– Les 3ème alinéas de l’article 18-1 A et de l’article 21 de la loi du 10 Juillet 1965 indiquent :
Article 18-1 A 3ème alinéa :
– Tout contrat ou projet de contrat relatif à l’exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.
Article 21 3ème alinéa :
– En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.
Annexe : – La fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic, mentionnée aux articles18-1 Aet21de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, est établie selon le modèle figurant en annexe de l’arrêté du 30 Juillet 2021 publié au journal officiel du 09 Septembre 2021.
Consommation d’énergie / Information renforcée aux propriétaires et locataires
Loi 65-557 Article 19 – premier alinéa en vigueur aujourd’hui
Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.
Loi 65-557 Article 19-1
Aujourd’hui
Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil.
Au 1er Janvier 2022
Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil.
Article 2402 alinéa 3°du code civil au 1er Janvier 2022
Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :
3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ;
Article 2418 du code civil au 1er Janvier 2022
Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.
Par exception, l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.
Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, leur rang respectif est déterminé comme suit, quel que soit l’ordre qui résulte du registre prévu à l’article 2447 :
-l’inscription d’une hypothèque légale est réputée d’un rang antérieur à celui de l’inscription d’une hypothèque judiciaire ou conventionnelle ; et s’il y a plusieurs inscriptions d’hypothèques légales, elles viennent en concurrence, sauf s’il s’agit de l’hypothèque spéciale du vendeur et de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde ;
-en présence de plusieurs inscriptions d’hypothèques conventionnelles ou judiciaires, celle qui est prise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d’un rang antérieur ; et si les titres ont la même date, elles viennent en concurrence.
Commentaires :
– L’hypothèque légale remplace le privilège immobilier spécial
– De ce fait, les créances exigibles englobent tous les appels de fonds votés en assemblée générale
( budget, travaux, avances, solidarité,…)
– Les dettes d’un copropriétaire seront réglées en général, lors de la mutation de ses lots suite à une vente directe ou à une vente forcée.
– Néanmoins si ce copropriétaire à une dette d’une antériorité supérieure à cinq ans, des difficultés se présentent quant à leurs recouvrements.
– Il convient donc lorsque le Syndicat des Copropriétaires se trouvent confrontés à des appels de fonds impayés de manière récurrente par un copropriétaire, de s’assurer que le Syndic prend toutes les mesures nécessaires afin que la dette spécifique de chaque année soit réglée au plus tôt et avant ce délai de cinq ans.
A compter du 1er janvier 2022, l’hypothèque légale remplace le privilège immobilier
Loi 65-557 Article 19 – premier alinéa en vigueur aujourd’hui
Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.
Loi 65-557 Article 19-1
Aujourd’hui
Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil.
Au 1er Janvier 2022
Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil.
Article 2402 alinéa 3°du code civil au 1er Janvier 2022
Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :
3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ;
Article 2418 du code civil au 1er Janvier 2022
Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.
Par exception, l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.
Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, leur rang respectif est déterminé comme suit, quel que soit l’ordre qui résulte du registre prévu à l’article 2447 :
-l’inscription d’une hypothèque légale est réputée d’un rang antérieur à celui de l’inscription d’une hypothèque judiciaire ou conventionnelle ; et s’il y a plusieurs inscriptions d’hypothèques légales, elles viennent en concurrence, sauf s’il s’agit de l’hypothèque spéciale du vendeur et de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde ;
-en présence de plusieurs inscriptions d’hypothèques conventionnelles ou judiciaires, celle qui est prise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d’un rang antérieur ; et si les titres ont la même date, elles viennent en concurrence.
Commentaires :
– L’hypothèque légale remplace le privilège immobilier spécial
– De ce fait, les créances exigibles englobent tous les appels de fonds votés en assemblée générale
( budget, travaux, avances, solidarité,…)
– Les dettes d’un copropriétaire seront réglées en général, lors de la mutation de ses lots suite à une vente directe ou à une vente forcée.
– Néanmoins si ce copropriétaire à une dette d’une antériorité supérieure à cinq ans, des difficultés se présentent quant à leurs recouvrements.
– Il convient donc lorsque le Syndicat des Copropriétaires se trouvent confrontés à des appels de fonds impayés de manière récurrente par un copropriétaire, de s’assurer que le Syndic prend toutes les mesures nécessaires afin que la dette spécifique de chaque année soit réglée au plus tôt et avant ce délai de cinq ans.
Un nouveau service public pour rénover son logement à compter du 1er janvier 2022
À compter du 1er janvier 2022, le nouveau service public unique France Renov’ mis en place par le ministère de la Transition écologique, accompagnera les ménages souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Prévu dans le cadre de loi climat et résilience, ce service donnera des conseils neutres, gratuits et personnalisés. L’aide Habiter mieux sérénité deviendra MaPrimeRénov’ Sérénité.
Le nouveau service public France Rénov’ a pour objectifs de donner aux usagers, un égal accès à l’information, les orienter tout au long de leur projet de rénovation et assurer une mission sociale auprès des ménages aux revenus les plus modestes.
Les informations et conseils délivrés faciliteront la mobilisation des aides financières et permettront de guider les ménages vers des professionnels compétents en s’appuyant sur :
un site internet unique france-renov.gouv.fr qui réunira des informations nécessaires au projet de rénovation, un outil de simulation sur les aides financières disponibles, un annuaire des artisans qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ;
un numéro de téléphone national unique (0 808 800 700) pour joindre les conseillers France Rénov’ ;
un réseau de plus de 450 guichets uniques Espaces Conseil France Rénov’ réparti sur l’ensemble du territoire. Ce réseau va rassembler les Espaces Conseil FAIRE et les Points rénovation information de l’Anah (PRIS), et poursuivra son développement en partenariat avec les collectivités locales.
Les ménages souhaitant rénover leur logement pourront être accompagnés, par un interlocuteur de confiance : Mon Accompagnateur Rénov’. Ce dernier aura pour mission de simplifier le parcours de travaux, grâce à un suivi pluridisciplinaire tout au long du projet : technique, administratif, financier, voire social le cas échéant.
À savoir : Dès le 1er janvier 2022, l’aide Habiter mieux sérénité permettant de soutenir la rénovation énergétique des ménages les plus modestes, et prioritairement ceux habitant dans des passoires thermiques par une rénovation globale deviendra MaPrimeRénov’ Sérénité, grâce à :
des taux de financement avantageux pour inciter à des travaux ambitieux, jusqu’à 50 % des travaux réalisés, plafonnés à 30 000 €, cumulable avec des primes spécifiques et des aides des collectivités locales ;
un gain énergétique minimum de 35 %, attesté par une évaluation énergétique ;
Le barème des aides MaPrimeRénov est maintenu au 1er janvier 2022, les logements éligibles sont ceux de plus de 15 ans. Une enveloppe budgétaire de 2 milliards d’euros sera consacrée à cette prime en 2022.
Article extrait de la Lettre service-public.fr n° 1045 du 18 novembre 2021
Plan pluriannuel de travaux obligatoire Loi Climat et Résilience
Mon Immeuble – 5 octobre 2021
Depuis de nombreuses années, les instances législatives réfléchissent au plan pluriannuel de travaux (PPT). Formalisée une première fois par l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’idée avait été abandonnée. D’ailleurs, nous l’avions titré dans l’article “Réforme du droit de la copropriété: disparition du plan de travaux”. Désormais, avec la“loi Climat et Résilience”, ce plan entre en vigueur. Quels sont les apports de ce texte pour les copropriétaires ?
Pour quelles copropriétés le plan pluriannuel de travaux devient-il obligatoire ?
En premier lieu, vous devez savoir que certaines copropriétés sont exclues du champ d’application de ce dispositif de financement des travaux. Puisqu’il concerne uniquement les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Aussi, les copropriétés dites “tertiaires” sont donc exclues de la loi.
De surcroît, seules les copropriétés ayant plus de 15 ans sont soumises à l’obligation du plan pluriannuel de travaux. À savoir, le décompte des années commence dès la réception des travaux de construction de l’immeuble. Concrètement, à la publication de la Loi Climat et Résilience le 22 août 2021, étaient exclues les copropriétés réceptionnées après le 22 août 2006.
Enfin, le syndicat des copropriétaires est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les dix années suivant son élaboration.
À terme, les copropriétés concernées devront justifier de cette dispense ou renouveler leur plan de travaux tous les dix ans.
Quel est l’agenda de mise en œuvre ?
La date d’entrée en vigueur de la loi diffère selon la taille des copropriétés concernées :
Plus de 200 lots : à partir du 1er janvier 2023,
Entre 50 et 200 lots : à partir du 1er janvier 2024,
À partir du 1er janvier 2025 pour les autres.
Un processus à respecter en 3 étapes
Une mission attribuée à un professionnel
Pour les copropriétés concernées par le dispositif du plan pluriannuel de travaux, le Syndic inscrit cette résolution à l’ordre du jour. Lors de l’assemblée générale, le Syndicat des copropriétaires missionne un professionnel dont les compétences et garanties doivent encore être déterminées par décret.
Dans le procès-verbal d’assemblée générale, la résolution détaille les modalités d’élaboration de ce projet de plan pluriannuel de travaux. À savoir, elle doit être votée à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
En cas de travaux à réaliser urgemment, une deuxième possibilité consiste à la validation de la mission directement par le Conseil syndical. Ce qui permet de gagner du temps. En effet, la prochaine AG consistera à présenter le résultat du plan pluriannuel de travaux. Une seule condition doit être respectée : le coût de la mission rentre dans le budget d’entretien courant alloué au Conseil syndical.
Décision à prendre concernant les travaux à réaliser
Une fois le plan de travaux établi, il est présenté en assemblée générale. Dès lors, il peut préconiser des travaux pour les dix prochaines années. Or, il ne s’agit pas de tout voter d’un coup. Aussi, les résolutions peuvent adopter tout ou partie du projet. Ces résolutions requièrent la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires.
Exécution des travaux
Généralement, l’exécution des travaux de rénovation se déroule en deux phases :
Maîtrise d’œuvre : Élaboration d’un cahier technique par un professionnel (architecte ou bureau technique), appel d’offres et présentation du résultat en assemblée générale,
Suivi du chantier.
Quels travaux obligatoires comprend le plan pluriannuel de travaux ?
Fidèle au principe “anticiper pour mieux gérer”, le plan pluriannuel de travaux comprend une proposition d’échéancier pour les travaux préconisés sur les dix prochaines années.
En fait, ces travaux de rénovation comprennent deux volets. En tout premier lieu, on se préoccupe de la sécurisation des bâtiments. De sorte que les travaux préconisés sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, surtout à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.
Par la suite, il faut améliorer la performance énergétique de la copropriété. Ainsi, les travaux envisagés concerneront la réalisation d’économies d’énergies tout en réduisant les émissions de gaz à effet de serre. D’ailleurs, le plan pluriannuel de travaux va plus loin. Puisqu’il comprend une estimation du niveau de performance que les travaux visés permettent d’atteindre.
De cette façon, les copropriétaires peuvent évaluer le rendement des travaux de rénovation énergétique. Pour cela, ils ont à leur disposition deux informations. D’une part, l’estimation du coût des travaux. D’autre part, les économies réalisées avec le niveau de performance visé.
Quel est l’impact du plan pluriannuel de travaux sur le fonds travaux ?
Un effet plancher. Le montant de la cotisation annuelle au fonds travaux doit être supérieur à 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Un effet plafond. Le syndicat des copropriétaires peut suspendre les cotisations au fonds travaux lorsque son montant excède 50% du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
Enfin, notons que dans un souci de cohérence, le Législateur a aligné le caractère décennal du plan pluriannuel de travaux au fonds travaux. Désormais, le fonds travaux est obligatoire au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Auparavant, cette période était de cinq ans.
