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Le contenu différencié du nouvel extranet

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Un nouvel extranet bien différencié

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan dispose en son article 205, l’obligation pour le syndic professionnel de proposer aux copropriétaires des immeubles qu’il gère, l’accès via internet, à certains documents de la copropriété :

« Lorsque le syndic de copropriété est un syndic professionnel, il est tenu de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. »

Le décret annoncé dans ce texte, publié quatre ans plus tard  (décret n° 2019-502 du 23 mai 2019  ) est venu préciser  le contenu de ce qu’il est convenu d’appeler un « extranet ». 

Le 1° juillet tous les syndics professionnels devront mettre en ligne ce nouvel extranet pour chacune des propriétés dont ils ont la gestion..

Cet extranet, pour être conforme aux textes, devra comporter 3 espaces distincts dont le contenu et l’accès différeront en fonction du statut de chacun des copropriétaires au sein de la copropriété. Ainsi :

Tous les copropriétaires auront accès aux documents suivants : 

  • le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
  • la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;
  • les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
  • l’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
  • les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
  • les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
  • le contrat de syndic en cours.

Chaque copropriétaire aura son espace réservé contenant :

  • le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Les conseillers syndicaux disposeront d’un espace propre contenant :

  • les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;
  • le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;
  • la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
  • la carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970.

Précisons enfin que la liste des documents devant figurer dans chacun de ces espaces n’est pas limitative et peut être complétée sur demande et après avis de l’AG. 

Climatiser son appartement – Comment faire ?

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A l’approche de l’été nombreux sont les propriétaires d’appartements anciens qui envisagent d’installer un système de climatisation. En effet depuis 2012, la règlementation thermique (RT 2012) prend en compte ce qu’il est convenu d’appeler « le confort d’été » dans les immeubles construits à partir de cette date. Or cette installation soulève divers problèmes en copropriété et appelle au respect d’un certain nombre de règles.

Quel système utiliser ? 

Il existe deux grands systèmes 

  • un système sans groupe extérieur. Que l’appareil de rafraichissement soit fixe ou mobile il s’installe dans les parties privatives et ne nécessite donc aucune autorisation particulière.
  • un système avec groupe extérieur constitué de deux unités, l’une installée à l’intérieur de l’appartement, l’autre en extérieur. L’installation intérieure ne pose aucun problème puisqu’il s’agit de parties privatives. En revanche l’installation extérieure suppose l’obtention d’un certain nombre d’autorisations car qu’elle soit accrochée à la façade extérieure de l’immeuble ou installée sur un balcon (partie commune à usage privatif) cette unité extérieure est visible et modifie donc l’aspect extérieur de l’immeuble . 

Procédure à suivre pour une installation comptant 2 unités 

1 – Consulter le règlement intérieur de copropriété pour prendre connaissance de ce qu’il stipule en la matière. Au cas de silence du texte il faudra

2 – Adresser un courrier au syndic par Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) demandant l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale d’une résolution portant autorisation d’une telle installation. Ce courrier devra être accompagné des documents techniques utiles à sa demande (description des matériels, plans …). Ni l’un des copropriétaires fut-il président du Conseil syndical (CS) , ni le CS ne peuvent valablement donner une telle autorisation.

Le vote de cette résolution se fera à la majorité absolue de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965. Si la majorité n’est pas atteinte mais qu’au moins un tiers de voix a approuvé la décision, la même assemblée peut décider de procéder à un second vote obtenu lui, à la majorité simple ; si moins d’un tiers des voix a été atteint, il est possible de convoquer une nouvelle AG dans les trois mois.

En cas de refus de l’AG, le requérant pourra saisir le tribunal de grande instance en vue d’obtenir l’autorisation des travaux. Mais en général, ceux-ci ne sont autorisés que si le refus cause un préjudice manifestement illicite au copropriétaire (CA. Colmar, Ch. Civ. 2, 23 janvier 2014 n° 55/2014, 12/02557). 

3 – Dès lors que l’installation modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, une déclaration préalable de travaux doit être déposée auprès du service de l’urbanisme de la mairie du lieu où est situé l’immeuble (l’article R421-17 du Code de l’Urbanisme).
La déclaration préalable est instruite dans un délai d’un mois à compter de la réception en mairie du dossier complet. Ce délai peut être de deux mois si l’installation est située dans un secteur sauvegardé. Pendant ce délai, le maire peut s’opposer au projet par une décision qui doit être motivée. A défaut de réponse dans le délai d’un ou deux mois, la demande est considérée comme acceptée.
Par ailleurs, dans certaines communes, les PLU conditionnent l’autorisation de la pose d’unité extérieure de climatisation à leur intégration dans le volume bâti. Des raisons esthétiques interdisent qu’elles soient posées en saillie et imposent qu’elles soient totalement cachées afin d’être invisibles depuis les espaces publics. Se renseigner auprès du service d’urbanisme de la mairie de la commune  concernée. 

Que se passe-t-il 

1 – Si d’autres copropriétaires ont déjà procédé à l’installation de telles unités ?

Des installations antérieures ne dispensent pas d’une information en AG. En effet l’autorisation ayant été précédemment obtenue par d’autres copropriétaires il’AG ne pourra pas s’opposer à une nouvelle installation à condition que celle-ci respecte les consignes ou les contraintes  imposées précédemment. Dès lors l’installation pourra se faire avant la tenue de l’AG.  

2 – Si l’installation est faite sans autorisation préalable de l’AG ? 

Le syndicat des copropriétaires pourra en demander le démontage devant les tribunaux pendant un délai de dix ans, délai courant à compter du début des travaux (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »)

3 – Si l’installation génère des nuisances sonores importantes ?

Le compresseur de l’appareil se trouvant dans l’unité extérieure, le système peut s’avérer bruyant. Si ce bruit est répétitif, intense, prolongé, il peut être considéré comme un trouble anormal du voisinage. De 22h à 7h du matin, il peut même être assimilé à du tapage nocturne. Certains voisins gênés par le bruit peuvent faire constater la nuisance sonore par huissier et/ou par différents témoignages et porter le litige devant les tribunaux. Le juge peut alors ordonner l’insonorisation de l’installation voire son démontage.

Est-il utile de préciser que les frais de cette installation sont à la charge exclusive du propriétaire concerné (art. 25 loi du 10 juillet 1965).

Parties communes à usage privatif

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Les articles 2 et 3  de la loi n°65-557 de 1965 fixant le statut de la copropriété  définissent ce que sont respectivement les parties communes et les parties privatives dans une copropriété.

art.2 – Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

art.3 – Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Or certains règlements de copropriété stipulent que certaines parties communes sont « à usage privatif ».  Qu’est-ce à dire ? Quel est le régime de gestion des ces parties communes un peu particulières ?

1 – Définition :

Les « parties communes à usage privatif »  sont  des parties communes dont le droit de jouissance est réservé de manière exclusive à certains copropriétaires. 

En principe en effet les parties communes, comme leur nom l’indique sont à l’usage de l’ensemble des résidents de la copropriété. Chacun peut y circuler librement et les utiliser à sa guise dans le respect des règles fixées par le règlement de copropriété. Il arrive néanmoins qu’un copropriétaire soit le seul à pouvoir accéder à une partie de l’immeuble définie comme étant commune. C’est le cas d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardinet (pour un appartement situé en rez de jardin), de combles… Cette partie de l’immeuble est dite commune car elle concourt à l’aspect général de l’immeuble, à sa conception originelle, mais un droit de jouissance exclusif est accordé à celui qui la détient car elle est incorporée à son bien.

Ce droit de jouissance privatif n’est pas un droit de propriété mais simplement un droit d’usage ; il peut être attaché au lot, dans ce cas c’est un droit réel, permanent qui se transmet avec le lot  en cas de mutation ; il peut être  rattaché à un copropriétaire, il s’agit alors d’un droit personnel  temporaire, qui ne peut être transmis.

Ce droit d’usage peut être prévu par le règlement de copropriété mais il peut être également accordé par les autres copropriétaires lors d’un vote (à la double majorité de l’article 26, puis 26-1) en assemblée générale (AG) .

2 – Régime de gestion : 

Le principe est celui de la liberté d’utilisation par le bénéficiaire à condition toutefois qu’elle

  • soit conforme à l’usage et à la destination de l’immeuble
  • ne crée aucune nuisance  vis-à-vis du voisinage
  • respecte les dispositions du règlement de copropriété

Concernant les charges, le règlement de copropriété peut stipuler que le bénéficiaire devra acquitter des charges spécifiques et se soumettre à certaine obligations d’entretien courant.

En revanche les dépenses relatives au gros-œuvre de l’immeuble sont supportées par l’ensemble des copropriétaires. 

La réalisation de travaux dans des parties communes à usage privatif est soumise à certaines autorisations selon la nature des travaux envisagés :

  • si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur (constructions légères telles une couverture de terrasse, l’installation d’une pergola, l’installation d’un abri de  jardin) :autorisation de l’AG par un vote obtenu à la majorité de 25
  • si les travaux modifient en profondeur les parties communes comme la création d’une véranda ou d’une terrasse : autorisation de l’AG par un vote obtenu à la majorité de l’art. 26 puis éventuellement 26-1
  • selon l’ampleur et les caractéristiques des travaux envisagés sur une partie commune extérieure (jardin, cour, terrasse), une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire

Dois-je changer ma chaudière ?

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Question fréquente de nos adhérents. Elle fait suite à des propos plus ou moins bien relayés par les médias dans la foulée des informations données par le gouvernement le 27 juillet dernier,  à l’issue du cinquième conseil de défense écologique tenu dans le prolongement des propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat.

Qu ‘en est-il exactement de ces informations ?

D’après les propos de la ministre

1 – A partir du 1° janvier 2022 dans tout logement neuf, il sera interdit d’installer un système de chauffage et de production d’eau chaude fonctionnant au fioul ou au charbon

2 – A partir du 1° janvier 2022 toute chaudière et système de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul ou au charbon qui viendraient à tomber en panne ne pourront pas être remplacés par des appareils fonctionnant au fioul ou au charbon. Des appareils utilisant une autre source d’énergie moins polluante devront les remplacer.

On retiendra de ces informations :

1 – Qu’il n’y a actuellement aucune obligation à procéder au remplacement de son système de chauffage et (ou) de production d’eau chaude sanitaire quelle que soit l’énergie utilisée

2 – Qu’à partir de janvier 2022 il n’y aura aucune obligation de changer sa chaudière et (ou) son système de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul ou au charbon si ces appareils fonctionnent.

3 – Que c’est seulement si ces appareils tombent en panne et si l’on envisage de les remplacer que l’on devra opter pour le choix d’un autre système de chauffage utilisant une énergie moins polluante (chaudière au gaz, à granulés, pompe à chaleur..

4 – Que dans l’hypothèse où ces appareils, parce qu’ils sont anciens fonctionnent mal, consomment beaucoup et donc coûtent cher .. il serait peut-être judicieux d’envisager dores et déjà leur remplacement par des appareils moins polluants et de profiter des aides multiples et importantes proposées par l’état à partir de janvier 2021. Une Assistance  à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO) peut également être obtenue dans le cadre de ces aides. 

MaPrimeRénov’

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MaPrimeRénov'

C’est une aide financière  mise en place par l’Etat au début de l’année 2020. Elle fusionnait les aides existantes  : Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE) , et aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) « Habiter mieux agilité ».

Le bénéfice de cette prime était initialement réservé aux propriétaires justifiant d’un faible niveau de revenus (ménages modestes et très modestes) et désireux d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique dans leur logement principal.

Afin de lutter contre l’habitat dégradé et pour répondre aux voeux de la Convention Citoyenne, le gouvernement a décidé de placer le bâtiment au cœur du Plan de Relance Économique en poursuivant  3 objectifs :

  • soutenir le secteur du bâtiment
  • contribuer aux économies d’énergie et de réduction de l’émission des gaz à effet de serre
  • renforcer son aide et son soutien aux publics les plus fragiles, plus vulnérables aux conséquences des crises.

Pour cela, le Plan prévoit une refonte du dispositif « MaPrimeRénov’ » en mobilisant notamment 2 milliards d’euros au profit des logements privés, tandis que 500 millions d’euros viendront aider les bailleurs sociaux à améliorer l’efficacité énergétique du parc social.

Ces transformations ont été annoncées lors d’un communiqué de presse du 3 septembre dernier. En quoi consistent-elles ?

MaPrimeRénov’ pour quels bénéficiaires  ?

  • L’ensemble des propriétaires et copropriétaires,
  • quel que soit leur niveau de revenus ,
  • qu’ils occupent leur logement à titre principal ou qu’ils le louent

MaPrimeRénov’ pour quels travaux  ?

Sont éligibles :

1 – Pour un logement privatif (maison individuelle ou appartement en habitat collectif) :

  • des travaux isolés (changement d’une chaudière, remplacement des huisseries, ventilation…)
  • des travaux combinant plusieurs aménagements et dont l’objectif est de rendre le logement plus agréable et moins énergivore. Ainsi seront accordés outre le forfait alloué sur la base du dossier présenté
    • des bonus pour aider les logements classés « Passoires thermiques » (étiquette énergie « F » ou « G ») sous condition de réalisation préalable d’une audit énergétique
    • des « bonus » pour encourager des rénovations ambitieuses : par exemple pour récompenser les ménages procédant à un bouquet de travaux permettant d’atteindre l’étiquette énergie « B » ou « A » ; un bonus « Bâtiment Basse Consommation » (BBC) pourra compléter la prime
    • une bonification exceptionnelle des Certificats d’Economie d’Energie (CEE) dite « coup de pouce » pour les rénovations jugées ambitieuses

2 – Pour une copropriété :

  • les travaux réalisés sur les parties communes (isolation de la toiture, de la façade…)
  • les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives

L’obtention de la prime est néanmoins soumise à des conditions :

  • Les travaux envisagés doivent permettre de réaliser un gain énergétique de 35%
  • L’immeuble concerné  doit être composé à 75% au moins de résidences principales.
  • L’immeuble doit être immatriculé  au Registre National des Copropriétés
  • Le syndicat des copropriétaires doit être accompagné par une « assistance à la maîtrise d’ouvrage » (AMO) pendant la réalisation des travaux

Si ces conditions sont remplies la prime sera attribuée quelles que soient les situations individuelles des copropriétaires, occupants comme bailleurs ; elle sera versée au syndicat des copropriétaires.

A retenir :

  • Pour les mêmes travaux la prime peut se cumuler avec les aides versées au titre des certificats d’économie d’énergie (CEE), les aides allouées par certaines collectivités locales, les aides d’Action Logement, l’Eco-PTZ (Eco-prêt à taux Zéro)
  • Les travaux bénéficient d’une TVA réduite à 5,5%
  • Les travaux doivent être réalisés par une entreprise labellisée « Reconnue Garante pour l’Environnement » (RGE)
  • Un accompagnement des bénéficiaires  pourra être également attribué dans le cadre de ces travaux,  pour une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) réalisée par une entreprise différente de celle qui réalise les travaux de rénovation.
  • Tous les travaux éligibles à MaPrimeRénov’ et dont les devis auront été signés à compter du 1er octobre 2020 pourront bénéficier de cette aide
  • Les copropriétés peuvent d’ores et déjà préparer puis voter leurs projets de travaux en AG. Elles pourront déposer leur dossier via leur syndic à partir du 1er janvier 2021
  • MaPrimeRénov’ est versée en une fois, dès la fin des travaux. Une avance de frais peut être accordée afin d’aider à régler l’acompte des travaux

MaPrimeRénov’ pour quels montants ?

1 – Pour  l’habitat privatif (maison individuelle ou appartement dans un habitat collectif)

Le montant de la prime est fixé en tenant compte du profil du demandeur, de sa situation géographique (Ile de France et autres régions françaises), et du type de travaux réalisés.

Pour chaque situation géographique, 4 profils de contribuables ont été définis en fonction des ressources du foyer fiscal (« revenu fiscal de référence du foyer ») et du nombre de personnes  le composant. Chacun de ces profils détermine le type et le montant de la prime à laquelle on pourra prétendre selon les travaux entrepris

Ainsi sont créés :

MaPrimeRénov’Bleu, pour les foyers dits « très modestes » ;

MaPrimeRénov’Jaune par les « foyers modestes » ,

MaPrimeRénov’Violet, pour les foyers intermédiaires ou à revenus moyens

MaPrimeRénov’Rose pour les foyers à revenus supérieurs

Ex. : soit un foyer situé en Languedoc, vivant dans une appartement typeF4 situé dans une copropriété, et composé de 4 personnes dont le revenu fiscal de référence (RFR) est de 38000€.  Sur la base de ce RFR ce ménage entre dans la catégorie des bénéficiaires de MaPrimeRénov’Jaune

Cette famille souhaite changer les menuiseries anciennes de son appartement pour procéder à une isolation thermique des fenêtres et parois vitrées.

Elle pourra ainsi obtenir un forfait MaPrimeRénov’ de 80€ par fenêtre auxquels s’ajouteront  pour chacune 39€ au titre du bénéfice des CEE, soit 119€ par équipement. S’il y a 7 fenêtres (ou porte fenêtres) dans l’appartement l’aide se montera à 833 €

Pour toutes informations et précisions  complémentaires télécharger le guide du ministère

2 – Pour les copropriétés

Ici plus question de seuil de ressources ou de catégorie fiscale puisque l’aide est accordée au syndicat des copropriétaires sans prise en compte des situations individuelles. Les types d’aide et leur montant sont les suivantes :

Type d’aide alloué Montant de l’aide

MaPrimeRénov’: plafond des travaux pris en compte = 15000 € X nombre de logements

25% du montant des travaux dans la limite de

3750 € X nombre de logements

Accompagnement  (Assistance à la maîtrise d’ouvrage ) AMO.

Maximum alloué = 600€ X nombre de logements

30% du montant de la prestation

  • ne pouvant être inférieur à 900 €
  • et ds la limite de 180 € X nombre de logements

Bonus « sortie de passoire » si sortie des étiquettes « F » et « G »

500 € X nombre de logements

Bonus « Bâtiment Basse Consommation » (BBC) si atteinte de l’étiquette « A » ou « B »

500 € X nombre de logements

Les Contrats d’Economie d’énergie qui dépendent des économies d’énergie réalisées

en moyenne 2000 € X nombre de logements

Les copropriétés dites « fragiles » c’est à dire ayant un taux d’impayés supérieur à 8% et se situant dans un quartier en renouvellement urbain bénéficient d’un abondement par l’ANAH de 3000 € par logement. Cette aide supplémentaire ne se cumule pas avec les CEE.

Pour toutes informations complémentaires télécharger le guide du ministère

Les demandes se font exclusivement en ligne avec dépôt du dossier sur le site : www.maprimerenov.gouv.fr