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Le procès verbal d’une assemblée générale

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Le procès-verbal d’une Assemblée Générale, relève d’un formalisme précis :

– Il se décompose généralement en trois parties :

                   – La constitution de l’Assemblée Générale

                   – Le compte-rendu des votes des résolutions et les signatures des membres du bureau de l’assemblée générale

                   – Les annexes au procès-verbal

 

1 – La constitution de l’Assemblée Générale, elle comprend :

                   – Le rappel de la date et de l’heure, ainsi que du lieu de tenue de l’Assemblée Générale

                   – L’état de l’Assemblée avant le premier vote

                                       – Ce texte indique à partir de la feuille de présence et de l’enregistrement des participants :

                                                           – le nombre de copropriétaires présents

                                                           – le nombre de copropriétaires représentés

                                                           – le nombre de copropriétaires présents et représentés

                                                           – le nombre de copropriétaires absents

                                        – La liste nominative des copropriétaires présents avec leurs nombres de voix respectives

                                        – La liste nominative des copropriétaires représentés avec leurs nombres de voix respectives

                                          et les nom des mandataires

                                        – les heures d’enregistrement des arrivées et des départs des copropriétaires

2 – Le compte-rendu des votes des résolutions :

                     – le texte comporte :

                                       – Le numéro, le titre de la résolution et la règle de majorité

                                       – Le texte de la résolution

                                       – Le résultat du vote

                                                           – le nombre de copropriétaires

                                                           –  le nombre de copropriétaires présents

                                                           – le nombre de copropriétaires votants

                                                           – la base de tantièmes du vote

                                                           – la liste des copropriétaires  » abstentionnistes  » avec leurs nombres de voix respectives

                                                           – le nombre de copropriétaires  » pour  »                                                          

                                                           – la liste des copropriétaires  » contre » avec leurs nombres de voix respectives

                                       – Le texte de la décision

                                       – Éventuellement :

                                                           – le texte de loi associé à la résolution

                                                           – les réserves formulées par les opposants et les abstentionnistes

                                       – L’heure de clôture de l’Assemblée Générale

                                       –  Les signatures des membres du bureau de l’assemblée générale

 

3 – Les annexes du procès-verbal :

                        – La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal

                        – Les pouvoirs ou mandats de représentation constituent des annexes du procès-verbal

4 – Signature  du procès-verbal :

                        – Le procès-verbal doit être établi au fur et à mesure de l’Assemblée Générale et signé en fin d’Assemblée

                        – Dans le cas d’impossibilité de signature, en l’absence d’imprimante, il est indispensable de prendre une copie

                          au format ( .pdf ) sur une clé USB pour le Président de séance.

5 – Registre :

                        – Le procès-verbal et ses annexes doivent être conservés dans un registre des procès-verbaux

Ramonage et entretien des systèmes de combustion

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Chaque département dispose d’un Règlement Sanitaire Départemental (RSD) rédigé par l’autorité préfectorale, en application de l’article 1 du Code de la santé publique . Ce Règlement est conforme à un règlement type (RSDT) initialement établi en 1963, revu et mis à jour par la circulaire du 9 août 1978. 

Même si la plupart des règlement départementaux reproduisent intégralement les dispositions du règlement type, il convient de se reporter au règlement de son département afin de s’assurer de son contenu dans le souci d’un respect strict des règles qu’il contient.

Les dispositions édictées par ces textes sont toutes guidées par des soucis de sécurité et d’efficacité. Elles concernent notamment les locaux d’habitation et pour ce qui nous occupe la maintenance des conduits de fumée et les dispositions de sécurité relatives aux appareils de combustion.

Le ramonage, qu’est-ce que c’est ?

C’est un opération de nettoyage qui consiste en l’élimination des dépôts accumulés dans le conduit d’une cheminée (suie, goudron, résine ….), ou dans le conduit de fumée d’une chaudière. Ce nettoyage périodique est indispensable à l’entretien  des équipements, il limite leur encrassement, il réduit la consommation de combustible, améliore la qualité de chauffe, et diminue la pollution.  En ce qui concerne les chaudières, le ramonage qualifié aussi « entretien »  limite les risques de panne et assure une plus grande longévité du matériel. 

Le ramonage est en outre une obligation légale dictée par des raisons de sécurité et donc susceptible d’être sanctionnée en cas de non respect.

Le RSDT stipule qu’une cheminée doit être ramonée 2 fois par an, une fois pendant la période d’utilisation, une fois avant ou après la période d’utilisation hivernale. Certains RDS réduisent cette obligation à un seul ramonage annuel. D’où l’intérêt de consulter le règlement de son département (joints ci-dessous pour nos adhérents) pour connaitre exactement le contenu de ses obligations en la matière. Quant au ramonage de la chaudière il comprend la vérification de l’appareil, son nettoyage et son réglage 

Qui peut réaliser le ramonage ? 

Le ramonage peut-être effectué par un particulier ou par un spécialiste. Toutefois le ramonage réalisé par un particulier risque de ne pas être reconnu comme valable soit par la mairie de la commune lors de la réalisation d’un contrôle, soit par votre assurance qui, en cas de sinistre (incendie ou intoxication au monoxyde de carbone) et pour l’indemniser vous demandera de produire les « certificats de ramonage » établis par l’entreprise prestataire à l’issue de son passage. Il est donc recommandé 

  • de consulter son contrat d’assurance pour vérifier quelles sont les conditions de la prise en charge de ces sinistres lorsqu’ils surviennent
  • de préférer une intervention professionnelle par un ramoneur certifié (c’est-à-dire qualifié Qualibat)  à celle d‘un particulier pour éviter des déconvenues en cas de problème
  • d’exiger du ramoneur la délivrance d’un « certificat de ramonage » en bonne et due forme attestant de son passage.

Qui doit prendre l’initiative du ramonage ? 

Qu’il s’agisse du ramonage des conduits de cheminée ou de celui des chaudières le ramonage est de la responsabilité du syndic pour les conduits et équipements (chaudière) collectifs, et de celle de l’occupant pour les conduits et équipements individuels. 

En cas de location c’est donc au locataire du logement de faire effectuer le ramonage des conduits de l’appartement loué. 

En ce qui concerne le ramonage et l’entretien des chaudières ils sont normalement détaillés dans le contrat de maintenance. Pour les chaufferies collectives tous les points relatifs à l’entretien du système et des appareils de chauffage doivent être explicités dans le contrat d’exploitation de chauffage P2. 

Combien ça coûte ? 

Pour ce qui concerne le conduit de cheminée, le prix  de son ramonage peut varier en fonction du  niveau d’encrassement. Il se situe en principe entre 40 et 100 € (main-d’oeuvre et déplacement compris).

Le prix d’entretien d’une chaudière peut varier du simple au double selon le type d’appareil. Les tarifs (hors contrat d’exploitation de chauffage P2) varient entre 80 et 160 €.

En cas de contrôle, le fait de ne pas respecter la réglementation, ou de ne pouvoir rapporter la preuve que celle-ci a bien été respectée  (impossibilité de produire les certificats de ramonage) expose au paiement d’une amende forfaitaire de 450€.

Enfin, dans l’hypothèse où le locataire n’entretiendrait pas les équipements de chauffage de l’appartement loué, le propriétaire pourra retenir le montant évalué des travaux d’entretien qui auraient dû être faits sur le dépôt de garantie.

 

Contrat d’exploitation de chauffage

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Au sein d’une copropriété lorsque que le chauffage et la production d’eau chaude sont centralisés (ou assurés collectivement), il est indispensable que le syndicat des copropriétaires souscrive un « contrat d’exploitation de chauffage » afin d’assurer le maintien en fonctionnement de ces installations collectives.

Ce contrat est négocié auprès de spécialistes que sont les chauffagistes. Il comporte différentes clauses aussi variées que complexes qui rendent sa lecture malaisée et difficile, parfois même difficilement compréhensible pour le néophyte, fut-il de bonne volonté. Ces pages sont destinées à faciliter cette compréhension.

1 – Qui négocie puis assure le suivi du « contrat d’exploitation de chauffage » ? 

Chacun des acteurs de la copropriété détient un rôle particulier

  • le Syndic de copropriété :

Qu’il soit professionnel ou non, il a la charge de proposer aux autres acteurs de la copropriété les prestataires mis en concurrence pour assurer ce service. De plus, responsable de la conservation et de l’entretien de l’immeuble, il devra contrôler l’exécution du contrat d’exploitation une fois celui-ci signé, et en informer régulièrement la copropriété.

  • le Conseil syndical :

Instance de relais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, il devra analyser et débattre avec le syndic le contenu des contrats en concurrence ; une fois le contrat signé il devra communiquer aux copropriétaires les informations afférentes qui lui sont transmises par le syndic, et relayer auprès du syndic les attentes des copropriétaires ( niveau de température, problèmes divers observés dans l’installation.…)

  • le Syndicat des copropriétaires :

Bien qu’il n’ait pas de rôle direct dans la négociation, rappelons que c’est lui qui devra choisir le contrat lors de l’Assemblée générale en votant . Il a donc intérêt à s’informer précisément puis à suivre l’exécution du contrat en vue du renouvellement voire de la renégociation de certaines clauses de celui-ci.

2 – Comment choisir le contenu du contrat ?

Les prestataires proposent des projets de contrats susceptibles de renfermer quatre types de clauses :

  • P1 – Clause de fourniture d’énergie (ou de combustible)

C’est sans doute la plus compréhensible pour le copropriétaire.

Elle présente l’avantage de dégager la copropriété de la question de la fourniture d’énergie en se reposant sur le prestataire. Néanmoins la copropriété aura toujours intérêt à négocier directement avec le fournisseur d’énergie sur la base d’un contrat qu’il faudra suivre et faire évoluer en fonction de la situation du marché (tarifs régulés ou tarifs dérégulés)

– P2 – Clause de maintenance et de petit entretien des installations

C’est la clause de base de tout contrat d’exploitation de chauffage. Elle permet à la copropriété d’assurer le bon fonctionnement des installations (chauffage et fourniture d’eau chaude sanitaire). Son prix est toujours forfaitaire mais son contenu peut être très variable. Plusieurs points paraissent pourtant essentiels et devraient être exigés par les négociateurs du contrat :

    • la durée du contrat

D ‘après l’article L241-3 du code de l’énergie, la durée règlementaire maximale d’un contrat de d’exploitation est de

❖ 5 ans pour un contrat d’entretien et de maintenance P2,

❖ de 8 ans si le contrat intègre la fourniture d’énergie (P1+P2),

❖ enfin de 16 ans si le contrat inclut une clause de garantie totale de tout ou partie du matériel (P2+P3)

Toutefois on préfèrera un contrat de courte durée avec éventuellement une période de mise à l’essai .

Enfin la plupart des contrats intègrent une clause de reconduction automatique pour une durée identique. Cette clause ne dispense en rien le prestataire d’informer par courrier la copropriété de la possibilité pour elle de ne pas reconduire le contrat. En l’absence d’un tel courrier la loi Chatel du 3Janvier 2008 (http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000017785995) autorise la résiliation du contrat à tout moment et sans préavis à partir de la date de reconduction. Dans ce cas les avances effectuées après la dernière date de reconduction devront être remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant à la période d’exécution effective du contrat.

    • la fréquence des visites dues par le chauffagiste

    • la révision du prix forfaitaire

Le contrat devra indiquer les modalités de réévaluation annuelle du coût forfaitaire de la prestation.

    • les conditions de température

Il est préconisé de fixer dans le contrat la température minimale des logements (par exemple 19° si l’on suit les consignes du code de la construction et de l’habitation -art. R131-20 – de ce code) ainsi que celle souhaitée pour le ralenti de nuit avec détermination de la plage horaire concernée. Ces niveaux seront néanmoins adaptés pour tenir compte des besoins de tous les copropriétaires (exposition de certains logements, configuration des lieux, exigences des résidents…)

La température souhaitée de l’eau chaude en sortie de l’équipement collectif sera fixée elle aussi

    • les pénalités

Nombre de contrats d’exploitation stipulent des pénalités à l’encontre de la copropriété notamment dans le cas où surviendraient des retards dans le paiement de la redevance. Dans ce cas il est légitime de prévoir aussi des pénalités à l’encontre du chauffagiste par exemple en cas de pannes répétitives (tolérance de 3 par an), défaut de renseignement du carnet d’entretien, ou retard dans les délais d’intervention suite à une panne

    • le respect de la règlementation

Le contrat devra également mentionner l’obligation incombant au prestataire d’informer la copropriété de toutes les évolutions réglementaires en la matière, et rappeler que celui-ci doit effectuer un contrôle de combustion tous les trois mois et à chaque remise en route du chauffage.

    • les opérations de maintenance couvertes par le contrat ainsi que la périodicité de chacune

    • la tenue du carnet de chaufferie (dit aussi carnet d’entretien).

Elle incombe au technicien désigné pour exécuter le contrat. Il devra consigner sur ce carnet les dates de chacun de ses passages ainsi que le détail des opérations exécutées. La lecture des informations contenues dans ce carnet donne une bonne idée de la qualité des prestations accomplies.

    • l’énumération précise des prestations couvertes par le forfait

A contrario, la liste des prestations extérieures au forfait susceptibles d’intervenir doit également figurer au contrat avec mention de l’établissement d’un devis pour chacune d’elles, et exécution des travaux après acceptation du devis.

    • les dépannages

Le contrat devra indiquer

    • un numéro de contact direct pour informer le chauffagiste,

    • les délais d’intervention,

    • les délais de remplacement des gros équipements

    • les modalités de facturation de la main-d’oeuvre et des frais de déplacement (normalement inclus dans le forfait mais à préciser)

  • P3 – Clause de garantie totale et de renouvellement des matériels (ou « garantie totale »)

C’est la clause qui permet le remplacement des matériels vétustes et couvre les « dommages d’usure ». L’objectif pour la copropriété est de s’assurer ainsi du maintien en fonctionnement des installations.

Cette clause dont le prix est fixé forfaitairement permet à la copropriété de n’avoir pas à acquitter de supplément en cas d’intervention lourde à condition toutefois que la réparation ne consiste pas en une amélioration du système de chauffage.

La liste des pièces prévues au contrat devra être précisément établie.

Cette clause a l’intérêt d’éviter de grosses dépenses imprévues et de lisser sur plusieurs années les coûts de renouvellement des gros équipements. Mais le suivi de son exécution devra être assuré minutieusement au risque, en cas de négligence ou de laxisme, de faire perdre à la copropriété d’importantes sommes d’argent.

On retiendra :

    • qu’il est judicieux de se faire assister d’un bureau d’étude pour négocier cette clause

    • que l’adoption de cette clause est de peu d’intérêt pour les copropriétés de moins de 50 lots

    • que la constitution de provisions sur le « fonds travaux » constitue une alternative intéressante et moins risquée.

  • P4 – La clause de financement de gros travaux de rénovation

Destinée à financer des travaux d’importance tels la mise en conformité d’installations ou la rénovation complète de la chaufferie.

Cette clause est peu proposée. Son montant est forfaitaire. Comme la clause P3, elle permet de réduire les investissements lorsque s’imposent des travaux de rénovation. Toutefois elle est onéreuse et exige d’être négociée par des spécialistes (Bureau d’étude).

La souscription d’un prêt collectif en direct avec une banque est une alternative intéressante, préférable, et moins risquée.

Cet article a été rédigé à partir des informations communiquées par l’UNARC

et du Guide pratique établi par l’ADEME sur la question

Les garanties en matière de construction

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En matière de travaux de construction, qu’il s’agisse d’une première construction ou de travaux de rénovation, plusieurs garanties peuvent être actionnées en cas de défauts, de malfaçons ou de difficultés liées à la construction.

Ces garanties constituent un système spécifique au droit français ; elles sont organisées par la loi relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction du 4 janvier 1978 (loi 78-12), dite « Loi Spinetta » appliquée depuis le 1° janvier 1979,

Ces garanties sont souvent peu ou mal connues des propriétaires car elles s’enchevêtrent, se juxtaposent, se superposent et surtout ne peuvent jouer que dans des délais précis, d’où les confusions, les erreurs, et les sentiments de victimisation trop souvent répandus.

Que couvrent-elles ? Comment fonctionnent-elles ? Quand les faire jouer ?

Quelles qu’elles soient ces garanties ont un « dénominateur » commun : leur point de départ.

1 – La réception des travaux, point de départ de toutes les garanties liées à la construction :

La réception des travaux marque la fin du chantier. Elle intervient avant l’entrée dans les lieux lorsqu’il s’agit d’une construction neuve, à l’achèvement des travaux en matière de rénovation.

– Pour une construction neuve, c’est le constructeur ou le maître d’oeuvre qui convoquera le maître d’ouvrage pour constater l’achèvement du chantier et vérifier sa conformité avec le projet initial. Les différents artisans et entrepreneurs ayant participé à la construction prendront part à la réception

Dans une copropriété c’est le syndic (professionnel ou non) qui réceptionnera en prenant l’avis du conseil syndical, qui lui aura au préalable communiqué ses éventuelles réserves.

La réception peut être faite avec ou sans réserve ; elle donne généralement lieu à la rédaction d’un procès-verbal (PV) en bonne et due forme, co-signé par l’ensemble des présents. Toutefois l’établissement de ce PV n’est pas systématique. La jurisprudence considère qu’il y a réception des travaux « tacite » lorsque le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et que les travaux ont été intégralement payés.

La réception des travaux peut également être refusée par le maître d’ouvrage s’il considère que les travaux ne sont pas achevés à la date qui lui est proposée. Les différents corps de métier devront lui proposer une autre date. En cas de désaccord le maître d’ouvrage pourra saisir le juge des référés pour demander l’achèvement des travaux.

Il sera judicieux d’insérer au contrat de construction une clause spécifique de « retenue de garantie » (loi du 16 juillet 1971) qui permettra au maître d’ouvrage de retenir, pendant un an, 5% au maximum du prix des travaux s’il estime que l’entrepreneur n’a pas remédié aux vices constatés à la réception des travaux. Cette somme doit être remise entre les mains d’un tiers pendant un an, mais le plus souvent elle est conservée par le client.

A noter que les contrats de vente en état futur d’achèvement (VEFA) ne sont pas concernés par cette clause

C’est à partir de la date de réception des travaux que courent les garanties offertes par les différentes assurances-construction

2 – Les garanties en matière de construction :

Ces garanties qui bénéficient aux propriétaires imposent au constructeur de s’assurer pour les couvrir. Ce sont des garanties légales (organisées par la loi) ; elles sont d’ordre public c’est à dire qu’elles sont obligatoires et que toute clause au contrat de construction qui les exclurait ou les limiterait serait nulle.

2.1 – La garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 CC) :

A la charge de l’entrepreneur, cette garantie couvre  tous types de désordres signalés par le maître de l’ouvrage (l’acquéreur, ou, plus généralement, celui pour le compte de qui sont réalisés les travaux) et notés au procès verbal de réception des travaux apparus dans l’année qui suit la réception des travaux et notifiés au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception(LRAR) – (art. 1792-6, CC).

Ces désordres peuvent résulter de malfaçons ou de travaux non conformes à la commande. En revanche cette garantie ne couvre pas les désordres liés à un mauvais entretien de la part du client, à l’usure normale ou à l’usage du bien, ou encore ceux qui n’auraient pas été signalés lors de la réception des travaux alors qu’ils étaient apparents.

L’entrepreneur concerné a l’obligation de procéder aux réparations dans les délais fixés avec le maitre de l’ouvrage. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais convenus le maitre de l’ouvrage peut saisir la justice dans l’année qui suit la date de réception des travaux afin de demander des indemnités de retard, voire d’obtenir l’autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise et d’en exiger ensuite le remboursement auprès de l’entrepreneur défaillant

2.2 – La garantie de bon fonctionnement (dite aussi garantie biennale – art. 1792-3 CC ; et R111-27 et R111-28 du Code de la construction et de l’habitation) :

Elle concerne tous les constructeurs d’ouvrage c’est à dire l’architecte, l’entrepreneur, le technicien, le maître d’ouvrage le promoteur immobilier.

Cette garantie concerne tous les « équipements » c’est à dire tous les éléments qui peuvent être retirés et désolidarisés du bâti sans dégradation ou destruction de celui-ci (ballon d’eau chaude, faux-plafond, volets, chaudière …). Cette garantie ne s’applique qu’aux vices non apparus lors de la réception.

Cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou de remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement et dont les défauts de fonctionnement apparaissent au cours des 2 années qui suivent la date de réception des travaux, d’où son nom de garantie biennale.

Pour actionner cette garantie la victime du désordre devra le notifier au plus vite à l’entrepreneur concerné par LRAR, et lui demander d’intervenir à ses frais dans un délai rapide. Si l’entreprise n’intervient pas dans le délai convenu, la victime pourra saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige (Tribunal d’instance -TI- jusqu’à 10.000€ ; Tribunal de grande instance -TGI- au delà de 10.000 €)

Cette garantie est très souvent incluse dans le contrat de vente ou de construction. Elle est de deux ans à compter de la date de réception des travaux, mais certains professionnels proposent à titre commercial d’en étendre la durée à 4 ou 5 ans.

2.3 – La garantie décennale ou assurance de responsabilité civile décennale (art. 1792 et 1792-2 CC):

Elle concerne tous les constructeurs d’ouvrage (entrepreneur, promoteur immobilier, lotisseur, maître d’œuvre, architecte, technicien, bureau d’étude, ingénieur-conseil) impliqués dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant. Cela signifie que tout constructeur engage sa responsabilité en cas de dommage à l’égard du propriétaire (maître d’ouvrage) actuel ou futur pendant une durée de 10 ans.

Les sous-traitants sont exclus du champ d’application de la loi car ils n’ont pas de lien direct avec le maître d’ouvrage.

Cette garantie concerne les vices ou dommages de construction

– lorsqu’ils affectent la solidité de l’ouvrage et de ceux de ses équipements qui ne peuvent en être dissociés

– lorsqu’ils rendent l’ouvrage inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (défaut d’étanchéité ; fissures très importantes…)

Le terme « d’ouvrage » désigne ici le « gros ouvrage » (murs, toiture, charpente) par opposition aux « menus ouvrages (portes et fenêtres…) . Il peut s’agir aussi d’un élément d’équipement lorsque les vices qui l’affectent rendent le bien impropre à sa destination.

Avant l’ouverture du chantier le constructeur devra produire à son client un justificatif du contrat en responsabilité civile décennale qu’il a souscrit pour couvrir cette garantie

Cette garantie pourra être mise en oeuvre dans les 10 ans à compter de la date de réception des travaux

2-4 – L’assurance dommages-ouvrage dite aussi « assurance D-O » :

Cette assurance garantit et assure le coût de réparation des désordres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, de son agrandissement ou de sa rénovation.

Elle a été imaginée pour garantir une réparation rapide aux victimes de désordres affectant leur construction.

Cette assurance assure le bien et se transmet donc à ses propriétaires successifs.

Cette assurance est obligatoire. Elle est souscrite par le maître d’ouvrage avant le début du chantier. Son objet est de pré-financer le coût des réparations des dommages dont sont responsables les constructeurs selon l’article 1792 et alinéas suivants du code civil

La garantie court à partir du terme de la première année suivant la réception des travaux (procès-verbal de réception faisant foi), elle prend ainsi la suite de la garantie de parfait achèvement et prend fin au terme de la garantie décennale.

Ainsi peut-on dire que le système français est un système « à double détente » :

– L’assureur dommages ouvrage indemnise le propriétaire dans des délais et conditions fixés par les clauses types ;

– L’assureur dommages ouvrage exerce ensuite des recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs en responsabilité décennale.

Ce système permet une indemnisation rapide du maître de l’ouvrage et assure une protection efficace du consommateur.



Nom de la garantie

Souscripteur

Bénéficiaire

Objet de la garantie

Point de départ de la garantie

Durée de la garantie

Garantie de parfait achévement

constructeur

Maître de l’ouvrage

Tous types de désordres

PV de réception des travaux

1 an

Garantie de bon fonctionnement

Tous les constructeurs d’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Vices concernant les équipements non apparus lors de la réception

PV de réception des travaux

2 ans

Garantie décennale

Maître de l’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Vices et désordres affectant la solidité ou l’usage normal de l’ouvrage

PV de réception des travaux

10 ans

Assurance dommages ouvrage

Maître de l’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Tous vices et désordres affectant l’ouvrage

Terme de la 1° année suivant la réception des travaux

9 ans

Répartition frais de chauffage

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Articles extraits du site Légifrance au 10/09/2019

Article 1


L’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs est renommé ainsi :
« Arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ».

Article 2


L’article 1er de l’arrêté du 27 août 2012 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes :


« Art. 1. – I. – Les immeubles mentionnés au 2° du II de l’article R. 241-7 pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur consommée par chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels :


« – la distribution du chauffage n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots ;
« – l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;
« – l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ;
« – l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles ;
« – l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ;
« – l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.


« Le seuil mentionné au 3° du II de l’article R. 241-7 est pris égal à 80 kWh/m2SHAB.an. La surface à considérer est la surface habitable définie à l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
« II. – Les immeubles mentionnés au 1° du III de l’article R. 241-7 pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des répartiteurs de frais de chauffage pour déterminer la quantité de chaleur consommée par chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels :


« – l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;
« – l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ;
« – l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles ;
« – l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ;
« – l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.


« Le seuil mentionné au 2° du III de l’article R. 241-7 est pris égal à 80 kWh/m2SHAB.an. La surface à considérer est la surface habitable définie à l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
« III. – En application du 4° du II de l’article R. 241-7, la note justifiant de l’impossibilité technique ou du coût excessif de l’installation de compteurs individuels contient :


« – soit la justification de l’impossibilité technique au regard du I du présent article ;
« – soit la justification de l’absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II ;
« – le cas échéant, la mention du dispositif installé qui permet l’individualisation des frais de chauffage.


« En application du 3° du III de l’article R. 241-7, la note justifiant de l’impossibilité technique et du coût excessif de l’installation de répartiteurs de frais de chauffage contient :


« – soit la justification de l’impossibilité technique au regard du II du présent article ;
« – soit la justification de l’absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II ;
« – le cas échéant, la mention du dispositif installé qui permet l’individualisation des frais de chauffage.


« Pour ce qui concerne les méthodes alternatives, objet du dernier paragraphe de l’article R. 241-7, la note citée précédemment justifie leur utilisation en indiquant :


« – le principe de détermination de la quantité de chaleur, contenant a minima la méthode de calcul utilisée. »

Article 3


L’article 2 de l’arrêté du 27 août 2012 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes :


« Art. 2. – I. – Les immeubles mentionnés au 2° du II de l’article R. 241-8 pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour déterminer la quantité de froid consommée par chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels :


« – la distribution du refroidissement n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots ;
« – l’émission de froid se fait par dalle rafraîchissante sans mesure possible par local ;
« – l’installation de refroidissement est équipée d’émetteurs de froid montés en série (monotubes en série) ;
« – l’installation de refroidissement est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau froide, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de refroidissement.


« Le seuil mentionné au 3° du II de l’article R. 241-8 est pris égal à 80 kWh/m2SHAB.an. La surface à considérer est la surface habitable définie à l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
« II. – En application du 4° du II de l’article R. 241-8, la note justifiant de l’impossibilité technique ou du coût excessif de l’installation de compteurs individuels contient :


« – soit la justification de l’impossibilité technique au regard du I du présent article ;
« – soit la justification de l’absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II ;
« – le cas échéant, la mention du dispositif installé qui permet l’individualisation des frais de refroidissement. »

Article 4


L’article 3 de l’arrêté du 27 août 2012 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes :


« Art. 3. – Pour les immeubles mentionnés aux articles 1er et 2 du présent arrêté, pour déterminer la consommation de chauffage ou de refroidissement de l’immeuble, le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage ou au refroidissement de l’immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable définie à l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation. La part des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires à la production d’eau chaude sanitaire ainsi déduite doit être représentative de la consommation réelle d’eau chaude sanitaire de l’immeuble. L’annexe I du présent arrêté précise les modalités de réalisation du calcul de la moyenne des consommations annuelles de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années.
« Dans le cas d’un groupe d’immeubles desservis par une installation commune de chauffage ou de refroidissement, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d’immeuble, les comparaisons mentionnées ci-dessus sont réalisées à l’échelle du groupe d’immeubles. Les immeubles doivent alors être équipés d’appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même entité. »

Article 5


L’article 5 de l’arrêté du 27 août susvisé est remplacé par les dispositions suivantes :


« Art. 5. – Pour la répartition des frais annuels de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage ou au refroidissement prévue à l’article R. 241-13 du code de l’énergie, s’appliquent les dispositions suivantes :
« En cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et envoie chaque année au propriétaire de chaque local qui l’adresse ou le fait adresser à son tour à son (ses) locataire(s), le cas échéant, un relevé de la consommation d’énergie pour le chauffage dudit local. Sur ce relevé figureront en outre des indicateurs de suivi de sa consommation. Il s’agit, a minima, de la consommation d’énergie pour le chauffage ou le refroidissement du local pour la même période de l’année précédente, si elle est disponible, et de la consommation d’énergie moyenne pour le chauffage ou le refroidissement de l’ensemble de l’immeuble. Cette période inclut a minima les mois de fonctionnement de l’installation de chauffage ou de refroidissement de l’immeuble.
« La moyenne des consommations annuelles de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années, calculée à l’article 3 du présent arrêté, est affichée dans les parties communes de l’immeuble.
« Dans le cas d’un groupe d’immeubles desservis par une installation commune de chauffage ou de refroidissement, il est possible de prendre en compte les configurations thermiquement défavorables pouvant exister entre ces différents immeubles. »

Article 6


Dans l’arrêté du 27 août 2012 susvisé, l’annexe I est remplacé par les dispositions suivantes :


« ANNEXE I
« FACTEURS DE CONVERSION


« Les seuils définis aux articles 1er et 2 du présent arrêté sont exprimés en kWh d’énergie finale par unité de surface. La moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage ou au refroidissement réalisée sur les trois dernières années, définie à l’article 3 du présent arrêté, doit également être exprimée en kWh d’énergie finale par unité de surface. La présente annexe précise les conversions à effectuer selon le type d’énergie.
« En cas d’utilisation de plusieurs combustibles ou énergies pour le chauffage ou le refroidissement, les conversions nécessaires devront être réalisées pour chacun de ces combustibles ou énergies.


« Gaz naturel


« a) Dans la majeure partie des cas, les relevés de consommations de gaz naturel figurant sur les factures des fournisseurs de gaz mentionnent des valeurs de consommations en kWh PCS. Dans ce cas, aucune conversion n’est nécessaire et la valeur est divisée par la surface.
« b) Si tel n’est pas le cas, et que les relevés sont quantifiés en volume, le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic obtient la consommation en kWh PCS en multipliant la valeur de m3 (n) mentionnée sur la facture par 12,91. Le résultat ainsi obtenu est divisé par la surface.
« Le mètre cube normal, noté m3 (n), est un volume d’un mètre cube de gaz mesuré dans des conditions normales de température et de pression (à une température de 0 °C et à une pression atmosphérique moyenne de 1 013 hectopascals).


« Bois


« Le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic convertit la quantité de bois en fonction de la nature du bois selon le tableau suivant :


BOIS

Plaquettes d’industrie
2 442 kWhPCS par tonne

Plaquettes forestières
3 064 kWhPCS par tonne

Granulés, briquettes
5 106 kWhPCS par tonne

Bûches
1 865 kWhPCS par stère


« Le résultat ainsi obtenu est divisé par la surface.


« Réseaux de chaleur ou de froid


« Les relevés de consommations figurant sur les factures remises par les exploitants des réseaux de chaleur ou de froid mentionnent des valeurs de consommations en kWh. Dans ce cas, aucune conversion n’est nécessaire et la valeur est divisée par la surface.


« Autres énergies


« Pour les énergies autres que le gaz naturel et le bois, et dans les autres cas que celui d’une fourniture d’énergie par les réseaux de chaleur ou de froid, si la facture n’est pas déjà exprimée en kWh, il convient de convertir la grandeur représentative de la consommation en kWh PCS à l’aide des tableaux suivants.


GAZ PROPANE OU BUTANE
En kWh PCS par tonne
En kWh PCS par litre

Propane
15 042
/

Butane
13 930
7,5

FIOUL DOMESTIQUE

Pétrole brut, gazole, fioul domestique
10,67 kWh PCS par litre

CHARBON

Houille
7 511 kWh PCS par tonne

Coke de houille
8 089 kWh PCS par tonne

Agglomérés et briquettes de lignite
9 245 kWh PCS par tonne

Lignite et produits de récupération
4 911 kWh PCS par tonne


».

Article 7


Dans l’arrêté du 27 août 2012 susvisé, il est ajouté une annexe II ainsi rédigée :


« ANNEXE II


« Justification de l’absence de rentabilité
« La justification repose sur un calcul en coût global actualisé sur 10 ans (CGA). Les principales hypothèses permettant de justifier de l’absence de rentabilité de la mise en place des compteurs individuels d’énergie thermique (CET) ou, le cas échéant, de répartiteurs de frais de chauffage (RFC) sont les suivantes :


« Coûts pris en compte :


« – l’installation, la location, l’entretien et la relève ainsi que les options des CET ou RFC sur 10 ans ;
« – l’installation de robinets thermostatiques lorsque ceux-ci sont absents ;


« Coûts non pris en compte :


« – le désembouage et l’équilibrage, qui constituent des mesures d’entretien normales ;
« – le remplacement des robinets thermostatiques lorsqu’ils sont déjà présents.


« Données d’entrée :


« – la moyenne de la consommation énergétique de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années, avant mise en place des CET ou RFC ;
« – les coûts, exposés ci-dessus, établis à partir d’au moins un devis réel ;
« – le nombre de RFC à installer par logement, s’il s’agit de CET ce nombre est égal à 1, ainsi que le nombre de robinets thermostatiques à installer par logement
« – le coût de l’énergie utilisée.


« Hypothèses de calcul :


« – le gain apporté par l’individualisation des frais de chauffage ou de refroidissement est de 15 %.


« La formule à utiliser est la suivante :
« CGA (€) = I + A*9 – B*10
« Avec :
« I : Coût d’installation en euros des CET ou, le cas échéant, des RFC et, le cas échéant, des robinets thermostatiques
« A : Coûts annuels en euros liés à la location, à l’entretien et à la relève des CET ou, le cas échéant, des RFC
« B : Gain en euros lié à la mise en place de CET ou, le cas échéant, de RFC et, le cas échéant, de robinets thermostatiques. B se calcule en multipliant la consommation en chauffage ou en refroidissement de l’immeuble, en kWh, par le coût de l’énergie utilisée, en euros par kWh, et le gain apporté par l’individualisation pris égal à 15 %.
« Lorsque le CGA est strictement supérieur à 0, l’absence de rentabilité est avérée. »