L’état s’est désormais résolument engagé sur les problématiques de réhabilitation de l’habitat ancien et de rénovation énergétique avec la création de différentes primes et subventions (voir notre article « MaprimeRénov’») pour encourager et soutenir ces travaux. Toutefois, qu’il s’agisse de réhabilitation ou de rénovation énergétique, les travaux sont souvent très importants et exigent  des investissements considérables. Les subventions et les primes quelles qu’elles soient ne couvrent jamais intégralement les frais en question d’où la nécessité de s’interroger sur la possibilité offerte aux copropriétés de contracter un emprunt. La  loi 10 juillet 1965, art. 26-4 à 26-8 règlemente la question des emprunts collectifs en copropriété. 

Les caractéristiques de l’emprunt collectif en copropriété :

L’emprunt est collectif ce qui signifie qu’il est souscrit  au nom du syndicat des copropriétaires. Il est contracté  par le syndic mandataire du syndicat.

Toutefois l’emprunt ne concerne pas obligatoirement tous les copropriétaires. Seuls certains d’entr’eux peuvent décider d’y recourir.

Les travaux concernés :

Les travaux éligibles à la souscription d’un emprunt collectif sont les suivants :

• Les travaux concernant les parties communes
• Les travaux concernant les parties privatives réalisés dans l’intérêt collectif (par exemple le remplacement des menuiseries pour réaliser des économies d’énergie…).
• L’acquisition de biens conforme à l’objet du syndicat
• Le préfinancement de subventions ou de primes publiques. En effet les sommes allouées dans le cadre de ces subventions et primes ne sont débloquées au profit de la copropriété que sur présentation des factures acquittées. L’emprunt fait à ce titre permettra d’acquitter les factures au fur et à mesure de la réalisation des travaux  dans l’attente du versement de la subvention. Celle-ci lorsqu’elle adviendra permettra de rembourser l’emprunt.

La procédure à suivre :

• L’emprunt étant collectif la décision d’y recourir relève d’une décision collective, c’est dire que cette décision doit être prise lors d’une Assemblée Générale (AG).
• Le projet de prêt doit être joint à la convocation de l’AG au cours de laquelle seront également votés les travaux à entreprendre. Les  conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt doivent être jointes à l’ordre du jour de cette AG ainsi que que l’engagement de caution dans les cas où il est obligatoire (cf. infra)
• Les copropriétaires qui souhaitent bénéficier de l’emprunt devront, dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’AG, notifier leur décision au syndic par tous moyens et préciser le montant qu’ils envisagent de solliciter dans la limite de leur quote-part des dépenses.

Les majorités requises :

Qu’il soit sollicité

• au bénéfice du syndicat des copropriétaires pour préfinancer les subventions qui lui ont été accordées,
• ou simplement au bénéfice de quelques uns des copropriétaires qui en ont fait la demande

l’emprunt est voté à la même majorité que les travaux considérés

Dans tous les autres cas non prévus par la loi, la décision de recourir à un emprunt collectif doit faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires

La souscription de l’emprunt et les garanties :

La signature du prêt est faite par le syndic au nom du syndicat. Elle intervient après l’écoulement du délai de recours de 2 mois à partir de la notification aux copropriétaires du procès-verbal de l’AG

Le contrat de prêt doit être en tous points conforme au projet tel que présenté à l’AG.

Dans l’hypothèse où l’emprunt est souscrit pour la réalisation de travaux ou pour l’acquisition de biens conforme à l’objet de la copropriété, le syndicat des copropriétaires doit être obligatoirement garanti par une caution solidaire, c’est à dire par un tiers  (entreprise d’assurance  spécialement agréée, établissement de crédit, société de financement, Trésor Public, Banque de France, Caisse des Dépôts et consignations, La Poste ) qui s’engage par acte écrit pour prévenir les impayés de remboursement du prêt des copropriétaires.

Remboursement :

Seuls les bénéficiaires du prêt sont tenus de rembourser ce sont soit le syndicat des copropriétaires en son entier (préfinancement de subventions publiques), soit les quelques copropriétaires qui ont souhaité en bénéficier (travaux…)

Le remboursement concerne le montant de la partie de l’emprunt sollicitée, les intérêts et les honoraires.

En cas de défaillance de remboursement de la part d’un copropriétaire le syndic lui adressera une mise en demeure. En cas d’échec de cette mise en demeure, et à l’expiration d’un délai de 30 jours, le syndic peut appeler la caution à rembourser les impayés du copropriétaire concerné.

La caution pourra ensuite se retourner contre le copropriétaire défaillant pour obtenir le remboursement du paiement.

Mutation :

En cas de mutation entre vifs (vente ou donation), les sommes restant dues (prêt, intérêts et honoraires accessoires) par le copropriétaire vendeur, bénéficiaire de l’emprunt sont immédiatement exigibles. L’obligation de remboursement peut cependant être transmise au nouveau copropriétaire si le prêteur et la caution en sont d’accord, à charge pour le notaire qui enregistre la vente d’en informer le syndic.