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Est-il obligatoire d’indiquer les majorités de vote pour les résolutions présentées à l’AG

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Bon nombre de syndics indiquent pour chacune des résolutions portées à la connaissance des copropriétaires l’indication de la majorité à laquelle chaque résolution doit être votée.

Pourtant aucun texte de loi n’en fait l’obligation que ce soit la loi de 1965 ou son décret d’application de 1967. C’est d’ailleurs ce qu’a confirmé une réponse ministérielle en 2000.

Pour rappel, l’article 9 impose seulement les indications de lieu, de date et d’heure comme l’indique le texte ci-après « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. »

Ainsi, il découle de ce qui précède, que la non indication de la majorité ou une indication erronée de la majorité, ne peut être de nature à entrainer la nullité de l’assemblée générale ou de tout ou partie de ces résolutions.

La seule action en nullité d’une résolution ne peut être envisagée que si celle-ci a été votée à une majorité incorrecte (et ce quelle que soit éventuellement la majorité indiquée dans la convocation), et seulement dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Convoquer une A.G au delà des 6 mois qui suivent la fin de l’exercice

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Il nous a été posé la question suivante : « Le syndic de copropriété est-il dans l’obligation de convoquer une assemblée générale dans les 6 mois qui suivent la clôture des comptes et peut-on dans le cas où il ne le fait pas demander l’annulation de ladite AG ? »

Le syndic de copropriété est effectivement tenu de convoquer une assemblée générale dans les six mois qui suivent la clôture des comptes pour voter un budget prévisionnel, conformément à l’article 14-1 de la loi de 1965 (L. 1965-557) et de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 (D. 1967-223) qui impose qu’il y ait au moins une fois par an, une assemblée générale.

En cas de non-respect de cette obligation, la jurisprudence n’impose pas la nullité de l’Assemblée Générale. La seule possibilité où des copropriétaires pourraient engager la responsabilité du syndic le serait pour préjudice subi (par exemple, un copropriétaire bailleur qui ne pourrait pas régulariser les charges auprès de son locataire en raison de la présentation tardive des comptes pourrait demander réparation du préjudice). Mais le jeu en vaut-il la chandelle ?

Néanmoins, il est important de vérifier dans le ou les procès-verbaux des années précédentes, quelle est la date de fin de mandat du Syndic. 

En effet, elle se situe en général dans les six mois qui suivent la fin de l’exercice.

Dans ce cas le Syndic, s’il convoque l’AG dans les 21 jours précédents sa fin de mandat est dans son droit, mais il ne pourra y assister en tant que Syndic puisque son mandat sera échu.

Mur mitoyen

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Comment savoir si un mur est mitoyen et quels sont les droits et les obligations des propriétaires ?.
Un mur est mitoyen lorsqu’il remplit l’une des conditions suivantes :

  • Il sépare 2 bâtiments appartenant à 2 propriétaires différents
  • Il sépare une cour et un jardin appartenant à 2 propriétaires différents
  • Il sépare 2 champs appartenant à 2 propriétaires différents

Toutefois, le mur n’est pas mitoyen s’il a une seule pente au sommet ou si les tuiles ou bordures sont situées d’un seul côté du mur. Dans ce cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les bordures.

À noter

un mur peut être mitoyen en totalité, ou seulement sur une partie.

La preuve de la mitoyenneté d’un mur peut être apportée par :

  • Un titre de propriété (un acte de vente par exemple)
  • Une convention (accord entre voisins) publié au fichier immobilier
  • Un acte de possession, c’est le cas lorsque qu’une construction s’appuie sur un mur pendant 30 ans. La propriété du mur s’acquiert alors par prescription acquisitive.

Chacun des propriétaires doit participer aux frais d’entretien nécessaires.

La participation aux frais d’entretien est proportionnelle aux droits de chacun sur le mur.

Exemple :

Si un propriétaire détient la moitié du mur (mur privatif) et la mitoyenneté de l’autre moitié, il devra payer le 3/4 des frais d’entretien si l’entretien est réalisé sur la totalité du mur.

Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu’il cause au mur.

En cas de litige, le propriétaire responsable des dégradations peut être condamné par le juge à assumer seul les frais de remise en l’état.

Sauf urgence (si le mur menace de s’écrouler par exemple), la réparation d’un mur mitoyen se fait d’un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont partagés entre les 2 propriétaires.

Si le propriétaire d’un mur mitoyen fait des travaux sur le mur sans l’accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.

Attention  

la reconstruction d’un mur mitoyen se fait également d’un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont partagés entre les 2 propriétaires.

Le propriétaire d’un mur mitoyen peut décider de surélevé le mur mitoyen (on parle d’exhaussement) à la condition de respecter des règles de hauteur et de ne pas nuire au voisin. Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé appartient exclusivement au propriétaire qui a fait les travaux. Les frais d’entretien de cette partie sont alors à sa charge exclusive.

L’accord du voisin est nécessaire seulement si la surélévation s’accompagne d’un adossement sur le mur mitoyen.

Attention  

Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté.

Il est possible de supprimer la mitoyenneté d’un mur en achetant la totalité de la mitoyenneté d’un mur ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement

  • Achat de la mitoyenneté

L’achat de la mitoyenneté est possible pour un mur qui se situe en limite de propriété. Cet achat peut être réalisé à tout moment.

À savoir  

L’acquisition de la mitoyenneté est impossible si elle a pour but de régulariser un empiétement irrégulier.

Pour acheter la mitoyenneté, il faut d’abord en faire la demande au voisin par courrier recommandé. Le voisin peut refuser de vendre sa mitoyenneté.

Si le voisin est d’accord, l’acte de mitoyenneté doit alors être réalisé chez un notaire.

  • Abandon du droit de mitoyenneté

Il est possible d’abandonner son droit de mitoyenneté. Pour cela, il faut respecter 2 conditions :

  • Il ne faut pas posséder de construction s’appuyant sur le mur
  • Il ne faut pas que le mur retienne ses terres ou celles du voisin (mur de soutènement)

Pour abandonner sa mitoyenneté, il faut adresser un courrier recommandé à son voisin pour l’informer de son intention de renoncer à la mitoyenneté du mur et, ainsi, de lui céder. L’abandon de la mitoyenneté peut être réalisé par acte sous seing privé ou chez le notaire.

Si un voisin envisage d’abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute pour manque d’entretien, il devra d’abord réparer le mur avant d’abandonner la mitoyenneté.

Article extrait de la lettre du Service Public du 12 JUIN 2025

MaPrimeRénov’ Copropriété : tout savoir sur l’aide à la rénovation des parties communes

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Écrit le 26/06/2025

Vous êtes copropriétaire ou membre d’un syndicat de copropriétaires ? Pour financer des travaux de rénovation énergétique sur les parties communes de l’immeuble, le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété peut prendre en charge une partie des dépenses engagées. Quelles sont les conditions à remplir ? Quels sont les travaux éligibles ? Comment effectuer une demande ? On vous répond.

Qu’est-ce que MaPrimeRénov’ Copropriété ?

MaPrimeRénov’ Copropriété est un dispositif d’aide financière mis en place par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour soutenir les syndicats de copropriétaires dans leurs projets de rénovation énergétique.

Cette aide concerne les travaux sur les parties communes et les équipements communs des immeubles, mais aussi sur les parties privatives lorsqu’ils présentent un intérêt collectif.

Depuis janvier 2024, MaPrimeRénov’ est structurée en trois parcours :

Cette dernière vise à encourager les rénovations importantes permettant un gain énergétique significatif. Elle est accessible uniquement aux syndicats de copropriétaires.

Quelles sont les copropriétés éligibles à MaPrimeRénov’ Copropriété ?

La copropriété doit remplir les conditions ci-dessous.

  • Être immatriculée et à jour au registre national des copropriétés.
  • Être composée d’au moins 65 % de résidences principales (pour les copropriétés de 20 lots ou moins) ou d’au moins 75 % pour les copropriétés de plus de 20 lots.
  • Avoir été construite depuis au moins 15 ans à la date de notification de la décision d’octroi de MaPrimeRénov’ Copropriété. Ce délai démarre à la date d’achèvement de l’immeuble. Ce délai peut ne pas être exigé pour les travaux d’accessibilité.

Les copropriétés dites « fragiles » peuvent obtenir une majoration de l’aide si :

Quels sont les travaux concernés par MaPrimeRénov’ Copropriété ?

Les principaux travaux éligibles* sont les suivants :

  • isolation,
  • étanchéité,
  • ventilation,
  • chauffage collectif,
  • réseaux d’eau, etc.

Accédez à la liste complète des travaux éligibles

Notez que les travaux qui ne sont pas dans cette liste peuvent être acceptés par l’Anah au cas par cas lorsqu’ils sont nécessaires pour répondre aux besoins spécifiques de la copropriété.

* Les copropriétés situées en outre-mer ne sont pas concernées par ce seuil, car elles relèvent d’une réglementation particulière.

À savoir

L’installation de chaudières à combustion fossile (gaz) reste temporairement éligible si les travaux sont votés en assemblée générale avant le 30 juin 2025 et la demande d’aide déposée avant le 30 septembre 2025.

Les travaux doivent viser un gain énergétique minimal de 35 % (ou 15 % dans le cadre d’une expérimentation pour petites copropriétés éligibles : voir plus bas).

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). Une évaluation énergétique est obligatoire avant et après travaux pour justifier le gain.

Trouvez un professionnel reconnu garant environnement (RGE)

Accompagnement obligatoire

Le syndicat des copropriétaires doit être accompagné par un opérateur assurant une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).

L’AMO accompagne et délivre des conseils dans l’élaboration du projet de travaux, le montage du dossier de demande d’aide, le suivi des travaux, etc.

L’aide prend en charge 50 % du montant de la prestation dans la limite d’un plafond de :

  • 600 € hors taxes (HT) par logement pour les copropriétés de plus de 20 logements avec un montant plancher de 3 000 €,
  • ou 1 000 € HT par logement pour les copropriétés de 20 logements ou moins avec un montant plancher de 3 000 €.

Pour les travaux dont le montant dépasse 100 000 €, une mission de maîtrise d’œuvre complète réalisée par un maître d’œuvre professionnel est également exigée.

À savoir

La demande d’aide financière relative à la prestation d’AMO peut être déposée avant la demande d’aide MaPrimeRénov’ Copropriété.

Quel est le montant de MaPrimeRénov’ Copropriété ?

Tableau des montants de l’aide

Travaux réalisés

Montant de l’aide

Plafond par logement

Gain énergétique ≥ 35 %

30 % du montant des travaux

25 000 €

Gain énergétique ≥ 50 %

45 % du montant des travaux

25 000 €

Bonification sortie du statut de passoire énergétique (F ou G avant les travaux → A à D après les travaux)

+10 %

–

Bonification copropriété fragile (avec CEE)

+20 %

–

Lorsqu’il s’agit de travaux d’accessibilité, MaPrimeRénov’ Copropriété finance 50 % des travaux dans la limite d’un plafond par logement de 20 000 €.

À savoir

Une expérimentation est en cours pour les petites copropriétés (20 lots d’habitation maximum, dont 65 % de résidences principales) qui ne parviennent pas à atteindre les 35 % de gain énergétique demandés. Un gain énergétique de 15 % est exigé.

Pour savoir si une copropriété peut accéder à cette expérimentation, renseignez-vous auprès d’un conseiller France Rénov’.

Des primes individuelles pour les copropriétaires peuvent également être attribuées en cas de travaux de rénovation énergétique.

Catégorie de ménage*

Montant de la prime individuelle

 

Ressources très modestes

3 000 €

 

Ressources modestes

1 500 €

 

* Pour connaître les barèmes de ressources, consultez les informations suivantes selon si la copropriété est située hors Île-de-France ou en Île-de-France.

Plafonds de ressources – Hors Île-de-France

Personnes

Très modestes

Modestes

Intermédiaires

Supérieures

1

≤ 17 173 €

≤ 22 015 €

≤ 30 844 €

> 30 844 €

2

≤ 25 115 €

≤ 32 197 €

≤ 45 340 €

> 45 340 €

3

≤ 30 206 €

≤ 38 719 €

≤ 54 592 €

> 54 592 €

4

≤ 35 285 €

≤ 45 234 €

≤ 63 844 €

> 63 844 €

5

≤ 40 388 €

≤ 51 775 €

≤ 73 098 €

> 73 098 €

Par personne supplémentaire

+5 094 €

+6 525 €

+9 254 €

+9 254 €

Plafonds de ressources – Île-de-France

Personnes

Très modestes

Modestes

Intermédiaires

Supérieures

1

≤ 23 768 €

≤ 28 933 €

≤ 40 404 €

> 40 404 €

2

≤ 34 884 €

≤ 42 463 €

≤ 59 394 €

> 59 394 €

3

≤ 41 893 €

≤ 51 000 €

≤ 71 060 €

> 71 060 €

4

≤ 48 914 €

≤ 59 549 €

≤ 83 637 €

> 83 637 €

5

≤ 55 961 €

≤ 68 123 €

≤ 95 758 €

> 95 758 €

Par personne supplémentaire

+7 038 €

+8 568 €

+12 122 €

+12 122 €

À savoir 

  • Les revenus de ceux de l’ensemble des personnes qui occupent le logement sont pris en compte.
  • Les revenus retenus sont les revenus fiscaux de référence (RFR) de l’année N-1 (soit 2024 pour les demandes faites en 2025).

Comment solliciter MaPrimeRénov’ Copropriété ?

Le syndic de copropriété (ou administrateur provisoire) dépose une demande unique pour l’ensemble des copropriétaires, via la plateforme de l’Anah.

Les étapes :

  1. Vérifier que la copropriété est bien immatriculée au registre national des copropriétés.
  2. Voter les travaux à la majorité absolue lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
  3. Désigner un AMO (lors du dépôt de la demande).
  4. Déposer un dossier unique avec devis, audit énergétique, descriptif détaillé des travaux, etc. (la liste complète des documents à fournir est mentionnée au moment du remplissage du formulaire de demande d’aide en ligne MaPrimeRénov’ Copropriété).
  5. Attendre la validation de l’aide, envoyée par mail, avant d’engager les travaux.

L’aide est versée au syndic, qui la répartit entre les copropriétaires selon leur quote-part.

MaPrimeRénov’ Copropriété est-elle cumulable ?

MaPrimeRénov’ Copropriété ne se cumule pas avec les aides individuelles de l’Anah prévues pour des travaux identiques (par exemple, MaPrimeRénov Classique, MaPrimeAdapt’).

En revanche, un copropriétaire peut cumuler les aides MaPrimeRénov’ Copropriété et MaPrimeRénov’ s’il souhaite faire des travaux de rénovation énergétique dans son appartement, en complément des travaux réalisés sur la copropriété.

Demandez l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété

Un simulateur en ligne est disponible pour connaître le montant estimé de vos aides selon votre situation : france-renov.gouv.fr

Pour échanger avec un conseiller : 0 808 800 700 (service gratuit + coût d’un appel) du lundi au vendredi de 9h à 18h.

Munissez-vous de votre dernier avis d’imposition.

Diagnostic de Performance Energétique collectif (DPE Collectif)

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Qu’est ce que le DPE Collectif ?

Le DPE collectif est un outil d’évaluation énergétique des immeubles. Il vise principalement à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment collectif. 

Son objectif est d’informer les copropriétaires sur la performance énergétique et l’impact environnemental de leur bâtiment.

Attention  

Le DPE collectif ne doit pas être confondu avec le DPE individuel spécifique à un logement ni avec un audit énergétique global. L’audit, plus complet, met l’accent sur l’aspect financier des travaux énergétiques et hiérarchise les travaux à engager, tandis que le DPE collectif se concentre sur l’évaluation globale de la performance énergétique.

Le DPE Collectif est-il obligatoire ?

Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d’un DPE collectif.

Cette obligation concerne ainsi :

  • Depuis le 1er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots,
  • Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots.

Le DPE collectif deviendra également obligatoire à partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

À savoir  

Le DPE collectif deviendra obligatoire à partir du 1er janvier 2028 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Que doit contenir le DPE Collectif ?

Le DPE collectif doit comporter les éléments suivants :

  • Une description de l’état énergétique du bâtiment,
  • L’indication de la quantité d’énergie consommée ou estimée ainsi que la quantité des émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble,
  • Une étiquette énergie et une étiquette climat allant de A à G,
  • Une évaluation des conditions d’aération et de ventilation du bâtiment,
  • Des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique de l’immeuble et une estimation de leur coût.

Comment est réalisé un DPE Collectif ?

La réalisation d’un DPE collectif s’effectue en plusieurs étapes :

  1. Le syndic de copropriété doit d’abord inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le DPE collectif et la question du choix du prestataire. Cette résolution doit être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (majorité simple dite de l’article 24).
  2. Une fois le DPE collectif approuvé et le professionnel choisi, le syndic doit lui fournir, à ses frais :
    • une description du dispositif collectif de chauffage, de refroidissement, de production d’eau chaude sanitaire ou de ventilation ainsi que de leur mode de gestion et les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques de ces équipements,
    • tout document à sa disposition permettant de renseigner sur les caractéristiques pertinentes des autres dispositifs collectifs (enveloppe extérieure, toiture, planchers, plafonds et cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés) ayant des incidences sur les consommations énergétiques, notamment les dates et descriptions des travaux d’isolation thermique réalisés, les factures afférentes ainsi que les diagnostics techniques réalisés.
  3. Le diagnostiqueur se rend ensuite sur place pour réaliser le diagnostic de performance énergétique du bâtiment. Il effectue des relevés sur place en visitant l’ensemble des logements du bâtiment ou sur la base d’un échantillon de logements, puis analyse les informations collectées à l’aide de logiciels spécifiques.
    Le professionnel établit le rapport de diagnostic qu’il transmet au syndic et à l‘Agence de la transition écologique (Ademe).
  4. Le syndic de copropriété inscrit enfin à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation du DPE collectif, sa présentation.
    Il doit également interroger les copropriétaires sur la mise en place d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique, sauf s’il existe un projet de plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour qui prévoit des travaux d’économie d’énergie.

Qui doit réaliser un DPE Collectif ?

Le DPE collectif doit être établi par un diagnostiqueur.

Ce professionnel doit respecter certaines conditions :

  • Indépendance et impartialité : il ne doit pas avoir de lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire ni avec le syndic, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé d’établir le DPE collectif
  • Compétences, organisation et moyens : il doit avoir un certificat de compétence émis par un organisme certificateur agréé par le comité français d’accréditation (COFRAC). Ce certificat garantit qu’il répond aux exigences d’un référentiel de compétences spécifiques.
  • Assurance : il doit souscrire une assurance de responsabilité professionnelle

Pour trouver un diagnostiqueur satisfaisant à ces conditions, il est possible de consulter l’Annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés :

Trouver un diagnostiqueur immobilier certifié

Où consulter le DPE Collectif ?

Le DPE collectif est tenu à la disposition des copropriétaires par le syndic de copropriété.

Il est également annexé au carnet d’entretien de l’immeuble.

Quelle est la durée de validité du DPE Collectif ?

Le DPE collectif a une durée de validité de 10 ans. Il doit ainsi être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans sauf lorsqu’un diagnostic, réalisé après le 1er juillet 2021, permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe énergétique A, B ou C.

Attention  

Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2022.

Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Quel est le coût d’ un DPE Collectif ?

Selon l’Agence de la transition écologique (Ademe), le prix d’un DPE collectif varie entre 1 000 € et 5 000 €. Ce prix dépend notamment de la taille de la copropriété, du nombre de lots, de la localisation de la résidence, les caractéristiques techniques du bâtiment et le système de chauffage utilisé.

Existe-t’il des aides pour financer le DPE Collectif ? 

Non, les copropriétés qui ont l’obligation de réaliser un DPE collectif ne peuvent pas bénéficier d’aides financières.

Quelle sanction en cas de non-réalisation du DPE Collectif ?

La loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-réalisation d’un DPE collectif, de non-souscription à un contrat de performance énergétique ou à l’absence d’un plan de travaux d’économie d’énergie, dès lors qu’une discussion de principe a bien eu lieu et qu’une question a bien été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Mais, dans l’hypothèse où un propriétaire subit un préjudice (par exemple, l’impossibilité de louer ou de vendre son appartement) en raison d’un mauvais classement énergétique de son logement résultant des parties communes ou des équipements collectifs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être engagée.

Textes de Lois :