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Le défaut de mise en concurrence du contrat de syndic n’entraîne pas la nullité de la désignation

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Cass. 3e civ., 3 juin 2021 (pourvoi n° 20-13.269)

Faits et procédure :

Dans une résidence soumise au statut de la copropriété l’un des copropriétaires a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une résolution n° 6 d’un Assemblée Générale tenue le 24 mars 2015 relative à la désignation du syndic. En l’espèce, la SARL Cabinet [Z] a été désignée en qualité de syndic en l’absence de concurrence. Le requérant fonde ses prétentions sur l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet »

Le requérant soutient en outre qu’en l’absence d’initiative de la part du Conseil Syndical (CS), c’est au syndic qu’il appartient d’organiser cette mise en concurrence.

En première instance, puis en appel, le juge rejette la demande d’annulation de la résolution désignant le syndic. Le requérant se pourvoit alors en cassation.

Le problème de droit :

Alors que l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il incombe au CS, tous les 3 ans, de mettre en concurrence le cabinet de syndic, le non respect de cette prescription entraine-t-elle l’annulation de la désignation du syndic.

Le syndic en exercice doit-il procéder lui-même à l’organisation de sa mise en concurrence en cas d’immobilisme du CS sur cette question ?

La réponse du juge :

La Haute Cour confirme la décision du juge d’appel et motive ainsi sa décision :

« 1. Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qu’au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée, sauf lorsque le marché local des syndics ne le permet pas, d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical.

2. En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale.

3. Ayant relevé que la désignation de la société Cabinet [Z] en qualité de syndic avait été opérée en l’absence de toute concurrence en violation des dispositions alors applicables de l’article 21 de la loi de 1965, la cour d’appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, en a exactement déduit que cette violation n’entraînait pas l’annulation de la décision n° 6 de l’assemblée générale. »

Commentaires de la FNACC ( Fédération Nationale de Copropriétaires et de Colotis ) :

La décision rendue par la Cour de Cassation concernant une affaire se situant en 2015, est en concordance avec l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte prévoit désormais expressément que le non-respect de la formalité de mise en concurrence ne rend pas irrégulière la décision de désignation du syndic.

Une irrégularité constatée dans le PV d’AG n’emporte pas nécessairement annulation de la dite AG

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Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-17.906



Faits et procédure :

Madame A. propriétaire d’un lot dans une résidence soumise au statut de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence (le syndicat) en annulation des assemblées générales (AG) de copropriétaires des 27 juillet 2013 et 26 juin 2014.

Madame A. fonde ses prétentions sur l’absence, sur la feuille de présence, de la mention du nombre de voix attribuées à chaque propriétaire. L’annulation de l’AG de juillet 2013 entrainera ipso facto l’annulation de l’AG de 2014 puisque le syndic, désigné au cours de l’AG de 2013, se retrouverait dès lors et rétroactivement sans mandat et n’aurait pu convoquer valablement l’AG suivante.

Les prétentions portées par Mme A. trouvent une issue favorable devant la Cour d’Appel d’Agen (20 mai 2019) qui retient notamment « que la feuille de présence n’indique pas le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales».

Le syndicat des copropriétaires se pourvoit alors en cassation



Le problème de droit :

L’absence, sur la feuille de présence, de la mention du nombre de voix attribuées à chaque propriétaire, est-elle susceptible d’entrainer l’annulation de l’AG .



La réponse du Juge :

Le juge de la Haute Cour reprend les arguments de la Cour d’Appel mais relève en outre dans l’argumentaire que le juge du fond s’il a relevé certains manquements dans la feuille de présence a néanmoins constaté « que … s’agissant des votes sur les parties communes spéciales, ils sont repris et indiqués dans le procès-verbal d’assemblée, notamment en cas d’opposition d’un copropriétaire au vote d’une résolution ». Dès lors la Cour en déduit que le juge d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que la feuille de présence, complétée par les mentions du procès-verbal, permettait d’identifier, y compris pour les parties communes spéciales, les copropriétaires présents et le résultat de leur vote, violant ainsi les articles 22 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l’article 14 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 dans leur version applicable à la cause. »

La Haute Cour casse donc la décision de la Cour d’Appel

Conclusion :

Certaines lacunes dans la feuille de présence d’une AG ne peuvent entrainer ipso facto l’annulation de celle-ci lorsque le Procès Verbal comporte lui toutes les indications indispensables à sa régularité (notamment la désignation des différentes catégories de votants ainsi que le nombre de voix attribué à chacun) et permet de combler les lacunes formelles que pourrait comporter la feuille de présence.

Annulation d’une assemblée générale

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COPROPRIETE

3e Civ., 4 juillet 2024, n° 22-24.060, n° 23-10.573, (B), FS

Cassation partielle

Action en justice – Action individuelle des copropriétaires – Action en nullité d’une assemblée générale – Action en nullité de certaines résolutions à titre subsidiaire – Délai – Délai de forclusion – Interruption – Cas – Assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier

Une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale de copropriétaires tend aux mêmes fins que la demande principale initiale en annulation de cette assemblée générale en son entier, de sorte que, la première étant virtuellement comprise dans la seconde, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° 22-24.060 et n° 23-10.573 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 octobre 2022), M. [H], propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris (le syndicat des copropriétaires) en annulation, en son entier, de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 21 juin 2016, puis, par conclusions additionnelles, a présenté une demande subsidiaire en annulation de certaines résolutions adoptées lors de cette assemblée générale.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

4. M. [H] fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables ses demandes en annulation des résolutions n° 5, 6 et 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2016, alors « que sont recevables, même formées hors le délai de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les demandes d’annulation de résolutions d’une assemblée générale présentées à titre subsidiaire par rapport à une demande principale d’annulation de l’assemblée générale en son entier formée dans le délai ; qu’en décidant le contraire, s’agissant des demandes d’annulation des résolutions n° 5, n° 6 et n° 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2016 formées par M. [H] à titre subsidiaire par rapport à sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2016 en son entier, les juges du fond ont violé l’article 42, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 2241 du code civil et l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

5. Selon le second de ces textes, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

6. Il résulte du premier que si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

7. Pour déclarer irrecevables les demandes en annulation des résolutions n° 5, 6 et 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2016, l’arrêt retient que le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à M. [H] le 8 juillet 2016, que ces prétentions, formées par conclusions du 27 septembre 2017, reposent sur des moyens distincts de ceux qui étaient formulés au soutien de la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier formée par assignation du 18 août 2016 et qu’elles sont donc tardives pour avoir été formulées, alors que le délai de contestation était expiré.

8. En statuant ainsi, alors qu’une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevables les demandes de M. [H] en annulation des résolutions n° 5, 6 et 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2016, l’arrêt rendu le 12 octobre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.

Arrêt rendu en formation de section.

– Président : Mme Teiller – Rapporteur : Mme Schmitt – Avocat général : Mme Compagnie – Avocat(s) : SCP Foussard et Froger ; SCP Piwnica et Molinié –

Textes visés :

Article 2241 du code civil ; article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Rapprochement(s) :

3e Civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18-10.379, Bull., (cassation).

Article extrait du Bulletin de la Cour de Cassation de Juillet 2024

Cotisation au fonds travaux

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3e Civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758, (B), FS

Rejet

Parties communes – Charges – Répartition – Conservation, entretien et administration – Cotisation au fonds de travaux

La cotisation au fonds de travaux prévue par l’article 14-2, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, est appelée au même rythme que le budget prévisionnel et n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 7 juin 2022), M. [S] est propriétaire d’un lot situé dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, qui comprend plusieurs bâtiments. A ce lot sont attachés 20/10 000e des parties communes générales et 285/10 000e des parties communes spéciales du sous-sol du bâtiment D.

2. M. [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [2] (le syndicat des copropriétaires) en annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 25 septembre 2018, qui avait décidé d’alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle égale à cinq pour cent du budget prévisionnel, répartie à proportion des tantièmes généraux de charges.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Et sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. M. [S] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 25 septembre 2018, alors « que l’appel de cotisations destinées à alimenter le fonds de travaux ne doit pas avoir pour effet d’obliger le copropriétaire à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun n’ayant aucune utilité pour son lot ; qu’à défaut d’avoir recherché, comme elle y était invitée, si le budget prévisionnel de la copropriété [2] n’avait pas été ventilé en dépenses générales, dépenses bâtiments A, B, C et dépenses garages bâtiment D et si la résolution litigieuse ne conduisait pas à faire supporter à M. [S] les dépenses afférentes aux bâtiments A, B et C, cependant que M. [S] n’était titulaire que d’un garage implanté sur le bâtiment D, lequel ne pouvait bénéficier des services collectifs et autres éléments d’équipement commun propres aux autres bâtiments, tels le chauffage, d’équipement en eau et le raccordement à l’égout, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

5. Selon l’article 14-2, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de cette cotisation ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

6. Selon l’article 10, alinéa 2, de cette loi, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

7. Il résulte du premier de ces textes que cette cotisation est appelée au même rythme que le budget prévisionnel et du second qu’elle n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales.

8. Sans être tenue d’effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, la cour d’appel a exactement retenu que la délibération litigieuse, qui avait décidé d’une répartition des cotisations en fonction des « millièmes » généraux, ne contrevenait pas à la loi et a ainsi légalement justifié sa décision de rejeter la demande d’annulation.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

– Président : Mme Teiller – Rapporteur : Mme Schmitt – Avocat général : Mme Compagnie – Avocat(s) : SARL Cabinet Rousseau et Tapie ; Me Haas –

Textes visés :

Article 14-2, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Article extrait du Bulletin de la Cour de Cassation de Juillet 2024

Quitus et responsabilité du syndic

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3e Civ., 29 février 2024, n° 22-24.558, (B), FS

Rejet

Action en justice – Action individuelle des copropriétaires – Action tendant à l’annulation d’une résolution d’assemblée générale – Irrecevabilité – Copropriétaire dépourvu de qualité pour agir – Copropriétaire ayant voté le quitus donné au syndic

Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale d’un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Rouen, 12 octobre 2022), Mme [K] (la copropriétaire) est propriétaire d’un lot dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété, et qui, présentant de graves désordres de structures imposant son étaiement, a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent le 15 octobre 2013.

2. Elle a assigné la société Normandie Seine immobilier (le syndic) en indemnisation de préjudices financier et de jouissance subis jusqu’à l’exécution, en 2018, des travaux de réparation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première, deuxième, quatrième, cinquième et septième branches

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses troisième et sixième branches

Enoncé du moyen

4. Le syndic fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à la copropriétaire certaines sommes en indemnisation de ses préjudices financier et de jouissance, alors :

« 3°/ que le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires de la gestion du syndic interdit au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux copropriétaires ayant voté en faveur du quitus de rechercher la responsabilité du syndic à raison des faits ou actes portés à leur connaissance lors du vote ; qu’en jugeant que « la mention générale d’un quitus dans les procès-verbaux d’assemblée générale n’est pas de nature à délier le syndic de ses obligations légales d’ordre public et des conséquences responsabilitaires subséquentes.

Le quitus est sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis des copropriétaires », sans rechercher, comme elle y était invitée s’il ne résultait pas des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété versés aux débats par le syndic que les copropriétaires, dont Mme [K], avaient été informés de l’existence de désordres structurels en façade et de la nécessité de réaliser des travaux de reprise, de sorte que le quitus qu’ils avaient donné au syndic mettait la responsabilité de ce dernier à couvert, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 devenu 1240 du code civil ;

6°/ que seul est indemnisable le préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute source de responsabilité ; qu’en retenant la responsabilité du syndic de copropriété pour avoir tardé à mettre en oeuvre les travaux de réfection de l’immeuble, et en se bornant à affirmer que cette négligence « est à l’origine causale du retard à faire réaliser les travaux, et de la pose d’un étaiement entre la période de 1824 jours comprise entre le 3 octobre 2013 et le 1er octobre 2018 », la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à établir que si les travaux avaient été effectués plus tôt, la pose d’un étaiement, dont la cour d’appel a constaté qu’il avait été mis en place à la suite de la préconisation du BET IDA en octobre 2013, n’aurait pas en tout état de cause été nécessaire et que Mme [K] n’aurait pas subi les préjudices financiers et de jouissance dont elle sollicitait l’indemnisation au titre de la période du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.

6. La cour d’appel a, dès lors, retenu, à bon droit, que le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis de Mme [K], copropriétaire.

7. Elle a, ensuite, relevé qu’en 2010, le syndic avait été alerté sur l’urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointoiement de briques et au gondolement d’une poutre de façade mais qu’il n’avait alors pas sollicité l’avis d’un architecte ou d’un technicien de structure, qu’en 2013, il avait saisi un architecte qui, assisté d’un bureau d’études, avait préconisé la pose en urgence d’un étaiement sur l’ensemble des niveaux afin de stabiliser l’immeuble, et qu’il n’avait pas soumis à l’assemblée générale, avant le 5 octobre 2016, les travaux nécessaires qui, votés, n’avaient cependant été mis en oeuvre qu’en 2018.

8. Elle a pu en déduire que la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l’origine du retard de réalisation des travaux et de la pose d’un étaiement qui avait dû être maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018, et a ainsi légalement justifié sa décision de condamner le syndic à indemniser la copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

– Président : Mme Teiller – Rapporteur : Mme Grandjean – Avocat général : M. Sturlèse – Avocat(s) : Me Soltner ; SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés –

Textes visés :

Article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Rapprochement(s) :

3e Civ., 6 mars 1991, pourvoi n° 89-18.758, Bull. 1991, III, n° 79 (2) (cassation partielle) ; 3e Civ., 5 octobre 1994, pourvoi n° 92-19.764, Bull. 1994, III, n° 159 (2) (rejet) ; 3e Civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18-10.379, Bull., (cassation partielle).

Article extrait du Bulletin de la Cour de Cassation de Février 2024