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Dois-je changer ma chaudière ?

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Question fréquente de nos adhérents. Elle fait suite à des propos plus ou moins bien relayés par les médias dans la foulée des informations données par le gouvernement le 27 juillet 2020,  à l’issue du cinquième conseil de défense écologique tenu dans le prolongement des propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat.

Qu ‘en est-il exactement de ces informations ?

D’après les propos de la ministre

1 – A partir du 1° janvier 2022 dans tout logement neuf, il sera interdit d’installer un système de chauffage et de production d’eau chaude fonctionnant au fioul ou au charbon

2 – A partir du 1° janvier 2022 toute chaudière et système de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul ou au charbon qui viendraient à tomber en panne ne pourront pas être remplacés par des appareils fonctionnant au fioul ou au charbon. Des appareils utilisant une autre source d’énergie moins polluante devront les remplacer.

On retiendra de ces informations :

1 – Qu’il n’y a actuellement aucune obligation à procéder au remplacement de son système de chauffage et (ou) de production d’eau chaude sanitaire quelle que soit l’énergie utilisée

2 – Qu’à partir de janvier 2022 il n’y aura aucune obligation de changer sa chaudière et (ou) son système de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul ou au charbon si ces appareils fonctionnent.

3 – Que c’est seulement si ces appareils tombent en panne et si l’on envisage de les remplacer que l’on devra opter pour le choix d’un autre système de chauffage utilisant une énergie moins polluante (chaudière au gaz, à granulés, pompe à chaleur..

4 – Que dans l’hypothèse où ces appareils, parce qu’ils sont anciens fonctionnent mal, consomment beaucoup et donc coûtent cher .. il serait peut-être judicieux d’envisager dores et déjà leur remplacement par des appareils moins polluants et de profiter des aides multiples et importantes proposées par l’état à partir de janvier 2021. Une Assistance  à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO) peut également être obtenue dans le cadre de ces aides. 

Etat daté

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Son coût est plafonné à 380 € TTC ( article 1er du décret n° 2020-153 du 23 février 2020 )
Les article 5, 5-1, 6-2 et 6-3 du Décret 67-223 du 10 mars 1967 et le b de l’article 10-1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 en fixent les règles :

Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 03 juillet 2020 pour le Décret 67-223 du 17 mars 1967 et au 25 février 2020 pour la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965

Article 5 du Décret : Provisions et Avances

Les textes de couleur rouge sont ajoutés et les textes barrés supprimés par le Décret 2020-834 du 03 juillet 2020

Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation , un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Remarques :
  • Dans le contrat de vente, les parties peuvent convenir d’une répartition différente du transfert des charges, en général prorata temporis par rapport à la date de signature de l’acte de vente
  • Cela se pratique aussi dans le cas de procès en cours
  • La répartition est plus délicate pour les travaux votés, dont les fonds ont été appelés et non réalisés
  • L’établissement de  » l’état daté «  par le Syndic est à la charge du Vendeur
Article 5-1 du Décret : Créances

Les textes de couleur rouge sont ajoutés et les textes barrés supprimés par le Décret 2020-834 du 03 juillet 2020

Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :/p>

  • 1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;
  • 2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
  • 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
  • 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

Article 6-2 du Décret : Provisions

A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

  • 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
  • 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
  • 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
Article 6-3 du Décret : Convention
  • Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.
Article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965
  • b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

Remarques :

  • Conformément à l’article 1er du décret n° 2020-153 du 23 février 2020 : Le montant mentionné au b de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC.
  • Conformément à l’article 2 du décret n° 2020-153 du 23 février 2020 : Le présent décret entre en vigueur le 1er juin 2020.

Mitoyenneté et ouverture de fenêtre

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Article extrait de la Lettre du Service Public du 28 Décembre 2020

Les murs de façade d’un immeuble en copropriété sont en général des parties communes : l’ensemble des copropriétaires (appelé le « syndicat des copropriétaires ») en est responsable. Cependant, le règlement de la copropriété peut définir les fenêtres comme étant des parties privatives de l’appartement qu’elles éclairent. Dans ce cas, le responsable est le propriétaire lui-même. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 10 septembre 2020.

Un copropriétaire décide d’installer des fenêtres supplémentaires dans son appartement. Il obtient l’accord des autres copropriétaires pour modifier l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble. Mais le mur sur lequel il crée les ouvertures est en limite de propriété. Les tablettes de fenêtres surplombent même le terrain voisin. Or, le Code civil prévoit une distance minimum entre le mur où sont pratiquées les ouvertures et la limite de propriété.

Sur ce constat, la voisine assigne le syndicat des copropriétaires en justice. Elle demande la suppression des vues directes créées et l’attribution de dommages et intérêts.

La cour d’appel relève que même si les travaux litigieux touchent au mur de façade et à la toiture, qui sont des parties communes, le règlement de copropriété indique que les fenêtres et lucarnes constituent des parties privatives. Aussi, l’action en justice doit être dirigée contre le propriétaire de ces dernières et non pas contre le syndicat des copropriétaires.

Saisie, la Cour de cassation confirme la décision en rejetant le pourvoi.

Commentaires : Il faut être très attentionné et bien conseillé lors d’une assignation

Référence : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, 19-13.373

Compte bancaire séparé

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Dispositions entrées en vigueur le 31 Décembre 2020 :

Ouverture obligatoire par le Syndic d’un :

– compte séparé pour les sommes versées au Syndicat des copropriétaires

– compte séparé pour le fonds travaux, sauf si pour une copropriété de moins de 15 lots, il en est dispensé par l’AG. Dans ce cas il doit ouvrir un sous-compte pour la copropriété

Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 01 JANVIER 2021 pour le Décret 67-223 du 17 mars 1967 et  pour la Loi 65-557 du 10 juillet 1965

Le troisième alinéa du II de l’article 18 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 indique dans les responsabilités du Syndic :

Modifié par l’Ordonnance 2019-1101 du 31 Octobre 2019 article 15

  • – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
      • L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix.
      • Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte.
      • Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
      • La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
      • Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
      • Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
      • Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat.
      • Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte.
    • Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

Nota : Les dispositions de ces dernières phrases rayées n’entrent en vigueur que le 31 décembre 2020.

  • – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte.
      • Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés.
      • Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.
      • La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
      • Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
      • Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
      • Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
      • Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat.
      • Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte.
      • Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.
      • Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;
    • A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

Article 29-1 du Décret 67-223 du 10 Mars 1967 : abrogé par le Décret 2020-834 du 02 Juillet 2020

  • La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
  • Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic.

Nota : Les dispositions de ces dernières phrases rayées n’entrent en vigueur que le 31 décembre 2020.

Promesse ou compromis de vente ?

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Les deux expressions sont souvent utilisées indifféremment pas les vendeurs ou les acquéreurs potentiels d’un bien immobilier. Il s’agit en réalité de deux actes différents, tous deux incontournables lorsqu’il s’agit d réaliser un projet de vente/acquisition d’un bien immobilier. Il faut savoir  qu’ils ne produisent pas les mêmes effets. 

Nous vous proposons dans un tableau un comparatif de ces actes 

 Promesse de venteCompromis de vente
Nature de l’acteavant contratavant contrat
Qui s’engage ?

le vendeur seul s’engage à vendre son bien à M. X à un certain prix 

le vendeur et le futur acquéreur – accord sur la chose et le prix

Forme de l’acteacte sous-seing privé ou notariéacte sous-seing privé ou notarié
Clauses annexes

Possibilité d’introduction de clauses suspensives (par ex. obtention de prêt…….)

Possibilité d’introduction de clauses suspensives (par ex. obtention de prêt…….)

Contenu de l’acte 

Coordonnées des parties

Description du bien

Origine de propriété

Prix de vente du bien (préalablement négocié)

Inventaire des biens d’équipement cédés avec le bien

Délais d’acceptation

Clauses suspensives (par.ex. Obtention d’un prêt)

Coordonnées des parties

Description du bien

Origine de propriété

Prix de vente du bien (préalablement négocié)

Inventaire des biens d’équipement cédés avec le bien

Délais d’acceptation

Clauses suspensives (par.ex. Obtention d’un prêt)

Effets de l’acte

Le vendeur ne peut pas se rétracter –                                                L’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation – 10% du prix d’achat.

L’acquéreur verse au vendeur ou à l’intermédiaire qui réalise la vente un « dépôt de garantie » assimilé à des arrhes d’un montant de 5 à 10% du prix d’acquisition

Formalités annexes

La promesse sous-seing privé doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature – Droits d’enregistrement : 125Euros

 
Rétractation 

Délai de rétractation  légal de 10 jours  au bénéfice de l’acquéreur. Ce délai court à compter du lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant l’acte

Délai de rétractation  légal de 10 jours  au bénéfice de l’acquéreur. Ce délai court à compter du lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant l’acte

Forme de la rétractation

Par écrit et adressée par LRAR. L’acte doit indiquer, sous peine d’amende, (3000 à 15000   Euros selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale) de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice de ce droit de rétractation (art.78, Loi ELAN du 23 novembre 2018, n° 2018-1021). 

Par écrit et adressée par LRAR. L’acte doit indiquer, sous peine d’amende, (3000 à 15000   Euros selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale) de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice de ce droit de rétractation (art.78, Loi ELAN du 23 novembre 2018, n° 2018-1021). 

Suites possibles 

1 – L’acquéreur a introduit une clause suspensive d’obtention de prêt  ; le prêt lui est refusé; il se retire de la vente sans pénalité : il récupère son indemnité d’immobilisation .                                                              

2 – L’acquéreur n’avait introduit dans l’acte aucune clause suspensive et se retire du projet (on dit qu’il « ne lève pas l’option » ) il perd son indemnité d’immobilisation.                                                                 

3 – Si la vente ne se réalise pas alors que les parties ont eu recours à une agence immobilière, celle-ci ne pourra pas prétendre à la perception de ses honoraires mais pourra agir en justice pour percevoir des dommages intérêts.                                                           

4 – La vente se réalise ; l’acquéreur acquitte le prix établi dont il déduit le montant de l’indemnité d’immobilisation.                                

1 – L’acquéreur renonce à la vente de bonne foi car l’une des clause suspensives se réalise  : il se retire de la vente sans pénalité.           

2 – L’une des parties renonce à la vente au delà du délai de rétractation (10 jours) et en dehors de toute réalisation de clause suspensive, l’autre peut l’assigner en justice pour la contraindre à s’exécuter.                                                                                             

3 –  L’acquéreur  se retire de la vente en dehors de la réalisation de toute clause suspensive, il perd le dépôt de garantie.                        

4 – Le vendeur se retire de la vente, il doit restituer le dépôt de garantie au double.                                                                              

5 – Si la vente n’a pas lieu et si les parties ont eu recours à une agence immobilière la commission d’agence devra être acquittée .   

6 – La vente se réalise : le montant du dépôt de garantie s’impute sur le prix convenu