SON EXISTENCE :

Plusieurs articles de la Loi de 1965 la définissent :

Article 21 alinéas 1, 12, 13 et 14 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965

Ali.1 : Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Ali. 12 : Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires.

Ali. 13 : L’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Ali. 14 : A défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.

Article 17 alinéa 1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965

Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif,la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Dispositions particulières aux petites copropriétés

Par dérogation aux dispositions des articles 21 et 17-1, le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical.

SON ORGANISATION

Le conseil syndical (CS) est un organe de fonctionnement de la copropriété, dont la fonction principale est d’assister et de contrôler le syndic.

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 lui a conféré de nouvelles prérogatives, qui modifient substantiellement son rôle et nécessitent de revenir sur l’obligation d’instituer un CS et sur son organisation.

En vertu de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, « à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».

En revanche, lorsque le règlement de copropriété (RC) prévoit l’organisation du CS en application de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, il ne peut être modifié que par un vote de l’assemblée générale (AG) à la majorité de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…) la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ».

Aussi est-il recommandé au rédacteur du RC de s’interroger sur les précisions à apporter sur la composition et l’organisation du CS en fonction de la taille ou de la complexité de la copropriété, car l’AG aura ultérieurement  les plus grandes difficultés à les modifier .

Sa composition

Le nombre de membres du conseil syndical.

Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que le CS ne saurait être composé d’un seul membre (CA Paris, 23e chambre, 24 février 1999). Le CS sera de préférence composé d’un nombre impair de membres.

Ce nombre peut être fixé par le RC qui peut prévoir un nombre minimal et/ou maximal.

A cet égard et au regard du faible nombre de candidatures aux fonctions de conseillers syndicaux, il est préférable que le rédacteur du RC ne prévoit pas le nombre minimal de membres du CS, afin de laisser l’AG statuer.

Lorsque le nombre minimal prévu par le RC n’a pas pu être atteint, le mandat des conseillers syndicaux élus n’est pas remis en cause, mais le CS n’est pas valablement constitué. S’ouvre alors la possibilité d’une désignation judiciaire des membres manquants par application de l’article 48 du décret du 17 mars 1967 ( Civ. 3e, 17 nov. 2016, n° 15-23.027)

A l’opposé, il est pertinent de prévoir un nombre maximal pour assurer l’efficacité du CS, surtout dans une grande copropriété, avec la possibilité de désigner des membres suppléants.

Les candidatures au conseil syndical.

Clauses du RC sur les candidatures :

Certains règlements de copropriété prévoient que le CS doit comporter un « représentant » de chaque bâtiment, pour favoriser la plus grande représentativité lorsqu’elle est possible.

Cette clause, bien que valable, peut poser difficulté lors de l’élection, d’une part faute de candidature et d’autre part parce qu’elle limite la liberté de candidature et de choix pour les copropriétaires.

Les candidatures des « non-copropriétaires » (ascendant, descendant, conjoint, etc.) :

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre la candidature à un certain nombre de personnes qui ne sont pas nécessairement copropriétaires (conjoint, partenaire, descendant, ascendant, etc…).

Ce texte n’exige pas que ces personnes soient titulaires d’un « mandat » du copropriétaire lui-même aux termes duquel celui-ci accepte la candidature et renonce à se présenter. La simple justification de leur qualité suffit d’après le texte

En l’état actuel du texte, l’accord du copropriétaire concerné, exprès ou tacite, n’est pas non plus expressément requis. La question se pose donc de savoir si une candidature spontanée d’un de ces « non-copropriétaires » est recevable..

NB : rien n’empêche que le CS soit composé de plusieurs membres d’une même famille bien qu’une telle composition puisse poser des difficultés liées à la représentativité, par ailleurs souhaitable.
   

L’Election des membres

La désignation des membres du CS par l’AG est individuelle (art.21 de la loi 10 juillet 1965). Elle se fait à la majorité de l’art. 25 (art. 25c)

Si la présentation de « listes » de candidats n’est prohibée par aucun texte, la liberté de choix de chaque copropriétaire implique que la désignation des membres du CS soit individuelle.

En conséquence, le président de séance fait procéder, en toute circonstance, à un vote par candidature.

Lorsque le nombre de candidats ayant obtenu la majorité requise est supérieur au nombre de membres du CS, les membres désignés sont ceux ayant obtenu le plus grand nombre de voix.

La désignation de conseillers syndicaux suppléants (art. 25 du décret du 17 mars 1967)

A moins que le règlement de copropriété ne l’ait prévu, la désignation de membres suppléants est une simple faculté. Toutefois, cette désignation permet d’éviter que le CS soit irrégulièrement constitué, lorsque plus d’un quart des sièges devient vacant, pour quelque cause que ce soit.

Candidatures au CS et vote par correspondance.

Compte tenu du vote par correspondance, avant l’envoi des convocations à l’AG, il est recommandé au syndic de solliciter des candidatures, y compris celles des membres du CS sortant. Le syndic peut profiter de l’affichage dans les parties communes de la date de l’AG (art. 9 du décret du 17 mars 1967) pour susciter ces candidatures, en fixant une date limite de leur réception.

Des candidatures peuvent être présentées le jour de l’AG. Afin d’éclairer le vote des copropriétaires qui votent par correspondance, il est souhaitable de rappeler dans la convocation que les candidatures mentionnées dans celle-ci ne sont pas exclusives de candidatures en AG. Si cela était, cela signifierait que ces dernières candidatures ne seront soumises qu’au vote des copropriétaires présents ou représentés, les copropriétaires votant par correspondance étant considérés comme défaillants (art. 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

L’élection du président du CS.

En vertu de l’article 21, alinéa 11, de la loi du 10 juillet 1965, « le conseil syndical élit son président parmi ses membres ».

L’élection du président du CS est une obligation légale. Elle est de la compétence exclusive du CS et non de l’AG des copropriétaires.

Au-delà de l’obligation légale, la désignation du président du CS est nécessaire car il exerce des fonctions spécifiques, qui ne peuvent être déléguées à un autre membre du conseil, ni à quiconque, et notamment :

– articles 15 et 25 (i) de la loi du 10 juillet 1965 : action attitrée au président du CS pour saisir le Tribunal en cas de carence ou d’inaction du syndic ;

– article 18-V de la loi du 10 juillet 1965 : convocation de l’AG en cas d’empêchement du syndic ;

– article 18-VIII de la loi du 10 juillet 1965 : fin anticipée du mandat du syndic à l’initiative du syndic ;

– article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 : action en référé aux fins d’obtenir la remise sous astreinte des pièces de l’ancien syndic ;

– articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967 : mise en demeure au syndic d’avoir à convoquer une AG ;

– dans les copropriétés en difficultés, le président du CS a compétence pour déclencher les procédures.

Par ailleurs, en l’absence de désignation du président du CS, l’article 26, al. 4, du décret du 17 mars 1967 prévoit que la communication écrite devra être faite à chacun des membres du CS ce qui n’est pas sans alourdir le fonctionnement.

Il résulte de ces dispositions l’impérieuse nécessité d’élire un président du CS. A défaut, il n’est cependant prévu aucune procédure spécifique de saisine du juge pour le faire désigner.

La durée du mandat des membres du CS

Les conseillers syndicaux sont élus pour une durée qui ne peut excéder trois ans renouvelable. Aucune disposition n’oblige à prévoir que la durée du mandat des conseillers syndicaux soit calquée sur la durée de mandat du syndic.

La durée du mandat des conseillers doit être précisée dans la résolution ; à défaut elle est d’une durée de trois ans renouvelable, à compter de la date de leur désignation par l’AG. Cette durée peut être définie par un terme (une date calendaire) ou par une durée déterminée.

Pour éviter toute vacance du CS, il est recommandé que la durée soit en tous les cas supérieure à 12 mois, afin de s’assurer que le CS soit toujours en fonction le jour de l’AG annuelle suivante.

Si le CS n’a pas atteint le nombre maximal de membres, un copropriétaire peut présenter sa candidature avant l’expiration du mandat des autres membres du CS.  L’AG fixera alors la durée de son mandat, mais il sera opportun de prévoir que celui-ci prendra fin à la date d’échéance prévue pour les mandats des autres conseillers syndicaux.

Lorsque le RC comporte un nombre maximal et un nombre minimal, le CS peut être régulièrement constitué, si le nombre minimal de conseillers est atteint sans pour autant que le nombre maximum de membres le soit aussi. Il en est de même si certains sièges deviennent vacants, mais que le seuil du quart de siège vacant n’est pas atteint.

La Vacance des sièges

Elle est régie par l’Article 25 du Décret 6è-223 du 10 mars 1967 :