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Les responsabilités du conseil syndical et des ses membres

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Le Conseil Syndical

Il ne possède pas de personnalité juridique.

En revanche et comme nous l’indiquons très fréquemment : celle d’un conseiller syndical peut être engagée à titre personnel puisque les membres du conseil syndical sont responsables en cas de négligence ou de faute dans l’exercice de leurs missions.

Le Conseiller Syndical :

Son mandat :

– Il est élu par l’Assemblée Générale à l’article 25 ( majorité de tous les copropriétaires )

– Il dispose d’un mandat transmis par le Syndicat des Copropriétaires, tel que l’indique le 3ème alinéa de l’article 22 du Décret 67-223 du 10 mars 1967 :  » Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables. »

– Ce mandat s’exerce selon les règles du code civil dans ses articles 1991 à 1997

  • Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

    Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

  • Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

    Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

  • Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

  • Le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion :

    1° quand il n’a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu’un ;

    2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d’une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.

    Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s’est substituée.

  • Quand il y a plusieurs fondés de pouvoir ou mandataires établis par le même acte, il n’y a de solidarité entre eux qu’autant qu’elle est exprimée.

  • Le mandataire doit l’intérêt des sommes qu’il a employées à son usage à dater de cet emploi ; et de celles dont il est reliquataire à compter du jour qu’il est mis en demeure.

  • Article 1997

    Le mandataire qui a donné à la partie avec laquelle il contracte en cette qualité une suffisante connaissance de ses pouvoirs n’est tenu d’aucune garantie pour ce qui a été fait au-delà, s’il ne s’y est personnellement soumis.e CS n’est tenu qu’à une seule obligation légale : rendre compte de sa mission tous les ans en AG lors de son rapport moral.

Les Membres du Conseil Syndical

Comme précisé ci-dessus, chacun des membres du conseil syndical peut voir sa responsabilité personnelle engagée dans l’exécution de sa mission, par exemple pour :

– défaut de contrôle de la gestion du syndic,

– dépenses illégales,

– entente frauduleuse avec le syndic ou un artisan.

Il est donc recommandé à chacun des membres d’être couvert par une assurance responsabilité civile :

– dans le cadre de l’assurance multirisques du Syndicat des Copropriétaires ( article 21-4 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 )

– incluse pour les adhérents collectifs de nos  Associations

La responsabilité de chaque conseiller peut être recherchée en cas de faute civile, pénale, si la faute commise cause un préjudice à la copropriété ou aux tiers. Cependant, elle ne peut pas être recherchée pour manquement à un quelconque devoir de conseil vis-à-vis du syndicat (CA de Paris 23e A du 4.10.00, n° 1999/16071) puisque, à titre d’exemple, ce n’est pas à un membre de prévenir qu’une résolution approuvée est contraire au règlement de copropriété mais au syndic. De plus, les tribunaux se montrent plutôt cléments à son égard en raison du caractère bénévole de sa fonction (art. 1992 du Code civil).

En revanche, cela ne doit pas non plus mener à l’élection de membres se contentant de faire de la « figuration », le mandat de conseiller syndical est un poste nécessitant une réelle motivation et une bonne formation, pour agir dans l’intérêt de la copropriété.

Tenue d’une AG alors que le mandat du syndic a expiré

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Ce cas très classique nous est souvent soumis, posant ainsi deux questions :

–  L’une sur la sa possible tenue,
– L’autre sur la validité de cette assemblée générale.

Pour que la convocation d’une Assemblée Générale soit valable, il faut que le syndic soit encore en fonction au moment de l’envoi (notification) de la convocation. [1]

Par contre, le syndic ne peut pas tenir le rôle que lui dévolue le décret du 17 mars 1967 (article 15 : « Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. »). Mais comme le précise le même texte, il peut être tenu par un copropriétaire (ou son mandataire) élu lors de la tenue de cette Assemblée Générale.

Si, le syndic tenait le rôle de secrétaire alors qu’il n’a aucun pouvoir, l’Assemblée Générale pourrait être entachée de nullité puisque l’on considère en l’occurrence, que la tenue aurait été faite en l’absence de secrétaire [2].

Conséquemment, l’Assemblée Générale peut non seulement se tenir, mais est valable, puisque celle-ci se déroule sous la présidence d’un copropriétaire élu dirigeant ladite Assemblée Générale, avec un secrétaire élu, et à partir d’un ordre du jour défini par une convocation valide.

Références
[1] Cass. 3ème ch. civ, 26 mars 1997
[2] Cass. 3ème ch. civ, 2 novembre 2002

Convocation d’une AG par un syndic dont le mandat a expiré

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Le cas nous est très souvent exposé et se pose la validité de cette convocation et de cette assemblée générale.

Il est patent que dans tout syndicat de copropriété, le syndic doit convoquer au moins une fois par an une assemblée générale comme le stipule l’article 7 du décret du 14 mars 1967 : « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. ».

Mais il est nécessaire pour que la convocation soit réglementaire, que le syndic soit en fonction (c’est-à-dire dont le mandat n’a pas encore expiré) au moment de l’envoi aux copropriétaires. Il est de jurisprudence constante que tout pouvoir est dénié au syndic dès lors que son mandat a expiré (la cour de cassation condamne la notion de « syndic de fait » [1]).

Ainsi, si malgré l’expiration de son mandat, le syndic convoque une assemblée générale, sa convocation est illégale et rend l’assemblée générale annulable. [2]

Suite à la tenue de l’Assemblée générale, tout copropriétaire défaillant ou opposant peut, dans un délai de deux mois, contester l’assemblée générale et agir en ce sens dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’AG faite par le syndic, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et demander la nullité de l’assemblée générale.

Il est quand même à noter, que si aucune contestation n’est faite dans le délai de deux mois, l’assemblée générale devient définitive, et ce, malgré le fait que la convocation était irrégulière. [3] [4]

Références

[1] Cass. 3ème ch. civ, 14 octobre 1987, pourvoi n° 85-18.749, bull. civ. III n° 172

[2] Cass. 3ème ch. civ, 7 septembre 2011, pourvoi n° 10-18.312

[3] Cass. 3ème ch. civ, 2 février 2005, pourvoi n° 02-11.034

[4] Cass. 3ème ch. civ, 7 avril 2009, pourvoi n° 08-15.204

Les locations meublées de tourisme

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La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale est parue au Journal Officiel du 20 novembre 2024

Elle apporte les modifications et obligations suivantes, qui ont pour objet de réguler ce type de location :

1 – Modifications de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965  sur les Copropriétés :

11 – Création de l’article 8-1-1 :

Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme.

12 – Création de l’article 9-2 :

Lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration prévue à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

13 – Ajout du d) à l’article 26 :

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

2 – Modification du Code du Tourisme :

Loueur et preuve de résidence principale

Le loueur doit apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale (enregistrement auprès d’un téléservice national), par le biais de la fourniture de son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme.

21 – Tout propiétaire qui offre à la location un meublé de tourisme sera tenu de souscrire une déclaration auprès d’un téléservice national opéré par un organisme public unique. ( Voir article L324-1-1, et les versions qui seront modifiées au 01/01/2025 et au 20/05/2026 )

22 – A partir du 1er janvier 2025 :

Article L324-1-1:

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.

3 – Modification du Code de la Construction et de l’Habitation :

Performance énergétique :

Il sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage. Ces logements devront attester d’un DPE classé :

  • au moins F en 2025 ;
  • E en 2028 ;
  • entre A et D à partir de 2034 pour tous les meublés de tourisme actuels et futurs.

Le maire peut demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme le DPE en cours de validité. Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour le fournir. À l’expiration de ce délai, l’absence de transmission du DPE est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour, recouvrée au profit de la commune. Le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance d’un logement décent […] est puni d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local concerné.

Article L631-10 du CCH :

I.-Pour l’obtention de l’autorisation préalable prévue à l’article L. 631-7 ou à l’article L. 631-7-1 A en vue d’une mise en location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, les propriétaires des locaux concernés présentent un diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du présent code, dont le niveau, au sens de l’article L. 173-1-1, doit être compris entre les classes A et E ou, à compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D.

4 – Modification de la fiscalité :

  • à 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 71 % aujourd’hui dans la limite de 188 700 €) ;
  • à 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels (contre 50 % aujourd’hui dans la limite de 77 700 €).

 

5 – Pouvoirs des Maires :

À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd’hui). Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.

D’autre part, les maires pourront prononcer 2 nouvelles amendes administratives de :

  • 10 000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme ;
  • 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

De plus, les communes dotées d’un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

Le syndic d’intérêt collectif

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I. – L’agrément de syndic d’intérêt collectif atteste de la compétence de son bénéficiaire pour intervenir dans les copropriétés faisant l’objet des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1.

Le syndic d’intérêt collectif est présumé compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l’article 29-1 A. Il peut également, à la demande d’un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1, assister ledit administrateur dans ses fonctions de gestion.

L’agrément est délivré par le représentant de l’Etat dans le département pour une durée de cinq ans, au regard notamment de la capacité et des compétences du syndic à accomplir les missions prévues au deuxième alinéa du présent I.

II. – Le représentant de l’Etat dans le département transmet la liste des syndics d’intérêt collectif au Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires.

III. – Les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés aux deuxième à quatrième alinéas de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et les sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 du même code peuvent, à leur demande expresse, se voir reconnaître de droit la qualité de syndic d’intérêt collectif, sans se soumettre à la procédure d’agrément prévue au dernier alinéa du I du présent article.

IV. – Un décret détermine les modalités d’application du présent article.

Commentaires :

Il s’agit d’un nouvel article donnant des détails sur une nouvelle fonction et son agrément  » Le Syndic d’intérêt collectif « .

Il faut attendre la parution du Décret