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Le nouveau conseil syndical

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d’après l’Ordonnance ELAN n° 2019-1101 du 30/10/2019 complétée par le décret n° 2020-834 du 3 juillet 2020

Nouvelles dispositions applicables à partir du 1° juin 2020 et pour certaines le 31/12/2020

dernière mise à jour le 29/09/2020

L’ordonnance du 30 octobre 2019 s’inscrit dans l’effort de modernisation et d’adaptation du statut de la copropriété, engagé dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, d’où son nom de « ordonnance ELAN ». Cette ordonnance vise notamment à faciliter le processus décisionnel au sein des copropriétés. Son objectif est d’en faciliter la gestion, de simplifier les prises de décision, d’encourager l’investissement des copropriétaires, et d’adapter la copropriété aux exigences de notre siècle. Ce texte doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique.

Ce texte de 42 articles aborde la totalité des questions majeures en copropriété  : le syndicat des copropriétaires et ses droits et obligations, l’assemblée générale et le vote des décisions qui y sont prises, le syndic de copropriété, le conseil syndical…. Qu’en est-il précisément de ce conseil syndical (CS) rénové ? 

1 – La composition du CS : (art. 21 ordonnance ELAN)

Elle est élargie à de nouvelles personnes.  Dans la liste on retrouve  bien sur les copropriétaires, les associés, les accédants et les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Y sont ajoutés désormais les ascendants ou descendants de copropriétaires. 

Elle précise les possibilités pour une personne morale lorsqu’elle est élue au CS de s’y faire représenter « soit par son un représentant légal ou statutaire soit par un fondé de pouvoir socialement habilité à cet effet » ; mai elle exclut de cette représentation « Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme. »

2 – Les missions du CS

Les missions du CS diffèrent peu dans leur énoncé. 

  • Le Conseil syndical en tant que « émanation » du syndicat des copropriétaires hérite de par son statut des missions du syndicat. L’ordonnance les précise en reprenant l’objet traditionnel du syndicat : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Elle y ajoute l’amélioration de l’immeuble. « Il (le syndicat des copropriétaires) a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes » (art. 14 ord. ELAN). Le CS va donc être le « fer de lance »  de cette amélioration. 
  • « Dans tout syndicat de copropriétaires, un Conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion » (art. 21 ordonnance ELAN). Dans le cadre de ce contrôle le CS pourra accéder à « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété ». Pour ce faire
      • Le CS devra respecter des règles  : aviser les syndic
      • Il pourra accéder aux documents demandés soit en en obtenant copie, soit en allant les consulter sur place
      • Le syndic quant à lui encourt des pénalités s’il tarde ou refuse de répondre à la sollicitation du CS :
        • Passé le délai de 1 mois, s’il ne s’est pas exécuté le syndic encourt une pénalité de 15 € par jour de retard. Le montant des pénalités est  « déduit de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’AG pour approbation.» (décret n° 2019-53 du 23 mai 2019,
        • en cas de défaut ou de refus de paiement de la pénalité le Président du CS peut demander au Président du tribunal la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités.

3-  Les pouvoirs du CS : art. 21 et 25 a), ordonnance ELAN n°2019-1101 

La loi de 1965, si elle définissait les missions du CS ne lui reconnaissait en revanche aucun pouvoir décisionnel. Désormais et sur la base de l’ordonnance ELAN, le CS pourra bénéficier d’une délégation de pouvoir.

Cette délégation est encadrée par des règles strictes :

    • elle est attribuée par un vote en AG obtenu à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25)
    • elle n’est possible que pour les CS composés d’au moins 3 membres
    • elle ne peut  être accordée que pour une durée de 2 ans maximum, mais elle est reconductible par décision expresse (prise selon la même majorité)
    • les pouvoirs décisionnels conférés au CS ne concernent que les décisions normalement votées en AG à la majorité simple (art. 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance).  Mais sont exclus de la délégation le pouvoir d’approuver les comptes, de déterminer le budget prévisionnel, et d’arrêter les adaptations du règlement de copropriété exigées par les évolutions législatives ou règlementaires. 
    • Pour lui permettre d’exercer ses pouvoirs, l’AG votera des crédits spécifiques au CS. Les sommes ainsi allouées au CS sont également votées globalement par l’AG et donc sans affectation particulière, ce qui assure au CS une certaine efficacité tout en limitant ses risques. Toutefois, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’AG précise le montant maximum alloué pour chacune d’elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les mêmes modalités que celles prévues au second alinéa du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. (applicable au 31/12/2020)
    • Dans le cadre de sa délégation le CS arrête ses décisions à la majorité de ses membres ; en cas de partage des voix le président du CS a voix prépondérante. 

4 – les Obligations du CS : art. 20 de l’ordonnance n° 2019-1101 dite Ordonnance ELAN :

  • L’ordonnance reprend pour la préciser l’obligation faite au CS de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic .  Ces contrats devront être conformes au contrat-type « Tout-sauf » et accompagnés d’une « fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté »(art. 18-1-A de l’ordonnance ELAN) . Mais le CS peut se faire dispenser de cette mise en concurrence en portant à l’ordre du jour de l’AG la question de cette dispense qui sera votée à la majorité de tous les copropriétaires (art. 25).    

  • Possiblement investi de nouveaux pouvoirs (art. 21 et 25 a de l’ordonnance ELAN), 
      • le CS a désormais l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile pour chacun de ses membres
      • le CS doit rendre compte de sa délégation devant l’Assemblée Générale (pas de vote)
      • le CS doit établir un rapport pour l’information de l’ensemble des copropriétaires. 

Le contenu différencié du nouvel extranet

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Un nouvel extranet bien différencié

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan dispose en son article 205, l’obligation pour le syndic professionnel de proposer aux copropriétaires des immeubles qu’il gère, l’accès via internet, à certains documents de la copropriété :

« Lorsque le syndic de copropriété est un syndic professionnel, il est tenu de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. »

Le décret annoncé dans ce texte, publié quatre ans plus tard  (décret n° 2019-502 du 23 mai 2019  ) est venu préciser  le contenu de ce qu’il est convenu d’appeler un « extranet ». 

Le 1° juillet tous les syndics professionnels devront mettre en ligne ce nouvel extranet pour chacune des propriétés dont ils ont la gestion..

Cet extranet, pour être conforme aux textes, devra comporter 3 espaces distincts dont le contenu et l’accès différeront en fonction du statut de chacun des copropriétaires au sein de la copropriété. Ainsi :

Tous les copropriétaires auront accès aux documents suivants : 

  • le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
  • la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;
  • les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
  • l’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
  • les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
  • les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
  • le contrat de syndic en cours.

Chaque copropriétaire aura son espace réservé contenant :

  • le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Les conseillers syndicaux disposeront d’un espace propre contenant :

  • les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;
  • le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;
  • la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
  • la carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970.

Précisons enfin que la liste des documents devant figurer dans chacun de ces espaces n’est pas limitative et peut être complétée sur demande et après avis de l’AG. 

Climatiser son appartement – Comment faire ?

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A l’approche de l’été nombreux sont les propriétaires d’appartements anciens qui envisagent d’installer un système de climatisation. En effet depuis 2012, la règlementation thermique (RT 2012) prend en compte ce qu’il est convenu d’appeler « le confort d’été » dans les immeubles construits à partir de cette date. Or cette installation soulève divers problèmes en copropriété et appelle au respect d’un certain nombre de règles.

Quel système utiliser ? 

Il existe deux grands systèmes 

  • un système sans groupe extérieur. Que l’appareil de rafraichissement soit fixe ou mobile il s’installe dans les parties privatives et ne nécessite donc aucune autorisation particulière.
  • un système avec groupe extérieur constitué de deux unités, l’une installée à l’intérieur de l’appartement, l’autre en extérieur. L’installation intérieure ne pose aucun problème puisqu’il s’agit de parties privatives. En revanche l’installation extérieure suppose l’obtention d’un certain nombre d’autorisations car qu’elle soit accrochée à la façade extérieure de l’immeuble ou installée sur un balcon (partie commune à usage privatif) cette unité extérieure est visible et modifie donc l’aspect extérieur de l’immeuble . 

Procédure à suivre pour une installation comptant 2 unités 

1 – Consulter le règlement intérieur de copropriété pour prendre connaissance de ce qu’il stipule en la matière. Au cas de silence du texte il faudra

2 – Adresser un courrier au syndic par Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) demandant l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale d’une résolution portant autorisation d’une telle installation. Ce courrier devra être accompagné des documents techniques utiles à sa demande (description des matériels, plans …). Ni l’un des copropriétaires fut-il président du Conseil syndical (CS) , ni le CS ne peuvent valablement donner une telle autorisation.

Le vote de cette résolution se fera à la majorité absolue de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965. Si la majorité n’est pas atteinte mais qu’au moins un tiers de voix a approuvé la décision, la même assemblée peut décider de procéder à un second vote obtenu lui, à la majorité simple ; si moins d’un tiers des voix a été atteint, il est possible de convoquer une nouvelle AG dans les trois mois.

En cas de refus de l’AG, le requérant pourra saisir le tribunal de grande instance en vue d’obtenir l’autorisation des travaux. Mais en général, ceux-ci ne sont autorisés que si le refus cause un préjudice manifestement illicite au copropriétaire (CA. Colmar, Ch. Civ. 2, 23 janvier 2014 n° 55/2014, 12/02557). 

3 – Dès lors que l’installation modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, une déclaration préalable de travaux doit être déposée auprès du service de l’urbanisme de la mairie du lieu où est situé l’immeuble (l’article R421-17 du Code de l’Urbanisme).
La déclaration préalable est instruite dans un délai d’un mois à compter de la réception en mairie du dossier complet. Ce délai peut être de deux mois si l’installation est située dans un secteur sauvegardé. Pendant ce délai, le maire peut s’opposer au projet par une décision qui doit être motivée. A défaut de réponse dans le délai d’un ou deux mois, la demande est considérée comme acceptée.
Par ailleurs, dans certaines communes, les PLU conditionnent l’autorisation de la pose d’unité extérieure de climatisation à leur intégration dans le volume bâti. Des raisons esthétiques interdisent qu’elles soient posées en saillie et imposent qu’elles soient totalement cachées afin d’être invisibles depuis les espaces publics. Se renseigner auprès du service d’urbanisme de la mairie de la commune  concernée. 

Que se passe-t-il 

1 – Si d’autres copropriétaires ont déjà procédé à l’installation de telles unités ?

Des installations antérieures ne dispensent pas d’une information en AG. En effet l’autorisation ayant été précédemment obtenue par d’autres copropriétaires il’AG ne pourra pas s’opposer à une nouvelle installation à condition que celle-ci respecte les consignes ou les contraintes  imposées précédemment. Dès lors l’installation pourra se faire avant la tenue de l’AG.  

2 – Si l’installation est faite sans autorisation préalable de l’AG ? 

Le syndicat des copropriétaires pourra en demander le démontage devant les tribunaux pendant un délai de dix ans, délai courant à compter du début des travaux (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »)

3 – Si l’installation génère des nuisances sonores importantes ?

Le compresseur de l’appareil se trouvant dans l’unité extérieure, le système peut s’avérer bruyant. Si ce bruit est répétitif, intense, prolongé, il peut être considéré comme un trouble anormal du voisinage. De 22h à 7h du matin, il peut même être assimilé à du tapage nocturne. Certains voisins gênés par le bruit peuvent faire constater la nuisance sonore par huissier et/ou par différents témoignages et porter le litige devant les tribunaux. Le juge peut alors ordonner l’insonorisation de l’installation voire son démontage.

Est-il utile de préciser que les frais de cette installation sont à la charge exclusive du propriétaire concerné (art. 25 loi du 10 juillet 1965).

Parties communes à usage privatif

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Les articles 2 et 3  de la loi n°65-557 de 1965 fixant le statut de la copropriété  définissent ce que sont respectivement les parties communes et les parties privatives dans une copropriété.

art.2 – Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

art.3 – Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Or certains règlements de copropriété stipulent que certaines parties communes sont « à usage privatif ».  Qu’est-ce à dire ? Quel est le régime de gestion des ces parties communes un peu particulières ?

1 – Définition :

Les « parties communes à usage privatif »  sont  des parties communes dont le droit de jouissance est réservé de manière exclusive à certains copropriétaires. 

En principe en effet les parties communes, comme leur nom l’indique sont à l’usage de l’ensemble des résidents de la copropriété. Chacun peut y circuler librement et les utiliser à sa guise dans le respect des règles fixées par le règlement de copropriété. Il arrive néanmoins qu’un copropriétaire soit le seul à pouvoir accéder à une partie de l’immeuble définie comme étant commune. C’est le cas d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardinet (pour un appartement situé en rez de jardin), de combles… Cette partie de l’immeuble est dite commune car elle concourt à l’aspect général de l’immeuble, à sa conception originelle, mais un droit de jouissance exclusif est accordé à celui qui la détient car elle est incorporée à son bien.

Ce droit de jouissance privatif n’est pas un droit de propriété mais simplement un droit d’usage ; il peut être attaché au lot, dans ce cas c’est un droit réel, permanent qui se transmet avec le lot  en cas de mutation ; il peut être  rattaché à un copropriétaire, il s’agit alors d’un droit personnel  temporaire, qui ne peut être transmis.

Ce droit d’usage peut être prévu par le règlement de copropriété mais il peut être également accordé par les autres copropriétaires lors d’un vote (à la double majorité de l’article 26, puis 26-1) en assemblée générale (AG) .

2 – Régime de gestion : 

Le principe est celui de la liberté d’utilisation par le bénéficiaire à condition toutefois qu’elle

  • soit conforme à l’usage et à la destination de l’immeuble
  • ne crée aucune nuisance  vis-à-vis du voisinage
  • respecte les dispositions du règlement de copropriété

Concernant les charges, le règlement de copropriété peut stipuler que le bénéficiaire devra acquitter des charges spécifiques et se soumettre à certaine obligations d’entretien courant.

En revanche les dépenses relatives au gros-œuvre de l’immeuble sont supportées par l’ensemble des copropriétaires. 

La réalisation de travaux dans des parties communes à usage privatif est soumise à certaines autorisations selon la nature des travaux envisagés :

  • si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur (constructions légères telles une couverture de terrasse, l’installation d’une pergola, l’installation d’un abri de  jardin) :autorisation de l’AG par un vote obtenu à la majorité de 25
  • si les travaux modifient en profondeur les parties communes comme la création d’une véranda ou d’une terrasse : autorisation de l’AG par un vote obtenu à la majorité de l’art. 26 puis éventuellement 26-1
  • selon l’ampleur et les caractéristiques des travaux envisagés sur une partie commune extérieure (jardin, cour, terrasse), une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire

Dois-je changer ma chaudière ?

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Question fréquente de nos adhérents. Elle fait suite à des propos plus ou moins bien relayés par les médias dans la foulée des informations données par le gouvernement le 27 juillet dernier,  à l’issue du cinquième conseil de défense écologique tenu dans le prolongement des propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat.

Qu ‘en est-il exactement de ces informations ?

D’après les propos de la ministre

1 – A partir du 1° janvier 2022 dans tout logement neuf, il sera interdit d’installer un système de chauffage et de production d’eau chaude fonctionnant au fioul ou au charbon

2 – A partir du 1° janvier 2022 toute chaudière et système de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul ou au charbon qui viendraient à tomber en panne ne pourront pas être remplacés par des appareils fonctionnant au fioul ou au charbon. Des appareils utilisant une autre source d’énergie moins polluante devront les remplacer.

On retiendra de ces informations :

1 – Qu’il n’y a actuellement aucune obligation à procéder au remplacement de son système de chauffage et (ou) de production d’eau chaude sanitaire quelle que soit l’énergie utilisée

2 – Qu’à partir de janvier 2022 il n’y aura aucune obligation de changer sa chaudière et (ou) son système de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul ou au charbon si ces appareils fonctionnent.

3 – Que c’est seulement si ces appareils tombent en panne et si l’on envisage de les remplacer que l’on devra opter pour le choix d’un autre système de chauffage utilisant une énergie moins polluante (chaudière au gaz, à granulés, pompe à chaleur..

4 – Que dans l’hypothèse où ces appareils, parce qu’ils sont anciens fonctionnent mal, consomment beaucoup et donc coûtent cher .. il serait peut-être judicieux d’envisager dores et déjà leur remplacement par des appareils moins polluants et de profiter des aides multiples et importantes proposées par l’état à partir de janvier 2021. Une Assistance  à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO) peut également être obtenue dans le cadre de ces aides.