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Charte pour la qualité des relations entre le syndic et le conseil syndical

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L’ANGC (Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété) et la F.N.A.C.C. (Fédération Nationale des Associations de Copropriétaires et de Colotis) se sont rapprochés pour établir la présente Charte.

Cette signature s’est déroulée dans les locaux de l’ARCC AURA ( Association Régionale des Copropriétaires et des Colotis de Auvergne – Rhone-Alpes ) à Lyon, en présence des Présidents de l’ANGC Mr Frémont, de la FNACC Mr Gosset, de l ‘ARCC AURA Mme Baulu, de plusieurs membres  lyonnais de l’ ANGC premiers adoptants de cette charte.

Cette Charte a pour vocation de favoriser des relations harmonieuses et respectueuses entre le Syndic de Copropriété et le Conseil Syndical. Elle énonce les principes et bonnes pratiques à suivre pour garantir une gestion efficace et sereine de la Copropriété.

Chaque partie reconnaît et respecte le rôle, les compétences et les responsabilités de l’autre. À ce titre, il est rappelé les dispositions liminaires de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Dans tout Syndicat de Copropriétaires, un Conseil Syndical assiste le Syndic et contrôle sa gestion ». 

Article 1. Organisation du Conseil Syndical

Le Conseil Syndical s’engage à élire parmi ses membres un Président, qui sera l’interlocuteur privilégié du Syndic.

Les décisions du Conseil Syndical sont prises à la majorité de ses membres, et il est préférable que le Conseil soit constitué d’un nombre impair de membres.

Le Conseil Syndical peut se doter de commissions internes spécialisées (juridique, travaux, finances), en fonction de la taille de la Copropriété. Chaque commission peut être ouverte ponctuellement à d’autres Copropriétaires qualifiés dans le domaine concerné.

En cas de pluralité de bâtiments, le Conseil Syndical désigne un référent pour chaque bâtiment.

Le Conseil Syndical s’engage à se former régulièrement afin de mieux comprendre ses rôles et responsabilités.

Article 2. Communication

Les échanges doivent se dérouler dans un esprit de respect mutuel, de courtoisie et de politesse.

Les décisions et comptes-rendus du Conseil Syndical sont communiqués au Syndic par le Président.

Les consultations et demandes d’avis du Syndic auprès du Conseil Syndical sont adressées au Président qui les répercute aux membres du Conseil Syndical. 

Le Syndic s’engage à répondre aux sollicitations, questions et demandes du Conseil Syndical dans un délai maximum de 48 heures. Réciproquement, le Conseil Syndical s’engage à répondre aux demandes d’avis du Syndic dans les mêmes délais.

Le Président du Conseil Syndical recueille et transmet au Syndic les anomalies relevées par les Copropriétaires concernant les parties communes.  

Le Syndic recueille directement les anomalies relevées par les Copropriétaires sur leurs lots privatifs. 

Le Syndic met en copie le Conseil Syndical des ordres de services adressés aux Entreprises.

Le Syndic et le Conseil Syndical mettent en place des outils de communication facilitant leurs relations de travail (adresse électronique dédiée, tableau de suivi partagé, etc.).

Le Syndic et le Président du Conseil Syndical favorisent entre eux les échanges téléphoniques et informels afin de maintenir la qualité de leurs relations.

Les conflits doivent être résolus par le dialogue et la recherche de solutions consensuelles.

Article 3. Réunions

Le Syndic et le Conseil Syndical travaillent en étroite collaboration dans l’intérêt général de la Copropriété.

Les réunions du Conseil Syndical en présence du Syndic ont lieu en journée et portent principalement sur les projets de travaux, les visites d’immeuble, et la préparation de l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.

Les réunions sans la présence du Syndic concernent les questions de gestion courante de la Copropriété.

Le Syndic et le Conseil Syndical favorisent entre eux les réunions en visioconférence pour permettre une participation maximale.

Le Syndic met en œuvre les décisions prises par le Conseil Syndical dans les meilleurs délais.

Article 4. Assemblées Générales

4.1 Préparation de l’Assemblée Générale

Le Syndic fixe l’ordre du jour, la date et l’heure de l’Assemblée Générale, en concertation avec le Conseil Syndical.

Le Syndic propose au Conseil Syndical un ordre du jour et une date d’Assemblée Générale au moins 90 jours avant sa tenue.

Le Conseil Syndical répercute aux Copropriétaires la date prévisionnelle de la prochaine Assemblée Générale. 

Le Conseil Syndical communique au Syndic ses demandes d’inscription à l’ordre du jour au moins 30 jours avant l’envoi des convocations, lorsque ces demandes nécessitent l’établissement de plusieurs devis.

Le Conseil Syndical propose à l’Assemblée Générale de fixer un seuil de consultation du Conseil Syndical proportionnel au budget et adapté à la taille de la Copropriété afin de fluidifier le processus décisionnel.

4.2 Déroulement de l’Assemblée Générale

Le Syndic remet au Président du Conseil Syndical, avant l’émargement de la feuille de présence, l’ensemble des pouvoirs et votes par correspondance réceptionnés.

Le Syndic remet au Président du Conseil Syndical, à l’issue de l’Assemblée Générale, une copie de la feuille de présence (sous format papier ou électronique de préférence). 

Le Syndic, en accord avec le Président du Conseil Syndical, propose d’utiliser un vidéoprojecteur pour la présentation de l’ordre du jour, des devis et des résultats des votes.

Article 5. Extranet

Le Syndic s’engage à fournir toutes les informations nécessaires à la bonne compréhension des dossiers et des décisions à prendre.

Le Syndic met à jour régulièrement toutes les informations et documents devant figurer sur l’extranet, conformément au décret du 23 mai 2019 :

  • Nouveaux contrats avec les prestataires dès leur signature.

  • Modificatifs au règlement de Copropriété dès leur enregistrement notarial.

  • Procès-verbaux d’Assemblée Générale dès leur diffusion.

Et s’engage à mettre à disposition à la première demande et dans la limite de quatre fois par an :

  • Le Grand Livre de tous les comptes

  • Le relevé général des dépenses

La présente charte peut être revue et adaptée régulièrement pour répondre aux évolutions de la Copropriété et aux besoins du Syndic, du Conseil Syndical et des Copropriétaires.


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Le défaut de mise en concurrence du contrat de syndic n’entraîne pas la nullité de la désignation

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Cass. 3e civ., 3 juin 2021 (pourvoi n° 20-13.269)

Faits et procédure :

Dans une résidence soumise au statut de la copropriété l’un des copropriétaires a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une résolution n° 6 d’un Assemblée Générale tenue le 24 mars 2015 relative à la désignation du syndic. En l’espèce, la SARL Cabinet [Z] a été désignée en qualité de syndic en l’absence de concurrence. Le requérant fonde ses prétentions sur l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet »

Le requérant soutient en outre qu’en l’absence d’initiative de la part du Conseil Syndical (CS), c’est au syndic qu’il appartient d’organiser cette mise en concurrence.

En première instance, puis en appel, le juge rejette la demande d’annulation de la résolution désignant le syndic. Le requérant se pourvoit alors en cassation.

Le problème de droit :

Alors que l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il incombe au CS, tous les 3 ans, de mettre en concurrence le cabinet de syndic, le non respect de cette prescription entraine-t-elle l’annulation de la désignation du syndic.

Le syndic en exercice doit-il procéder lui-même à l’organisation de sa mise en concurrence en cas d’immobilisme du CS sur cette question ?

La réponse du juge :

La Haute Cour confirme la décision du juge d’appel et motive ainsi sa décision :

« 1. Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qu’au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée, sauf lorsque le marché local des syndics ne le permet pas, d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical.

2. En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale.

3. Ayant relevé que la désignation de la société Cabinet [Z] en qualité de syndic avait été opérée en l’absence de toute concurrence en violation des dispositions alors applicables de l’article 21 de la loi de 1965, la cour d’appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, en a exactement déduit que cette violation n’entraînait pas l’annulation de la décision n° 6 de l’assemblée générale. »

Commentaires de la FNACC ( Fédération Nationale de Copropriétaires et de Colotis ) :

La décision rendue par la Cour de Cassation concernant une affaire se situant en 2015, est en concordance avec l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte prévoit désormais expressément que le non-respect de la formalité de mise en concurrence ne rend pas irrégulière la décision de désignation du syndic.

Une irrégularité constatée dans le PV d’AG n’emporte pas nécessairement annulation de la dite AG

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Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-17.906



Faits et procédure :

Madame A. propriétaire d’un lot dans une résidence soumise au statut de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence (le syndicat) en annulation des assemblées générales (AG) de copropriétaires des 27 juillet 2013 et 26 juin 2014.

Madame A. fonde ses prétentions sur l’absence, sur la feuille de présence, de la mention du nombre de voix attribuées à chaque propriétaire. L’annulation de l’AG de juillet 2013 entrainera ipso facto l’annulation de l’AG de 2014 puisque le syndic, désigné au cours de l’AG de 2013, se retrouverait dès lors et rétroactivement sans mandat et n’aurait pu convoquer valablement l’AG suivante.

Les prétentions portées par Mme A. trouvent une issue favorable devant la Cour d’Appel d’Agen (20 mai 2019) qui retient notamment « que la feuille de présence n’indique pas le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales».

Le syndicat des copropriétaires se pourvoit alors en cassation



Le problème de droit :

L’absence, sur la feuille de présence, de la mention du nombre de voix attribuées à chaque propriétaire, est-elle susceptible d’entrainer l’annulation de l’AG .



La réponse du Juge :

Le juge de la Haute Cour reprend les arguments de la Cour d’Appel mais relève en outre dans l’argumentaire que le juge du fond s’il a relevé certains manquements dans la feuille de présence a néanmoins constaté « que … s’agissant des votes sur les parties communes spéciales, ils sont repris et indiqués dans le procès-verbal d’assemblée, notamment en cas d’opposition d’un copropriétaire au vote d’une résolution ». Dès lors la Cour en déduit que le juge d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que la feuille de présence, complétée par les mentions du procès-verbal, permettait d’identifier, y compris pour les parties communes spéciales, les copropriétaires présents et le résultat de leur vote, violant ainsi les articles 22 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l’article 14 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 dans leur version applicable à la cause. »

La Haute Cour casse donc la décision de la Cour d’Appel

Conclusion :

Certaines lacunes dans la feuille de présence d’une AG ne peuvent entrainer ipso facto l’annulation de celle-ci lorsque le Procès Verbal comporte lui toutes les indications indispensables à sa régularité (notamment la désignation des différentes catégories de votants ainsi que le nombre de voix attribué à chacun) et permet de combler les lacunes formelles que pourrait comporter la feuille de présence.

Annulation d’une assemblée générale

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COPROPRIETE

3e Civ., 4 juillet 2024, n° 22-24.060, n° 23-10.573, (B), FS

Cassation partielle

Action en justice – Action individuelle des copropriétaires – Action en nullité d’une assemblée générale – Action en nullité de certaines résolutions à titre subsidiaire – Délai – Délai de forclusion – Interruption – Cas – Assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier

Une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale de copropriétaires tend aux mêmes fins que la demande principale initiale en annulation de cette assemblée générale en son entier, de sorte que, la première étant virtuellement comprise dans la seconde, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° 22-24.060 et n° 23-10.573 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 octobre 2022), M. [H], propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris (le syndicat des copropriétaires) en annulation, en son entier, de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 21 juin 2016, puis, par conclusions additionnelles, a présenté une demande subsidiaire en annulation de certaines résolutions adoptées lors de cette assemblée générale.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

4. M. [H] fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables ses demandes en annulation des résolutions n° 5, 6 et 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2016, alors « que sont recevables, même formées hors le délai de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les demandes d’annulation de résolutions d’une assemblée générale présentées à titre subsidiaire par rapport à une demande principale d’annulation de l’assemblée générale en son entier formée dans le délai ; qu’en décidant le contraire, s’agissant des demandes d’annulation des résolutions n° 5, n° 6 et n° 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2016 formées par M. [H] à titre subsidiaire par rapport à sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2016 en son entier, les juges du fond ont violé l’article 42, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 2241 du code civil et l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

5. Selon le second de ces textes, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

6. Il résulte du premier que si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

7. Pour déclarer irrecevables les demandes en annulation des résolutions n° 5, 6 et 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2016, l’arrêt retient que le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à M. [H] le 8 juillet 2016, que ces prétentions, formées par conclusions du 27 septembre 2017, reposent sur des moyens distincts de ceux qui étaient formulés au soutien de la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier formée par assignation du 18 août 2016 et qu’elles sont donc tardives pour avoir été formulées, alors que le délai de contestation était expiré.

8. En statuant ainsi, alors qu’une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevables les demandes de M. [H] en annulation des résolutions n° 5, 6 et 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2016, l’arrêt rendu le 12 octobre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.

Arrêt rendu en formation de section.

– Président : Mme Teiller – Rapporteur : Mme Schmitt – Avocat général : Mme Compagnie – Avocat(s) : SCP Foussard et Froger ; SCP Piwnica et Molinié –

Textes visés :

Article 2241 du code civil ; article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Rapprochement(s) :

3e Civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18-10.379, Bull., (cassation).

Article extrait du Bulletin de la Cour de Cassation de Juillet 2024

Cotisation au fonds travaux

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3e Civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758, (B), FS

Rejet

Parties communes – Charges – Répartition – Conservation, entretien et administration – Cotisation au fonds de travaux

La cotisation au fonds de travaux prévue par l’article 14-2, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, est appelée au même rythme que le budget prévisionnel et n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 7 juin 2022), M. [S] est propriétaire d’un lot situé dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, qui comprend plusieurs bâtiments. A ce lot sont attachés 20/10 000e des parties communes générales et 285/10 000e des parties communes spéciales du sous-sol du bâtiment D.

2. M. [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [2] (le syndicat des copropriétaires) en annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 25 septembre 2018, qui avait décidé d’alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle égale à cinq pour cent du budget prévisionnel, répartie à proportion des tantièmes généraux de charges.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Et sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. M. [S] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en annulation de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 25 septembre 2018, alors « que l’appel de cotisations destinées à alimenter le fonds de travaux ne doit pas avoir pour effet d’obliger le copropriétaire à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun n’ayant aucune utilité pour son lot ; qu’à défaut d’avoir recherché, comme elle y était invitée, si le budget prévisionnel de la copropriété [2] n’avait pas été ventilé en dépenses générales, dépenses bâtiments A, B, C et dépenses garages bâtiment D et si la résolution litigieuse ne conduisait pas à faire supporter à M. [S] les dépenses afférentes aux bâtiments A, B et C, cependant que M. [S] n’était titulaire que d’un garage implanté sur le bâtiment D, lequel ne pouvait bénéficier des services collectifs et autres éléments d’équipement commun propres aux autres bâtiments, tels le chauffage, d’équipement en eau et le raccordement à l’égout, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

5. Selon l’article 14-2, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de cette cotisation ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

6. Selon l’article 10, alinéa 2, de cette loi, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

7. Il résulte du premier de ces textes que cette cotisation est appelée au même rythme que le budget prévisionnel et du second qu’elle n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales.

8. Sans être tenue d’effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, la cour d’appel a exactement retenu que la délibération litigieuse, qui avait décidé d’une répartition des cotisations en fonction des « millièmes » généraux, ne contrevenait pas à la loi et a ainsi légalement justifié sa décision de rejeter la demande d’annulation.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

– Président : Mme Teiller – Rapporteur : Mme Schmitt – Avocat général : Mme Compagnie – Avocat(s) : SARL Cabinet Rousseau et Tapie ; Me Haas –

Textes visés :

Article 14-2, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Article extrait du Bulletin de la Cour de Cassation de Juillet 2024