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MODALITES POUR RESILIER LE CONTRAT DE SYNDIC EN COURS DE MANDAT

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La réforme du droit de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur au 1er juin 2020 a remis en cause les possibilités existantes de mettre un terme au contrat de syndic.

Ainsi, il n’est plus possible pour ce dernier de démissionner. En revanche, s’il ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndicat des copropriétaires, il devra les prévenir à l’avance, pour que le conseil syndical et tout copropriétaire puisse proposer un nouveau syndic en assemblée générale.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires souhaite mettre un terme au contrat de syndic, il doit démontrer une ou plusieurs inexécutions suffisamment graves reprochées au syndic.

Cependant, si le conseil syndical ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndic, il peut y mettre un terme avant la date d’échéance du contrat de syndic.

En conséquence, selon l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965 «  Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité ». C’est cette possibilité que nous allons étudier.

I – La résiliation anticipée initiée par le conseil syndical

Lorsque le conseil syndical ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndic, celui-ci peut lui demander d’inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic et la date de fin de contrat anticipée.

Pour pouvoir exercer cette possibilité, il n’y a pas besoin de démontrer une quelconque faute commise par le syndic, il n’y a pas non plus besoin de se justifier auprès du syndic.

La seule exigence impérative est la tenue de l’assemblée générale dans un délai de trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic. C’est bien la tenue de l’assemblée générale qui doit se tenir dans les trois mois.

Ainsi, si le contrat de syndic se termine au 30 juin 2022, l’assemblée générale devra se tenir au plus tôt au 30 mars 2022.

Si par malheur l’assemblée générale était tenue avant ce délai, alors le syndicat des copropriétaires devrait des indemnités au syndic, car la rupture du contrat ne serait pas justifiée.

Il est donc très important d’être vigilant sur ce point.

Pour prévenir la rupture anticipée, le conseil syndical devra en amont rechercher les candidats-syndics qu’il proposera en remplacement de celui-ci en assemblée générale. Rappelons qu’à cette demande devront être joints le contrat de syndic ainsi que la fiche d’information de chaque candidat proposé.

Le conseil syndical devra alors demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour deux questions :

  • La question de la désignation d’un nouveau syndic
  • La question de la fixation d’une date anticipée du contrat de syndic

Il appartiendra naturellement à l’assemblée générale de décider sur les deux questions.

II – La résiliation anticipée par le syndic

Afin de sauvegarder l’intérêt du syndicat des copropriétaires, le législateur a prévu que si le syndic ne souhaitait plus conclure un nouveau contrat avec le syndicat des copropriétaires, il devait respecter un délai de prévenance minimal.

Cette résiliation anticipée intervient également dans les trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic. A savoir la tenue de l’assemblée générale doit se tenir dans les trois mois précédent le terme du contrat de syndic.

Ainsi, selon l’article 18 VII « Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de l’assemblée générale ».

Pendant ce délai, le conseil syndical et tout copropriétaire pourra prospecter de nouveau candidats et les soumettre en assemblée générale en joignant à la convocation leur contrat et fiche d’information.

Sur la convocation devra être inscrite les questions de désignation d’un nouveau syndic et celle de la date anticipée de la fin dudit contrat.

La rémunération du syndic devra s’arrêter à la date fixée par l’assemblée générale, le conseil syndical devra être vigilant sur ce point.

Le syndic n’a pas à se justifier sur son choix de ne pas renouveler son contrat auprès du syndicat des copropriétaires, néanmoins, il devra assurer la totalité de ses fonctions jusqu’au dernier jour de leur exercice.

En conclusion, si l’assemblée générale fixe une date anticipée du contrat de syndic, celle-ci ne peut intervenir qu’un jour franc après la date de l’assemblée générale. A fortiori la date du début du contrat du nouveau syndic ne peut intervenir qu’un jour franc après la date de l’assemblée générale.

Autrement dit, si l’assemblée générale se tient le 12 avril, elle peut fixer au plus tôt la date de fin de contrat du syndic au 14 avril et le début du contrat du nouveau au 14.

INFRASTRUCTURE COLLECTIVE DE RECHARGE ELECTRIQUE EN COPROPRIETE : LES NOUVEAUTES

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Le succès des mouvements écologiques de tous ordres relayé par des épisodes climatiques de plus en plus violents et inquiétants a conduit  le législateur depuis déjà quelques années à intervenir sur la question du recours à “l’Electrique“. C’est vrai de dire qu’aujourd’hui véhicules électriques et hybrides ont le vent en poupe, mais ils sont chers et posent le problème de leur rechargement. Les pouvoirs publics ont répondu déjà depuis un certain temps à la question du coût en allouant des aides financières à l’acquisition de véhicules électriques ou hybrides censés être moins polluants. Aujourd’hui, afin de poursuivre et d’accélérer le mouvement il se penche sur la question de leur recharge électrique pour la faciliter.
Dès 2020, l’ARC s’est mobilisée sur la question , proposant à ses adhérents les premières informations relatives à ce qu’il est convenu de qualifier le “droit à la prise“ (cf. notre article publié sur ce site )
Depuis lors la “Loi climat et résilience“  n° 2021-1104 du 22 août 2021, en son article 111 a instauré un système de préfinancement de bornes de recharge pour véhicules électriques à destination des résidents en habitat collectif. Ainsi, la copropriété souhaitant mettre en œuvre une infrastructure collective au sein de son parc de stationnement à usage privatif peut y avoir recours à moindre coût auprès d’un gestionnaire du réseau public de distribution (C. énergie, art. L. 353-12). Le décret n° 2022-959 du 29 juin 2022 vient préciser ce dispositif en fixant le régime des conventions sans frais conclues entre les opérateurs d’infrastructures de recharge pour véhicules électriques et les propriétaires, ou syndicats des copropriétaires, pour l’installation d’une infrastructure collective dans l’immeuble.
Les dispositions du décret  sont applicables à compter du 1° juillet 2022.

Quelles sont-elles ?

1 – Préalablement à la signature de la convention d’installation, est obligatoire la réalisation d’un diagnostic technique  précisant si les infrastructures d’accueil sont suffisantes,  ou si des travaux sont éventuellement nécessaires pour pouvoir accueillir l’infrastructure collective de recharge, lesquels seront à la charge exclusive des copropriétaires.

2 – La convention signé entre l’opérateur et le syndicat des copropriétaires doit comporter les éléments suivants (art. R.353-13-3, C. énergie):

  • les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement de l’infrastructure collective par l’opérateur (nature, durée et importance des travaux) ;
  • les conditions d’exécution de suivi et de réception des travaux qui devront s’achever impérativement six mois maximum après la signature de la convention
  • les responsabilités et les assurances de l’opérateur
  • les conditions dans lesquelles l’opérateur interviendra et accédera aux parties communes de l’immeuble pour la mise en œuvre du dispositif ;
  • les modalités de gestion et d’entretien de l’infrastructure collective.
  • les modalités d’information du syndicat notamment sur la localisation des installations, les plans et schémas électriques, leurs éventuelles modifications, les compte-rendus de contrôle
  • la durée de la convention et les conditions de son renouvellement ou de sa résiliation avec éventuellement les conditions dans lesquelles sera assurée une continuité de gestion au cas de changement d’opérateur
  • la propriété des installations à l’issue de la convention et le montant des indemnités en cas de résiliation`
  • La gratuité pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des prestations d’installation et d’évolution, tant technique que de puissance, de l’infrastructure collective de recharge pour toute la durée de la convention ;
  • Le nombre, les emplacements et les puissances maximales des raccordements individuels que l’infrastructure collective de recharge peut supporter, la puissance maximale totale de l’infrastructure ainsi que les modalités techniques et tarifaires de création d’un ouvrage de branchement individuel alimenté par cette infrastructure ;
  • Les éventuelles conditions de modification de la convention en cas de demande de raccordement individuel faisant dépasser le nombre ou la puissance maximale que l’infrastructure collective de recharge peut supporter, tels que précisés au point précédent

3 –  Au-delà des éléments précédemment énoncés et dont la présence est obligatoire dans la convention, celle-ci devra respecter les dispositions suivantes :

  • L’opérateur signataire est responsable de tous les dommages causés par les travaux ou par ses installations et équipements. Il contracte au préalable les assurances nécessaires pour couvrir les éventuels dommages matériels ou corporels.
  • L’opérateur transmet, le cas échéant, au propriétaire ou syndicat des copropriétaires la description des caractéristiques que doivent présenter les infrastructures d’accueil pour permettre l’installation, la gestion, l’entretien et le remplacement des infrastructures de recharge ;
  • L’opérateur signataire peut mandater un tiers pour réaliser certaines opérations relatives à la gestion, à l’entretien ou au remplacement de l’infrastructure collective dont il a la charge, mais il reste responsable de ces opérations à l’égard du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires. Il en avertit ces derniers préalablement. L’opérateur signataire et les éventuels tiers mandatés respectent le règlement intérieur de l’immeuble ou le règlement de copropriété, ainsi que les normes applicables et les règles de l’art ;
  • Dans le cas où l’ouvrage de branchement individuel est géré par l’opérateur lui-même ou par une société qui lui est contractuellement liée, la convention précise l’ensemble des conditions notamment les conditions tarifaires pour l’utilisateur, le cas échéant différenciées en fonction de la puissance individuelle, les modalités de révision tarifaire, les conditions d’entretien et de maintenance ainsi que les conditions de résiliation ;
  • Les conditions prévues par la convention ne peuvent faire obstacle à la mise en œuvre d’autres solutions de recharge pour les emplacements de stationnement de l’immeuble collectif. »

4 –  L’opérateur et le syndicat des copropriétaires dressent un état des lieux contradictoire après achèvement des travaux d’installation. En cas de dégradations imputables aux travaux, la remise en état est à la charge de l’opérateur signataire.

5 – La convention sus évoquée est conclue après avis du Conseil Syndical lorsque celui-ci a été institué.

6 – La décision de conclure une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité  ou avec un opérateur d’infrastructures de recharge ayant pour objet l’installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d’une infrastructure collective qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables, dans les conditions prévues à l’article L. 353-12 du code de l’énergie est acquise à la majorité de l’art. 24  (art. 24-5-1 loi 10 juillet 1965)

Conclusion :
Une infrastructure collective permet de recharger plusieurs véhicules en même temps. Elle est donc incitative pour la population encouragée à investir ainsi dans le non -sinon moins- polluant. Les aides financières ainsi attribuées participent bien sur à cet encouragement, de même que le recours à une majorité simple (art. 24) pour arrêter la décision.

L’intérêt du contrôle du Grand Livre comptable de la copropriété

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​Article de l’ARC du 03/12/2021
Nombreux conseillers syndicaux ne contrôlent pas le grand livre comptable de leur copropriété, au motif  qu’à travers ce document ne figure que des données comptables n’ayant aucun intérêt sur la gestion financière de la copropriété.

Cette approche est inexacte et démontre une difficulté à lire et à exploiter le grand livre qui est le document comptable le plus complet, à partir duquel l’ensemble des autres pièces sont produites (balance, journaux, annexes).

L’analyse du grand livre permet de faire une « IRM » de la copropriété afin de déceler d’éventuelles anomalies voire des malversations dans les écritures comptables ou dans la gestion  financière de la copropriété.

Afin d’expliquer l’intérêt de ce document, nous allons présenter une analyse partielle  d’un grand livre afin de mettre en exergue les différentes interrogations que cela peut susciter et les conséquences qu’elles peuvent engendrer pour la copropriété.

Lire l’article complet de l’ARC 

 

La Loi ELAN – Ce qui change pour les copropriétés

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Applicable depuis le 23 novembre 2018, la loi Elan portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a modifié beaucoup de choses pour les copropriétés.

Son objectif ? Simplifier et faciliter le droit à la copropriété. Parties communes, logements, aménagements ou encore numérisation des procédures, tout y passe ! Mais concrètement, qu’est-ce que la loi Elan change pour les copropriétés ? On vous explique tout !

Les 6 principales mesures introduites par la loi Elan

  • tension de l’obligation du Syndic vis-à-vis de l’extranet

La loi portant sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, entrée en vigueur le 25 novembre 2018 (ELAN, n°2018-1021) vient préciser la liste minimale des documents dématérialisés qui doivent être mis à disposition des copropriétaires et du conseil syndical. Ils sont au nombre de 20.

Cette liste précise les documents à fournir à minima. Le syndic peut, s’il le souhaite, fournir tous les documents complémentaires qu’il jugera utiles et nécessaires aux copropriétaires.

–-> 9 Documents obligatoirement accessibles à tous les copropriétaires

  • Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les différents actes publiés y ajoutant des modifications ;
  • la dernière fiche synthétique rédigée par le syndic ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • les diagnostics techniques des parties communes de l’immeuble ;
  • les contrats d’assurance de l’immeuble en cours de validité souscrit au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • tous les contrats et marchés en cours conclus par le syndic ;
  • les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ;
  • les procès verbaux des trois dernières assemblées générales ainsi que les devis de travaux qui y ont été approuvés ;
  • le contrat de syndic en cours.

–> 4 Documents obligatoirement accessibles au copropriétaire de son propre lot

  • Un compte individuel arrêté après approbation des comptes par l’assemblée générale ;
  • le montant des charges clôturé et payé par le copropriétaire lors des deux derniers exercices ;
  • la part du fonds travaux rattachée à son propre lot défini selon l’approbation des comptes par l’assemblée générale ;
  • les différents avis d’appels de fonds reçus au cours des trois dernières années.

–>  Documents obligatoirement accessibles au Conseil Syndical

  • La liste de tous les copropriétaires ;
  • les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires ;
  • le relevé des charges et produits de l’exercice échu ;
  • les relevés périodiques des comptes bancaires ;
  • les assignations en justice relatives aux procédures judiciaires en cours ainsi que les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;
  • la carte professionnelle du syndic ;
  • une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle et de garantie financière au nom du syndic.

Si le syndic ne respecte pas cette liste de documents établie, c’est le rôle du conseil syndical de veiller au respect de cette liste. Il devra ainsi réclamer au syndic, tout document manquant à l’extranet.

–> La réforme de l’Assemblée Générale

La loi Elan prévoit également des changements sur le déroulement de l’assemblée générale et le vote afin de les faciliter et d’éviter les blocages :

  • un seul copropriétaire peut demander une convocation de l’assemblée générale de copropriété. Notez toutefois que le coût de l’AG sera à sa charge seule et qu’il ne pourra pas ajouter des sujets concernant ses droits à l’ordre du jour ;
  • l’assemblée générale peut être tenue en face à face mais aussi par visioconférence. En effet, avec le vote par correspondance, la distance ou encore le temps consacré par les copropriétaires ne sera plus un frein à la participation des assemblées générales ;
  • un copropriétaire peut désormais recevoir un nombre de mandats illimités et n’est plus limité à 3 mandats. Il peut ainsi représenter autant de copropriétaires qui ne pourraient pas assister à l’assemblée générale, dans la limite de 10% du total des voix (la sienne incluse) ;
  • les travaux (votés lors de l’assemblée générale) doivent attendre un délai de 2 mois avant de démarrer. Le but de cette mesure est de permettre à un potentiel copropriétaire absent lors de l’AG de contester, s’il le souhaite, cette décision et de saisir le Tribunal judiciaire.

–> Le renforcement du pouvoir du Conseil Syndical

Afin de faciliter la gestion quotidienne des copropriétés, la loi Elan prévoit de donner au conseil syndical un rôle renforcé et plus de contrôle :

  • les ascendants et les descendants d’un copropriétaire peuvent intégrer le conseil syndical. Un parent retraité peut par exemple choisir de s’impliquer dans le syndic pour ses enfants.
  • le conseil syndical a un pouvoir de contrainte et peut maintenant exiger l’obtention des documents relatifs à la copropriété auprès du syndic.

Le syndic qui refuse de fournir les documents demandés risque une pénalité minimale de 15 € par jour de retard.

  • L’assemblée générale pourra déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions en majorité simple grâce à une délégation expresse. Avant l’application de la loi Elan, le conseil syndical pouvait obtenir une délégation uniquement sur « un acte ou décision déterminée ». La différence ? Il peut maintenant avoir une délégation de pouvoir pour tout ce qui tourne autour de la gestion courante, notamment des travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture, etc).

La délégation sera accordée pour une durée maximale de deux ans, mais pourra être renouvelée sur demande de l’A.G.

  • Le président du conseil syndical pourra aussi assigner le syndic en justice sur demande de l’assemblée générale, à la majorité des voix. La condition ? Que l’assemblée générale considère que le syndic a lésé les copropriétaires d’une quelconque manière et qu’il ne transmette pas les pièces demandées dans un délai d’un mois.

Bon à savoir : si le président du conseil syndical demande à ce que le syndic soit condamné par le tribunal judiciaire au versement de compensations financières au profit du syndicat des copropriétaires, cela interviendra en plus de l’amende forfaitaire qui sera calculée à la date de clôture des comptes.

–> L’élargissement des règles de recouvrement des charges impayées

Si un copropriétaire ne paie pas à temps ses charges et ses provisions, il recevra une mise en demeure avec un délai de paiement de 30 jours. Si malgré cette mise en demeure, il ne s’acquitte toujours pas de ses charges liées aux provisions du budget prévisionnel, il devra régler immédiatement l’intégralité des provisions des trimestres à venir.

Notez également que cet élargissement des règles de recouvrement des charges s’appliquent maintenant aux dépenses de travaux et aux cotisations du fond de travaux, même ceux qui n’étaient initialement pas inclus dans le budget prévisionnel tel que l’entretien, les équipements communs, la maintenance ou encore les diagnostics et autres études techniques.

–> Des précisions apportées sur l’usage des parties communes

Grâce à la loi Elan du 23 novembre 2018, la définition des parties communes dans une copropriété est devenue beaucoup plus complète. En effet, l’objectif était de mettre en conformité la législation avec la jurisprudence.

Dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, les parties communes sont définies comme toutes : « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »

Généralement précisé en détails dans le règlement de copropriété, des éléments liés au gros œuvre font maintenant aussi partie des parties communes, tel que les garde-corps, les solives, etc.

Mais ce n’est pas tout ! La loi Elan révoque tout droit de construire, de creuser ou de surélever une partie commune. Si par exemple, vous voulez construire une cabane dans une partie commune, cela n’est donc plus possible.

Pour en savoir plus sur l’évolution de la définition d’une partie commune, rendez-vous dans notre article dédié sur les parties communes en copropriété !

–> La mise en conformité du règlement de copropriété

Depuis l’application de la loi Elan, les copropriétés doivent mettre à jour leur RCP pour tenir compte de l’évolution de la loi sur les parties communes, notamment par rapport aux parties communes à usage privatif / jouissance exclusive.

Pour cela, vous avez jusqu’au 23 novembre 2021 pour organiser votre assemblée générale et mettre en conformité le règlement de copropriété.

Votre assemblée générale annuelle est déjà passée et vous n’avez pas voté la mise en conformité du règlement de copropriété ? Pas de panique, vous pouvez alors convoquer une assemblée générale extraordinaire pour le vote avant le 23 novembre 2021.

Le jour du vote, la décision de mise en conformité doit être prise à la majorité simple conformément à l’article 24 de la loi de 1965.

Après le vote, le notaire obligatoirement doit publier les modifications effectuées afin de rendre les dispositions du règlement de copropriété opposables à tous (aux copropriétaires actuels mais aussi aux futurs acquéreurs de l’immeuble). Le coût du notaire sera bien-sûr réparti entre les copropriétaires, selon leur part détenue des parties communes.

–> Les autres nouveautés

En plus des 6 principales mesures introduites par la loi Elan évoquées ci-dessus, d’autres aménagements ont été prévus comme :

  • le bail réel solidaire (BRS) : ce nouveau dispositif permet en fait de dissocier sur une longue durée (au moins 18 ans) le foncier du bâti pour faire baisser le prix des logements. Il s’adresse aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un organisme foncier solidaire (OFS) pour y faire construire leur logement. De la sorte, « la signature d’un bail réel solidaire est assimilée à une mutation et le preneur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur« . L’avantage ? Permettre aux propriétaires de trouver des logements dans des zones plus variées ;
  • la réduction du délai de prescription sur les actions entre copropriétaires afin de s’aligner sur le délai prévu par le droit commun. Conformément à l’article 2224 du code civil, le délai de prescription du droit de la copropriété a ainsi été réduit à 5 ans, au lieu de 10 ans. Il est donc précisé que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
  • l’individualisation des frais de chauffage devient obligatoire. En effet, l’article 71 de la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 vient modifier les obligations en matière d’individualisation des frais de chauffage et précise que « Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique. » Le but étant de déterminer la quantité de chaleur utilisée pour chaque logement et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.

En sensibilisant et responsabilisant les occupants des immeubles sur leurs consommations énergétiques, l’individualisation des frais de chauffage a déjà permis de réaliser une économie d’énergie entre 15 % à 20 % par foyer.

  • La définition de la restauration immobilière a été modifiée et élargie. En effet, la loi définissait la restauration immobilière comme étant des « travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble. » Depuis la loi Elan, la restauration immobilière comprend en plus les travaux d’aménagement (y compris par démolition) d’accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie. Le but ? Permettre d’élargir le type de travaux pouvant être déclarés d’utilité publique et d’améliorer les immeubles.
  • le développement de la fibre optique dans les immeubles est encouragé dans les copropriétés. Si un opérateur fait une proposition tarifaire pour installer la fibre, cela doit maintenant être traité lors de la prochaine assemblée générale. De plus, tous les ans, le syndic doit décider ou non s’il demande l’installation de la fibre optique.

 

Le Président de séance en Assemblée Générale

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Toute Assemblée Générale de copropriétaires (AG) ne saurait valablement se tenir sans qu’ait été désigné UN Président de séance par l’AG. C’est ce que stipule l’art. 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Il ne saurait en effet y avoir désignation de plusieurs co-présidents à peine de nullité  de l’AG (Cass. 3° civ., 22 mars 2018- n° 16-27.481). C’est dire que la désignation d’un président de séance est obligatoire.

Qui désigner comme président de l’AG ?

La désignation du Président de l’AG a lieu en début de séance, par un vote de l’AG à la majorité de l’art. 24, parmi les copropriétaires. Une personne étrangère à la copropriété (par exemple un mandataire présent à l’AG) ne peut assumer cette présidence à peine de nullité de l’AG.

Le choix du Président de séance procédant de l’AG, il est exclu que le règlement de copropriété (RC) puisse lui-même définir quels sont les copropriétaires qui pourraient être présidents (certains RC anciens, et notamment antérieurs à la loi du 10 juillet 1965 prévoyaient que le président de l’AG devait être le copropriétaire le plus ancien). Une telle disposition serait réputée non-écrite et inapplicable.

Il est coutume de désigner le Président du Conseil Syndical (CS) pour assumer cette responsabilité. En son absence, le choix se porte souvent sur l’un des conseillers ce qui est légitime car ce sont eux qui ont établi l’ordre du jour de l’AG avec le syndic, ils connaissent donc bien les dossiers et les questions débattues, et sont donc à même de pouvoir apporter les précisions nécessaires durant les débats. Néanmoins il ne s’agit en rien d’une règle . Il est en effet des copropriétés dans lesquelles certains copropriétaires se méfient du CS et pensent que le président doit être choisi en dehors du CS afin d’éviter les possibles manipulations, collusions et conflits d’intérêt. C’est un choix.

Une fois désigné, le Président de l’AG se repose très souvent sur le syndic, qui, bien au-delà des tâches que lui confère le secrétariat de séance (art. 15 du décret), dirige les débats, explique et commente les questions mises à l’ordre du jour, donne la parole aux uns et aux autres, prend éventuellement partie pour donner son avis, pendant que le Président élu assiste en quasi spectateur au déroulé de la réunion. Or cette répartition des rôles n’est pas acceptable, car le syndic doit se cantonner dans sa fonction de secrétaire de séance. Il convient donc de rappeler quels sont les pouvoirs du président, quel est son rôle et en quoi consiste sa fonction.

Les pouvoirs du présidente l’AG :

Ils sont définis par les textes. Ainsi et par ordre chronologique correspondant au déroulement de l’AG

  • Le Président “certifie exacte la feuille de présence“ (art. 14, décret du 17 mars 1967) ce qui le conduit à vérifier que les signatures apposées correspondent bien à la réalité des présences et des représentations. Cette responsabilité l’amènera à s’assurer 
    •  que les règles de diminution des voix d’un copropriétaire majoritaire sont bien appliquées
    • que les règles concernant la limitation du nombre de mandats sont respectées dès lors qu’un mandataire représente plus de 10 % des voix du syndicat
  • le Président distribue les mandats (pouvoirs) en blanc qui auraient été reçus par le syndic. Aux termes de l’art. 15-1 du décret du 17 mars 1967, il a l’obligation de les remettre au Président du Conseil syndical, ou en son absence à l’un des conseillers afin que celui-ci choisisse parmi les participants celui ou ceux qui assureront ces délégations de vote. “En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.“
  • Le Président signe le contrat de syndic retenu par l’AG qui le mandate pour ce faire
  • En fin de réunion, le Président relie le projet de procès verbal, vérifie que les votes sont bien enregistrés (oppositions, abstentions, approbations), correctement calculés avec les tantièmes afférents et signe le projet qui devient ainsi après signature des scrutateurs et du secrétaire le procès verbal officiel

Le rôle et les fonctions du Président de l’AG :

Au delà des pouvoirs conférés par les textes, le rôle du président est celui d’animer et de diriger les débats.  C’est lui qui donne la parole aux participants qui la sollicitent, la reprend si les débats s’éternisent, décide du moment de passer au vote lorsqu’il considère que toutes les opinions se sont exprimées. Tout cela sans animosité et dans le respect de chacun.

Le président peut interpeler le syndic pour lui demander des explications complémentaires par exemple sur un devis, il peut lui demander son avis sur le choix d’un prestataire. Le syndic sollicité devra répondre mais il ne saurait de lui-même intervenir pour influencer ou orienter le choix des participants. D’ailleurs, dans une affaire, les juges ont annulé une assemblée générale dans sa totalité au motif que le syndic, bien que secrétaire de séance, s’était immiscé «de manière insistante, pressante et déplacée» dans la présidence de l’assemblée (Aix-en-Provence, 12 mars 1998).

Le président peut de même et après en avoir demandé la permission à l’AG réorganiser l’ordre des résolutions si cela s’avère opportun. C’est également lui qui s’assurera que le syndic a bien rectifié la liste des participants présents et représentés au fur et à mesure de leur arrivée tardive  ou de certains départs anticipés, avec précision de l’heure. Corrélativement il s’assurera que lors de chaque vote les tantièmes sont en adéquation avec l’évolution de ces présences.

On l’a compris, le rôle du Président de séance est essentiel. Il doit être assuré avec fermeté, respect , sans parti-pris et avec la plus grande objectivité.