Archives de catégorie : Non classé

MaPrimeRénov’

Non classé
MaPrimeRénov'

C’est une aide financière  mise en place par l’Etat au début de l’année 2020. Elle fusionnait les aides existantes  : Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE) , et aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) « Habiter mieux agilité ».

Le bénéfice de cette prime était initialement réservé aux propriétaires justifiant d’un faible niveau de revenus (ménages modestes et très modestes) et désireux d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique dans leur logement principal.

Afin de lutter contre l’habitat dégradé et pour répondre aux voeux de la Convention Citoyenne, le gouvernement a décidé de placer le bâtiment au cœur du Plan de Relance Économique en poursuivant  3 objectifs :

  • soutenir le secteur du bâtiment
  • contribuer aux économies d’énergie et de réduction de l’émission des gaz à effet de serre
  • renforcer son aide et son soutien aux publics les plus fragiles, plus vulnérables aux conséquences des crises.

Pour cela, le Plan prévoit une refonte du dispositif « MaPrimeRénov’ » en mobilisant notamment 2 milliards d’euros au profit des logements privés, tandis que 500 millions d’euros viendront aider les bailleurs sociaux à améliorer l’efficacité énergétique du parc social.

Ces transformations ont été annoncées lors d’un communiqué de presse du 3 septembre dernier. En quoi consistent-elles ?

MaPrimeRénov’ pour quels bénéficiaires  ?

  • L’ensemble des propriétaires et copropriétaires,
  • quel que soit leur niveau de revenus ,
  • qu’ils occupent leur logement à titre principal ou qu’ils le louent

MaPrimeRénov’ pour quels travaux  ?

Sont éligibles :

1 – Pour un logement privatif (maison individuelle ou appartement en habitat collectif) :

  • des travaux isolés (changement d’une chaudière, remplacement des huisseries, ventilation…)
  • des travaux combinant plusieurs aménagements et dont l’objectif est de rendre le logement plus agréable et moins énergivore. Ainsi seront accordés outre le forfait alloué sur la base du dossier présenté
    • des bonus pour aider les logements classés « Passoires thermiques » (étiquette énergie « F » ou « G ») sous condition de réalisation préalable d’une audit énergétique
    • des « bonus » pour encourager des rénovations ambitieuses : par exemple pour récompenser les ménages procédant à un bouquet de travaux permettant d’atteindre l’étiquette énergie « B » ou « A » ; un bonus « Bâtiment Basse Consommation » (BBC) pourra compléter la prime
    • une bonification exceptionnelle des Certificats d’Economie d’Energie (CEE) dite « coup de pouce » pour les rénovations jugées ambitieuses

2 – Pour une copropriété :

  • les travaux réalisés sur les parties communes (isolation de la toiture, de la façade…)
  • les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives

L’obtention de la prime est néanmoins soumise à des conditions :

  • Les travaux envisagés doivent permettre de réaliser un gain énergétique de 35%
  • L’immeuble concerné  doit être composé à 75% au moins de résidences principales.
  • L’immeuble doit être immatriculé  au Registre National des Copropriétés
  • Le syndicat des copropriétaires doit être accompagné par une « assistance à la maîtrise d’ouvrage » (AMO) pendant la réalisation des travaux

Si ces conditions sont remplies la prime sera attribuée quelles que soient les situations individuelles des copropriétaires, occupants comme bailleurs ; elle sera versée au syndicat des copropriétaires.

A retenir :

  • Pour les mêmes travaux la prime peut se cumuler avec les aides versées au titre des certificats d’économie d’énergie (CEE), les aides allouées par certaines collectivités locales, les aides d’Action Logement, l’Eco-PTZ (Eco-prêt à taux Zéro)
  • Les travaux bénéficient d’une TVA réduite à 5,5%
  • Les travaux doivent être réalisés par une entreprise labellisée « Reconnue Garante pour l’Environnement » (RGE)
  • Un accompagnement des bénéficiaires  pourra être également attribué dans le cadre de ces travaux,  pour une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) réalisée par une entreprise différente de celle qui réalise les travaux de rénovation.
  • Tous les travaux éligibles à MaPrimeRénov’ et dont les devis auront été signés à compter du 1er octobre 2020 pourront bénéficier de cette aide
  • Les copropriétés peuvent d’ores et déjà préparer puis voter leurs projets de travaux en AG. Elles pourront déposer leur dossier via leur syndic à partir du 1er janvier 2021
  • MaPrimeRénov’ est versée en une fois, dès la fin des travaux. Une avance de frais peut être accordée afin d’aider à régler l’acompte des travaux

MaPrimeRénov’ pour quels montants ?

1 – Pour  l’habitat privatif (maison individuelle ou appartement dans un habitat collectif)

Le montant de la prime est fixé en tenant compte du profil du demandeur, de sa situation géographique (Ile de France et autres régions françaises), et du type de travaux réalisés.

Pour chaque situation géographique, 4 profils de contribuables ont été définis en fonction des ressources du foyer fiscal (« revenu fiscal de référence du foyer ») et du nombre de personnes  le composant. Chacun de ces profils détermine le type et le montant de la prime à laquelle on pourra prétendre selon les travaux entrepris

Ainsi sont créés :

MaPrimeRénov’Bleu, pour les foyers dits « très modestes » ;

MaPrimeRénov’Jaune par les « foyers modestes » ,

MaPrimeRénov’Violet, pour les foyers intermédiaires ou à revenus moyens

MaPrimeRénov’Rose pour les foyers à revenus supérieurs

Ex. : soit un foyer situé en Languedoc, vivant dans une appartement typeF4 situé dans une copropriété, et composé de 4 personnes dont le revenu fiscal de référence (RFR) est de 38000€.  Sur la base de ce RFR ce ménage entre dans la catégorie des bénéficiaires de MaPrimeRénov’Jaune

Cette famille souhaite changer les menuiseries anciennes de son appartement pour procéder à une isolation thermique des fenêtres et parois vitrées.

Elle pourra ainsi obtenir un forfait MaPrimeRénov’ de 80€ par fenêtre auxquels s’ajouteront  pour chacune 39€ au titre du bénéfice des CEE, soit 119€ par équipement. S’il y a 7 fenêtres (ou porte fenêtres) dans l’appartement l’aide se montera à 833 €

Pour toutes informations et précisions  complémentaires télécharger le guide du ministère

2 – Pour les copropriétés

Ici plus question de seuil de ressources ou de catégorie fiscale puisque l’aide est accordée au syndicat des copropriétaires sans prise en compte des situations individuelles. Les types d’aide et leur montant sont les suivantes :

Type d’aide alloué Montant de l’aide

MaPrimeRénov’: plafond des travaux pris en compte = 15000 € X nombre de logements

25% du montant des travaux dans la limite de

3750 € X nombre de logements

Accompagnement  (Assistance à la maîtrise d’ouvrage ) AMO.

Maximum alloué = 600€ X nombre de logements

30% du montant de la prestation

  • ne pouvant être inférieur à 900 €
  • et ds la limite de 180 € X nombre de logements

Bonus « sortie de passoire » si sortie des étiquettes « F » et « G »

500 € X nombre de logements

Bonus « Bâtiment Basse Consommation » (BBC) si atteinte de l’étiquette « A » ou « B »

500 € X nombre de logements

Les Contrats d’Economie d’énergie qui dépendent des économies d’énergie réalisées

en moyenne 2000 € X nombre de logements

Les copropriétés dites « fragiles » c’est à dire ayant un taux d’impayés supérieur à 8% et se situant dans un quartier en renouvellement urbain bénéficient d’un abondement par l’ANAH de 3000 € par logement. Cette aide supplémentaire ne se cumule pas avec les CEE.

Pour toutes informations complémentaires télécharger le guide du ministère

Les demandes se font exclusivement en ligne avec dépôt du dossier sur le site : www.maprimerenov.gouv.fr

Ordonnance du 20 mai 2020

Non classé

Assemblées Générales – Contrats de syndic – Conseillers syndicaux

Une nouvelle ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 du gouvernement vient encore de modifier en profondeur les dispositions de l’ordonnance 2020-304, et toutes ne sont pas forcément favorables aux copropriétés, car elle renforce le pouvoir du syndic et « oublie » la concertation préalable à toute décision sur la tenue de l’assemblée générale avec le Conseil Syndical.

Avec ce texte (voir ci-après les contenus), les contrats de syndic « renouvelés » par l’ordonnance sont ceux qui expirent  ou ont expirés entre le 12 mars et le 23 juillet 2020.

Ces contrats de syndic sont prorogés jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale devant se tenir au plus tard le 31 janvier 2021

En conséquence, le terme des contrats est la date de l’Assemblée Générale désignant le syndic, et non le 31 janvier 2021 comme l’ont déjà indiqués certains syndics à leurs copropriétaires.

A partir du 1er juin 2020, date d’application de l’ordonnance 2020-1101 du 30 octobre 2020 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, 4 autres articles entrent en application. Il s’agit des articles 22-2 à 22-5, lesquels articles ont été créés afin de pouvoir tenir une assemblée générale sans présence physique, car les conditions de tenue d’une assemblée générale seront difficiles, voire impossibles, à être obtenues même après la fin de l’état d’urgence sanitaire.

L’article 22-2 permet au syndic qui je cite, « peut prévoir » – et donc imposer – la tenue de l’assemblée générale sans présence physique.

Cette AG peut être tenue par visioconférence et/ou par correspondance. Ce vote par correspondance doit être effectué avant la tenue de l’AG, dans les conditions du deuxième alinéa de l’article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965.

Ceci pose plusieurs problèmes :

  1. Le syndic dispose seul du pouvoir de décréter la tenue de l’AG sans présence physique ainsi que sur le mode de votation (par visioconférence et/ou par correspondance), sans que le CS n’ait son mot à dire.
  2. Pour le vote par correspondance, l’arrêté sur les dispositions propres à ces modalités de votes n’est toujours pas promulgué.
  3. Les dispositions à prendre pour la tenue de l’AG en visioconférence appartiennent au seul syndic, lequel peut choisir une société extérieure. Mais en ce cas, et si des résolutions antérieures en ont disposés ainsi, le CS devra donner son accord si le montant est supérieur au seuil préalablement fixé en AG ou avoir une mise en concurrence obligatoirement, si le montant est supérieur au seuil préalablement fixé en AG.

Néanmoins, il faudra faire extrêmement attention à ce que le syndic ne fasse pas cavalier seul.

Lorsque le syndic décide d’appliquer les dispositions prévues ci-dessus et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il doit en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Ceci implique :

  1. Qu’il n’est pas nécessaire pour le syndic de refaire une nouvelle convocation, seule une information est nécessaire…
  2. Que l’information diffusée doit pouvoir prouver qu’elle a été distribuée formellement au moins 15 jours avant la tenue de l’AG, et surtout qu’elle a bien été reçue par le copropriétaire.

L’article 22-3 aménage les règles de convocation et de tenue des assemblées générales lorsqu’il est fait application du dispositif prévu à l’article 22-2 (AG sans présence physique).

Cet article permet :

  1. de déroger aux règles applicables sans qu’un lieu ne soit, ni défini ni indiqué, sur la convocation.
  2. d’indiquer les précisions qui doivent être notées sur la convocation sous peine de nullité indiquant que le vote se fera :
  1. par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance.
  2. par correspondance uniquement
  1. de certifier la feuille de présence et de signer le procès-verbal dans le délai de 8 jours après la tenue de l’AG
  2. en cas de vote uniquement par correspondance c’est le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, qui assure les missions qui incombent au président de séance puisque ce dernier ne peut être désigné en séance car celle-ci n’existe pas.

L’article 22-4, permet d’augmenter jusqu’à 15 % au lieu de 10 % le nombre de voix dont peut disposer le mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote de copropriétaires.

Pour rappel, une personne votant par voie électronique peut aussi posséder des pouvoirs. Mais se pose la question de la validation de ces pouvoirs par les membres du bureau…

L’article 22-5, permet le recours à la visioconférence sans qu’il soit nécessaire que l’assemblée générale ait décidé au préalable des modalités de sa mise en œuvre, et pour les années futures jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur son utilisation.

Ceci est proprement révoltant car :

  1. cet article est un camouflet au syndicat des copropriétaires et à ses représentants du conseil syndical puisque seul le syndic décide de la solution choisie (et donc du coût qui pourrait être prohibitif et qui en l’occurrence sera supporté par les copropriétaires.

Ceci laisse la place à de véritables connivences entre les syndics et les sociétés proposant ces solutions.

  1. cette solution pourra perdurer après l’année en cours pour les années futures, tant que l’AG n’en décidera autrement.

Nos conseils :

Tous ces textes permettent de tenir dans des délais pas trop lointains les assemblées générales en envisageant toutes les solutions possibles :

  • avec présence physique (essentiellement pour les petites copropriétés (moins de 10 lots) et en syndic non professionnel ou coopératif).

Ainsi, pour les petites copropriétés, vous pouvez, dès maintenant, tenir vos AG physiquement.

Pour rappel, le Conseil d’État a précisé que dans les lieux privés (y compris les Établissement Recevant du Public), il est possible d’être à plus de 10 personnes à condition de respecter la distanciation sociale (conformément à l’article 1er du décret 2020-548 du 11 mai 2020.

  • en visioconférence : le Conseil Syndical devra rechercher rapidement les solutions techniques et les sociétés qui permettent de répondre aux besoins de la copropriété et le « vendre » au syndic avant que celui-ci n’impose sa solution. (Attention aux grands groupes qui ne manqueront pas de le faire)
  • par correspondance : le travail du Conseil Syndical sera très important en ce cas pour faire passer ses idées en travaillant l’information auprès des copropriétaires (téléphone, mails, tracts, etc.) puisque il n’y aura aucun débat en séance celle-ci n’existant pas.
  • Mixte (visioconférence et correspondance) : le Conseil Syndical devra conjuguer les deux conseils.

En tout état de cause, plutôt que de laisser le syndic seul juge de ce qu’il convient de faire, prenez contact avec lui pour discuter de la meilleure option pour votre copropriété et des conditions à mettre en place.

Préparez votre assemblée générale en demandant au syndic le maximum d’informations en utilisant l’extranet mis à votre disposition. Profitez-en pour lui demander comment il répond au décret 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, dont l’application est fixée au 1er juillet 2020.

Dans le cas du choix de la visioconférence par le syndic, faites inscrire à l’ordre du jour la résolution de ne procéder à cette visioconférence que pour cette année, pour les années futures, le vote de l’assemblée générale sera requis pour déterminer la solution à mettre en œuvre pour la copropriété.

Dans le cas où la convocation a déjà été envoyée, l’ordre du jour et les résolutions étant définies, l’introduction de cette résolution n’est plus possible. Il convient donc, si la solution proposée par le syndic n’est pas acceptable pour le Conseil Syndical, de s’y préparer pour l’année suivante en effectuant les recherches de solutions et en les mettant à l’Ordre du Jour de la prochaine Assemblée Générale.

Si vous n’avez pas nommé de Président de conseil syndical faites-le avant l’envoi des convocations, compte tenu des dispositions prises en particulier par l’article 22-3.

Avancez, dès que possible, les rendez-vous préalables aux Assemblée Générales tant avec les membres du conseil syndical pour préparer l’ordre du jour et ses résolutions; qu’avec le syndic (notamment pour les documents comptables comme les factures, le grand livre ou le relevé général des dépenses et définir avec lui l’ordre du jour ainsi que les résolutions).

Les textes officiels : 

Art. 22 .- « Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article n° 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l’alinéa précédent.

Les dispositions des précédents alinéas ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020. »

Art. 22-1 :- « Par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance. »

Art. 22-2 :- « I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
II. ‒ Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information. »

Article 22-3. – « Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :
1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;
2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;
3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;
4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. »

Article 22-4 – « Par dérogation aux dispositions du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 31 janvier 2021, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Article 22-5  – Par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

         Mise à jour du 02/12/2020

 

Livret A – Nouveau plafond

Non classé

Le décret n° 2020-93 du 5 février 2020 qui entrera en vigueur au 1er avril 2020, prévoit que les copropriétés de plus de 100 lots à usage de logement, bureau ou de commerce, peuvent bénéficier d’un compte sur Livret A qui sera plafonné non plus à 76 500 €, mais à 100 000 €

Pour justifier le nombre de lots qui composent la copropriété, le syndic devra transmettre à l’établissement bancaire la fiche synthétique de l’immeuble.

La banque doit se prononcer dans un délai de 30 jours suivant la réception de ce document.

L’intérêt du Livret A n’est pas son taux de rémunération passé à 0,50 % depuis le 1er février 2020, mais sa défiscalisation . En effet, les copropriétaires ne sont pas tenus de déclarer sur leur avis d’imposition leur quote-part de produits financiers générés par le placement de fonds sur le Livret A.

 

les garanties en matière de construction

Non classé

En matière de travaux de construction, qu’il s’agisse d’une première construction ou de travaux de rénovation, plusieurs garanties peuvent être actionnées en cas de défauts, de malfaçons ou de difficultés liées à la construction.

Ces garanties constituent un système spécifique au droit français ; elles sont organisées par la loi relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction du 4 janvier 1978 (loi 78-12), dite « Loi Spinetta » appliquée depuis le 1° janvier 1979,

Ces garanties sont souvent peu ou mal connues des propriétaires car elles s’enchevêtrent, se juxtaposent, se superposent et surtout ne peuvent jouer que dans des délais précis, d’où les confusions, les erreurs, et les sentiments de victimisation trop souvent répandus.

Que couvrent-elles ? Comment fonctionnent-elles ? Quand les faire jouer ?

Quelles qu’elles soient ces garanties ont un « dénominateur » commun : leur point de départ.

1 – La réception des travaux, point de départ de toutes les garanties liées à la construction :

La réception des travaux marque la fin du chantier. Elle intervient avant l’entrée dans les lieux lorsqu’il s’agit d’une construction neuve, à l’achèvement des travaux en matière de rénovation.

– Pour une construction neuve, c’est le constructeur ou le maître d’oeuvre qui convoquera le maître d’ouvrage pour constater l’achèvement du chantier et vérifier sa conformité avec le projet initial. Les différents artisans et entrepreneurs ayant participé à la construction prendront part à la réception

  • Dans une copropriété c’est le syndic (professionnel ou non) qui réceptionnera en prenant l’avis du conseil syndical, qui lui aura au préalable communiqué ses éventuelles réserves.

La réception peut être faite avec ou sans réserve ; elle donne généralement lieu à la rédaction d’un procès-verbal (PV) en bonne et due forme, co-signé par l’ensemble des présents. Toutefois l’établissement de ce PV n’est pas systématique. La jurisprudence considère qu’il y a réception des travaux « tacite » lorsque le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et que les travaux ont été intégralement payés.

La réception des travaux peut également être refusée par le maître d’ouvrage s’il considère que les travaux ne sont pas achevés à la date qui lui est proposée. Les différents corps de métier devront lui proposer une autre date. En cas de désaccord le maître d’ouvrage pourra saisir le juge des référés pour demander l’achèvement des travaux.

Il sera judicieux d’insérer au contrat de construction une clause spécifique de « retenue de garantie » (loi du 16 juillet 1971) qui permettra au maître d’ouvrage de retenir, pendant un an, 5% au maximum du prix des travaux s’il estime que l’entrepreneur n’a pas remédié aux vices constatés à la réception des travaux. Cette somme doit être remise entre les mains d’un tiers pendant un an, mais le plus souvent elle est conservée par le client.

A noter que les contrats de vente en état futur d’achèvement (VEFA) ne sont pas concernés par cette clause

C’est à partir de la date de réception des travaux que courent les garanties offertes par les différentes assurances-construction

2 – Les garanties en matière de construction :

Ces garanties qui bénéficient aux propriétaires imposent au constructeur de s’assurer pour les couvrir. Ce sont des garanties légales (organisées par la loi) ; elles sont d’ordre public c’est à dire qu’elles sont obligatoires et que toute clause au contrat de construction qui les exclurait ou les limiterait serait nulle.

2.1 – La garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 CC) :

A la charge de l’entrepreneur, cette garantie couvre  tous types de désordres :

  • signalés par le maître de l’ouvrage (l’acquéreur, ou, plus généralement, celui pour le compte de qui sont réalisés les travaux) et notés au procès verbal de réception des travaux
  • apparus dans l’année qui suit la réception des travaux et notifiés au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception(LRAR) – (art. 1792-6, CC).

Ces désordres peuvent résulter de malfaçons ou de travaux non conformes à la commande. En revanche cette garantie ne couvre pas les désordres liés à un mauvais entretien de la part du client, à l’usure normale ou à l’usage du bien, ou encore ceux qui n’auraient pas été signalés lors de la réception des travaux alors qu’ils étaient apparents.

L’entrepreneur concerné a l’obligation de procéder aux réparations dans les délais fixés avec le maitre de l’ouvrage. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais convenus le maitre de l’ouvrage peut saisir la justice dans l’année qui suit la date de réception des travaux afin de demander des indemnités de retard, voire d’obtenir l’autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise et d’en exiger ensuite le remboursement auprès de l’entrepreneur défaillant

2.2 – La garantie de bon fonctionnement (dite aussi garantie biennale – art. 1792-3 CC ; et R111-27 et R111-28 du Code de la construction et de l’habitation) :

Elle concerne tous les constructeurs d’ouvrage c’est à dire l’architecte, l’entrepreneur, le technicien, le maître d’ouvrage le promoteur immobilier.

Cette garantie concerne tous les « équipements » c’est à dire tous les éléments qui peuvent être retirés et désolidarisés du bâti sans dégradation ou destruction de celui-ci (ballon d’eau chaude, faux-plafond, volets, chaudière …). Cette garantie ne s’applique qu’aux vices non apparus lors de la réception.

Cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou de remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement et dont les défauts de fonctionnement apparaissent au cours des 2 années qui suivent la date de réception des travaux, d’où son nom de garantie biennale.

Pour actionner cette garantie la victime du désordre devra le notifier au plus vite à l’entrepreneur concerné par LRAR, et lui demander d’intervenir à ses frais dans un délai rapide. Si l’entreprise n’intervient pas dans le délai convenu, la victime pourra saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige (Tribunal d’instance -TI- jusqu’à 10.000€ ; Tribunal de grande instance -TGI- au delà de 10.000 €)

Cette garantie est très souvent incluse dans le contrat de vente ou de construction. Elle est de deux ans à compter de la date de réception des travaux, mais certains professionnels proposent à titre commercial d’en étendre la durée à 4 ou 5 ans.

2.3 – La garantie décennale ou assurance de responsabilité civile décennale (art. 1792 et 1792-2 CC):

Elle concerne tous les constructeurs d’ouvrage (entrepreneur, promoteur immobilier, lotisseur, maître d’œuvre, architecte, technicien, bureau d’étude, ingénieur-conseil) impliqués dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant. Cela signifie que tout constructeur engage sa responsabilité en cas de dommage à l’égard du propriétaire (maître d’ouvrage) actuel ou futur pendant une durée de 10 ans.

Les sous-traitants sont exclus du champ d’application de la loi car ils n’ont pas de lien direct avec le maître d’ouvrage.

Cette garantie concerne les vices ou dommages de construction

lorsqu’ils affectent la solidité de l’ouvrage et de ceux de ses équipements qui ne peuvent en être dissociés

lorsqu’ils rendent l’ouvrage inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (défaut d’étanchéité ; fissures très importantes…)

Le terme « d’ouvrage » désigne ici le « gros ouvrage » (murs, toiture, charpente) par opposition aux « menus ouvrages (portes et fenêtres…) . Il peut s’agir aussi d’un élément d’équipement lorsque les vices qui l’affectent rendent le bien impropre à sa destination.

Avant l’ouverture du chantier le constructeur devra produire à son client un justificatif du contrat en responsabilité civile décennale qu’il a souscrit pour couvrir cette garantie

Cette garantie pourra être mise en oeuvre dans les 10 ans à compter de la date de réception des travaux

2-4 – L’assurance dommages-ouvrage dite aussi « assurance D-O » :

Cette assurance garantit et assure le coût de réparation des désordres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, de son agrandissement ou de sa rénovation.

Elle a été imaginée pour garantir une réparation rapide aux victimes de désordres affectant leur construction.

Cette assurance assure le bien et se transmet donc à ses propriétaires successifs.

Cette assurance est obligatoire. Elle est souscrite par le maître d’ouvrage avant le début du chantier. Son objet est de pré-financer le coût des réparations des dommages dont sont responsables les constructeurs selon l’article 1792 et alinéas suivants du code civil

La garantie court à partir du terme de la première année suivant la réception des travaux (procès-verbal de réception faisant foi), elle prend ainsi la suite de la garantie de parfait achèvement et prend fin au terme de la garantie décennale.

Ainsi peut-on dire que le système français est un système « à double détente » :

  • L’assureur dommages ouvrage indemnise le propriétaire dans des délais et conditions fixés par les clauses types ;
  • L’assureur dommages ouvrage exerce ensuite des recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs en responsabilité décennale.

Ce système permet une indemnisation rapide du maître de l’ouvrage et assure une protection efficace du consommateur.

Nom de la garantie

Souscripteur

Bénéficiaire

Objet de la garantie

Point de départ de la garantie

Durée de la garantie

Garantie de parfait achévement

constructeur

Maître de l’ouvrage

Tous types de désordres

PV de réception des travaux

1 an

Garantie de bon fonctionnement

Tous les constructeurs d’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Vices concernant les équipements non apparus lors de la réception

PV de réception des travaux

2 ans

Garantie décennale

Tous les constructeurs d’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Vices et désordres affectant la solidité ou l’usage normal de l’ouvrage

PV de réception des travaux

10 ans

Assurance dommages ouvrage

Maître de l’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Tous vices et désordres affectant l’ouvrage

Terme de la 1° année suivant la réception des travaux

9 ans

 

 

 

La mise en concurrence du syndic

Non classé

La charge de mettre en concurrence son syndic (qu’il soit professionnel ou bénévole) existait depuis la Loi ALUR. Revue par la loi Macron du 6 aout 2015 cette disposition a été reprise et précisée par l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 qui stipule en son art.21 :

En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente. Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet

Que comprendre exactement de ce texte ? Comment le respecter pour le Conseil Syndical (CS) ?

1 – Que signifie le texte pour le Conseil syndical ?

  • On notera d’abord que le texte ne comporte pas le mot « obligation » ; cela signifie que si le CS est tenu de procéder à cette mise en concurrence il n’y est pas contraint pour autant. Il en résulte que le non respect de la mise en concurrence n’entraine pas la nullité de la désignation du syndic en fonction : la réélection du syndic en fonction reste valable.
  • Cette mise en concurrence a normalement lieu à chaque désignation du syndic c’est à dire au moins tous les 3 ans, ce qui est la durée maximale du contrat de syndic.
  • Par ailleurs l’Assemblée Générale (AG) peut dispenser le CS de la mise en concurrence. Pour ce faire le CS devra faire inscrire à l’ordre du jour de la réunion de l’AG la question de la dispense. Celle-ci pour être valable devra être votée « à la majorité des voix de tous les copropriétaires », c’est à dire à la majorité de l’art. 25. Cette dispense lorsqu’elle est votée, n’interdit ni au CS, ni aux autres copropriétaires de mettre en concurrence le syndic en place lors d’une AG ultérieure.
  • Cette mise en concurrence doit se faire au moyen d’une (ou de plusieurs) proposition(s) de mandat de syndic type, « le contrat socle » et accompagné(s) « d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. »
  • Enfin dans un arrêt du 16 mai 2018 (RG 16/ 17765) la Cour d’Appel de Paris rappelle que s’il appartient au CS de mettre en concurrence le syndic, celui-ci a un devoir d’information et de conseil, et que les copropriétaires doivent être informés en amont de l’AG de l’absence de mise en concurrence pour pouvoir, le cas échéant, soumettre à l’examen de l’AG d’autres projets de contrat. D’après la Cour la violation de ce devoir d’information engage la responsabilité du syndic.

2 – Comment le CS doit-il procéder ?

  • Dans l’hypothèse où l’AG n’aurait pas, lors d’une réunion antérieure, voté la dispense de mise en concurrence, le CS, au moment de la préparation de l’Ordre du jour de l’AG, doit exiger du syndic qu’il inscrive une résolution « désignation du syndic » (et non réélection).
  • Le CS devra fournir au syndic la liste des cabinets-candidats proposés avec pour chacun son contrat de syndic et les services afférents
  • Chacun des candidats devra être entendu par l’AG individuellement et hors la présence de ses concurrents. Chacun d’eux devra se présenter, présenter son agence, le contrat qu’il soumet et ses projets pour l’immeuble
  • Après avoir entendu chaque candidat, et hors de leur présence, l’AG devra voter successivement pour chacun d’eux. Le vote se fait selon la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25). Celui qui obtient la majorité requise est élu.
  • Si aucun d’eux n’obtient la majorité absolue mais si l’un des deux obtient au moins le 1/3 des millièmes de tous les copropriétaires on pourra revoter lors de la même AG à la majorité simple de l’art.24 (majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents ou représentés).
  • Si aucun candidat n’obtient le tiers des voix de tous les copropriétaires, le syndic en exercice , si la durée de son mandat le lui permet, devra convoquer une nouvelle AG pour désigner son remplaçant à la majorité simple. S’il ne s’exécute pas ou si son mandat expire avant que cette nouvelle réunion n’ait pu avoir lieu, le président du CS devra « sans tarder » convoquer une nouvelle AG. Sans quoi la copropriété passera sous administration provisoire.
  • Dans l’hypothèse de l’élection d’un nouveau syndic, il sera judicieux de prévoir une date de prise d’effet de son contrat, qui en tout état de cause ne pourra intervenir au plus tôt qu’un jour franc après la tenue de l’AG (art. 18-VII, ord. ELAN).

3 – Les conséquences de la procédure :

Deux hypothèses doivent ici être envisagées :

  • Le syndic déjà en place est réélu : dans ce cas l’AG se poursuit normalement. Les candidats évincés quittent la réunion. Le syndic s’il a été désigné « secrétaire de séance » conserve cette responsabilité
  • Un nouveau syndic est élu. Il prendra ses fonctions soit un jour franc après la tenue de l’AG (art. 18-VII, ord. ELAN), soit à une date ultérieur précisée et acceptée au moment de sa désignation. Cela signifie que l’ancien syndic assurera la tenue de l’AG jusqu’à son terme et en assurera le secrétariat s’il a été désigné comme secrétaire de séance.