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Individualisation des frais de chauffage

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Depuis 2011 le législateur se mobilise sur la question des frais de chauffage en copropriété avec un triple souci :

  • souci d’équité afin d’évaluer les frais de chauffage pour chaque lot et de facturer à chacun ce qu’il  a réellement consommé
  • souci d’économie d’énergie
  • souci de responsabilisation des occupants en leur faisant prendre conscience de la réalité de leur consommation

Pour ce faire, il a multiplié les textes afin d’étendre progressivement l’obligation d’individualisation à la plupart des bâtiments et limiter les exceptions : Ordonnance n° 2011-504 du 5 mai 2011 et arrêté du 27 aout 2012 complétés par la loi n° 2015-992 du 17 aout 2015 puis en 2018 par la loi ELAN qui a étendu le dispositif initial aux frais de refroidissement. Des décrets et arrêtés  sont intervenus plus récemment encore, en 2019 pour compléter  le dispositif (décret n° 2019-496 du 22 mai 2019  et arrêté du 6 septembre 2019 ) enfin en 2020 (décret n° 2020-886 du 21 juillet 2020 pris en application de l’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet). Cet ensemble de textes permettent de dégager les principes et leurs applications.

La règle  :

Tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu

  • soit d’une installation centrale de chauffage
  • soit alimenté par un réseau de chaleur

doit comporter une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif  (art. 241-9 code de l’énergie).

Enfin, s’il y a un local professionnel dans l’immeuble, il doit aussi avoir son propre compteur (ou, sinon, un répartiteur ou une autre méthode).

Les outils permettant de déterminer la consommation des frais de chauffage peuvent être soit des compteurs individuels d’énergie thermique (CIET), soit des répartiteurs de frais de chaleur (RFC), et ce en fonction des caractéristiques techniques de l’installation initiale. Quant à la régulation elle suppose l’installation systématique de robinets thermo-statiques sur tous les radiateurs.

L’ensemble des appareils doivent avoir été installés avant le 25 octobre 2020

Depuis la loi ELAN, cette obligation s’applique également aux immeubles qui ont une installation de centrale de froid ou alimentés par un réseau de froid.

Les exceptions :

Sont dispensés de ces installations :

  • Les immeubles dont les valeurs de consommation de chauffage ou de froid sont inférieures à 80 kWh/m²/an

La consommation de chauffage d’une copropriété se  calcule à partir de la consommation de chaleur moyenne relevée sur les 3 dernières années, divisée par la surface habitable définie à l’article R. * 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Les consommations d’eau chaude sanitaire doivent être déduites des consommations de chaleur

  • Les Immeubles dans lesquels, il est techniquement impossible d’installer des RFC. Ces cas on identifiés dans l’arrêté du 6 septembre 2019. Il s’agit des cas dans lesquels
    • l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;
    • l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ;
    • l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles ;
    • l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ;
    • l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.
  •  Les Immeubles pour lesquels il aura été justifié que l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de RFC entraîne un coût excessif avec une absence de rentabilité sur 10 ans (mode de calcul précisé dans l’arrêté du 6 septembre 2019). Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif.

Les sanctions :

L’autorité administrative peut être amenée à effectuer des contrôles pour s’assurer du respect des obligations légales en la matière. Dans ce cas la copropriété (représentée par son syndic) devra  fournir l’ensemble des documents prouvant le respect de la loi ou les raisons justifiant qu’elle en est dispensée, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la requête.

En cas de manquement à l’obligation d’individualisation, et parce que le syndic, représentant du syndicat est responsable de l’installation, l’autorité administrative met la copropriété en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine. En l’absence de réponse à la requête initiale dans le délai d’un mois, ou lorsque l’intéressé ne s’est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l’autorité administrative peut prononcer à son encontre chaque année, jusqu’à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par immeuble qui ne peut excéder 1 500 € par logement .

La facturation individuelle :

  • Les frais communs de combustibles représentent 30 % de la dépense totale de combustible ou d’énergie de l’immeuble et sont partagés équitablement entre les occupants sur la base des tantièmes affectés à cette clé de répartition.
  • Les frais individuels sont obtenus par différence entre le total des frais de combustible ou d’énergie et les frais communs, puis répartis en fonction des indications fournies par les CET ou RFC
  • Les autres frais communs de chauffage (entretien et maintenance, consommation électrique de l’installation…) sont répartis en fonction des règles applicables dans l’immeuble.

L’individualisation des frais de chauffage ne porte donc de fait que sur 70 % des consommations individuelles

Les nouvelles obligations du syndic :

Elles ont été définies dans le décret du 21 juillet 2020 qui détermine les obligations respectives du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic et du bailleur.

Ainsi :

Dans les copropriétés dotées de dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables et dans les immeubles raccordés à un réseau de chaleur ou de froid, le syndic doit indiquer l’état de la consommation aux propriétaires qui devront ensuite en informer leurs locataires.

Ces informations doivent être transmises :

  • tous les 6 mois jusqu’au 31 décembre 2021 ;
  • mensuellement à partir du 1er janvier 2022 ;
  • trimestriellement à la demande du locataire ou du copropriétaire.

En outre, avant la tenue de l’assemblée générale, le syndic est tenu : 

  • de transmettre à chaque copropriétaire, en même temps que la convocation à l’assemblée générale, une note d’information sur la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son logement ; 
  • de tenir à la disposition des copropriétaires, entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’assemblée générale, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Enfin, tout locataire peut demander à son propriétaire (ou tout copropriétaire à son syndic) de transmettre l’historique de consommation d’énergie du logement à un fournisseur d’énergie.

Enfin le syndic doit afficher dans les parties communes de l’immeuble la moyenne des consommations annuelles de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années.

Comment procéder à l’individualisation des frais de chauffage :

Bien que l’installation des divers appareils nécessaires à l’individualisation des frais de chauffage soit obligatoire depuis le 25 octobre 2020, les statistiques ont montré que fin décembre 2020, seuls 30% des immeubles concernés en étaient équipés. Dès lors, comment procéder ?

Le syndic de copropriété doit mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de cette installation accompagnée des devis correspondant aux divers travaux d’individualisation des frais de chauffage ou de froid.

L’installation des équipements doit être votée à la majorité absolue dite majorité de l’article 25. Elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Le coût des travaux est à la charge des copropriétaires de l’immeuble.

Equipement collectif de chauffage et refroidissement

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Equipement obligatoire des immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et répartition des frais de chauffage et de refroidissement
Article R241-6
Modifié par Décret n°2019-496 du 22 mai 2019 – art. 2

Au sens et pour l’application de la présente sous-section, un  » immeuble collectif pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur, ou pourvu d’une installation centrale de froid ou alimenté par un réseau de froid  » est un immeuble qui comprend au moins deux locaux destinés à être occupés à titre privatif et chauffés ou refroidis, selon le cas par une même installation et un  » local occupé à titre privatif  » est constitué par la pièce ou l’ensemble des pièces réservées à la jouissance exclusive de personnes physiques ou morales.

Article R241-7
Modifié par Décret n°2019-496 du 22 mai 2019 – art. 3

I.-Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.

II.-Les dispositions du I ne sont pas applicables :

1° Aux logements foyers ;

2° Aux immeubles dans lesquels, pour des motifs et dans des cas précisés par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction, il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif ;

3° Aux immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction ;

4° Aux autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifient que l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note est jointe aux carnets numériques d’information, de suivi et d’entretien des logements, établis en application de l’article L. 111-10-5 du code de la construction et de l’habitation.

III.-Dans les cas mentionnés aux 2°, 3° et 4° du II, dans lesquels l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique ne serait pas techniquement possible, ou entraînerait des coûts excessifs au regard des économies d’énergie attendues, des répartiteurs de frais de chauffage sont installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur.

Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables :

1° Aux immeubles dans lesquels, pour des motifs et dans des cas précisés par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction, il est techniquement impossible d’installer des répartiteurs de frais de chauffage pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif ;

2° Aux immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction ;

3° Aux autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifient que l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de répartiteurs de frais de chauffage se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note expose, le cas échéant, la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement. Elle est jointe aux carnets numériques d’information, de suivi et d’entretien des logements, établis en application de l’article L. 111-10-5 du code de la construction et de l’habitation.

IV.-Un arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction précise les modalités de mise en œuvre du présent article, notamment les cas d’impossibilité mentionnés au 2° du II et au 1° du III, le contenu de la note établie, en application des derniers alinéas du II et du III, par le propriétaire ou, le cas échéant, par le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.

Le même arrêté précise les méthodes alternatives susceptibles d’être employées pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement, lorsqu’il n’est pas possible techniquement de munir l’immeuble de compteurs individuels ni de répartiteurs de frais de chauffage ou lorsque cela entraînerait un coût excessif au regard des économies attendues.

Article R241-8
Modifié par Décret n°2019-496 du 22 mai 2019 – art. 4

I-Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de froid ou alimenté par un réseau de froid est muni d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de refroidissement collectif.

II.-Les dispositions du I ne sont pas applicables :

1° Aux logements foyers ;

2° Aux immeubles collectifs dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer le froid consommé par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de réguler le refroidissement fourni par la centrale de froid ou le réseau de froid collectif ;

3° Aux immeubles dont les valeurs de consommation en froid sont inférieures à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction.

4° Aux autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifient que l’installation d’appareils de mesure permettant d’individualiser les frais de refroidissement collectif se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité ou de ce coût excessif. Cette note est jointe aux carnets numériques d’information, de suivi et d’entretien des logements, établis en application de l’article L. 111-10-5 du code de la construction et de l’habitation.

III.-Un arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction précise les modalités de mise en œuvre du présent article, notamment les cas d’impossibilité mentionnés au 2° du II, et le contenu de la note établie, en application du 4° du II, par le propriétaire ou, le cas échéant, par le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.

Article R241-9
Modifié par Décret n°2016-710 du 30 mai 2016 – art. 2

Avant toute installation des appareils prévus à l’article R. 241-7, les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, sont munis, à la charge du propriétaire, d’organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement.

Article R241-10
Modifié par Décret n°2019-496 du 22 mai 2019 – art. 5

Les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/ m2. an, sont équipés des appareils mentionnés à l’article R. 241-7.

Pour les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures au seuil mentionné au 3° du II de l’article R. 241-7, s’agissant des compteurs individuels d’énergie thermique, ou au seuil mentionné au 2° du III du même article, s’agissant de répartiteurs de frais de chauffage, la mise en service desdits appareils mentionnés à l’article R. 241-7 a lieu au plus tard le 25 octobre 2020.

La mise en service des appareils mentionnés à l’article R. 241-8 a lieu au plus tard le 25 octobre 2020.

Article R241-11
Modifié par Décret n°2019-496 du 22 mai 2019 – art. 6

Les appareils mentionnés à l’article R. 241-7 et à l’article R. 241-8 sont conformes à la réglementation relative au contrôle des instruments de mesure.

Les relevés des appareils mentionnés aux articles R. 241-7 et R. 241-8 doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs.

Les appareils installés à partir du 25 octobre 2020 sont relevables par télé-relève.

A compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils sont relevables par télé-relève.

Article R241-12
Créé par Décret n°2015-1823 du 30 décembre 2015 – art.

Dans les immeubles collectifs équipés des appareils prévus à l’article R. 241-7, les frais de chauffage afférents à l’installation commune sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie et, d’autre part, en autres frais de chauffage tels que les frais relatifs à la conduite et à l’entretien des installations de chauffage et les frais relatifs à l’utilisation d’énergie électrique (ou éventuellement d’autres formes d’énergie) pour le fonctionnement des appareillages, notamment les instruments de régulation, les pompes, les brûleurs et les ventilateurs.

Article R241-12-1
Créé par Décret n°2019-496 du 22 mai 2019 – art. 7

Dans les immeubles collectifs équipés des appareils prévus à l’article R. 241-8, les frais de refroidissement afférents à l’installation commune sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie et, d’autre part, en autres frais de refroidissement tels que les frais relatifs à la conduite et à l’entretien des installations de refroidissement et les autres frais relatifs à l’utilisation d’énergie électrique (ou éventuellement d’autres formes d’énergie) pour le fonctionnement des appareillages.

Article R241-13

Modifié par Décret n°2020-886 du 20 juillet 2020 – art. 2

Les frais de combustible ou d’énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels.

Les frais communs de combustible ou d’énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d’énergie par un coefficient égal à 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés à l’article R. 241-7 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l’installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d’un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.

Les frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

Le total des frais individuels s’obtient par différence entre le total des frais de combustible ou d’énergie et les frais communs. Ce total est réparti en fonction des indications fournies par les appareils prévus à l’article R. 241-7, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte.

Les modalités de répartition présentées ci-dessus s’appliquent de la même façon pour les immeubles équipés des appareils prévus à l’article R. 241-8.

Un arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction précise :

1° Les modalités de répartition des frais de chauffage ou de refroidissement ;

2° Le contenu de la note d’information mentionnée à l’article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

NOTA :

Conformément à l’article 9 du décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020, ces dispositions entrent en vigueur le 25 octobre 2020.

Article R241-14
Modifié par Décret n°2019-496 du 22 mai 2019 – art. 9

Les autres frais de chauffage énumérés à l’article R. 241-12 sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

Il en est de même pour les autres frais de refroidissement mentionnés à l’article R. 241-12-1.

Article R241-14-1
Créé par Décret n°2020-886 du 20 juillet 2020 – art. 3

Dans les immeubles munis des appareils prévus aux articles R. 241-7 et R. 241-8, lorsque ceux-ci sont télé-relevables, l’évaluation de la consommation de chaleur et de froid du logement mentionnée au deuxième alinéa de l’article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 6-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est transmise :

1° Semestriellement jusqu’au 31 décembre 2021. Toutefois, elle est transmise trimestriellement sur demande du locataire dans les immeubles locatifs et, dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, sur demande du copropriétaire à son initiative ou à celle de son locataire ou de l’occupant de bonne foi du logement ;

2° Mensuellement à partir du 1er janvier 2022.

Un arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction précise le contenu et les modalités des informations mentionnées au premier alinéa.

NOTA :

Conformément à l’article 9 du décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020, ces dispositions entrent en vigueur le 25 octobre 2020.

Articles extraits du site Legifrance au 07 Août 2020

Mise à jour des statuts des A.S.L

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Arrêt n°655 du 24 septembre 2020 (19-14.762) – Cour de cassation – Troisième chambre civile
-ECLI:FR:CCAS:2020:C300655

Arrêt n°655 du 24 septembre 2020 (19-14.762) – Cour de cassation – Troisième chambre civile

En cas de modification des statuts d’une association syndicale libre, la publication d’un extrait des statuts au Journal officiel n’est nécessaire que lorsque la modification porte sur le nom, l’objet ou le siège de l’association.

Demandeur(s) : Association syndicale libre des propriétaires du lotissement de […]
Défendeur(s) : Mme A… X…, veuve Y… et autre(s)

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 février 2019), l’association syndicale libre du […] (l’ASL) a assigné Mme Y…, usufruitière d’un lot situé dans son périmètre, en paiement d’un arriéré de cotisations. Celle-ci a appelé en garantie la SCI Pesret, nue-propriétaire du lot.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. L’ASL fait grief à l’arrêt de la déclarer irrecevable en ses demandes, alors « que la formalité de publication prévue par l’article 8 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires en cas de modification des statuts d’une association syndicale libre n’impose pas la publication d’un extrait des statuts, formalité qui n’est requise qu’en cas de création d’une telle association ; qu’en retenant que la publication d’une modification statutaire destinée à mettre en conformité les statuts d’une ASL avec l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 ne peut produire ses effets que si elle comporte un extrait des statuts, la cour d’appel a méconnu les articles 8 et 60 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 susmentionnée, ensemble le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de cette ordonnance.  »

Réponse de la Cour

Vu les articles 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et 4 du décret du 3 mai 2006 :

3. Selon l’alinéa 2 du premier de ces textes, lors de la constitution d’une ASL, un extrait des statuts doit être publié au Journal Officiel.

4. Selon le second de ces textes, cet extrait contient la date de la déclaration, le nom, l’objet et le siège de l’association.

5. Selon l’alinéa 3 du premier de ces textes, l’association doit également publier toute modification apportée à ses statuts.

6. Le décret ne précise pas si, en cas de modification des statuts, un extrait de ceux-ci doit être publié.

7. Lorsque les ASL mettent leurs statuts en conformité avec les textes précités, elles doivent respecter les formalités qu’ils imposent (3e Civ., 6 septembre 2018, n° 17-22.815, publié).

8. L’objet de la publication prévue par l’article 8, alinéa 3, de l’ordonnance précitée, en cas de modification des statuts doit donc être déterminé en considération de l’obligation de publication initiale.

9. La publication d’un extrait des statuts contenant la date de la déclaration, le nom, l’objet et le siège de l’association étant exigée lors de la constitution d’une ASL, la publication d’un extrait des statuts n’est donc nécessaire qu’autant que la modification des statuts porte sur l’un de ces éléments.

10. Pour déclarer la demande de l’ASL irrecevable, l’arrêt retient qu’il n’est pas contesté que la publication des modifications statutaires a été faite au Journal Officiel le 23 avril 2013, mais que l’ASL ne justifie pas avoir publié un extrait de statuts et que, nonobstant la régularité de la mise en conformité constatée par les autorités administratives, elle n’a pas recouvré sa capacité d’agir en justice.

11. En statuant ainsi, sans rechercher si les modifications apportées aux statuts portaient sur les éléments – nom, objet et siège de l’association – devant faire l’objet d’une publication par extrait, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 février 2019, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

Impayés de charges : Frais « nécessaires »

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Attention aux frais dits « nécessaires » pour le recouvrement des charges de copropriété.

Le juge condamne le copropriétaire à rembourser les frais liés aux recouvrements à hauteur de ce qui est réellement « nécessaire ». Cela implique que les lettres de relance envoyées de façon excessives ou bien les frais pour « constitution de dossier » ne seront pas supportés par le copropriétaire défaillant après condamnation mais réimputés sur les charges du syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1, qui détermine les frais pouvant être imputés au seul débiteur, prévoit in fine que le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige et donc imputer les frais normalement réservés au débiteur sur le compte de la copropriété.

 Cour d’appel de Versailles – ch. 04 sect. 02, 18 mars 2020 / n° 18/05037 :

« Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour ‘suivi du dossier contentieux’, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation. »

Mais : « Sont ainsi justifiées au titre des frais nécessaires les sommes suivantes : mise en demeure des 7 mars 2013, 16 janvier 2014, 11 septembre 2014, 22 novembre 2017, 19 juin 2018 pour un total de 250 euros.

Les autres frais doivent être rejetés (frais de recherche d’adresse, assignation, suivi de dossier). »

Ne sont également pas considérés comme « nécessaires » :

  • Les lettres de relance avant l’envoi de la mise en demeure ;
  • les honoraires du syndic pour l’envoi de lettre de  relance ;

Les frais nécessaires de recouvrement remboursables au syndicat des copropriétaires sont donc ceux qui sont exposés à partir de la première lettre de mise en demeure et qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’ARC préconise l’approbation en Assemblée Générale d’un protocole de recouvrement permettant de cadrer tous ces frais :

« PROTOCOLE DE RECOUVREMENT A METTRE EN PLACE PAR LE SYNDIC EN CAS DE CHARGES IMPAYEES (article 25, 25-1 le cas échéant) :

Afin d’éviter la détérioration de la trésorerie de l’immeuble, de prévenir l’endettement et de préparer toute éventualité en matière de recouvrement de créances, l’Assemblée Générale décide du protocole de recouvrement des impayés suivant :

Actions et recours :

  • A défaut de paiement dans les 20 jours suivant la date d’exigibilité, le syndic devra, si le débiteur ne s’est pas manifesté pour demander le bénéfice d’un plan d’étalement de la dette, adresser une lettre recommandée avec demande d’avis de réception de mise en demeure de payer au débiteur. Les intérêts de retard (art. 36 décret 17 mars 67) seront décomptés à partir de la première présentation de cette mise en demeure au profit du syndicat de copropriété. Conformément à l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, ces frais sont imputables aux seuls débiteurs.
  • A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la date d’exigibilité, le syndic devra, si le débiteur ne s’est pas manifesté pour demander le bénéfice d’un plan d’étalement de la dette, adresser une relance simple dont le coût sera à la charge du copropriétaire débiteur.
  • 30 jours après envoi de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans réponse (soit 50 jours suivant la date d’exigibilité), le syndic pourra délivrer au débiteur une lettre recommandée préalable à une prise d’hypothèque (dans le cas où le montant de la dette est supérieur à 3 000 €). Le recouvrement est effectué auprès du syndic et non de l’huissier. La totalité des frais de recouvrement et de procédure seront à la charge des débiteurs, sauf ceux qui auront demandé et obtenu du syndic, après avis du conseil syndical, le bénéfice d’un plan de remboursement après instruction d’un dossier justificatif.
  • Ce plan d’apurement, conclu sous la forme d’une transaction assortie d’un échéancier devra prévoir, pour être valable, la reconnaissance de la dette, l’imputation de toutes les sommes versées à la dette la plus ancienne, la prise en compte de l’arriéré, des charges courantes ainsi que des charges travaux votés et des avances spéciales prévues par l’article 18-6 de la loi du 10 juillet 65. L’échéancier aura une durée maximale de 24 mois. Au cas où le plan de remboursement ne serait pas retenu par le syndic au regard des pièces justificatives permettant d’en apprécier le sérieux ou que ce plan, retenu par le syndic, ne soit pas respecté, le syndic devra engager le recouvrement par voie judiciaire.
  • Les procédures de déclaration au greffe prévue par l’art. 843 du code de procédure civile, d’injonction de payer art. 1405 et suivant du même code et de l’art. 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront prioritairement être utilisées en fonction des dossiers.
  • Dans tous les cas, les pénalités éventuellement prévues par le règlement de copropriété au profit du syndicat de copropriété, non remboursables, sont dues   par le copropriétaire défaillant à compter de la date d’exigibilité.

Les dettes égales ou supérieures à un trimestre de charges courantes devront faire l’objet, par le syndic, d’une justification écrite de ces diligences. 

Les dettes égales ou supérieures à 4000 € (niveau à partir duquel la décision de vente judiciaire ne semble plus abusive) devront, de surcroît, faire l’objet, par le syndic, d’une proposition d’évaluation des sommes qu’il est nécessaire de provisionner et qui correspondent aux sommes qui sont estimées définitivement perdues ainsi que d’un projet de résolution pour procéder à la vente judiciaire du lot, conformément à l’art. 4 du décret comptable du 14 mars 2005 et 10 de l’arrêté comptable.

Après en avoir délibéré, l’Assemblée Générale adopte l’ensemble des points du protocole de recouvrement ci-dessus présentés et donne mandat au syndic pour sa mise en œuvre. Le texte de la transaction et le plan d’apurement devront être visés par le Conseil syndical. »

Le nouveau Conseil Syndical

Non classé

d’après l’Ordonnance ELAN n° 2019-1101 du 30/10/2019 complétée par le décret n° 2020-834 du 3 juillet 2020

Nouvelles dispositions applicables à partir du 1° juin 2020 et pour certaines le 31/12/2020

dernière mise à jour le 29/09/2020

L’ordonnance du 30 octobre 2019 s’inscrit dans l’effort de modernisation et d’adaptation du statut de la copropriété, engagé dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, d’où son nom de « ordonnance ELAN ». Cette ordonnance vise notamment à faciliter le processus décisionnel au sein des copropriétés. Son objectif est d’en faciliter la gestion, de simplifier les prises de décision, d’encourager l’investissement des copropriétaires, et d’adapter la copropriété aux exigences de notre siècle. Ce texte doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique.

Ce texte de 42 articles aborde la totalité des questions majeures en copropriété  : le syndicat des copropriétaires et ses droits et obligations, l’assemblée générale et le vote des décisions qui y sont prises, le syndic de copropriété, le conseil syndical…. Qu’en est-il précisément de ce conseil syndical (CS) rénové ? 

1 – La composition du CS : (art. 21 ordonnance ELAN)

Elle est élargie à de nouvelles personnes.  Dans la liste on retrouve  bien sur les copropriétaires, les associés, les accédants et les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Y sont ajoutés désormais les ascendants ou descendants de copropriétaires. 

Elle précise les possibilités pour une personne morale lorsqu’elle est élue au CS de s’y faire représenter « soit par son un représentant légal ou statutaire soit par un fondé de pouvoir socialement habilité à cet effet » ; mai elle exclut de cette représentation « Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme. »

2 – Les missions du CS

Les missions du CS diffèrent peu dans leur énoncé. 

  • Le Conseil syndical en tant que « émanation » du syndicat des copropriétaires hérite de par son statut des missions du syndicat. L’ordonnance les précise en reprenant l’objet traditionnel du syndicat : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Elle y ajoute l’amélioration de l’immeuble. « Il (le syndicat des copropriétaires) a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes » (art. 14 ord. ELAN). Le CS va donc être le « fer de lance »  de cette amélioration. 
  • « Dans tout syndicat de copropriétaires, un Conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion » (art. 21 ordonnance ELAN). Dans le cadre de ce contrôle le CS pourra accéder à « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété ». Pour ce faire
      • Le CS devra respecter des règles  : aviser les syndic
      • Il pourra accéder aux documents demandés soit en en obtenant copie, soit en allant les consulter sur place
      • Le syndic quant à lui encourt des pénalités s’il tarde ou refuse de répondre à la sollicitation du CS :
        • Passé le délai de 1 mois, s’il ne s’est pas exécuté le syndic encourt une pénalité de 15 € par jour de retard. Le montant des pénalités est  « déduit de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’AG pour approbation.» (décret n° 2019-53 du 23 mai 2019,
        • en cas de défaut ou de refus de paiement de la pénalité le Président du CS peut demander au Président du tribunal la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités.

3-  Les pouvoirs du CS : art. 21 et 25 a), ordonnance ELAN n°2019-1101 

La loi de 1965, si elle définissait les missions du CS ne lui reconnaissait en revanche aucun pouvoir décisionnel. Désormais et sur la base de l’ordonnance ELAN, le CS pourra bénéficier d’une délégation de pouvoir.

Cette délégation est encadrée par des règles strictes :

    • elle est attribuée par un vote en AG obtenu à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25)
    • elle n’est possible que pour les CS composés d’au moins 3 membres
    • elle ne peut  être accordée que pour une durée de 2 ans maximum, mais elle est reconductible par décision expresse (prise selon la même majorité)
    • les pouvoirs décisionnels conférés au CS ne concernent que les décisions normalement votées en AG à la majorité simple (art. 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance).  Mais sont exclus de la délégation le pouvoir d’approuver les comptes, de déterminer le budget prévisionnel, et d’arrêter les adaptations du règlement de copropriété exigées par les évolutions législatives ou règlementaires. 
    • Pour lui permettre d’exercer ses pouvoirs, l’AG votera des crédits spécifiques au CS. Les sommes ainsi allouées au CS sont également votées globalement par l’AG et donc sans affectation particulière, ce qui assure au CS une certaine efficacité tout en limitant ses risques. Toutefois, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’AG précise le montant maximum alloué pour chacune d’elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les mêmes modalités que celles prévues au second alinéa du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. (applicable au 31/12/2020)
    • Dans le cadre de sa délégation le CS arrête ses décisions à la majorité de ses membres ; en cas de partage des voix le président du CS a voix prépondérante. 

4 – les Obligations du CS : art. 20 de l’ordonnance n° 2019-1101 dite Ordonnance ELAN :

  • L’ordonnance reprend pour la préciser l’obligation faite au CS de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic .  Ces contrats devront être conformes au contrat-type « Tout-sauf » et accompagnés d’une « fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté »(art. 18-1-A de l’ordonnance ELAN) . Mais le CS peut se faire dispenser de cette mise en concurrence en portant à l’ordre du jour de l’AG la question de cette dispense qui sera votée à la majorité de tous les copropriétaires (art. 25).    

  • Possiblement investi de nouveaux pouvoirs (art. 21 et 25 a de l’ordonnance ELAN), 
      • le CS a désormais l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile pour chacun de ses membres
      • le CS doit rendre compte de sa délégation devant l’Assemblée Générale (pas de vote)
      • le CS doit établir un rapport pour l’information de l’ensemble des copropriétaires.