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Le commissaire de justice

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1 – SA FONCTION et  LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ( Cliquez sur les liens en gras de couleur bleu )

La profession de commissaire de justice existe depuis le 1er juillet 2022. Elle résulte de la fusion de deux professions : celle d’huissier de justice et celle de commissaire-priseur judiciaire.

Le commissaire de justice assure une mission de service public qui lui est déléguée par le ministre de la Justice. Il s’agit d’une profession libérale réglementée. Le commissaire de justice est placé sous l’autorité du procureur général près la cour d’appel du ressort dans lequel il exerce.

D’ici 2026, les professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire seront supprimées et remplacées par la profession de commissaire de justice.

Juriste de proximité et garant de la bonne exécution des décisions de justice

Le commissaire de justice reprend les attributions de l’huissier de justice.

Il participe à la bonne exécution des procédures judiciaires.

Il accomplit les formalités nécessaires au bon déroulement de la procédure, notamment la remise de l’assignation ou de la citation. Ces documents informent le défendeur de sa convocation au tribunal.

Le commissaire de justice est également chargé de transmettre les décisions de justice et de les faire exécuter. Cela peut être l’obligation de payer une certaine somme ou de remettre l’objet d’une vente à un acheteur par exemple.

Il s’occupe du recouvrement amiable et judiciaire des créances. Excepté dans le cas du recouvrement amiable, il peut procéder à des saisies ou à des expulsions permettant d’obtenir le recouvrement forcé d’une créance.

Il établit les constats d’état des lieux. Il peut également dresser des procès-verbaux de constats, recevables en justice.

Le commissaire de justice peut exercer des activités complémentaires :

  • désignation par un juge : l’activité de liquidateur (dans une procédure de liquidation judiciaire), d’assistant du juge commis, de technicien qui procède à des constatations, réalise une consultation ou une expertise,

  • il peut exercer librement les activités suivantes : séquestre, administrateur d’immeubles, agent d’assurances, médiateur judiciaire ou à titre conventionnel.

Texte extrait su site  » Service-Public.fr  » ; Liens en gras de couleur bleu vers le site  » commissaire-justice.fr « 

2 – LA PROCEDURE SIMPLIFIEE DE RECOUVREMENT DES IMPAYES

Elle a été créée par la LOI 2015-990 du 6 Août 2015 dite  » Loi Macron « 

Elle permet sans passer par un Avocat d’obtenir un titre exécutoire en cas d’obtention d’un accord avec le débiteur

Elle est à la charge du créancier

Elle s »applique aux créances inférieures à 5000 euros

Elle est de courte durée : 1 mois

Article L125-1 du Code des Procédures civiles d’exécution

Modifié par LOI n°2019-222 du 23 mars 2019 – art. 14

Une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances peut être mise en œuvre par un huissier de justice à la demande du créancier pour le paiement d’une créance ayant une cause contractuelle ou résultant d’une obligation de caractère statutaire et inférieure à un montant défini par décret en Conseil d’Etat.

Cette procédure se déroule dans un délai d’un mois à compter de l’envoi par l’huissier d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’un message transmis par voie électronique invitant le débiteur à participer à cette procédure. L’accord du débiteur, constaté par l’huissier de justice, suspend la prescription.

L’huissier de justice qui a reçu l’accord du créancier et du débiteur sur le montant et les modalités du paiement délivre, sans autre formalité, un titre exécutoire.

Les frais de toute nature qu’occasionne la procédure sont à la charge exclusive du créancier.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article, notamment les règles de prévention des conflits d’intérêts lors de la délivrance par l’huissier de justice d’un titre exécutoire.

Article R125-1  du Code des Procédures civiles d’exécution

Version en vigueur depuis le 01 janvier 2020

La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances prévue à l’article L. 125-1 peut-être mise en œuvre par un huissier de justice du ressort de la cour d’appel où le débiteur a son domicile ou sa résidence.

Le montant de la créance en principal et intérêts ne doit pas excéder 5 000 euros.

I.-La lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou le message transmis par voie électronique par lequel l’huissier de justice invite le débiteur à participer à la procédure simplifiée de recouvrement mentionne :

1° Le nom et l’adresse de l’huissier de justice mandaté pour mener la procédure ;

2° Le nom ou la dénomination sociale du créancier, son adresse ou son siège social ;

3° Le fondement et le montant de la somme due en principal et intérêts, en distinguant les différents éléments de la dette.

II.- La lettre ou le message reproduit les dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 125-1 du présent code et de l’article 2238 du code civil.

III-La lettre ou le message indique que :

1° Son destinataire peut accepter ou refuser de participer à la procédure simplifiée de recouvrement ;

2° Si son destinataire accepte de participer à la procédure, il lui appartient de manifester son accord dans un délai d’un mois à compter de l’envoi de la lettre ou du message, soit par l’envoi d’un formulaire d’acceptation par courrier postal ou par voie électronique, soit par émargement de la lettre effectué le cas échéant par toute personne spécialement mandatée ;

3° Si son destinataire refuse de participer à la procédure, il peut manifester ce refus par la remise ou l’envoi d’un formulaire de refus ou par tout autre moyen ;

4° L’absence de réponse dans le délai d’un mois vaut refus implicite ;

5° En cas de refus exprès ou implicite, le créancier pourra saisir le juge afin d’obtenir un titre exécutoire.

IV.-La lettre, le message électronique et les formulaires qui l’accompagnent sont rédigés conformément à des modèles définis par arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice.

L’huissier de justice constate, selon le cas, l’accord ou le refus du destinataire de la lettre ou du message transmis par voie électronique pour participer à la procédure simplifiée de recouvrement.

Lorsque le destinataire de la lettre ou du message transmis par voie électronique accepte de participer à la procédure simplifiée de recouvrement, l’huissier de justice lui propose un accord sur le montant et les modalités du paiement.

La procédure simplifiée de recouvrement prend fin lorsque l’huissier de justice constate, par un écrit qui peut être établi sur support électronique :

1° Le refus de participer à la procédure simplifiée de recouvrement, par le destinataire de la lettre ou du message transmis par voie électronique, dans les conditions prévues au 3° du III de l’article R. 125-2 ;

2° L’expiration du délai d’un mois, à compter de l’envoi par l’huissier de justice de la lettre ou du message transmis par voie électronique invitant le débiteur à participer à la procédure, sans qu’un accord soit établi sur le montant et les modalités de paiement ;

3° Le refus exprès donné par le débiteur, dans le même délai, sur le montant ou les modalités de paiement proposés ;

4° La conclusion d’un accord, dans le même délai, portant sur le montant et les modalités du paiement.

Le Diagnostic de Performance Energétique

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RAPPEL DE LA LEGISLATION

1 – OBLIGATION DU DPE
2 – CONTENU DU DPE
3 – DIAGNOSTIQUEUR QUALIFIÉ DPE
4 – PLAN PLURI-ANNUEL DE TRAVAUX
5 – NIVEAU DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DES BATIMENTS

Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26.

Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l’article L. 173-1-1.

A l’occasion du renouvellement de ce diagnostic ou, au plus tard, dans un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, les organismes d’habitations à loyer modéré définis à l’article L. 411-2 sont également tenus de réaliser une étude de faisabilité qui évalue les possibilités d’installation d’équipements de production, de transformation et de stockage d’énergie renouvelable sur l’unité foncière déjà artificialisée des bâtiments collectifs de logements à loyer modéré dont ils ont la charge. Une fois réalisés, le diagnostic de performance énergétique et la présente étude sont transmis aux locataires et aux collectivités territoriales de rattachement. Les modalités d’application du présent article sont définies par voie réglementaire.

2 – Article L126-26 du Code de la Construction et de l’Habitation: CONTENU DU DPE                         

 Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 – art. 153 – Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 – art. 157

Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.

3 – Article 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation: DIAGNOSTIQUEUR QUALIFIÉ DPE

Modifié par Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 – art. 4

Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 126-26 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés.

Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa.

Le diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-30 affiché à l’intention du public peut être réalisé par un agent de la collectivité publique ou de la personne morale occupant le bâtiment, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article. Un décret définit les conditions et modalités d’application du présent article.

LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Cette Loi modifie :

4 – L’Article 24-4 de la Loi du 10 Juillet 1965 : PLAN PLURI-ANNUEL DE TRAVAUX

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.

Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical.

L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article 14-2 de la présente loi, comporte des travaux d’économie d’énergie.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.

2 – L’article L126-31 du Code de la Construction et de l’Habitation

Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26.

Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l’article L. 173-1-1.

A l’occasion du renouvellement de ce diagnostic ou, au plus tard, dans un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, les organismes d’habitations à loyer modéré définis à l’article L. 411-2 sont également tenus de réaliser une étude de faisabilité qui évalue les possibilités d’installation d’équipements de production, de transformation et de stockage d’énergie renouvelable sur l’unité foncière déjà artificialisée des bâtiments collectifs de logements à loyer modéré dont ils ont la charge. Une fois réalisés, le diagnostic de performance énergétique et la présente étude sont transmis aux locataires et aux collectivités territoriales de rattachement. Les modalités d’application du présent article sont définies par voie réglementaire.

Classement des bâtiments ou parties de bâtiments existants à usage d’habitation en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre

5 – Article L173-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitation: NIVEAU DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DES BATIMENTS

Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Un arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie définit les seuils permettant de classer les bâtiments ou parties de bâtiment dans les catégories suivantes :

Extrêmement performantsClasse A
Très performantsClasse B
Assez performantsClasse C
Assez peu performantsClasse D
Peu performantsClasse E
Très peu performantsClasse F
Extrêmement peu performantsClasse G

Mise en place de 2 procédures de justice le 1er novembre 2023

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L’AUDIENCE DE RÈGLEMENT AMIABLE ( ARA ) ET LA CÉSURE DU PROCÈS

Afin de faciliter et de moderniser le règlement des conflits, l’audience de règlement amiable (ARA) et la césure du procès seront introduites pour les litiges civils. Elles s’appliqueront aux instances introduites à compter du 1er novembre 2023.

1 – L’AUDIENCE DE RÈGLEMENT AMIABLE ( ARA )

Comment se déroule l’audience de règlement amiable ?

Convocation des parties

La convocation à une audience de règlement amiable est faite à la demande de l’une des parties ou d’office par le juge après avoir recueilli leur avis. Ainsi, le juge occupe le rôle de conciliateur dans cette procédure.

Les parties peuvent être convoquées à une audience de règlement amiable par :

  • le juge du fond (juge les faits et le droit) ;
  • le juge des référés (juge statuant en urgence) ;
  • le juge de la mise en état (juge chargé du bon déroulement de la procédure).

L’audience de règlement amiable est tenue par un juge autre que celui traitant le litige.

Cette convocation ne dessaisit pas le juge. Elle constitue une nouvelle cause d’interruption de l’instance et d’interruption du délai de péremption de l’instance. Par conséquent, lorsque les parties sont convoquées à une audience de règlement amiable, un nouveau délai court à compter de la première audience fixée postérieurement devant le juge saisi du litige.

À noter

La convocation des parties à une audience de règlement amiable constitue une cause de révocation de l’ordonnance de clôture de l’instruction.

Rôle des parties

Durant la procédure, les parties au litige expriment successivement leurs points de vue ainsi que leurs « besoins, positions et intérêts respectifs ».

Les parties doivent comparaître en personne et ont la possibilité d’être assistées par un avocat.

Confidentialité de la procédure

Ce qui est dit, écrit ou fait au cours de l’audience de règlement amiable, par le juge et par les parties, est confidentiel, sauf accord contraire des parties et dans les cas suivants :

  • présence de raisons impérieuses d’ordre public ou de motifs liés à la protection de l’intérêt supérieur de l’enfant ou à l’intégrité physique ou psychologique de la personne ;
  • nécessité de révéler l’existence ou de divulguer le contenu de l’accord qui en est issu pour sa mise en œuvre ou son exécution.

2 – LA CÉSURE DU PROCÈS
Comment se déroule cette procédure ?

Si le juge de la mise en état accepte cette demande, le litige est renvoyé devant le tribunal qui ne statuera au fond que sur la ou les prétentions déterminées par les parties. Ce jugement partiel peut faire l’objet d’un appel immédiat.

Le reste des prétentions, qui n’ont donc pas été jugées par le tribunal, pourront faire l’objet d’une médiation ou d’une conciliation de justice.

Comment se termine la procédure ?

Le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut y mettre fin à tout moment.

À la fin de procédure, les parties peuvent demander au juge chargé de l’audience, assisté du greffier, de constater leur accord (total ou partiel).

Le juge informe ensuite le juge saisi du litige de la fin de l’audience de règlement amiable et lui transmet le procès-verbal d’accord.

Le reste des prétentions, qui n’ont donc pas été jugées par le tribunal, pourront faire l’objet d’une médiation ou d’une conciliation de justice.

Textes de Loi et références

Article extrait de la Lettre du Service-Public du 19/10/2023

VOTES DE TRAVAUX EN ASSEMBLEE GENERALE et CONDITONS ESSENTIELLES DU CONTRAT

Jurisprudence

Le Syndic n’avait pas notifié les conditions essentielles des contrats mis en concurrence pour la prise de décision. 

Rappel des Articles 11 et 13 du Décret 67-223 du 17 mars 1967

Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

Cour de cassation – Troisième chambre  février 2023 / n° 22-10.565

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 17 novembre 2021), M. [F], copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) en annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2017 et, subsidiairement, de certaines de ses résolutions.

Enoncé du moyen

3. M. [F] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’annulation des résolutions n° 29-1, 29-2, 29-3, 30-1, 30-2, 30-3, 31-1 et 31-2 relatives aux travaux d’installation d’une vidéosurveillance dans le parking de l’immeuble, alors « qu’en toute hypothèse, l’assemblée générale ne prend de décision valable 
sur la conclusion d’un contrat de travaux que si les conditions essentielles du contrat, ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, ont 
été notifiées aux copropriétaires lors de leur convocation, en même temps que l’ordre du jour ; qu’en retenant, pour débouter M. [F] de sa demande 
d’annulation des résolutions 29-1, 29-2, 29-3, 30-1, 30-2, 30-3, 31- 1, 31-231-3, que la résolution n°12 du 12 juin 2015 et les article 21 deuxième 
alinéa de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 « n’exig[ai]ent pas que les éléments de cette mise en concurrence figurent dans les convocations d’assemblée générale préalables à tous votes d’une résolution portant sur des travaux » et que « le syndic justifi[ait] avoir réuni trois 
devis avant de soumettre sa demande de subvention de la commune de Genevilliers pour la réalisation de travaux d’installation d’une 
vidéosurveillance, travaux ayant été votés par les résolutions litigieuses » de sorte que « M. [F] ne prouv[ait] pas que le syndic n’a[vait] pas mis en 
concurrence le marché relatif à l’installation de la vidéosurveillance, objet des résolutions litigieuses », alors qu’il appartenait au syndicat et à son 
syndic d’établir avoir annexé à la convocation les devis relatifs à la mise en concurrence pour les marchés de travaux supérieurs à 1 € sur lesquels 
les copropriétaires devaient voter ou à défaut tous les éléments relatifs aux conditions essentielles des différents contrats envisagés pour leur 
permettre de se prononcer en connaissance de cause, la cour d’appel a violé les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 11 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
 
4. Selon le premier de ces textes, sont, pour la validité de la décision, notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.
 
5. Selon le second, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions précitées.
 
6. Pour rejeter la demande d’annulation des résolutions précitées, l’arrêt retient que la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 12 juin 2015 a décidé que le syndic devait effectuer une mise en concurrence pour les marchés et contrats supérieurs à un euro et disposer au minimum de trois propositions.
 
7. Il ajoute, qu’alors qu’il n’est pas exigé que les éléments de cette mise en concurrence figurent dans les convocations d’assemblée générale, le syndic justifie avoir réuni trois devis avant de soumettre sa demande de subvention pour la réalisation de travaux d’installation d’une vidéosurveillance, en sorte que M. [F] ne prouve pas que le syndic n’a pas mis en concurrence le marché relatif à l’installation de la vidéosurveillance, objet des résolutions litigieuses.
 
8. En statuant ainsi, alors qu’il appartenait au syndic de justifier de l’accomplissement des formalités de notification des conditions essentielles des contrats mis en concurrence, la cour d’appel, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande d’annulation des résolutions n° 29-1, 29-2, 29-3, 30-1, 30-2, 30-3, 31-1 et 31-2 de l’assemblée générale du 8 juin 2017, l’arrêt rendu le 17 novembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;
 
Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;
 
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux dépens ;

Changement d’usage d’un lot : que doit faire le locataire ?

Jurisprudence

⚖️ Cass. Civ. 3, 15 fév. 2023, n°22-10187

Faits et procédures :

La société JLP Fidji, propriétaire d’un local à usage d’habitation situé à Paris, le loue à une autre société « Habitat parisien » qui organise sur cet appartement des locations saisonnières régulières et de courte durée pour une clientèle de passage.

La ville de Paris a assigné les deux sociétés devant le président du Tribunal de grande instance (TGI) , sur le fondement des articles L. 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle souhaite les voir condamner au paiement d’une amende civile  pour avoir changé l’usage du local sus évoqué en le louant régulièrement à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Le TGI statuant en la forme des référés condamne la société « Habitat parisien » au paiement d’une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions des deux articles pré cités (absence de demande d’autorisation du changement d’usage aux services de l’urbanisme et paiement d’une amende sanctionnant la violation de cette obligation).

La Cour d’appel saisie par ladite société confirme la décision du Tribunal.

La société « Habitat parisien « se pourvoit alors en cassation au motif

  • que le contrat de bail souscrit entre la société JLP Fidji et la société « habitat parisien » prévoyait que le locataire puisse sous-louer voire prêter ce logement de manière temporaire à une clientèle de passage
  • qu’il appartient au bailleur et non au locataire de déclarer aux services de l’urbanisme le changement d’usage
  • que dès lors la société « Habitat Parisien » doit être exonérée du paiement de l’amende qui doit incomber exclusivement à la société bailleresse.

Le problème de droit :

A qui, du bailleur ou du preneur appartient l’obligation de solliciter auprès des services municipaux de l’urbanisme l’autorisation de changer l’usage d’un local ?

Qui du bailleur ou de preneur doit acquitter l’amende civile sanctionnant la violation de cette obligation ?

La réponse du juge :

La Haute Cour rappelle

  • qu’au terme de l’art. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans certaines communes le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. C’est le cas pour la ville de Paris.
  • qu’aux termes de l’al. 6 du même article le fait de louer un local meublé destiné а l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article
  • que toute personne qui ne respecte pas les dispositions de l’art. 631-7 encourt une amende civile
  • que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 précité est passible d’une condamnation au paiement d’une telle amende
  • qu’il appartenait à la société «Habitat parisien» de s’assurer de l’obtention de l’autorisation du changement d’usage par la société JLP Fidji
  • que la souscription d’un avenant au contrat de bail garantissant à la société locataire la licéité de la location meublée de courte durée, ne pouvait exonérer la société Habitat Parisien de sa responsabilité

Dès lors, la Cour de Cassation confirme l’analyse de la Cour d’appel selon laquelle il appartenait au locataire de s’assurer de l’autorisation du changement d’usage. L’attestation sur l’honneur du propriétaire-bailleur de la « licéité de la location meublée de courtes durées » était donc inefficace en l’espèce pour exonérer le locataire de sa responsabilité, d’autant plus qu’il était un professionnel de la location de courte durée…