Depuis de nombreuses années, les instances législatives réfléchissent au plan pluriannuel de travaux (PPT). Formalisée une première fois par l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’idée avait été abandonnée. D’ailleurs, nous l’avions titré dans l’article “Réforme du droit de la copropriété: disparition du plan de travaux”. Désormais, avec la“loi Climat et Résilience”, ce plan entre en vigueur. Quels sont les apports de ce texte pour les copropriétaires ?

Pour quelles copropriétés le plan pluriannuel de travaux devient-il obligatoire ?

En premier lieu, vous devez savoir que certaines copropriétés sont exclues du champ d’application de ce dispositif de financement des travaux. Puisqu’il concerne uniquement les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Aussi, les copropriétés dites “tertiaires” sont donc exclues de la loi.

De surcroît, seules les copropriétés ayant plus de 15 ans sont soumises à l’obligation du plan pluriannuel de travaux. À savoir, le décompte des années commence dès la réception des travaux de construction de l’immeuble. Concrètement, à la publication de la Loi Climat et Résilience le 22 août 2021, étaient exclues les copropriétés réceptionnées après le 22 août 2006.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les dix années suivant son élaboration.

À terme, les copropriétés concernées devront justifier de cette dispense ou renouveler leur plan de travaux tous les dix ans.

Quel est l’agenda de mise en œuvre ?

La date d’entrée en vigueur de la loi diffère selon la taille des copropriétés concernées :

• Plus de 200 lots : à partir du 1er janvier 2023,
• Entre 50 et 200 lots : à partir du 1er janvier 2024,
• À partir du 1er janvier 2025 pour les autres.

Un processus à respecter en 3 étapes

Une mission attribuée à un professionnel

Pour les copropriétés concernées par le dispositif du plan pluriannuel de travaux, le Syndic inscrit cette résolution à l’ordre du jour. Lors de l’assemblée générale, le Syndicat des copropriétaires missionne un professionnel dont les compétences et garanties doivent encore être déterminées par décret.

Dans le procès-verbal d’assemblée générale, la résolution détaille les modalités d’élaboration de ce projet de plan pluriannuel de travaux. À savoir, elle doit être votée à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

En cas de travaux à réaliser urgemment, une deuxième possibilité consiste à la validation de la mission directement par le Conseil syndical. Ce qui permet de gagner du temps. En effet, la prochaine AG consistera à présenter le résultat du plan pluriannuel de travaux. Une seule condition doit être respectée : le coût de la mission rentre dans le budget d’entretien courant alloué au Conseil syndical.

Décision à prendre concernant les travaux à réaliser

Une fois le plan de travaux établi, il est présenté en assemblée générale. Dès lors, il peut préconiser des travaux pour les dix prochaines années. Or, il ne s’agit pas de tout voter d’un coup. Aussi, les résolutions peuvent adopter tout ou partie du projet. Ces résolutions requièrent la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires.

Exécution des travaux

Généralement, l’exécution des travaux de rénovation se déroule en deux phases :

• Maîtrise d’œuvre : Élaboration d’un cahier technique par un professionnel (architecte ou bureau technique), appel d’offres et présentation du résultat en assemblée générale,
• Suivi du chantier.

Quels travaux obligatoires comprend le plan pluriannuel de travaux ?

Fidèle au principe “anticiper pour mieux gérer”, le plan pluriannuel de travaux comprend une proposition d’échéancier pour les travaux préconisés sur les dix prochaines années.

En fait, ces travaux de rénovation comprennent deux volets. En tout premier lieu, on se préoccupe de la sécurisation des bâtiments. De sorte que les travaux préconisés sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, surtout à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.

Par la suite, il faut améliorer la performance énergétique de la copropriété. Ainsi, les travaux envisagés concerneront la réalisation d’économies d’énergies tout en réduisant les émissions de gaz à effet de serre. D’ailleurs, le plan pluriannuel de travaux va plus loin. Puisqu’il comprend une estimation du niveau de performance que les travaux visés permettent d’atteindre.

De cette façon, les copropriétaires peuvent évaluer le rendement des travaux de rénovation énergétique. Pour cela, ils ont à leur disposition deux informations. D’une part, l’estimation du coût des travaux. D’autre part, les économies réalisées avec le niveau de performance visé.

Quel est l’impact du plan pluriannuel de travaux sur le fonds travaux ?

Le plan pluriannuel de travaux a un double impact sur le fonds travaux (article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965):

• Un effet plancher. Le montant de la cotisation annuelle au fonds travaux doit être supérieur à 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
• Un effet plafond. Le syndicat des copropriétaires peut suspendre les cotisations au fonds travaux lorsque son montant excède 50% du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Enfin, notons que dans un souci de cohérence, le Législateur a aligné le caractère décennal du plan pluriannuel de travaux au fonds travaux. Désormais, le fonds travaux est obligatoire au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Auparavant, cette période était de cinq ans.