Archives de catégorie : Non classé

Recouvrement des charges impayées (Art. 19-2)

Non classé

Rappel de la règle

L’article 19-2 de la loi de 1965 permet, en cas de défaillance d’un copropriétaire sur une provision, d’obtenir devant le président du tribunal judiciaire (procédure accélérée au fond) l’exigibilité immédiate de l’ensemble des provisions de l’exercice en cours et des arriérés de charges des exercices précédents déjà approuvés en AG.

Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n°23-23.315 (Bull.) : cette voie accélérée ne peut pas être utilisée pour des charges relatives à des exercices dont les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale. Huit arrêts rendus le même jour confirment cette exigence.

Points de contrôle pour le conseil syndical

☐

Point de vigilance

☐

Les comptes de chaque exercice sont-ils soumis à l’approbation de l’AG chaque année, sans retard accumulé ? C’est la condition pour sécuriser un recouvrement rapide des impayés.

☐

En cas de mise en demeure d’un copropriétaire débiteur, vérifier que le délai de 30 jours est respecté avant d’engager la procédure accélérée.

☐

Ne pas confondre provisions (art. 14-1 et 14-2) — éligibles à la procédure rapide dès leur vote — et charges définitives d’exercices non approuvés — qui relèvent de la procédure de droit commun, plus longue.

☐

Rappeler au syndic que le juge de l’article 19-2 ne peut pas examiner les demandes reconventionnelles d’un copropriétaire (remboursement, compensation) : une action séparée est nécessaire pour ces litiges.

☐

En présence d’un lot démembré (usufruit / nue-propriété), identifier précisément le débiteur visé par l’appel de charges — la solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire n’est pas automatique.

Message à porter auprès du syndic

Une comptabilité à jour et des comptes approuvés chaque année ne sont pas qu’une exigence de bonne gestion : c’est la clé d’accès à la procédure de recouvrement la plus rapide dont dispose le syndicat.

Références :

Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n°23-23.315, publié au Bulletin
Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n°24-10.778, publié au Bulletin
Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n°24-21.793 à 24-21.796
Textes : art. 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; art. 45-1 du décret du 17 mars 1967

Est-il obligatoire d’indiquer les majorités de vote pour les résolutions présentées à l’AG

Non classé

Bon nombre de syndics indiquent pour chacune des résolutions portées à la connaissance des copropriétaires l’indication de la majorité à laquelle chaque résolution doit être votée.

Pourtant aucun texte de loi n’en fait l’obligation que ce soit la loi de 1965 ou son décret d’application de 1967. C’est d’ailleurs ce qu’a confirmé une réponse ministérielle en 2000.

Pour rappel, l’article 9 impose seulement les indications de lieu, de date et d’heure comme l’indique le texte ci-après « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. »

Ainsi, il découle de ce qui précède, que la non indication de la majorité ou une indication erronée de la majorité, ne peut être de nature à entrainer la nullité de l’assemblée générale ou de tout ou partie de ces résolutions.

La seule action en nullité d’une résolution ne peut être envisagée que si celle-ci a été votée à une majorité incorrecte (et ce quelle que soit éventuellement la majorité indiquée dans la convocation), et seulement dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Convoquer une A.G au delà des 6 mois qui suivent la fin de l’exercice

Non classé

Il nous a été posé la question suivante : « Le syndic de copropriété est-il dans l’obligation de convoquer une assemblée générale dans les 6 mois qui suivent la clôture des comptes et peut-on dans le cas où il ne le fait pas demander l’annulation de ladite AG ? »

Le syndic de copropriété est effectivement tenu de convoquer une assemblée générale dans les six mois qui suivent la clôture des comptes pour voter un budget prévisionnel, conformément à l’article 14-1 de la loi de 1965 (L. 1965-557) et de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 (D. 1967-223) qui impose qu’il y ait au moins une fois par an, une assemblée générale.

En cas de non-respect de cette obligation, la jurisprudence n’impose pas la nullité de l’Assemblée Générale. La seule possibilité où des copropriétaires pourraient engager la responsabilité du syndic le serait pour préjudice subi (par exemple, un copropriétaire bailleur qui ne pourrait pas régulariser les charges auprès de son locataire en raison de la présentation tardive des comptes pourrait demander réparation du préjudice). Mais le jeu en vaut-il la chandelle ?

Néanmoins, il est important de vérifier dans le ou les procès-verbaux des années précédentes, quelle est la date de fin de mandat du Syndic. 

En effet, elle se situe en général dans les six mois qui suivent la fin de l’exercice.

Dans ce cas le Syndic, s’il convoque l’AG dans les 21 jours précédents sa fin de mandat est dans son droit, mais il ne pourra y assister en tant que Syndic puisque son mandat sera échu.

Mur mitoyen

Non classé

Comment savoir si un mur est mitoyen et quels sont les droits et les obligations des propriétaires ?.
Un mur est mitoyen lorsqu’il remplit l’une des conditions suivantes :

  • Il sépare 2 bâtiments appartenant à 2 propriétaires différents
  • Il sépare une cour et un jardin appartenant à 2 propriétaires différents
  • Il sépare 2 champs appartenant à 2 propriétaires différents

Toutefois, le mur n’est pas mitoyen s’il a une seule pente au sommet ou si les tuiles ou bordures sont situées d’un seul côté du mur. Dans ce cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les bordures.

À noter

un mur peut être mitoyen en totalité, ou seulement sur une partie.

La preuve de la mitoyenneté d’un mur peut être apportée par :

  • Un titre de propriété (un acte de vente par exemple)
  • Une convention (accord entre voisins) publié au fichier immobilier
  • Un acte de possession, c’est le cas lorsque qu’une construction s’appuie sur un mur pendant 30 ans. La propriété du mur s’acquiert alors par prescription acquisitive.

Chacun des propriétaires doit participer aux frais d’entretien nécessaires.

La participation aux frais d’entretien est proportionnelle aux droits de chacun sur le mur.

Exemple :

Si un propriétaire détient la moitié du mur (mur privatif) et la mitoyenneté de l’autre moitié, il devra payer le 3/4 des frais d’entretien si l’entretien est réalisé sur la totalité du mur.

Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu’il cause au mur.

En cas de litige, le propriétaire responsable des dégradations peut être condamné par le juge à assumer seul les frais de remise en l’état.

Sauf urgence (si le mur menace de s’écrouler par exemple), la réparation d’un mur mitoyen se fait d’un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont partagés entre les 2 propriétaires.

Si le propriétaire d’un mur mitoyen fait des travaux sur le mur sans l’accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.

Attention  

la reconstruction d’un mur mitoyen se fait également d’un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont partagés entre les 2 propriétaires.

Le propriétaire d’un mur mitoyen peut décider de surélevé le mur mitoyen (on parle d’exhaussement) à la condition de respecter des règles de hauteur et de ne pas nuire au voisin. Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé appartient exclusivement au propriétaire qui a fait les travaux. Les frais d’entretien de cette partie sont alors à sa charge exclusive.

L’accord du voisin est nécessaire seulement si la surélévation s’accompagne d’un adossement sur le mur mitoyen.

Attention  

Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté.

Il est possible de supprimer la mitoyenneté d’un mur en achetant la totalité de la mitoyenneté d’un mur ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement

  • Achat de la mitoyenneté

L’achat de la mitoyenneté est possible pour un mur qui se situe en limite de propriété. Cet achat peut être réalisé à tout moment.

À savoir  

L’acquisition de la mitoyenneté est impossible si elle a pour but de régulariser un empiétement irrégulier.

Pour acheter la mitoyenneté, il faut d’abord en faire la demande au voisin par courrier recommandé. Le voisin peut refuser de vendre sa mitoyenneté.

Si le voisin est d’accord, l’acte de mitoyenneté doit alors être réalisé chez un notaire.

  • Abandon du droit de mitoyenneté

Il est possible d’abandonner son droit de mitoyenneté. Pour cela, il faut respecter 2 conditions :

  • Il ne faut pas posséder de construction s’appuyant sur le mur
  • Il ne faut pas que le mur retienne ses terres ou celles du voisin (mur de soutènement)

Pour abandonner sa mitoyenneté, il faut adresser un courrier recommandé à son voisin pour l’informer de son intention de renoncer à la mitoyenneté du mur et, ainsi, de lui céder. L’abandon de la mitoyenneté peut être réalisé par acte sous seing privé ou chez le notaire.

Si un voisin envisage d’abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute pour manque d’entretien, il devra d’abord réparer le mur avant d’abandonner la mitoyenneté.

Article extrait de la lettre du Service Public du 12 JUIN 2025

MaPrimeRénov’ Copropriété : tout savoir sur l’aide à la rénovation des parties communes

Non classé
 

Écrit le 26/06/2025

Vous êtes copropriétaire ou membre d’un syndicat de copropriétaires ? Pour financer des travaux de rénovation énergétique sur les parties communes de l’immeuble, le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété peut prendre en charge une partie des dépenses engagées. Quelles sont les conditions à remplir ? Quels sont les travaux éligibles ? Comment effectuer une demande ? On vous répond.

Qu’est-ce que MaPrimeRénov’ Copropriété ?

MaPrimeRénov’ Copropriété est un dispositif d’aide financière mis en place par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour soutenir les syndicats de copropriétaires dans leurs projets de rénovation énergétique.

Cette aide concerne les travaux sur les parties communes et les équipements communs des immeubles, mais aussi sur les parties privatives lorsqu’ils présentent un intérêt collectif.

Depuis janvier 2024, MaPrimeRénov’ est structurée en trois parcours :

Cette dernière vise à encourager les rénovations importantes permettant un gain énergétique significatif. Elle est accessible uniquement aux syndicats de copropriétaires.

Quelles sont les copropriétés éligibles à MaPrimeRénov’ Copropriété ?

La copropriété doit remplir les conditions ci-dessous.

  • Être immatriculée et à jour au registre national des copropriétés.
  • Être composée d’au moins 65 % de résidences principales (pour les copropriétés de 20 lots ou moins) ou d’au moins 75 % pour les copropriétés de plus de 20 lots.
  • Avoir été construite depuis au moins 15 ans à la date de notification de la décision d’octroi de MaPrimeRénov’ Copropriété. Ce délai démarre à la date d’achèvement de l’immeuble. Ce délai peut ne pas être exigé pour les travaux d’accessibilité.

Les copropriétés dites « fragiles » peuvent obtenir une majoration de l’aide si :

Quels sont les travaux concernés par MaPrimeRénov’ Copropriété ?

Les principaux travaux éligibles* sont les suivants :

  • isolation,
  • étanchéité,
  • ventilation,
  • chauffage collectif,
  • réseaux d’eau, etc.

Accédez à la liste complète des travaux éligibles

Notez que les travaux qui ne sont pas dans cette liste peuvent être acceptés par l’Anah au cas par cas lorsqu’ils sont nécessaires pour répondre aux besoins spécifiques de la copropriété.

* Les copropriétés situées en outre-mer ne sont pas concernées par ce seuil, car elles relèvent d’une réglementation particulière.

À savoir

L’installation de chaudières à combustion fossile (gaz) reste temporairement éligible si les travaux sont votés en assemblée générale avant le 30 juin 2025 et la demande d’aide déposée avant le 30 septembre 2025.

Les travaux doivent viser un gain énergétique minimal de 35 % (ou 15 % dans le cadre d’une expérimentation pour petites copropriétés éligibles : voir plus bas).

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). Une évaluation énergétique est obligatoire avant et après travaux pour justifier le gain.

Trouvez un professionnel reconnu garant environnement (RGE)

Accompagnement obligatoire

Le syndicat des copropriétaires doit être accompagné par un opérateur assurant une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).

L’AMO accompagne et délivre des conseils dans l’élaboration du projet de travaux, le montage du dossier de demande d’aide, le suivi des travaux, etc.

L’aide prend en charge 50 % du montant de la prestation dans la limite d’un plafond de :

  • 600 € hors taxes (HT) par logement pour les copropriétés de plus de 20 logements avec un montant plancher de 3 000 €,
  • ou 1 000 € HT par logement pour les copropriétés de 20 logements ou moins avec un montant plancher de 3 000 €.

Pour les travaux dont le montant dépasse 100 000 €, une mission de maîtrise d’œuvre complète réalisée par un maître d’œuvre professionnel est également exigée.

À savoir

La demande d’aide financière relative à la prestation d’AMO peut être déposée avant la demande d’aide MaPrimeRénov’ Copropriété.

Quel est le montant de MaPrimeRénov’ Copropriété ?

Tableau des montants de l’aide

Travaux réalisés

Montant de l’aide

Plafond par logement

Gain énergétique ≥ 35 %

30 % du montant des travaux

25 000 €

Gain énergétique ≥ 50 %

45 % du montant des travaux

25 000 €

Bonification sortie du statut de passoire énergétique (F ou G avant les travaux → A à D après les travaux)

+10 %

–

Bonification copropriété fragile (avec CEE)

+20 %

–

Lorsqu’il s’agit de travaux d’accessibilité, MaPrimeRénov’ Copropriété finance 50 % des travaux dans la limite d’un plafond par logement de 20 000 €.

À savoir

Une expérimentation est en cours pour les petites copropriétés (20 lots d’habitation maximum, dont 65 % de résidences principales) qui ne parviennent pas à atteindre les 35 % de gain énergétique demandés. Un gain énergétique de 15 % est exigé.

Pour savoir si une copropriété peut accéder à cette expérimentation, renseignez-vous auprès d’un conseiller France Rénov’.

Des primes individuelles pour les copropriétaires peuvent également être attribuées en cas de travaux de rénovation énergétique.

Catégorie de ménage*

Montant de la prime individuelle

 

Ressources très modestes

3 000 €

 

Ressources modestes

1 500 €

 

* Pour connaître les barèmes de ressources, consultez les informations suivantes selon si la copropriété est située hors Île-de-France ou en Île-de-France.

Plafonds de ressources – Hors Île-de-France

Personnes

Très modestes

Modestes

Intermédiaires

Supérieures

1

≤ 17 173 €

≤ 22 015 €

≤ 30 844 €

> 30 844 €

2

≤ 25 115 €

≤ 32 197 €

≤ 45 340 €

> 45 340 €

3

≤ 30 206 €

≤ 38 719 €

≤ 54 592 €

> 54 592 €

4

≤ 35 285 €

≤ 45 234 €

≤ 63 844 €

> 63 844 €

5

≤ 40 388 €

≤ 51 775 €

≤ 73 098 €

> 73 098 €

Par personne supplémentaire

+5 094 €

+6 525 €

+9 254 €

+9 254 €

Plafonds de ressources – Île-de-France

Personnes

Très modestes

Modestes

Intermédiaires

Supérieures

1

≤ 23 768 €

≤ 28 933 €

≤ 40 404 €

> 40 404 €

2

≤ 34 884 €

≤ 42 463 €

≤ 59 394 €

> 59 394 €

3

≤ 41 893 €

≤ 51 000 €

≤ 71 060 €

> 71 060 €

4

≤ 48 914 €

≤ 59 549 €

≤ 83 637 €

> 83 637 €

5

≤ 55 961 €

≤ 68 123 €

≤ 95 758 €

> 95 758 €

Par personne supplémentaire

+7 038 €

+8 568 €

+12 122 €

+12 122 €

À savoir 

  • Les revenus de ceux de l’ensemble des personnes qui occupent le logement sont pris en compte.
  • Les revenus retenus sont les revenus fiscaux de référence (RFR) de l’année N-1 (soit 2024 pour les demandes faites en 2025).

Comment solliciter MaPrimeRénov’ Copropriété ?

Le syndic de copropriété (ou administrateur provisoire) dépose une demande unique pour l’ensemble des copropriétaires, via la plateforme de l’Anah.

Les étapes :

  1. Vérifier que la copropriété est bien immatriculée au registre national des copropriétés.
  2. Voter les travaux à la majorité absolue lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
  3. Désigner un AMO (lors du dépôt de la demande).
  4. Déposer un dossier unique avec devis, audit énergétique, descriptif détaillé des travaux, etc. (la liste complète des documents à fournir est mentionnée au moment du remplissage du formulaire de demande d’aide en ligne MaPrimeRénov’ Copropriété).
  5. Attendre la validation de l’aide, envoyée par mail, avant d’engager les travaux.

L’aide est versée au syndic, qui la répartit entre les copropriétaires selon leur quote-part.

MaPrimeRénov’ Copropriété est-elle cumulable ?

MaPrimeRénov’ Copropriété ne se cumule pas avec les aides individuelles de l’Anah prévues pour des travaux identiques (par exemple, MaPrimeRénov Classique, MaPrimeAdapt’).

En revanche, un copropriétaire peut cumuler les aides MaPrimeRénov’ Copropriété et MaPrimeRénov’ s’il souhaite faire des travaux de rénovation énergétique dans son appartement, en complément des travaux réalisés sur la copropriété.

Demandez l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété

Un simulateur en ligne est disponible pour connaître le montant estimé de vos aides selon votre situation : france-renov.gouv.fr

Pour échanger avec un conseiller : 0 808 800 700 (service gratuit + coût d’un appel) du lundi au vendredi de 9h à 18h.

Munissez-vous de votre dernier avis d’imposition.