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Pénalités de retard appliquées au Syndic

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Le Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 définit les pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents :

Article 1 : Le montant de la pénalité mentionnée au troisième alinéa de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 15 euros par jour de retard.

Article 2 : Le montant de la pénalité mentionnée au septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 15 euros par jour de retard.

Alinéa 3 de l’article 8-2 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 :

En l’absence de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale.

Alinéa7 de l’article 21 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 :

Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Ces pénalités sont applicables dés maintenant

Commentaires :

La communication de documents à la demande des Copropriétaires ou du Conseil Syndical va peut-être s’accélérer.

Modification du plan comptable de la copropriété

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Articles extraits du site Legifrance au 13 octobre 2020

La loi 65-557 du 10 Juillet 1965 a été modifiée le 30 Octobre 2019 par l’ordonnance n°2019-1101/

Deux des modifications concernent :

L’article 21-1:

Sans préjudice des dispositions du a de l’article 25, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

L’article 21-2:

L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.

Pour encadrer ces dispositions et permettre aux Copropriétaires  de vérifier l’utilisation de cette délégation, le Législateur modifie la nomenclature du plan comptable par l’Arrêté du 20 Aout 2020 :

L’article 7 de l’arrêté du 14 mars 2005 susvisé est ainsi modifié :


1° Dans la classe 1 Provisions, avances, subventions et emprunts :

a) L’alinéa « 1032 Avances travaux au titre de l’article 18, 6e alinéa de la loi susvisée » est barré ;
b) Après l’alinéa « 105 Fonds de travaux », est inséré un nouvel alinéa ainsi rédigé : « 106 Provisions pour travaux au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical en application de l’article 21-1 de la loi susvisée » ;
c) Après l’alinéa « 12 Solde en attente sur travaux et opérations exceptionnelles », sont insérés deux nouveaux alinéas ainsi rédigés :
« 12-1 Travaux décidés par l’assemblée générale
« 12-2 Travaux délégués au conseil syndical en application de l’article 21-1 de la loi susvisée » ;

2° Dans la classe 6 Compte de charges :

a) Après l’alinéa « 644 Autres (médecine du travail, mutuelles, etc.) », est inséré un nouvel alinéa ainsi rédigé : « 65 Montant spécifique alloué au conseil syndical, au sein du budget prévisionnel, pour l’exercice de sa délégation de pouvoirs en application de l’article 21-1 de la loi susvisée » ;
b) Après l’alinéa « 673 Etudes techniques, diagnostic, consultation », est inséré un nouvel alinéa ainsi rédigé : « 674 Travaux délégués au conseil syndical en application de l’article 21-1 de la loi susvisée » ;

3° Dans la classe 7 Compte de produits, après l’alinéa « 705 Affectation du fonds de travaux », sont insérés trois nouveaux alinéas ainsi rédigés :

« 706 Provisions au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical en application de l’article 21-1 de la loi susvisée
« 706-1 Provisions sur opérations courantes
« 706-2 Provisions sur travaux et opérations exceptionnelles ».

Commentaires :

La création de plusieurs comptes de bilan pour cette délégation, ainsi que de plusieurs comptes de charges et de provisions vont permettre :

– Au Conseil Syndical de vérifier en cours d’année dans le Grand Livre, que les actions qu’ils engagent dans le cadre de cette délégation font bien l’objet d’un enregistrement comptable spécifique

– Aux Copropriétaires de vérifier dans :

                     – l’état des dépenses, quelles sont les dépenses engagées dans les délégations de pouvoirs données au Conseil Syndical

                     – l’annexe 2, quelles sont les dépenses et les provisions engagées dans les délégations de pouvoirs données au Conseil Syndical

                     – l’annexe 1, quelle est la situation à la fin de l’exercice dans les délégations de pouvoirs données au Conseil Syndical

                     – les annexes 4 ou 5, quelle est l’avancement des travaux délégués au conseil syndical en application de l’article 21-1

Cet Arrêté prend effet le 31 Décembre 2020

Dois-je changer ma chaudière ?

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Question fréquente de nos adhérents. Elle fait suite à des propos plus ou moins bien relayés par les médias dans la foulée des informations données par le gouvernement le 27 juillet 2020,  à l’issue du cinquième conseil de défense écologique tenu dans le prolongement des propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat.

Qu ‘en est-il exactement de ces informations ?

D’après les propos de la ministre

1 – A partir du 1° janvier 2022 dans tout logement neuf, il sera interdit d’installer un système de chauffage et de production d’eau chaude fonctionnant au fioul ou au charbon

2 – A partir du 1° janvier 2022 toute chaudière et système de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul ou au charbon qui viendraient à tomber en panne ne pourront pas être remplacés par des appareils fonctionnant au fioul ou au charbon. Des appareils utilisant une autre source d’énergie moins polluante devront les remplacer.

On retiendra de ces informations :

1 – Qu’il n’y a actuellement aucune obligation à procéder au remplacement de son système de chauffage et (ou) de production d’eau chaude sanitaire quelle que soit l’énergie utilisée

2 – Qu’à partir de janvier 2022 il n’y aura aucune obligation de changer sa chaudière et (ou) son système de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant au fioul ou au charbon si ces appareils fonctionnent.

3 – Que c’est seulement si ces appareils tombent en panne et si l’on envisage de les remplacer que l’on devra opter pour le choix d’un autre système de chauffage utilisant une énergie moins polluante (chaudière au gaz, à granulés, pompe à chaleur..

4 – Que dans l’hypothèse où ces appareils, parce qu’ils sont anciens fonctionnent mal, consomment beaucoup et donc coûtent cher .. il serait peut-être judicieux d’envisager dores et déjà leur remplacement par des appareils moins polluants et de profiter des aides multiples et importantes proposées par l’état à partir de janvier 2021. Une Assistance  à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO) peut également être obtenue dans le cadre de ces aides. 

Etat daté

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Son coût est plafonné à 380 € TTC ( article 1er du décret n° 2020-153 du 23 février 2020 )
Les article 5, 5-1, 6-2 et 6-3 du Décret 67-223 du 10 mars 1967 et le b de l’article 10-1 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 en fixent les règles :

Articles extraits du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 03 juillet 2020 pour le Décret 67-223 du 17 mars 1967 et au 25 février 2020 pour la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965

Article 5 du Décret : Provisions et Avances

Les textes de couleur rouge sont ajoutés et les textes barrés supprimés par le Décret 2020-834 du 03 juillet 2020

Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation , un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Remarques :
  • Dans le contrat de vente, les parties peuvent convenir d’une répartition différente du transfert des charges, en général prorata temporis par rapport à la date de signature de l’acte de vente
  • Cela se pratique aussi dans le cas de procès en cours
  • La répartition est plus délicate pour les travaux votés, dont les fonds ont été appelés et non réalisés
  • L’établissement de  » l’état daté «  par le Syndic est à la charge du Vendeur
Article 5-1 du Décret : Créances

Les textes de couleur rouge sont ajoutés et les textes barrés supprimés par le Décret 2020-834 du 03 juillet 2020

Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :/p>

  • 1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;
  • 2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
  • 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
  • 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

Article 6-2 du Décret : Provisions

A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

  • 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
  • 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;
  • 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
Article 6-3 du Décret : Convention
  • Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.
Article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965
  • b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

Remarques :

  • Conformément à l’article 1er du décret n° 2020-153 du 23 février 2020 : Le montant mentionné au b de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC.
  • Conformément à l’article 2 du décret n° 2020-153 du 23 février 2020 : Le présent décret entre en vigueur le 1er juin 2020.

Mitoyenneté et ouverture de fenêtre

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Article extrait de la Lettre du Service Public du 28 Décembre 2020

Les murs de façade d’un immeuble en copropriété sont en général des parties communes : l’ensemble des copropriétaires (appelé le « syndicat des copropriétaires ») en est responsable. Cependant, le règlement de la copropriété peut définir les fenêtres comme étant des parties privatives de l’appartement qu’elles éclairent. Dans ce cas, le responsable est le propriétaire lui-même. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 10 septembre 2020.

Un copropriétaire décide d’installer des fenêtres supplémentaires dans son appartement. Il obtient l’accord des autres copropriétaires pour modifier l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble. Mais le mur sur lequel il crée les ouvertures est en limite de propriété. Les tablettes de fenêtres surplombent même le terrain voisin. Or, le Code civil prévoit une distance minimum entre le mur où sont pratiquées les ouvertures et la limite de propriété.

Sur ce constat, la voisine assigne le syndicat des copropriétaires en justice. Elle demande la suppression des vues directes créées et l’attribution de dommages et intérêts.

La cour d’appel relève que même si les travaux litigieux touchent au mur de façade et à la toiture, qui sont des parties communes, le règlement de copropriété indique que les fenêtres et lucarnes constituent des parties privatives. Aussi, l’action en justice doit être dirigée contre le propriétaire de ces dernières et non pas contre le syndicat des copropriétaires.

Saisie, la Cour de cassation confirme la décision en rejetant le pourvoi.

Commentaires : Il faut être très attentionné et bien conseillé lors d’une assignation

Référence : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, 19-13.373