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Droits et obligations des copropriétaires sur leurs lots

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Parties privatives réservées à l’usage exclusif de son copropriétaire

Quels sont vos droits sur les parties privatives de vos lots de copropriété

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Elles correspondent à votre logement dont vous êtes propriétaire dans la copropriété et ses annexes (place de parking, cave…).

En général, sont considérées comme des parties privatives : les fenêtres, les portes, les volets, les revêtements de sol, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété.

Toutefois, certaines parties de votre logement ne sont pas privatives (par exemple, le sol, le gros oeuvre, les canalisations).

Les parties privatives sont réservées à votre usage exclusif. Vous disposez donc librement des parties privatives de votre logement (vous pouvez les louer, les vendre, y faire des travaux,…) à la conditions de respecter le règlement de copropriété.

Attention

dans certains cas, la vente d’une place de parking doit être proposée prioritairement aux copropriétaires de l’immeuble.

Quels sont vos obligations sur les parties privatives de vos lots de copropriété

Le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et des parties communes et les conditions de leur jouissance.

Vous devez principalement respecter la destination de l’immeuble : Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d’habitation abritant également des locaux professionnels). et ne pas nuire aux autres copropriétaires. Par ailleurs, vous ne pouvez pas refuser l’accès aux parties privatives de votre logement en cas de travaux d’intérêt collectif.

Respect de la destination de l’immeuble

L’usage des parties privatives de votre logement doit être conforme à la destination de l’immeuble telle qu’elle est fixée par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété peut, par exemple, interdire toute activité professionnelle quelle qu’elle soit (y compris l’exercice d’une profession libérale). Dans ce cas, le règlement doit contenir une clause d’habitation bourgeoise exclusive.

En cas de litige, c’est le juge du tribunal du lieu de situation de l’immeuble qui apprécie la compatibilité de l’activité avec la destination de l’immeuble, notamment au regard de son standing (confort, situation géographique…).

Dans tous les cas, votre activité professionnelle, même autorisée, ne doit pas être source de nuisances pour le voisinage (par exemple, nuisances sonores).

Respect des autres copropriétaires

L’usage exclusif des parties privatives s’effectue librement à la condition de ne pas porter atteinte au voisinage.

Pour prévenir les atteintes au voisinage, le règlement de copropriété peut, par exemple, interdire certaines actions :

  • Faire sécher son linge à l’extérieur
  • Installer une parabole
  • Faire des barbecues
  • Installer des caches-vue (canisses, bambou…)
  • Installer des pots de fleur ou jardinières sur les rebords extérieurs des balcons ou des fenêtres
  • Secouer les nappes, tapis depuis votre fenêtre
  • Faire un feu de cheminée

Dans tous les cas, même en l’absence d’interdiction prévue par le règlement de copropriété, l’usage que vous faites des parties privatives de votre logement ne doit pas être source de nuisances pour le voisinage (par exemple, nuisances sonores).

Obligation de laisser l’accès à vos parties privatives en cas de travaux d’intérêt collectif

Vous ne pouvez pas refuser l’exécution sur les parties privatives de votre logement de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance de vos parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable.

Toutefois, la réalisation de tels travaux ne peut vous être imposée que si les circonstances le justifient.

À savoir

Si vous subissez un préjudice du fait de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de votre lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, vous avez droit à une indemnité.

Partie commune réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire (droit de jouissance privative)

En principe, les parties communes ont un usage collectif. Toutefois, dans certains cas, un usage exclusif de certaines parties communes peut être affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot de copropriété : Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes .

En pratique, cet usage exclusif concerne certaines parties communes attenantes à un lot (par exemple, balcon, terrasse, jardin, cours, combles, couloir).

L’utilisation d’une partie commune à usage exclusif d’un copropriétaire n’est pas un droit de propriété mais un simple droit d’usage. La partie commune à usage exclusif d’un copropriétaire conserve donc sa nature et sa qualification de partie commune.

L’usage exclusif d’une partie commune est prévu soit au sein du règlement de copropriété, soit par une décision prise en assemblée générale.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes à usage exclusif existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la double majorité dite de l’article 26. L’absence de cette mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes à usage exclusif.

Les parties communes à usage exclusif sont exclues du mesurage dit de la Loi Carrez.

Quelles sont les conditions d’utilisation d’une partie commune à usage exclusif

L’usage exclusif d’une partie commune doit être conforme à la destination de l’immeuble : Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d’habitation abritant également des locaux professionnels). (par exemple, un jardin ne peut pas être transformé en parking). Il ne doit pas non plus porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (par exemple, créer des nuisances pour le voisinage).

Certaines petites installations sont possibles sans autorisation des copropriétaires (par exemple, mettre des bacs à fleurs, mobilier de jardin, barbecue si cela est autorisé par le règlement de copropriété). En revanche, la réalisation de travaux nécessite toujours l’accord des autres copropriétaires (la majorité nécessaire pour réaliser ces travaux varie selon l’ampleur des travaux envisagés).

Par exemple, la majorité absolue (dite majorité de l’article 25) est exigée si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur. Tel est le cas notamment des installations suivantes :

  • Abri de jardin (y compris appentis, c’est-à-dire abri adossé à un mur)
  • Couverture de terrasse
  • Pergola
  • Installation d’une caméra. L’installation doit se limiter à la partie commune à jouissance privative. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut vérifier le correct entretien des parties communes y compris celles à jouissance privative. Pour cela, le syndic peut donc visiter les lieux. Il convient pour le copropriétaire qui a installé ce dispositif de prévenir au préalable le syndic de la présence de cet équipement, de son but (par exemple, sécurisation du domicile) et de la possibilité que son image soit captée.

Le Syndicat des Copropriétaires peut-il engager des travaux sur une partie commune à usage exclusif ?

Oui. Le syndic doit toutefois informer le copropriétaire concerné dans un délai raisonnable (sauf urgence pour motif impératif de sécurité ou de conservation des biens).

Le copropriétaire doit donner son accord afin que les artisans chargés des travaux puisse accéder au lieu concerné.

Qui paye les charges d’une partie commune à usage exclusif ?

C’est le règlement de copropriété qui précise les charges supportées par le bénéficiaire du droit de jouissance exclusive (par exemple, entretien de la pelouse du jardin).

L’usage exclusif d’une partie commune peut-il être remis en cause ?

L’usage exclusif d’une partie commune figurant dans le règlement de copropriété peut être remis en cause dans le cadre d’un vote en assemblée générale. Il faut toutefois obtenir l’accord du propriétaire concerné.

Depuis le 23 décembre 2018, le droit de jouissance privative n’est plus attaché à une personne mais à un lot de copropriété. Ce droit doit être mentionné dans le règlement de copropriété pour être transmis.

Copropriété : travaux et aménagement dans l’appartement du propriétaire occupant

Vous pouvez réaliser librement des travaux dans votre logement s’ils n’impactent pas les parties communes : Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps…) et des terrains (jardins, parcs…) affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ni l’aspect extérieur de l’immeuble. S’il y a un impact, l’accord des copropriétaires est alors nécessaire. Dans certains cas, vous devez obtenir l’autorisation de la mairie. Un recours devant le juge est possible si vous avez fait des travaux sans obtenir l’accord des copropriétaires alors qu’il était requis.

Travaux ayant un impact sur les parties communes

Vous pouvez faire des travaux chez vous à condition qu’ils n’impactent pas les parties communes : Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps…) et des terrains (jardins, parcs…) affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

À l’intérieur de votre logement, les parties considérées comme des parties communes sont les suivantes :

  • Gros-œuvre du bâtiment (structure porteuse de l’immeuble)
  • Parties de canalisations qui traversent les logements
  • Coffres, gaines et têtes de cheminées

Dans ce cadre, l’accord des copropriétaires est imposé par un vote à la majorité absolue notamment si vos travaux impactent un mur porteur (par exemple, abattement du mur ou création d’une porte).

La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

L’accord des copropriétaires est également imposé si vos travaux nécessitent de toucher à un conduit de cheminée ou une tuyauterie qui alimente l’ensemble de la copropriété.

Hormis ces cas, la plupart des travaux sont réalisables sans autorisation des copropriétaires en assemblée générale. Par exemple :

  • Aménagement d’une salle de bain ou d’une cuisine (cuisine équipée, installation d’une douche, d’une baignoire…)
  • Adaptation du logement au handicap (changer la baignoire pour la douche…)
  • Abattement d’une ou plusieurs cloisons (hors murs porteurs) ou création de cloisons pour gagner une pièce en plus
  • Isolation intérieure
  • Installation d’une mezzanine intégrée dans l’espace existant
  • Travaux de peinture, tapisserie
  • Pose de revêtements de sols (parquet, moquette, lino…)

Attention

monter une cloison dans un appartement pour le diviser en 2 lots : Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes (pour la location par exemple) peut être interdit si cela n’est pas conforme à la destination : Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d’habitation abritant également des locaux professionnels). de l’immeuble.

Travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble

Si les travaux que vous envisagez dans votre logement modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, un vote des copropriétaires est nécessaire pour les faire valider à la majorité absolue.

La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

C’est le cas notamment si vous souhaitez réaliser les travaux suivants :

  • Créer des ouvertures dans des combles (velux, chiens assis…)
  • Créer une véranda
  • Fermer un balcon
  • Poser des volets ou des barreaux aux fenêtres
  • Changer la couleur initiale des volets
  • Édifier des constructions dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda…)

Dans certains cas, les travaux ayant obtenu l’accord des copropriétaires nécessitent également une autorisation d’urbanisme.

Il s’agit par exemple des travaux suivants :

  • Changement de fenêtres (à l’exception de travaux de réparation ou de remplacement à l’identique)
  • Création d’ouverture donnant sur l’extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, velux…)
  • Changement de couleur des volets ou fenêtres
  • Pose de volets ou de barreaux aux fenêtres

Travaux réalisés illégalement

Les travaux réalisés en l’absence d’un vote des copropriétaires lorsqu’il est nécessaire sont illégaux.

Les copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour demander par exemple la remise en état du logement aux frais du copropriétaire qui a fait des travaux illégaux.

Ce recours peut être exercé pendant 10 ans.

En 2024 « Ma Prime Rénov » continuera d’évoluer

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Ma Prime rénov

MaPrimeRénov’ est une aide de l’État à destination des propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique au sein de leur logement qu’ils habitent ce dernier ou qu’ils le proposent à la location. Quels travaux sont éligibles à cette aide ? Quel en est le montant selon votre situation ?

En 2024, MaPrimeRénov’ continuera d’évoluer selon deux piliers :

  • Un pilier « performance » pour financer les rénovations performantes au sens de la loi, c’est-à-dire des rénovations d’ampleur. Les barèmes seront rendus plus incitatifs, en vue de s’approcher d’un reste à charge minimal pour les ménages les plus modestes s’engageant dans des rénovations d’ampleur.
  • Un pilier « efficacité » qui permettra de poursuivre les aides MaPrimeRénov pour les changements de chaudière et les petits bouquets de travaux combinant des gestes d’isolation et d’équipement de chauffage décarboné.

MaPrimeRénov’ : qu’est-ce que c’est ?

Lancée le 1er janvier 2020, MaPrimeRénov’ remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Agence nationale de l’Habitat (Anah) « Habiter mieux agilité » et «Habiter mieux sérénité».

C’est une aide publique accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés de logements, construites depuis au moins 15 ans. Elle concerne les logements occupés à titre de résidence principale (par le propriétaire lui-même ou par un locataire) et sert à aider à financer des travaux pour améliorer la performance énergétique d’un logement.

MaPrimeRénov’ : qui peut en bénéficier ?

 MaPrimeRénov’ est ouverte à l’ensemble des propriétaires, quels que soient leurs revenus, qu’ils occupent le logement à rénover ou le louent.

La prime peut concerner jusqu’à trois logements mis en location sur une période de cinq années consécutives à partir de la date de paiement du solde de la prime.

Si vous souhaitez bénéficier de MaPrimeRénov’ en tant que propriétaire bailleur vous vous engagez :

  • à louer votre logement en tant que résidence principale pour une durée égale ou supérieure à cinq ans et pendant huit mois par an (durée calculée à compter du jour du versement de la prime à la rénovation),
  • à informer le locataire de la réalisation de travaux financés par la prime,
  • en cas de réévaluation du loyer, à déduire le montant de la prime du montant total des travaux justifiant cette réévaluation et à en informer votre locataire.

MaPrimeRénov’ est aussi accessible aux copropriétés pour les travaux dans les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple, isolation des fenêtres).

MaPrimeRénov’ : pour quels montants et quels travaux ?

MaPrimeRénov’ permet de financer les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif. Les travaux doivent avoir été effectués par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes de l’environnement).

Le montant de la prime est forfaitaire. Il est calculé en fonction des revenus du foyer et du gain écologique permis par les travaux.

Les plafonds de ressources ont été catégorisés en quatre profils/couleurs selon les différents niveaux de revenus (des ménages les plus modestes aux ménages les plus aisés) :

  • MaPrimeRénov’Bleu
  • MaPrimeRénov’Jaune
  • MaPrimeRénov’Violet
  • MaPrimeRénov’Rose.

Un cinquième profil MaPrimeRénov’Copropriété a été établi pour fixer les barèmes de MaPrimeRénov’ lorsque les travaux sont réalisés par les copropriétés.

Pour chaque profil, correspond un montant de prime en fonction de la nature des travaux engagés. Un simulateur Simul’Aid€s vous permet de savoir à quel profil vous appartenez et à quel niveau d’aide vous avez droit.

Cette simulation nécessitera de décrire votre projet de travaux et votre situation personnelle.

ACCEDER AU SIMULATEUR SIMULAIDES

Travaux pris en charge par MaPrimeRénov 2023 :

Version en vigueur depuis le 01 juin 2023

Modifié par Décret n°2023-416 du 30 mai 2023 – art. 4

DÉPENSES ÉLIGIBLES À LA PRIME DE TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

Les dépenses suivantes, lorsqu’elles satisfont les critères techniques fixés par l’arrêté mentionné au VIII de l’article 2 du présent décret, sont éligibles à la prime :

1. (Abrogé) ;

2. Equipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant au bois ou autres biomasses :

a) Chaudières à alimentation automatique fonctionnant au bois ou autre biomasse ;

b) Chaudières à alimentation manuelle fonctionnant au bois ou autres biomasses ;

c) Equipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire indépendants fonctionnant au bois ou autres biomasses ;

3. Equipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique ou avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide :

a) Equipements de production de chauffage fonctionnant à l’énergie solaire thermique ;

b) Equipements de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique pour les immeubles situés en France métropolitaine ;

c) Equipements de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

d) Equipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide ;

4. Pompes à chaleur, autres qu’air/air, dont la finalité essentielle est la production de chauffage ou d’eau chaude sanitaire :

a) Pompes à chaleur géothermiques ou solarothermiques, ainsi que l’échangeur de chaleur souterrain associé ;

b) Pompes à chaleur air/eau ;

c) Pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire ;

5. Equipements de raccordement, ou droits et frais de raccordement pour leur seule part représentative du coût de l’acquisition et de la pose de ces mêmes équipements, à un réseau de chaleur ou de froid, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou de récupération ;

6. Dépose d’une cuve à fioul ;

7. Systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux autoréglables ou hygroréglables ;

8. Réalisation, en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire, d’un audit énergétique, à la condition de l’attribution simultanée d’au moins une prime pour une dépense éligible prévue à la présente annexe, hors les dépenses prévues aux 6,8 et 14 de cette même annexe. Pour un même logement, un seul audit énergétique ouvre droit à la prime de transition énergétique ;

9. Isolation thermique des parois vitrées, à la condition que les matériaux installés viennent en remplacement de parois en simple vitrage ;

10. Isolation des murs en façade ou pignon ;

11. Isolation des rampants de toiture et plafonds de combles ;

12. Isolation des toitures terrasses ;

13. Equipements ou matériaux de protection des parois vitrées ou opaques contre les rayonnements solaires, pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

13-1. Sur-toitures ventilées pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

13-2. Bardages ventilés pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

14. Prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage ;

15. En immeuble bâti individue situé en France métropolitaine, un ensemble de travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance globale du logement et permettant d’atteindre une efficacité énergétique minimale fixée par arrêté.


Conformément à l’article 5 du décret n° 2023-416 du 30 mai 2023, ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2023 et s’appliquent aux demandes de prime déposées à compter de cette même date.

MaPrimeRénov’ : comment en bénéficier ?

Les dossiers de demande d’aide MaPrimeRénov’ peuvent être déposés sur le site www.maprimerenov.gouv.fr.

Cette aide est déclinée en plusieurs volets :

  • Ma Prime Rénov Sérénité : les plafonds de travaux permettant de bénéficier de cette prime sont revalorisés de 30 000 à 35 000 €. Ma Prime Rénov Sérénité concerne les propriétaires occupants à revenus modestes ou très modestes qui envisagent des travaux de rénovation permettant un gain énergétique d’au minimum 35 %.
  • Ma Prime Rénov Copropriétés : cette prime permet de financer des travaux de rénovation énergétique globale (gain d’au moins 35 %) sur les parties communes des copropriétés. Les plafonds sont relevés de 15 000 à 25 000 €. Les primes individuelles complémentaires versées aux ménages qui résident dans la copropriété sont doublées : elles passent à 3 000 € pour les propriétaires très modestes et à 1 500 € pour les propriétaires modestes.
  • Forfaits « rénovations globales » : afin d’inciter les Français à rénover leur logement de manière globale, le forfait « rénovation globale » augmente pour les ménages aux ressources intermédiaires (violets) et supérieures (roses). Ces forfaits sont relevés : ils passent respectivement de : 7 000 à 10 000 € et 3 500 à 5 000 €. La rénovation globale consiste à réaliser un ensemble de travaux de rénovation nécessaires à l’amélioration des performances énergétiques de votre logement.

Il est nécessaire de bien vérifier l’éligibilité des travaux prévus et le montant de l’aide à laquelle vous pouvez prétendre selon votre profil.

Vous pouvez utiliser le simulateur Simul’Aid€s pour vérifier votre profil.

Évolution de MaPrimeRénov’ en 2023

  • Depuis le 1er janvier 2023, il est obligatoire de se faire accompagner par un tiers de confiance, l’Accompagnateur Rénov’, si vous souhaitez recourir à l’aide MaPrimeRénov’ Sérénité. Cet accompagnement obligatoire concerne dans un premier temps les travaux bénéficiant des aides à la rénovation énergétique de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour lesquelles les aides MaPrimeRénov’ Sérénité (MPRS) sont mobilisées.
  • La prime ne s’applique plus à l’achat d’une chaudière à gaz, y compris celles à très haute performance énergétique (condensation) depuis le 1er janvier 2023.
  • Fin de l’aide sur certains projets d’isolation dits « monotâche » destinés aux ménages aux ressources supérieures : aménagement de combles, isolation des toits-terrasses, isolation de murs par l’extérieur (ITE) ou l’intérieur (ITI) à partir du 1er avril 2023.
  • Fin du bonus de 1 000 € versé pour le remplacement d’une chaudière au fioul ou à gaz par un équipement d’énergie renouvelable à partir du 1er avril 2023.

MaPrimeRénov’ : est-elle cumulable avec d’autres aides ?

Oui, MaprimeRénov’ est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme les Certificats d’économie d’énergie (CEE), ou encore les aides des collectivités locales ou celles d’Action logement.

Notez également que MaPrimeRénov’ est cumulable avec un éco-PTZ d’un montant maximum de 30 000 € pour financer le coût des travaux de rénovation énergétique non couvert par MaPrimeRénov’. Elle est également cumulable avec le chèque énergie.

Par ailleurs, vos travaux bénéficient d’un taux réduit de TVA à 5,5 %.

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Application au syndic de pénalités de retard en cas d’absence de transmission de pièces : comment faire ?

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Syndic-pénalités retard

APPLICATION AU SYNDIC DES PENALITES DE RETARD EN CAS D’ABSENCE DE TRANSMISSION DES PIECES : COMMENT FAIRE  ?

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, depuis la loi « ELAN », une sanction financière en cas d’inexécution par le syndic de son obligation de transmettre les documents demandés par le conseil syndical.

Ainsi, le syndic récalcitrant devra imputer sur sa rémunération forfaitaire annuelle, lors de l’établissement des comptes définitifs à soumettre à l’assemblée générale pour approbation, des pénalités de retard dont le montant a été fixé à QUINZE   EUROS par jour de retard (décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, art. 2).

À défaut pour celui-ci de liquider spontanément ces pénalités, le président du conseil syndical pourra l’y contraindre par décision de justice.

 Il est en effet habilité, par l’article 21 précité, à demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la PROCEDURE ACCELEREE AU FOND (PAF), la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Cette action peut être exercée sans que le président du conseil syndical ait à obtenir une autorisation de l’assemblée générale et devra être précédée d’une dernière mise en demeure au syndic de régulariser amiablement la situation.

ATTENTION ! Si le montant du litige n’excède pas 5000 €, et compte tenu de l’absence de précisions dans les textes actuels, il est prudent de procéder à une tentative de résolution amiable du litige en saisissant une conciliation ou un médiateur de justice avant de saisir le tribunal. A défaut, votre demande risque d’être déclarée irrecevable par le juge.

Toutefois, vous serez dispensé de cette obligation dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ceci précisé, et en cas d’échec des démarches précédentes, comment le Président du Conseil Syndical doit-il procéder pour mettre concrètement en place cette procédure ?

Voici un schéma expliquant les différentes étapes à respecter :

Réservation d’une date d’audience (date et heure) auprès du greffe du

du tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble

La demande peut être faite par téléphone, télécopie ou par voie électronique.

Cette  date d’audience doit être reportée sur  l’assignation.

Rédaction de l’assignation 

Si le litige est inférieur à 10000 €, la représentation par avocat n’est pas obligatoire donc, c’est le Président du Conseil Syndical qui devra rédiger l’assignation en respectant les prescriptions du code de procédure civile à peine de nullité (Modèle de lettre d’Assignation ).

Il  faudra impérativement annexer à l’assignation les pièces de votre dossier listées et numérotées

(dans un document appelé bordereau récapitulatif).

Envoi par mail de l’assignation à un huissier (ou commissaire de justice) du lieu où siège le syndic afin que l’assignation lui soit délivrée

Renvoi au Président du conseil syndical par l’huissier (ou commissaire de justice) du second original de l’assignation

Dès réception du second original, le Président du conseil syndical doit l’envoyer au greffe du tribunal judiciaire en demandant l’enrôlement de l’assignation

C’est à partir de cet enrôlement  que le tribunal est officiellement saisit.

L’envoi au greffe doit être fait de préférence  en lettre recommandée avec accusé de réception.

IMPORTANT :

1/ la copie de l’assignation doit être déposée au plus tard QUINZE JOURS avant la date de l’audience

2/ il faudra envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception une copie de vos pièces au syndic AVANT l’audience pour que le débat puisse être contradictoire.

Déroulement de l’audience

La procédure a un caractère oral ce qui impose la présence physique des parties à l’audience(1) à peine d’irrecevabilité de leurs écritures.

(1) Les parties peuvent donner leur accord pour que la procédure se déroule sans audience dans l’acte d’assignation ou à tout moment de la procédure par déclaration remise ou adressée au greffe indiquant et justifiant de l’identité de chacune des parties ayant donné son accord.

Le juge organise les échanges entre les parties qui formulent leur moyen et prétention par écrit par courrier recommandé avec avis de réception.

Les parties doivent respecter le calendrier de procédure et procéder aux échanges indiqués avant la date, fixée par le juge, de communication au greffe des prétentions, moyens et pièces de chacune des parties. À cette date, le greffe informe les parties de la date du délibéré.

Toutefois, s’il l’estime nécessaire ou si une partie en fait la demande, le juge peut toujours décider de tenir audience.

Condamnation du syndic à verser les pénalités dues « sous astreinte »

Le jugement est exécutoire de droit (sauf décision contraire du juge).

IMPORTANT : il faudra faire valider les astreintes devant le tribunal pour pouvoir être indemnisé.

Voies de recours ouvertes aux parties au procès

Le délai de contestation du jugement par voie d’appel ou d’opposition est de QUINZE JOURS à compter de la signification du jugement par huissier ou commissaire de justice(2)

(2)La décision rendue par le premier président de la cour d’appel ou le jugement rendu en dernier ressort en raison du montant de la demande n’est pas susceptible d’appel.

Contestation des mandats de représentation en A.G de copropriété

Jurisprudence
Contestation mandat AG

⚖️ Cass. 3e civ. 7-12-2022 n° 21-23.915 FS-B

Faits et Procédure :

Dans cette affaire, Monsieur B. , copropriétaire dans la résidence La Bruyère II, a donné mandat à l’un des copropriétaires de cette résidence de le représenter lors de l’Assemblée Générale (AG) du 3 septembre 2013. Monsieur X. également copropriétaire dans cette résidence et présent en séance constate que  la signature apposée sur certains pouvoirs et celle figurant pour la feuille de présence au regard du mandataire ne sont pas identiques. Il en déduit que les pouvoirs sont irréguliers et assigne le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic gestionnaire en annulation de l’AG.
Le Tribunal judiciaire puis la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 novembre 2019 déboutent successivement le demandeur de ses prétentions en soutenant que « seuls les copropriétaires représentés par pouvoir sont recevables à contester le pouvoir établi lors de l’assemblée ».

S’estimant lésé, le copropriétaire introduit  un pourvoi en cassation.

Question de droit :

Qui est fondé à contester les mandats de représentation donnés à l’occasion d’une AG de copropriétaires ? Tout copropriétaire en a-t-il le  droit  ou au contraire ce droit est-il exclusivement réservé aux copropriétaires représentés par pouvoir ?

La Réponse du juge :

La Haute Juridiction casse l’arrêt de la cour d’appel par un attendu de principe au visa de l’article 22 alinea 3 de la loi du 10 juillet 1965.

           « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier   soit ou non membre du syndicat. 

Elle retient que dès lors que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote, tout copropriétaire est fondé à contester la régularité des mandats donnés en vue d’une assemblée générale.

Elle rappelle que le juge doit appliquer stricto sensu les dispositions légales. L’irrégularité des pouvoirs entraîne la nullité de l’AG sans que le juge n’ait à rechercher si ceux-ci étaient de nature à modifier le sens du vote.

Cette jurisprudence s’inscrit dans la logique que tout copropriétaire a intérêt à faire respecter les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965.

Défaut d’entretien de l’immeuble et paiement des charges

Jurisprudence
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⚖️  Cour de cassation, 3eme Civ., 26 mai 2016, n°15-17378

Faits et Procédure :

Dans cette affaire, dans un immeuble très dégradé le syndicat des copropriétaires a été placé sous administration judiciaire suite à d’importantes difficultés d’ordre financier ; l’immeuble fait l’objet d’un projet de rénovation pour réhabilitation.

La SCI SAGA, propriétaire de commerces se situant au RDC de l’immeuble,  compte parmi les copropriétaires.  Débitrice (refus du paiement des charges qui lui incombent) , elle se voit assignée par le syndicat.

En premier ressort, le jugement donne gain de cause au syndicat. La SCI a alors interjeté appel de la décision et demandé en outre à être indemnisée en raison du préjudice qu’elle subit du fait de l’état de l’immeuble. Par un arrêt rendu le 18 février 2015, la cour d’appel de Paris, a condamné la SCi au paiement des charges dont elle est redevable et l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Insatisfaite de cette issue, la SCI s’est pourvue en cassation. En effet, elle confirme ses prétentions initiales : elle est victime d’un préjudice engendré par l’absence d’entretien de l’immeuble par le syndicat et considère en conséquence qu’elle  n’est pas contrainte de régler ses charges.

La question de droit :

Dans une copropriété, l’absence d’entretien des parties communes est-il un motif exonérant le copropriétaire de l’obligation du paiement de ses charges ?

La réponse du juge :

A cette question, la Cour de cassation a tranché par la négative dans un arrêt rendu le 26 mai 2016 par sa 3eme chambre et rejette le pourvoi au motif que le défaut d’entretien ou la responsabilité du syndic ne sont pas constitutif d’une exonération à l’obligation du paiement des charges. La Haute Cour reprend le fondement  de l’argumentaire développé par les juges lors des instances précédentes  à savoir l’obligation de chaque copropriétaire posée par  l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

La haute juridiction ajoute que le défaut d’entretien ne peut en l’espèce être avancé par la SCI en raison de l’adoption en AG d’importants travaux de rénovation. Le prétexte du défaut d’entretien est considéré comme inopérant puisque la SCI, en ne réglant pas ses charges, contribue à une absence de trésorerie ne permettant pas d’exécuter les travaux nécessaires à la réhabilitation du bâtiment. En agissant de la sorte, la SCI a causé un préjudice au syndicat dont elle ne peut se prévaloir.

Conclusion de l’ARC :

A la lumière de cet arrêt, il apparaît que le défaut d’entretien d’une copropriété ou la responsabilité du syndic ne sont  pas des  arguments permettant aux copropriétaires de s’exonérer du paiement de leurs charges. Ainsi, si d’aventure l’idée de retenir vos charges vous effleure l’esprit, sachez que vous risquez davantage d’empirer la situation de votre copropriété et que vous vous exposez à une procédure en recouvrement des impayés.