Le propriétaire d’un lot dans un ensemble immobilier composé de deux immeubles soumis aux statuts de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale qui avait réuni les propriétaires d’un seul immeuble de cet ensemble.

La cour d’appel a déclaré irrecevable cette demande, en retenant que l’ensemble immobilier comprenait deux immeubles collectifs et que l’article 5 du règlement de copropriété indiquait que les charges communes de chaque immeuble collectif comprenaient toutes les dépenses nécessaires à la jouissance commune de l’immeuble. La cour d’appel a estimé qu’il en résultait que le règlement de copropriété avait prévu une gestion autonome de chaque bâtiment avec spécialisation de charges, ce qui aboutissait à l’existence d’un syndicat secondaire, peu important que ce terme n’ait pas été expressément employé dans le règlement.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel, au visa des articles 3, 4 et 27 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation considère que « La circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires ».

La Cour de cassation exclue donc que les dispositions insérées à l’article 5 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges permettent, à elles seules, de déduire l’existence d’un syndicat secondaire.

Ce faisant, elle apporte un éclairage sur la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu’un syndicat des copropriétaires secondaire peut être créé, soit ab initio dans le règlement de copropriété, soit ultérieurement, par une assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès la constitution du syndicat secondaire, les membres du syndicat secondaire supportent seuls les frais afférents à leur bâtiment, mais ne financeront plus les dépenses inhérentes aux autres bâtiments. Ils continuent toutefois à contribuer au paiement des charges exposées dans l’intérêt de tous les membres du syndicat principal (entretien des espaces verts, gestion des voies privées, d’une chaufferie…). Il est donc nécessaire d’établir une nouvelle répartition des charges qui sera décidée par chaque assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer. Pour la Haute cour, ces circonstances ne sont pas de nature à caractériser l’existence d’un syndicat secondaire. La création d’un syndicat secondaire doit donc toujours être explicite, que ce soit dans le règlement de copropriété ou dans la décision d’assemblée générale portant sur sa création.