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Détournement de fonds et garantie financière du syndic

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COPROPRIETE

3e Civ., 13 juillet 2023, n° 22-14.535, (B), FS

Rejet

Syndic – Responsabilité – Garantie financière – Mise en oeuvre – Référé – Provision – Attribution – Conditions – Obligation non sérieurement contestable

Faits et procédure

1.Selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 8 février 2022, RG n° 21/00041), le 31 mars 2018, la société Agences Chauvin immobilier Maurienne (la société ACIM) a informé ses clients, parmi lesquels, le syndicat des copropriétaires de « l’ensemble immobilier » [Localité 5], dont elle était le syndic, de détournements de fonds commis par l’un de ses salariés depuis 2015.

2. Elle a déclaré ce sinistre à sa compagnie d’assurance responsabilité civile, la société Allianz IARD (la société Allianz), et à sa garante financière, la société Compagnie européenne de garanties et cautions (la société CEGC).

3. La société ACIM n’ayant pas donné suite à la demande de remboursement des sommes détournées, le syndicat des copropriétaires l’a assignée en référé, ainsi que les sociétés Allianz et CEGC, aux fins de paiement d’une provision correspondant aux sommes détournées majorées du préjudice financier et à titre subsidiaire, d’expertise.

4. Par jugement du 12 mai 2020, le tribunal de commerce de Chambéry a prononcé la liquidation judiciaire de la société ACIM et désigné la société Etude Bouvet-Guyonnet en qualité de mandataire liquidateur, laquelle a été appelée en la cause par le syndicat des copropriétaires.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société CEGC fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de sursis à statuer et de la condamner à payer la somme provisionnelle de 231 267,22 euros au syndicat des copropriétaires de « l’ensemble immobilier » [Localité 5], alors :

« 1°/ que la déclaration d’une créance de restitution de fonds prétendument détenus par un professionnel de l’immobilier faisant l’objet d’une mesure de redressement ou de liquidation judiciaire demeure sans incidence sur l’obligation de mise en oeuvre de la garantie financière obligatoire souscrite par ce professionnel, l’existence de cette garantie serait-elle non contestée ; qu’en jugeant cependant qu’il n’était pas sérieusement contestable que la société CEGC était, en tant que garant financier de la société ACIM, débitrice de la somme de 231.267,22 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Localité 5], pour la circonstance que « la créance a été admise à titre définitif par ordonnance du juge-commissaire », la cour d’appel s’est fondée sur des motifs impropres à établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation de garantie de la société CEGC, violant ainsi le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile ;

2° / que, subsidiairement, la garantie financière obligatoire souscrite par les professionnels de l’immobilier ne peut être mise en oeuvre lorsque la défaillance du professionnel garanti est imputable à ses fautes de gestion, relevant exclusivement de sa responsabilité civile dont les conséquences sont prises en charge par son assureur ; qu’en jugeant cependant qu’il n’était pas sérieusement contestable que la société CEGC était, en tant que garant financier de la société ACIM, débitrice de la somme de 231.267,22 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Localité 5], et que la « garantie responsabilité civile » assumée par la société Allianz, assureur de la société ACIM, revêtait un « caractère subsidiaire » au regard de la garantie financière de la société CEGC, la cour d’appel a tranché une contestation sérieuse relative à l’étendue respectives de la garantie financière de la société CECG et de l’assurance responsabilité civile de la société Allianz, relevant pourtant de champs d’application distincts ; que la cour d’appel a ainsi violé le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile ;

3°/ que, à tout le moins, en jugeant qu’il n’était pas sérieusement contestable que la société CEGC était, en tant que garant financier de la société ACIM, débitrice de la somme de 231.267,22 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Localité 5], sans répondre aux conclusions de la société CEGC faisant valoir que sa garantie financière était exclue puisqu’à supposer que les fonds litigieux aient été remis à titre précaire à la société ACIM, celle-ci les avaient fautivement affectés à d’autres syndicats de copropriétaires pour les besoins d’une opération de « cavalerie », ce qui traduisait l’existence de fautes de gestion relevant exclusivement de la responsabilité civile professionnelle de la société ACIM, et non de sa garantie financière, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. Il résulte des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d’une part, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations, d’autre part, qu’elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance.

7. Ayant souverainement retenu que l’existence d’un détournement de fonds à hauteur de 231 627,22 euros au préjudice du syndicat des copropriétaires était établie, notamment par un audit comptable et l’admission à titre définitif par le juge-commissaire de la créance pour ce même montant, et relevé que la société ACIM n’avait pas restitué les fonds malgré mise en demeure, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre aux conclusions inopérantes relatives à l’existence de fautes de gestion de la société ACIM et aux conséquences en découlant quant aux garanties susceptibles d’être mises en oeuvre, en a déduit à bon droit, sans trancher de contestation sérieuse, que l’obligation de garantie n’était pas sérieusement contestable et pouvait donner lieu à l’allocation d’une provision.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

– Président : Mme Teiller – Rapporteur : Mme Abgrall – Avocat général : M. Brun – Avocat(s) : SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre ; SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh ; SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre ; SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier –

Textes visés :

Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Rapprochement(s) :

1re Civ., 26 avril 1988, pourvoi n° 86-16.610, Bull. 1988, I, n° 115 (rejet) (2) ; 1re Civ., 21 octobre 2003, pourvoi n° 00-14.659, Bull. 2003, I, n° 200 (rejet), et l’arrêt cité ; 1re Civ., 16 octobre 2008, pourvoi n° 06-16.066, Bull. 2008, I, n° 224 (cassation partielle).

Article extrait du Bulletin de la Cour de Cassation de Juillet 2023

Notification du procès verbal de l’A.G

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3e Civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708, (B), FS

Rejet

Syndicat des copropriétaires – Décision – Action en contestation – Délai – Point de départ – Notification – Présentation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception – Caractère suffisant – Contrôle de conventionnalité – Proportionnalité

En application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir.

Une cour d’appel qui, procédant au contrôle de conventionnalité qui lui était demandé, relève que cette disposition a pour objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale, en déduit exactement qu’en l’absence de disproportion avec le droit d’un copropriétaire de pouvoir contester les décisions prises par l’assemblée générale, elle ne porte pas une atteinte injustifiée au droit d’accès à un tribunal garanti par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Colmar, 1er juillet 2021), le 5 janvier 2017, la société DESS (la société), propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de l’assemblée générale du 30 mars 2015, et subsidiairement, de diverses décisions prises lors de cette assemblée.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. La société fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables ses demandes, alors :

« 1°/ que le délai de contestation d’une assemblée de copropriétaires commence à courir le lendemain du jour de la première présentation au domicile du destinataire de la lettre recommandée contenant le procès-verbal de cette assemblée ; que, toutefois, ce délai ne court pas lorsque le pli n’a jamais été retiré, le syndic de copropriété devant, dans cette hypothèse, notifier le procès-verbal d’assemblée générale par voie de signification ; qu’en jugeant que le délai de contestation d’une assemblée générale courait automatiquement le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, peu important que le pli ait ou non effectivement été réceptionné, la cour d’appel a violé l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’en relevant d’office, sans provoquer les explications des parties, le moyen tiré de ce que l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2000-293 du 4 avril 2000, avait pour objectif de sécuriser la gestion des copropriétés, en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions de l’assemblée générale, de sorte que ce texte ne portait pas d’atteinte disproportionnée au droit du copropriétaire à un recours effectif et à un procès équitable, la cour d’appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l’article 16 du code de procédure civile ;

3°/ qu’en tout état de cause, un délai d’action ou de recours ne peut courir si l’intéressé n’est pas en mesure d’agir ; qu’en jugeant que le délai de contestation d’une assemblée générale courait automatiquement le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, peu important que le pli ait ou non effectivement été réceptionné, et donc même si l’intéressé n’était pas effectivement en mesure d’agir, la cour d’appel a violé l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

4°/ qu’à tout le moins, tout jugement doit être motivé, et ne peut reposer sur une simple supposition du juge ; que la cour d’appel a elle-même relevé que la date de première présentation de la lettre de notification n’était, en l’espèce, pas renseignée ; qu’en énonçant pourtant qu’au vu de la date d’envoi du courrier, la première présentation était nécessairement antérieure de plus de deux mois à l’assignation délivrée le 5 janvier 2017, la cour d’appel, qui s’est, ce faisant, livrée à une supposition gratuite, a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

3. En premier lieu, la cour d’appel a énoncé, à bon droit, qu’en application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir, dès lors que l’article 670-1 du code de procédure civile, qui invite les parties à procéder par voie de signification, concerne la seule notification des décisions de justice.

4. En deuxième lieu, procédant au contrôle de conventionnalité qui lui était demandé, elle a relevé que cette disposition avait pour objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale.

5. En troisième lieu, elle en a exactement déduit que cette disposition, en l’absence de disproportion avec le droit d’un copropriétaire de pouvoir contester les décisions prises par l’assemblée générale, ne portait pas une atteinte injustifiée au droit d’accès à un tribunal garanti par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

6. En quatrième lieu, ayant constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2015 avait été adressé à la société par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 avril 2015, cachet de la poste faisant foi, et que cette lettre avait été retournée à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé », la cour d’appel, motivant sa décision, a souverainement retenu que, bien que la date n’en soit pas renseignée, la première présentation était nécessairement antérieure de plus de deux mois à l’assignation délivrée le 5 janvier 2017.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

– Président : Mme Teiller – Rapporteur : Mme Schmitt – Avocat général : M. Sturlèse – Avocat(s) : SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol ; SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel –

Textes visés :

Article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Article extrait du Bulletin de la Cour de Cassation de Juin 2023

Charte pour la qualité des relations entre le syndic et le conseil syndical

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Le 18 Septembre 2024 ………

L’ANGC (Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété) et la F.N.A.C.C. (Fédération Nationale des Associations de Copropriétaires et de Colotis) se sont rapprochés pour établir la présente Charte.

Cette signature s’est déroulée dans les locaux de l’ARCC AURA ( Association Régionale des Copropriétaires et des Colotis de Auvergne – Rhone-Alpes ) à Lyon, en présence des Présidents de l’ANGC – Mr Frémont, de la FNACC – Mr Gosset, de l ‘ARCC AURA – Mme Baulu, de plusieurs membres  lyonnais de l’ ANGC,  premiers adoptants de cette charte.

Cette Charte a pour vocation de favoriser des relations harmonieuses et respectueuses entre le Syndic de Copropriété et le Conseil Syndical. Elle énonce les principes et bonnes pratiques à suivre pour garantir une gestion efficace et sereine de la Copropriété.

Chaque partie reconnaît et respecte le rôle, les compétences et les responsabilités de l’autre. À ce titre, il est rappelé les dispositions liminaires de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Dans tout Syndicat de Copropriétaires, un Conseil Syndical assiste le Syndic et contrôle sa gestion ». 

Article 1. Organisation du Conseil Syndical

Le Conseil Syndical s’engage à élire parmi ses membres un Président, qui sera l’interlocuteur privilégié du Syndic.

Les décisions du Conseil Syndical sont prises à la majorité de ses membres, et il est préférable que le Conseil soit constitué d’un nombre impair de membres.

Le Conseil Syndical peut se doter de commissions internes spécialisées (juridique, travaux, finances), en fonction de la taille de la Copropriété. Chaque commission peut être ouverte ponctuellement à d’autres Copropriétaires qualifiés dans le domaine concerné.

En cas de pluralité de bâtiments, le Conseil Syndical désigne un référent pour chaque bâtiment.

Le Conseil Syndical s’engage à se former régulièrement afin de mieux comprendre ses rôles et responsabilités.

Article 2. Communication

Les échanges doivent se dérouler dans un esprit de respect mutuel, de courtoisie et de politesse.

Les décisions et comptes-rendus du Conseil Syndical sont communiqués au Syndic par le Président.

Les consultations et demandes d’avis du Syndic auprès du Conseil Syndical sont adressées au Président qui les répercute aux membres du Conseil Syndical. 

Le Syndic s’engage à répondre aux sollicitations, questions et demandes du Conseil Syndical dans un délai maximum de 48 heures. Réciproquement, le Conseil Syndical s’engage à répondre aux demandes d’avis du Syndic dans les mêmes délais.

Le Président du Conseil Syndical recueille et transmet au Syndic les anomalies relevées par les Copropriétaires concernant les parties communes.  

Le Syndic recueille directement les anomalies relevées par les Copropriétaires sur leurs lots privatifs. 

Le Syndic met en copie le Conseil Syndical des ordres de services adressés aux Entreprises.

Le Syndic et le Conseil Syndical mettent en place des outils de communication facilitant leurs relations de travail (adresse électronique dédiée, tableau de suivi partagé, etc.).

Le Syndic et le Président du Conseil Syndical favorisent entre eux les échanges téléphoniques et informels afin de maintenir la qualité de leurs relations.

Les conflits doivent être résolus par le dialogue et la recherche de solutions consensuelles.

Article 3. Réunions

Le Syndic et le Conseil Syndical travaillent en étroite collaboration dans l’intérêt général de la Copropriété.

Les réunions du Conseil Syndical en présence du Syndic ont lieu en journée et portent principalement sur les projets de travaux, les visites d’immeuble, et la préparation de l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.

Les réunions sans la présence du Syndic concernent les questions de gestion courante de la Copropriété.

Le Syndic et le Conseil Syndical favorisent entre eux les réunions en visioconférence pour permettre une participation maximale.

Le Syndic met en œuvre les décisions prises par le Conseil Syndical dans les meilleurs délais.

Article 4. Assemblées Générales

4.1 Préparation de l’Assemblée Générale

Le Syndic fixe l’ordre du jour, la date et l’heure de l’Assemblée Générale, en concertation avec le Conseil Syndical.

Le Syndic propose au Conseil Syndical un ordre du jour et une date d’Assemblée Générale au moins 90 jours avant sa tenue.

Le Conseil Syndical répercute aux Copropriétaires la date prévisionnelle de la prochaine Assemblée Générale. 

Le Conseil Syndical communique au Syndic ses demandes d’inscription à l’ordre du jour au moins 30 jours avant l’envoi des convocations, lorsque ces demandes nécessitent l’établissement de plusieurs devis.

Le Conseil Syndical propose à l’Assemblée Générale de fixer un seuil de consultation du Conseil Syndical proportionnel au budget et adapté à la taille de la Copropriété afin de fluidifier le processus décisionnel.

4.2 Déroulement de l’Assemblée Générale

Le Syndic remet au Président du Conseil Syndical, avant l’émargement de la feuille de présence, l’ensemble des pouvoirs et votes par correspondance réceptionnés.

Le Syndic remet au Président du Conseil Syndical, à l’issue de l’Assemblée Générale, une copie de la feuille de présence (sous format papier ou électronique de préférence). 

Le Syndic, en accord avec le Président du Conseil Syndical, propose d’utiliser un vidéoprojecteur pour la présentation de l’ordre du jour, des devis et des résultats des votes.

Article 5. Extranet

Le Syndic s’engage à fournir toutes les informations nécessaires à la bonne compréhension des dossiers et des décisions à prendre.

Le Syndic met à jour régulièrement toutes les informations et documents devant figurer sur l’extranet, conformément au décret du 23 mai 2019 :

  • Nouveaux contrats avec les prestataires dès leur signature.

  • Modificatifs au règlement de Copropriété dès leur enregistrement notarial.

  • Procès-verbaux d’Assemblée Générale dès leur diffusion.

Et s’engage à mettre à disposition à la première demande et dans la limite de quatre fois par an :

  • Le Grand Livre de tous les comptes

  • Le relevé général des dépenses

La présente charte peut être revue et adaptée régulièrement pour répondre aux évolutions de la Copropriété et aux besoins du Syndic, du Conseil Syndical et des Copropriétaires.

Les impacts de la Loi 2024-232 du 9 avril 2024

Législation

Cette loi modifie une vingtaine d’articles de la loi  65-557 du 10 juillet 1965 sur les thèmes suivants :

  • Les missions et responsabilités du syndic
  • Les archives de la copropriété
  • Le changement de syndic
  • L’information du syndic
  • Les règles de majorité pour le vote de travaux
  • Travaux d’isolation thermique de la toiture et du plancher
  • Le prêt collectif
  • Les unions de syndicats de copropriété
  • Les pouvoirs l’Administrateur provisoire
  • Le recouvrement de charges impayées
  • Imputation de frais de l’Administrateur provisoire
  • La Police de sécurité et de salubrité
  • Les notifications et les mises en demeure 

Encombrants stockés dans les parties communes … Que faire ?

Bénévoles Arcna

Je suis propriétaire depuis plusieurs années d’un appartement en copropriété.
Il y a quelques mois, un des appartements de mon immeuble a été vendu et les nouveaux propriétaires ont pris l’habitude d’encombrer le hall d’entrée avec des vélos et une poussette.
Cette utilisation des parties communes avait jusqu’ici été tolérée par l’ensemble de la copropriété, le dérangement causé étant minime. Mais dernièrement, les mêmes copropriétaires ont réalisé des travaux dans leur appartement et ont entreposé dans l’entrée de l’immeuble des objets beaucoup plus volumineux (matériaux de construction, planches, rouleaux de moquette usagée, etc.) et semblent les avoir oubliés là.
Cet encombrement des parties communes non seulement gêne l’accès de tous à l’immeuble, mais bloque aussi en partie l’entrée de mon appartement qui est situé au rez-de-chaussée.
Que puis-je faire, pousser le syndic à agir …. ou agir seul ?

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