Rappel de la règle
L’article 19-2 de la loi de 1965 permet, en cas de défaillance d’un copropriétaire sur une provision, d’obtenir devant le président du tribunal judiciaire (procédure accélérée au fond) l’exigibilité immédiate de l’ensemble des provisions de l’exercice en cours et des arriérés de charges des exercices précédents déjà approuvés en AG.
Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n°23-23.315 (Bull.) : cette voie accélérée ne peut pas être utilisée pour des charges relatives à des exercices dont les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale. Huit arrêts rendus le même jour confirment cette exigence.
Points de contrôle pour le conseil syndical
☐ | Point de vigilance |
☐ | Les comptes de chaque exercice sont-ils soumis à l’approbation de l’AG chaque année, sans retard accumulé ? C’est la condition pour sécuriser un recouvrement rapide des impayés. |
☐ | En cas de mise en demeure d’un copropriétaire débiteur, vérifier que le délai de 30 jours est respecté avant d’engager la procédure accélérée. |
☐ | Ne pas confondre provisions (art. 14-1 et 14-2) — éligibles à la procédure rapide dès leur vote — et charges définitives d’exercices non approuvés — qui relèvent de la procédure de droit commun, plus longue. |
☐ | Rappeler au syndic que le juge de l’article 19-2 ne peut pas examiner les demandes reconventionnelles d’un copropriétaire (remboursement, compensation) : une action séparée est nécessaire pour ces litiges. |
☐ | En présence d’un lot démembré (usufruit / nue-propriété), identifier précisément le débiteur visé par l’appel de charges — la solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire n’est pas automatique. |
Message à porter auprès du syndic
Une comptabilité à jour et des comptes approuvés chaque année ne sont pas qu’une exigence de bonne gestion : c’est la clé d’accès à la procédure de recouvrement la plus rapide dont dispose le syndicat.
Références : Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n°23-23.315, publié au Bulletin |