Les articles 2 et 3  de la loi n°65-557 de 1965 fixant le statut de la copropriété  définissent ce que sont respectivement les parties communes et les parties privatives dans une copropriété.

art.2 – Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

art.3 – Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Or certains règlements de copropriété stipulent que certaines parties communes sont « à usage privatif ».  Qu’est-ce à dire ? Quel est le régime de gestion des ces parties communes un peu particulières ?

1 – Définition :

Les « parties communes à usage privatif »  sont  des parties communes dont le droit de jouissance est réservé de manière exclusive à certains copropriétaires. 

En principe en effet les parties communes, comme leur nom l’indique sont à l’usage de l’ensemble des résidents de la copropriété. Chacun peut y circuler librement et les utiliser à sa guise dans le respect des règles fixées par le règlement de copropriété. Il arrive néanmoins qu’un copropriétaire soit le seul à pouvoir accéder à une partie de l’immeuble définie comme étant commune. C’est le cas d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardinet (pour un appartement situé en rez de jardin), de combles… Cette partie de l’immeuble est dite commune car elle concourt à l’aspect général de l’immeuble, à sa conception originelle, mais un droit de jouissance exclusif est accordé à celui qui la détient car elle est incorporée à son bien.

Ce droit de jouissance privatif n’est pas un droit de propriété mais simplement un droit d’usage ; il peut être attaché au lot, dans ce cas c’est un droit réel, permanent qui se transmet avec le lot  en cas de mutation ; il peut être  rattaché à un copropriétaire, il s’agit alors d’un droit personnel  temporaire, qui ne peut être transmis.

Ce droit d’usage peut être prévu par le règlement de copropriété mais il peut être également accordé par les autres copropriétaires lors d’un vote (à la double majorité de l’article 26, puis 26-1) en assemblée générale (AG) .

2 – Régime de gestion : 

Le principe est celui de la liberté d’utilisation par le bénéficiaire à condition toutefois qu’elle

• soit conforme à l’usage et à la destination de l’immeuble
• ne crée aucune nuisance  vis-à-vis du voisinage
• respecte les dispositions du règlement de copropriété

Concernant les charges, le règlement de copropriété peut stipuler que le bénéficiaire devra acquitter des charges spécifiques et se soumettre à certaine obligations d’entretien courant.

En revanche les dépenses relatives au gros-œuvre de l’immeuble sont supportées par l’ensemble des copropriétaires. 

La réalisation de travaux dans des parties communes à usage privatif est soumise à certaines autorisations selon la nature des travaux envisagés :

• si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur (constructions légères telles une couverture de terrasse, l’installation d’une pergola, l’installation d’un abri de  jardin) :autorisation de l’AG par un vote obtenu à la majorité de 25
• si les travaux modifient en profondeur les parties communes comme la création d’une véranda ou d’une terrasse : autorisation de l’AG par un vote obtenu à la majorité de l’art. 26 puis éventuellement 26-1
• selon l’ampleur et les caractéristiques des travaux envisagés sur une partie commune extérieure (jardin, cour, terrasse), une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire