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Rémunération du syndic non professionnel

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Un Syndic non professionnel peut-il être rémunéré ?

Dans le langage courant, le copropriétaire désigné par l’Assemblée Générale pour administrer et gérer la copropriété en lieu et place d’un syndic professionnel est généralement qualifié de “syndic bénévole“. En réalité depuis la publication de l’ordonnance n° 2019-1101 dite ordonnance Elan du 30 octobre 2019 , il n’existe plus que deux types de syndic : le professionnel et le non professionnel. Cette expression de “syndic non professionnel“ (SNP) recouvre en fait plusieurs notions et notamment celle de syndic non professionnel stricto sensu, celle de syndic bénévole et celle de syndic coopératif.

Si l’on s’en tient à la terminologie courante le syndic bénévole est celui qui exerce seul les fonctions de syndic  c’est à dire “administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien“ (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 18-I al.2) et ce, de manière gracieuse. Le syndic coopératif désigne un groupe de copropriétaires désigné par l’AG pour gérer et administrer  collectivement leur immeuble. Reste le syndic non professionnel, copropriétaire ordinaire, lui aussi désigné par l’AG et qui d’après l’article 8 du contrat type de syndic peut percevoir une rémunération en échange de ses services.

Que disent exactement les textes ?

L’article 8 du contrat type de syndic est expressément consacré au “ Défraiement et rémunération du syndic non professionnel “

1 – le défraiement : il s’agit ici du remboursement des frais engagés par le SNP quel qu’il soit, bénévole, coopératif ou non professionnel. Ces frais doivent être

  • Nécessaires à l’exercice de la mission (achat de timbres, papier, téléphone, cartouches d’encre pour imprimante….)
  • Justifiés c’est dire qu’ils ne pourront apparaître dans les comptes de la copropriété que s’ils sont assortis d’un justificatif ou d’une facture. Ce sont des dépenses d’administration courante à la charge du syndicat. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires selon les conditions fixées dans le règlement de copropriété

2 – la rémunération : Ce même article 8 précise :

“Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. Les parties s’accordent à fixer la rémunération comme suit (rayer les mentions inutiles) :

– forfait annuel ………………………
– coût horaire ……………………..€/h

– autres modalités (préciser) : …………………………………………………………….“

Cette rémunération devra être votée dans tous ses détails par l’AG à l’article 24. Elle devra s’appuyer sur un contrat détaillé conforme au modèle type (art.18-IA de la loi du 10 juillet 1965 ).

Mais pour quel montant ?

Si l’AG est libre de ses choix et de ses décisions, il convient néanmoins de proposer ici quelques remarques.

En ce registre, on ne saurait se référer intégralement au contrat type de syndic. Par exemple, le long article 7 du contrat, liste les prestations du “syndic professionnel“. On peut en déduire que les prestations qu’il énumère ne sauraient ouvrir droit à rémunération pour le SNP. En revanche on peut penser que certains actes dont les frais sont à la charge exclusive des copropriétaires qui en font la demande  justifient une rémunération spécifique. C’est  la délivrance d’un état daté, d’une copie du carnet d’entretien, de certains frais de recouvrement… et plus largement de toutes les prestations énumérées par l’article 9 du contrat.

Rappelons enfin qu’au moment de prendre la décision de rémunérer ou non le SNP il sera judicieux de distinguer entre les grosses (au delà de 20 lots) et les petites copropriétés et d’évaluer l’importance du travail qui incombera au syndic.

Le syndic coopératif peut-il être rémunéré ?

Il semble que non. En effet on l’a dit, la fonction est collégiale et assurée par une sorte de conseil syndical. Or d’après les textes le mandat de conseiller syndical ne peut en aucun cas donner lieu à rémunération.

“Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.“( art. 27 du décret  n° 67-223 du 17 mars 1967 )

Seuls ses défraiements seront possibles dans les conditions présentées ci-dessus.

A savoir impérativement :

1 – Le SNP quel qu’il soit est civilement et pénalement responsable des fautes qu’il pourrait commettre dans l’exercice de ses fonctions. Il est donc impératif pour lui de contracter une assurance. Rappelons que l’adhésion à l’ARC inclut cette assurance

2 – Au cas de mise en jeu de la responsabilité du SNP pour faute, celle ci est appréciée moins sévèrement par le juge lorsque  le mandat est gratuit

“Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.“ (art. 1992 C. civ)

3 – La rémunération perçue par le syndic non professionnel doit être déclarée au fisc. Elle est imposable au titre des bénéfices non commerciaux


Télécharger le : 

LOI n°2022-46 du 22 janvier 2022 modifiant l’Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020

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Adaptation des règles aux contrats de syndic de copropriété

  • I. – Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l’assemblée générale appelée à désigner un syndic n’a pas pu ou ne peut se tenir, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard le 15 avril 2022.

    La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l’alinéa précédent.

    II. – (Abrogé)

  • I. – Par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lorsque l’assemblée générale appelée à élire les membres du conseil syndical n’a pas pu ou ne peut se tenir, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard le 15 avril 2022.

    II. – (Abrogé)

  • I. ‒ Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

    Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

    Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsqu’un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d’une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire prévue au premier alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait.

    II. ‒ Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

    Lorsque le délai d’information mentionné au premier alinéa du présent II ne peut être respecté, le syndic peut reporter la tenue de l’assemblée générale et, le cas échéant, décider de faire application des deux premiers alinéas du I. Il en informe les copropriétaires, au plus tard le jour prévu pour la tenue de cette assemblée, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information. Cette assemblée générale se tient dans un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la date initialement prévue.

     

  • Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

    1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

    2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

    3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

    4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.

  • Par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

Ce qu’il faut retenir :

– Concernant les mandats de syndic échus ou à échoir entre le 01 Janvier et le 15 Février 2022, le contrat est prorogé jusqu’au 15 Avril   2022

– Concernant les mandats des membres du Conseil Syndical échus ou à échoir entre le 01 Janvier et le 15 Février 2022, le mandat est prorogé jusqu’au 15 Avril   2022

– Pour les Assemblées générales à tenir jusqu’au 31 Juillet 2022 :

  • Le Syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique. Mais dans ce cas,  les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance.
  • Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance
  •  La règle qu’un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires est prorogée jusqu’au 31 juillet 2022

 

Fiche d’information sur les prix et les prestations du syndic

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Pour la mise en concurrence du Syndic :

– Les 3ème alinéas de l’article 18-1 A et de l’article 21 de la loi du 10 Juillet 1965 indiquent :

Article 18-1 A 3ème alinéa :

– Tout contrat ou projet de contrat relatif à l’exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.

Article 21 3ème alinéa :

– En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Annexe :
– La fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic, mentionnée aux articles 18-1 A et 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, est établie selon le modèle figurant en annexe de l’arrêté du 30 Juillet 2021 publié au journal officiel du 09 Septembre 2021.

Cet arrêté entre en vigueur le 01 Janvier 2022

Fichier :  Fiche_Information_Syndic.pdf
 

Consommation d’énergie-Information aux propriétaires et locataires

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A compter du 1er janvier 2022

Consommation d’énergie /
Information renforcée aux propriétaires et locataires 

Loi 65-557 Article 19 – premier alinéa en vigueur aujourd’hui

Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Loi 65-557 Article 19-1

Aujourd’hui

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil.

Au 1er Janvier 2022

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil.

Article 2402 alinéa 3°du code civil au 1er Janvier 2022

Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :

3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ;

Article 2418 du code civil au 1er Janvier 2022

Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.

Par exception, l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.

Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, leur rang respectif est déterminé comme suit, quel que soit l’ordre qui résulte du registre prévu à l’article 2447 :

-l’inscription d’une hypothèque légale est réputée d’un rang antérieur à celui de l’inscription d’une hypothèque judiciaire ou conventionnelle ; et s’il y a plusieurs inscriptions d’hypothèques légales, elles viennent en concurrence, sauf s’il s’agit de l’hypothèque spéciale du vendeur et de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde ;

-en présence de plusieurs inscriptions d’hypothèques conventionnelles ou judiciaires, celle qui est prise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d’un rang antérieur ; et si les titres ont la même date, elles viennent en concurrence.

Commentaires :

– L’hypothèque légale remplace le privilège immobilier spécial

– De ce fait, les créances exigibles englobent tous les appels de fonds votés en assemblée générale

( budget, travaux, avances, solidarité,…)

– Les dettes d’un copropriétaire seront réglées en général, lors de la mutation de ses lots suite à une vente directe ou à une vente forcée.

– Néanmoins si ce copropriétaire à une dette d’une antériorité supérieure à cinq ans, des difficultés se présentent quant à leurs recouvrements.

– Il convient donc lorsque le Syndicat des Copropriétaires se trouvent confrontés à des appels de fonds impayés de manière récurrente par un copropriétaire, de s’assurer que le Syndic prend toutes les mesures nécessaires afin que la dette spécifique de chaque année soit réglée au plus tôt et avant ce délai de cinq ans.

L’hypothèque légale remplace le privilège immobilier

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A compter du 1er janvier 2022,
l’hypothèque légale remplace le privilège immobilier

Loi 65-557 Article 19 – premier alinéa en vigueur aujourd’hui

Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Loi 65-557 Article 19-1

Aujourd’hui

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil.

Au 1er Janvier 2022

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil.

Article 2402 alinéa 3°du code civil au 1er Janvier 2022

Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :

3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ;

Article 2418 du code civil au 1er Janvier 2022

Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.

Par exception, l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.

Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, leur rang respectif est déterminé comme suit, quel que soit l’ordre qui résulte du registre prévu à l’article 2447 :

-l’inscription d’une hypothèque légale est réputée d’un rang antérieur à celui de l’inscription d’une hypothèque judiciaire ou conventionnelle ; et s’il y a plusieurs inscriptions d’hypothèques légales, elles viennent en concurrence, sauf s’il s’agit de l’hypothèque spéciale du vendeur et de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde ;

-en présence de plusieurs inscriptions d’hypothèques conventionnelles ou judiciaires, celle qui est prise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d’un rang antérieur ; et si les titres ont la même date, elles viennent en concurrence.

Commentaires :

– L’hypothèque légale remplace le privilège immobilier spécial

– De ce fait, les créances exigibles englobent tous les appels de fonds votés en assemblée générale

( budget, travaux, avances, solidarité,…)

– Les dettes d’un copropriétaire seront réglées en général, lors de la mutation de ses lots suite à une vente directe ou à une vente forcée.

– Néanmoins si ce copropriétaire à une dette d’une antériorité supérieure à cinq ans, des difficultés se présentent quant à leurs recouvrements.

– Il convient donc lorsque le Syndicat des Copropriétaires se trouvent confrontés à des appels de fonds impayés de manière récurrente par un copropriétaire, de s’assurer que le Syndic prend toutes les mesures nécessaires afin que la dette spécifique de chaque année soit réglée au plus tôt et avant ce délai de cinq ans.