Archives de catégorie : Non classé

Syndicat secondaire

Non classé

LETTRE DE L’IMMOBILIER MARS – AVRIL 2019

La création d’un secondaire ne peut être implicite

Cass. civ. 3ème, 14 mars 2019, n°18-10.214

Ce qu’il faut retenir :
Le fait que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour approfondir :

Le propriétaire d’un lot dans un ensemble immobilier composé de deux immeubles soumis aux statuts de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale qui avait réuni les propriétaires d’un seul immeuble de cet ensemble.

La cour d’appel a déclaré irrecevable cette demande, en retenant que l’ensemble immobilier comprenait deux immeubles collectifs et que l’article 5 du règlement de copropriété indiquait que les charges communes de chaque immeuble collectif comprenaient toutes les dépenses nécessaires à la jouissance commune de l’immeuble. La cour d’appel a estimé qu’il en résultait que le règlement de copropriété avait prévu une gestion autonome de chaque bâtiment avec spécialisation de charges, ce qui aboutissait à l’existence d’un syndicat secondaire, peu important que ce terme n’ait pas été expressément employé dans le règlement.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel, au visa des articles 3, 4 et 27 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation considère que « La circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires ».

La Cour de cassation exclue donc que les dispositions insérées à l’article 5 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges permettent, à elles seules, de déduire l’existence d’un syndicat secondaire.

Ce faisant, elle apporte un éclairage sur la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu’un syndicat des copropriétaires secondaire peut être créé, soit ab initio dans le règlement de copropriété, soit ultérieurement, par une assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès la constitution du syndicat secondaire, les membres du syndicat secondaire supportent seuls les frais afférents à leur bâtiment, mais ne financeront plus les dépenses inhérentes aux autres bâtiments. Ils continuent toutefois à contribuer au paiement des charges exposées dans l’intérêt de tous les membres du syndicat principal (entretien des espaces verts, gestion des voies privées, d’une chaufferie…). Il est donc nécessaire d’établir une nouvelle répartition des charges qui sera décidée par chaque assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer. Pour la Haute cour, ces circonstances ne sont pas de nature à caractériser l’existence d’un syndicat secondaire. La création d’un syndicat secondaire doit donc toujours être explicite, que ce soit dans le règlement de copropriété ou dans la décision d’assemblée générale portant sur sa création.

Syndicat secondaire
Rappel de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 
  • Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.
  • Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.
  • Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.

Les honoraires de mutations doivent ils transiter par la comptabilité du syndicat des copropriétaires ?

Non classé

Question : 

Je suis syndic non professionnel, j’ai perçu aux titres des honoraires de  mutation (rédaction d’un état daté) un chèque de 150,00 € de la part du notaire.  Faut-il que je l’enregistre dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, ou puis-je directement l’encaisser sur mon compte bancaire personnel ?  Dans l’éventualité où ces honoraires doivent figurer dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, comment s’effectue l’enregistrement ?

​ Réponse :

Avez-vous présenté un contrat de syndic dans lequel figure une rémunération pour les états datés ?

En effet, rappelons que tout syndic (qu’ils soient professionnels, non professionnels, bénévoles) doit être détenteur d’un contrat de syndic type, défini par le décret du 26 mars 2015 modifiant l’article  18 -1 A de la loi 10 juillet 1965.

Celui-ci est signé entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, il  doit obligatoirement être joint  à la convocation d’assemblée générale, pour y être voté. Ce dernier mentionne dans son article 9-2  les frais et honoraires liés aux mutations  imputables au seul copropriétaire concerné (art.10 de la loi du 10 juillet 1965).

Par ailleurs l’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que soit notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour, « L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération. » Cet état n’est pas à confondre avec le relevé général des dépenses, c’est un document extracomptable que le syndic doit fournir. Ces frais sont par ailleurs visibles dans un grand livre que le conseil syndical peut se procurer auprès du syndic.

Dans l’hypothèse où ce contrat ait été validé en assemblée générale, ce mécanisme répond à un système hybride, d’une part il s’agit d’une charge du syndicat des copropriétaires puisqu’elle découle du contrat de syndic et d’autre part il s’agit d’une charge privative à la charge du copropriétaire vendeur.

Vous ne pouvez donc pas encaisser directement ce chèque sur votre compte bancaire personnel. La comptabilité doit retranscrire cette réalité juridique et faire apparaître dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires ces  honoraires de la façon suivante:​

Faut-il inscrire à l’ordre du jour de votre prochaine A.G une étude sur le rechargement des véhicules électriques ?

Non classé

L’article 69 de la Loi d’Orientation des Mobilités (n°2019-1428) dite loi LOM, promulguée le 24 décembre 2019, a renforcé le droit à la prise électrique institué par la loi Grenelle 2 et mis en application par le décret 2014-1302 du 30 octobre 2014.

Elle a en particulier prescrit l’inscription de la question de la réalisation d’une étude technique à l’ordre du jour d’une assemblée générale à tenir d’ici le 1er janvier 2023 en modifiant l’article 24-5 de la loi Copropriété de 1965 présenté ci-dessous.

Vous n’avez donc pas à vous précipiter pour inscrire cette question à l’ordre du jour même si des opérateurs ou des bureaux d’études vous affirment qu’il faut le faire de suite…

Toutefois, nous vous recommandons d’engager une étude technique sans tarder afin de ne pas être pris de court si un des occupants de votre copropriété exprime le besoin de se raccorder à l’installation électrique des parties communes. Pour ce faire, vous pouvez faire appel au service d’assistance technique de Copropriété Services en envoyant un mail à coproservices@arc-copro.fr ou en téléphonant au 01 40 30 42 82.

I. La nouvelle formulation des articles 24, 24-5 et 25 de la loi Copropriété de 1965

Article 24-5

I.- Lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé de stationnements sécurisés pour les vélos, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.

II.-Les III et IV du présent article sont applicables lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé des installations électriques intérieures et extérieures permettant l’alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules.

III.-Quand les travaux permettant de réaliser les installations mentionnées au II n’ont pas été réalisés, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la réalisation d’une étude portant sur l’adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge et, le cas échéant, les travaux à réaliser à cet effet.

IV.-Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question des travaux mentionnés au i du II de l’article 24 ou au j de l’article 25 et, le cas échéant, les conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique.

Sont joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires :

1° Le détail des travaux à réaliser ;

2° Les devis et les plans de financement élaborés à cet effet ;

3° Le cas échéant, le projet de contrat fixant les conditions de gestion du réseau électrique modifié ;

4° Lorsqu’elle a été réalisée, l’étude mentionnée au III du présent article.

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question des travaux mentionnés au premier alinéa du présent IV pour qu’ils soient réalisés sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires et aux frais des seuls copropriétaires demandeurs. Cette délibération est adoptée dans les conditions prévues au I de l’article 24.

NOTA : 

Conformément aux III et IV de l’article 69 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 :

III.-L’article 24-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable, dans sa rédaction résultant de la présente loi, aux assemblées générales de copropriétaires convoquées à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la présente loi.

IV.-Le syndic inscrit les questions mentionnées au III et au premier alinéa du IV de l’article 24-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant de la présente loi, à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires avant le 1er janvier 2023.

Article 24II i)

i) La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5.

Article 25 j )

 L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

II. Les modifications apportées aux articles L.111-3-8 et L.111-3-9 du Code de la Construction et de l’Habitation

La loi LOM a également clarifié les possibilités de « refus légitime et sérieux » en créant l’article L111-3-8  du code de la construction et de l’habitation. Elle oblige également la copropriété à faciliter l’accès du prestataire sollicité par le locataire ou l’occupant de bonne foi pour réaliser une étude ou un devis.

Article L.111-3-8

Créé par LOI n°2019-1428 du 24 décembre 2019 – art. 69

Le propriétaire d’un immeuble doté d’un parc de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des emplacements de stationnement d’installations dédiées à la recharge de véhicules électriques et hybrides rechargeables et permettant un décompte individualisé des consommations, par un locataire ou occupant de bonne foi des emplacements de stationnement et aux frais de ce dernier.

Constitue notamment un motif sérieux et légitime au sens du premier alinéa la préexistence de telles installations ou la décision prise par le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires de réaliser de telles installations en vue d’assurer l’équipement nécessaire dans un délai raisonnable.

Afin de lui permettre de réaliser une étude et un devis pour les travaux mentionnés au même premier alinéa, le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic permet l’accès aux locaux techniques de l’immeuble concernés au prestataire choisi par le locataire ou l’occupant de bonne foi.

Les indivisaires, les copropriétaires et les membres des sociétés de construction peuvent se prévaloir du présent article et de l’article L. 111-3-9.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article.

Elle prescrit également la contractualisation d’une convention avec le prestataire retenu pour la réalisation des travaux

Article L111-3-9

Créé par LOI n°2019-1428 du 24 décembre 2019 – art. 69

Avant la réalisation des travaux mentionnés à l’article L. 111-3-8 dans un immeuble collectif, une convention est conclue entre le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic et le prestataire choisi par le locataire, l’occupant de bonne foi ou le copropriétaire pour la réalisation des travaux.

Cette convention fixe les conditions d’accès et d’intervention du prestataire aux parties et équipements communs pour l’installation, la gestion et l’entretien des équipements permettant la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables et desservant un ou plusieurs utilisateurs finals.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article, notamment le délai dans lequel la convention est conclue.

III. Les aspects réglementaires

a) La réalisation de l’étude technique préalable à l’engagement des travaux est votée à l’article 24 soit à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés.

b) L’installation des bornes de rechargement électrique sur les places de parking est votée à l’article 24.

c) La réalisation de l’infrastructure d’alimentation électrique des bornes est votée à l’article 25, à la majorité de toutes les voix des copropriétaires, si la majorité requise n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est possible d’utiliser la passerelle mentionnée à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (qui renvoie à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés).

​

couv

​

Les pénalités de retard appliquées au syndic de copropriété

Non classé

Le Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 définit les pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents :

Article 1 : Le montant de la pénalité mentionnée au troisième alinéa de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 15 euros par jour de retard.

Article 2 : Le montant de la pénalité mentionnée au septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 15 euros par jour de retard.

Alinéa 3 de l’article 8-2 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 :

En l’absence de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale.

Alinéa7 de l’article 21 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 :

Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Ces pénalités sont applicables dés maintenant

Commentaires :

La communication de documents à la demande des Copropriétaires ou du Conseil Syndical va peut-être s’accélérer.

Le nouveau conseil syndical

Non classé

d’après l‘Ordonnance ELAN n° 2019-1101 du 30/10/2019 complétée
par le décret n° 2020-834 du 3 juillet 2020

Nouvelles dispositions applicables à partir du 1° juin 2020
et pour certaines le 31/12/2020

dernière mise à jour le 29/09/2020

L’ordonnance du 30 octobre 2019 s’inscrit dans l’effort de modernisation et d’adaptation du statut de la copropriété, engagé dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, d’où son nom de « ordonnance ELAN ». Cette ordonnance vise notamment à faciliter le processus décisionnel au sein des copropriétés. Son objectif est d’en faciliter la gestion, de simplifier les prises de décision, d’encourager l’investissement des copropriétaires, et d’adapter la copropriété aux exigences de notre siècle. Ce texte doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique.

Ce texte de 42 articles aborde la totalité des questions majeures en copropriété  : le syndicat des copropriétaires et ses droits et obligations, l’assemblée générale et le vote des décisions qui y sont prises, le syndic de copropriété, le conseil syndical…. Qu’en est-il précisément de ce conseil syndical (CS) rénové ? 

1 – La composition du CS : (art. 21 ordonnance ELAN)

Elle est élargie à de nouvelles personnes.  Dans la liste on retrouve  bien sur les copropriétaires, les associés, les accédants et les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Y sont ajoutés désormais les ascendants ou descendants de copropriétaires. 

Elle précise les possibilités pour une personne morale lorsqu’elle est élue au CS de s’y faire représenter « soit par son un représentant légal ou statutaire soit par un fondé de pouvoir socialement habilité à cet effet » ; mai elle exclut de cette représentation « Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme. »

2 – Les missions du CS

Les missions du CS diffèrent peu dans leur énoncé. 

  • Le Conseil syndical en tant que « émanation » du syndicat des copropriétaires hérite de par son statut des missions du syndicat. L’ordonnance les précise en reprenant l’objet traditionnel du syndicat : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Elle y ajoute l’amélioration de l’immeuble. « Il (le syndicat des copropriétaires) a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes » (art. 14 ord. ELAN). Le CS va donc être le « fer de lance »  de cette amélioration. 
  • « Dans tout syndicat de copropriétaires, un Conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion » (art. 21 ordonnance ELAN). Dans le cadre de ce contrôle le CS pourra accéder à « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété ». Pour ce faire
      • Le CS devra respecter des règles  : aviser les syndic
      • Il pourra accéder aux documents demandés soit en en obtenant copie, soit en allant les consulter sur place
      • Le syndic quant à lui encourt des pénalités s’il tarde ou refuse de répondre à la sollicitation du CS :
        • Passé le délai de 1 mois, s’il ne s’est pas exécuté le syndic encourt une pénalité de 15 € par jour de retard. Le montant des pénalités est  « déduit de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’AG pour approbation.» (décret n° 2019-53 du 23 mai 2019,
        • en cas de défaut ou de refus de paiement de la pénalité le Président du CS peut demander au Président du tribunal la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités.

3-  Les pouvoirs du CS : art. 21 et 25 a), ordonnance ELAN n°2019-1101 

La loi de 1965, si elle définissait les missions du CS ne lui reconnaissait en revanche aucun pouvoir décisionnel. Désormais et sur la base de l’ordonnance ELAN, le CS pourra bénéficier d’une délégation de pouvoir.

Cette délégation est encadrée par des règles strictes :

    • elle est attribuée par un vote en AG obtenu à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25)
    • elle n’est possible que pour les CS composés d’au moins 3 membres
    • elle ne peut  être accordée que pour une durée de 2 ans maximum, mais elle est reconductible par décision expresse (prise selon la même majorité)
    • les pouvoirs décisionnels conférés au CS ne concernent que les décisions normalement votées en AG à la majorité simple (art. 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance).  Mais sont exclus de la délégation le pouvoir d’approuver les comptes, de déterminer le budget prévisionnel, et d’arrêter les adaptations du règlement de copropriété exigées par les évolutions législatives ou règlementaires. 
    • Pour lui permettre d’exercer ses pouvoirs, l’AG votera des crédits spécifiques au CS. Les sommes ainsi allouées au CS sont également votées globalement par l’AG et donc sans affectation particulière, ce qui assure au CS une certaine efficacité tout en limitant ses risques. Toutefois, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’AG précise le montant maximum alloué pour chacune d’elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les mêmes modalités que celles prévues au second alinéa du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. (applicable au 31/12/2020)
    • Dans le cadre de sa délégation le CS arrête ses décisions à la majorité de ses membres ; en cas de partage des voix le président du CS a voix prépondérante. 

4 – les Obligations du CS : art. 20 de l’ordonnance n° 2019-1101 dite Ordonnance ELAN :

  • L’ordonnance reprend pour la préciser l’obligation faite au CS de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic .  Ces contrats devront être conformes au contrat-type « Tout-sauf » et accompagnés d’une « fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté »(art. 18-1-A de l’ordonnance ELAN) . Mais le CS peut se faire dispenser de cette mise en concurrence en portant à l’ordre du jour de l’AG la question de cette dispense qui sera votée à la majorité de tous les copropriétaires (art. 25).    
  • Possiblement investi de nouveaux pouvoirs (art. 21 et 25 a de l’ordonnance ELAN),
      • le CS a désormais l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile pour chacun de ses membres
      • le CS doit rendre compte de sa délégation devant l’Assemblée Générale (pas de vote)
      • le CS doit établir un rapport pour l’information de l’ensemble des copropriétaires.