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Décès d’un copropriétaire vivant seul

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Un de nos adhérent a été confronté à ce problème et nous a posé la question suivante :

« Nous avons un copropriétaire qui est décédé chez lui sans laisser sa clef pour un accès libre à son appartement à notre connaissance. Quels sont nos recours ? car un nettoyage serait nécessaire pour une bonne salubrité. De plus, ce copropriétaire ne répondait pas depuis plus de 8 mois au syndic tentant de le joindre pour un dégât des eaux ayant eu lieu dans le plancher de cet appartement et celui d’en dessous. »

Et donc se pose la question suivante : En l’absence d’interlocuteur, comment savoir pour le syndic et le syndicat des copropriétaires quels sont les éventuels ayants droit ?

La réponse faite par un de nos juriste a été la suivante :

I / L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. »

Le principe est donc clair : un copropriétaire doit laisser le libre accès de son logement à toute entreprise mandatée par le syndic.

Toutefois, en cas d’impossibilité de pénétrer dans les lieux, alors que l’urgence l’exigerait ou encore de résistance injustifiée du copropriétaire, seul le juge est compétent pour autoriser l’accès aux parties privatives de tel ou tel lot. NB :  en l’espèce, tant qu’aucun acte de notoriété n’a été notifié au syndic par un notaire,  c’est le défunt qui est toujours considéré avoir la qualité de copropriétaire ; donc la procédure devra être engagée contre lui.

Attention : pénétrer dans un logement sans autorisation des occupants ni autorisation judiciaire, c’est s’exposer à une lourde condamnation pour violation du domicile.

Lorsqu’il est établi qu’un copropriétaire s’est opposé sans motif légitime à l’exécution de travaux à l’intérieur de son lot, il commet une faute engageant sa responsabilité, de sorte qu’il devra indemniser le syndicat des copropriétaires pour résistance abusive.

II / Le décès du copropriétaire ouvre la succession ; c’est à cet instant que les héritiers (conjoint survivant, descendant(s) ou ascendant(s)) peuvent être connus par le syndicat des copropriétaires.

Le syndic en est  informé par le notaire auprès duquel  la succession est ouverte ; ce dernier établira un acte de notoriété qui opère le transfert de propriété des biens à compter de la date du décès.

Tant que ce document n’a pas été notifié au syndicat des copropriétaires, il n’y a pas transfert de propriété (le copropriétaire décédé est toujours juridiquement copropriétaire).

Dans ce cas, il convient  d’inciter le syndic à relancer fréquemment le notaire pour savoir s’il y a des héritiers connus et s’ils ont accepté ou renoncé à la succession.

NB : si tous les héritiers ne sont pas connus, le notaire peut faire procéder à une recherche d’héritiers par le biais d’un généalogiste.

Malheureusement, il arrive que la succession tarde à se régler en raison de l’absence de manifestation d’un notaire ou encore de l’absence d’héritier.

Le syndic doit alors réagir rapidement pour éviter que la dette de la succession vis-à-vis de copropriété ne s’alourdisse.

Que doit-il faire concrètement  ?

La première étape sera d’obtenir la copie de l’acte de décès, pour connaitre la date du décès qui est inscrite en marge de l’acte de naissance.

L’acte de décès peut être demandé, sans justifier d’une qualité particulière, auprès des services d’état civil de la commune du lieu du décès ou du domicile du défunt. Il est gratuit. Certaines communes disposent d’un service en ligne.

Ce document va permettre de consulter le Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés (FCDDV) qui centralise tous les dépôts auprès d’un notaire d’un acte contenant une « disposition de dernière volonté » via l’Association pour le développement du service notarial (ADSN) pour connaitre l’existence éventuelle d’un testament ou d’un acte de dernières volontés et l’identité du notaire qui l’a reçu.

Le syndic devra se mettre en relation avec ce dernier. Si celui-ci n’a pas été saisi de la succession ou si aucune formalité n’a été enregistrée sur le site, il est possible que la succession puisse être qualifiée de vacante.

Aux termes de l’article 809-1 du code civil, la succession est vacante dans trois cas :

  • L’absence d’héritier connu : personne ne réclame la succession et il n’existe pas d’héritier connu,
  • La renonciation à la succession : il existe des héritiers connus mais tous ont renoncé  à la succession,
  • L’absence d’acceptation tacite ou expresse de la succession par les héritiers à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession.

Pour sortir de cette impasse, le syndicat en tant que créancier, peut, en application de l’article 809-1 du code civil, demander par voie de requête une ordonnance de déclaration de vacance avec désignation d’un curateur qui est obligatoirement le service du Domaine.

L’ordonnance fait l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales pour informer les créanciers successoraux.

La mission du curateur est similaire à celle d’un notaire : faire l’inventaire des biens, recenser les créanciers, apurer les dettes, vendre les biens immobiliers le cas échéant.

Pour résumé, en l’absence de notaire ou d’acte répertorié, le syndic devra :

  • Si les charges impayées sont importantes,  préserver les intérêts  du syndicat avec une prise d’hypothèque sur le/les lot(s).
  • Obtenir la communication de l’acte de décès,
  • Consulter le FCCDV,
  • Faire désigner le service des Domaines comme curateur de la succession vacante.

Par ailleurs, alors que les héritiers sont connus, il existe d’autres freins au règlement d’une succession de nature à mettre en difficulté la copropriété notamment sur le plan financier.

Tout d’abord, il peut y avoir des conflits ou désaccords entre les héritiers.

Si c’est le cas,  il est possible de faire application de l’article 813-1 du code civil :

« Le juge peut désigner toute personne qualifiée, physique ou morale, en qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession en raison de l’inertie, de la carence ou de la faute d’un ou de plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d’une opposition d’intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale.

La demande est formée par un héritier, un créancier, toute personne qui assurait, pour le compte de la personne décédée, l’administration de tout ou partie de son patrimoine de son vivant, toute autre personne intéressée ou par le ministère public. »

La désignation se fait par voie d’assignation en procédure accélérée au fond devant le Président du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession qui est le dernier domicile du défunt  (et non le lieu du décès).

Important : il faudra être vigilant à ce que la mission du mandataire soit complète et qu’elle ne se limite pas à une simple administration. Néanmoins, s’il est autorisé à vendre des meubles et objets mobiliers, il ne pourra procéder à aucune vente immobilière.

Le syndicat n’aura alors d’autres choix, en ayant pris soin de faire inscrire une hypothèque, que d’engager une action en recouvrement à l‘encontre de l’indivision successorale représentée par son mandataire en cas d’impayés de charges.

Ensuite, si un ou des héritier(s) tardent ou refusent de prendre une décision concernant la succession –  à savoir, y renoncer, l’accepter purement et simplement ou l’accepter à concurrence de l’actif net – l’article 771 du code civil dispose que :

« L’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession. A l’expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat. »

En d’autres termes, le syndicat pourra  donc sommer cet héritier d’avoir à opter, pour le forcer soit à accepter la succession, soit de l’accepter à concurrence de l’actif net, soit de la refuser.

Si l’héritier ne répond pas à la sommation qui lui a été délivrée pendant deux mois, il sera réputé acceptant pur et simple de la succession, comme le dispose l’article 772 du code civil :

« Dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu’il n’a pas été en mesure de clôturer l’inventaire commencé ou lorsqu’il justifie d’autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu’à la décision du juge saisi. A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple. »

Lorsque l’héritier aura accepté la succession, le syndicat pourra par exemple poursuivre le recouvrement des charges impayées à son encontre dans le respect des conditions et modalités prévues par les textes.

Enfin, si le défunt laisse des dettes importantes, le ou les héritier(s) peuvent  décider de refuser la succession. 

Cette situation doit être actée par le notaire. Les biens reviennent à l’état et sont alors gérées par le service du Domaine et c’est vers lui que devra se tourner le syndic, surtout pour obtenir le paiement des charges qui se seront accumulées, le cas échéant par la voie judiciaire.

En résumé, quand un notaire à la charge de la succession, le syndic devra :

  • En l’absence de notification  d’un acte de notoriété par le notaire, ne pas  modifier la liste des copropriétaires (le  défunt  est toujours considéré comme le copropriétaire),
  • Si les charges impayées sont importantes,   préserver les intérêts du syndicat avec une prise d’hypothèque sur le/les lot(s).
  • Si la succession dure, envisager la désignation d’un mandataire successoral et, au besoin, engager une procédure de recouvrement de charges.

IMPORTANT : POUR TOUTES CES DEMARCHES, LE SYNDICAT DEVRA OBLIGATOIREMENT SE FAIRE ASSISTER PAR UN AVOCAT ET S’ARMER DE BEAUCOUP DE PATIENCE…

Modèle lettre assignation procédure accélérée au fond

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ASSIGNATION

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND DEVANT LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]

L’AN DEUX MILLE […]

ET LE

À LA DEMANDE DE :

[Si personne physique]

Monsieur ou Madame [nom, prénom], né le [date], à [ville de naissance], de nationalité [pays], de profession [profession], demeurant à [adresse]

[Si personne morale]

La société [raison sociale], [forme sociale], au capital social de [montant], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [ville] sous le numéro […], dont le siège social est sis [adresse], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, en cette qualité, audit siège

Ayant pour avocat :

Maître [nom, prénom], Avocat inscrit au Barreau de [ville], y demeurant [adresse]

Au cabinet duquel il est fait élection de domicile et qui se constitue sur la présente assignation et ses suites

J’AI HUISSIER SOUSSIGNÉ :

DONNÉ ASSIGNATION À :

[Si personne physique]

Monsieur ou Madame [nom, prénom], né le [date], à [ville de naissance], de nationalité [pays], de profession [profession], demeurant à [adresse]

Où étant et parlant à :

[Si personne morale]

La société [raison sociale], [forme sociale], au capital social de [montant], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [ville] sous le numéro […], dont le siège social est sis [adresse], prise en la personne de son représentant légal domicilié, en cette qualité, audit siège

Où étant et parlant à :

D’AVOIR À COMPARAÎTRE :

Le [date] à [heures]

Par-devant le Tribunal judiciaire de [ville], [chambre], siégeant en la salle ordinaire de ses audiences au Palais de justice de [ville], sis [adresse]

ET L’INFORME :

Qu’un procès lui est intenté pour les raisons exposées ci-après.

Que, en application des articles 753 et 762 du Code de procédure civile il est tenu :

èSoit de se présenter à cette audience, seul ou assisté de l’une des personnes suivantes :

– Un avocat

– Le conjoint ;

– Le concubin ;

– La personne avec laquelle il a conclu un pacte civil de solidarité ;

– Un parent ou allié en ligne directe ;

– Un parent ou allié en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus ;

– Une personne exclusivement attachée à son service personnel ou à son entreprise.

èSoit de se faire représenter par un avocat, ou par l’une des autres personnes ci-dessus énumérées, à condition qu’elle soit munie d’un pouvoir écrit et établi spécialement pour ce procès.

Que l’État, les départements, les régions, les communes et les établissements publics peuvent se faire représenter ou assister par un fonctionnaire ou un agent de leur administration.

Qu’à défaut de comparaître à cette audience ou à toute autre à laquelle l’examen de cette affaire serait renvoyé, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

TRÈS IMPORTANT

Il est, par ailleurs, indiqué au défendeur les dispositions du Code de procédure civile suivantes :

Article 481-1

A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Article 832

Sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Il est encore rappelé la disposition du Code civil suivante :

Article 1343-5

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

[Si demande en justice visant, en matière immobilière, à remettre en cause des droits soumis à publicité foncière]

Lorsque la demande en justice doit faire l’objet d’une publication, l’article 54, 4° du Code de procédure civile, exige que soient reproduites les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier qui figurent à l’article 76 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955.

Dans un arrêt du 7 novembre 2012, la Cour de cassation est venue préciser que « le défaut de publication d’une demande tendant à l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité constitue une fin de non-recevoir et non un vice de forme en affectant la validité » (Cass. 1ère civ. 7 nov. 2012, n°11-22.275).

Il est enfin indiqué, en application des articles 56 et 753 du Code de procédure civile :

Que, le demandeur [consent/ ne consent pas] à ce que la procédure se déroule sans audience en application de l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire.

Que les pièces sur lesquelles la demande est fondée sont visées et jointes en fin d’acte selon bordereau.

PLAISE AU TRIBUNAL

I) RAPPEL DES FAITS

– Exposer les faits de façon synthétique et objective, tel qu’ils pourraient être énoncés dans le jugement à intervenir

– Chaque élément de fait doit, en toute rigueur, être justifié au moyen d’une pièce visée dans le bordereau joint en annexe, numérotée et communiquée à la partie adverse et au juge

II) DILIGENCES ENTREPRISES EN VUE D’UNE RESOLUTION AMIABLE DU LITIGE

Selon l’article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile :

« A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3- 4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire. »

En application de ce texte, deux situations sont possibles (cas de dispense ou cas échec de la conciliation) donc il faudra mentionner :

CAS 1 :

Compte tenu de son objet, la présente demande n’est pas soumise à l’obligation de procéder à une d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative pour les raisons suivantes :

– L’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

– L’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

– L’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime, tenant :

– soit à l’urgence manifeste suivante…..,

– soit aux circonstances suivantes [les décrire ] de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement,

– soit l’indisponibilité de conciliateurs de justice dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

– Le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

– Le litige est relatif à l’application des dispositions mentionnées à l’article L. 314-26 du code de la consommation. 6

OU

CAS 2 :

Il a été procédé à une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative qui a échoué totalement/ partiellement ainsi que cela résulte du constat de non-conciliation établi le X par X.

Selon l’article 826 du code de procédure civile :

« En cas d’échec total ou partiel de la tentative préalable de conciliation, le demandeur peut saisir la juridiction aux fins de jugement de tout ou partie de ses prétentions initiales.

La saisine de la juridiction est faite selon les modalités prévues par l’article 818. »

III) DISCUSSION

Il s’agit ici d’exposer les prétentions formulées auprès de la Juridiction saisie en développant une argumentation juridique articulée autour de moyens en fait et en droit.

Les prétentions formulées par le demandeur doivent être présentées au moyen d’un plan, lequel vise à faciliter la lecture de l’acte par le juge.

Il conviendra de présenter les prétentions selon une logique chronologique, en les ordonnant, par exemple, de la plus pertinente à celle qui a le moins de chance d’être retenue par le Juge, en terminant par celles relatives à l’exécution provisoire (si justifiée), aux frais irrépétibles et aux dépens

I. Sur la demande A

II. Sur la demande B

III. Sur la demande C

 […]

IV. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de ce qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de [nom du demandeur] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts, il est parfaitement fondé à solliciter la condamnation de [nom du défendeur] le paiement de la somme de [montant] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

V. Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de solliciter le bénéfice de l’exécution provisoire qui, en application de l’article 514 du CPC, est désormais de droit pour les décisions de première instance. 7

PAR CES MOTIFS

Vu les articles […]

Vu les pièces versées au débat

Plaise au Tribunal judiciaire de :

Déclarer la demande de [nom du demandeur] recevable et bien fondée,

En conséquence,

– CONDAMNER, ORDONNER […] et ce sous astreinte de X € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de X jours suivants la signification de la décision à intervenir

– DIRE qu’il n’y a pas lieur à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

– CONDAMNER [nom de l’adversaire] au paiement de la somme de [montant] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens

SOUS TOUTES RÉSERVES,

DONT ACTE

Bordereau récapitulatif des pièces visées au soutien de la présente assignation :

1.

2.

3.

Entretien des arbres en copropriété : Qui fait Quoi ?

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L’ENTRETIEN DES ARBRES EN COPROPRIETE : QUI FAIT QUOI ?

La présence d’arbres et d’espaces verts constituent un élément de valorisation d’une résidence et contribue à améliorer le cadre de vie de ses occupants.

Souvent plantés dès l’origine de la copropriété, les arbres grandissent et cette expansion plus ou moins désordonnée peut avoir des répercussions dommageables sur le voisinage : perte de vue et de luminosité ou encore atteinte à l’agrément dont bénéficient les parties privatives. Or, la survenance de ces nuisances est nécessairement due à une carence ou une négligence dans la surveillance et l’entretien des plantations.

Déterminer à qui incombe cette obligation d’entretien est fonction du lieu d’implantation des arbres  dans la copropriété.

  1. POUR LES ARBRES SITUES DANS LES PARTIES COMMUNES (cours, jardins, parcs)

Ils doivent être entretenus par le syndicat des copropriétaires.

Cette obligation découle de l’article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

La responsabilité du syndicat pourrait être recherchée sur le fondement des articles 1382 à 1384 du code civil si ces arbres provoquent des troubles ou des dommages pour le voisinage en raison d’un défaut d’entretien.

L’entretien des plantations se caractérise principalement par deux mesures :

  1. L’ELAGAGE : entrant par principe dans la catégorie des « travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble », l’opération devra être approuvée en assemblée générale à la majorité de l’article 24

En effet, l’élagage doit permettre d’éviter que les arbres prennent de l’ampleur dans l’espace et que leurs branches et feuillage viennent assombrir les appartements ou en cacher les vues. Il s’agit donc de dépouiller l’arbre de ses branches sur une certaine hauteur en prenant garde que l’opération ne soit pas disproportionnée par rapport aux besoins réels sous peine de modifier l’harmonie de l’espace végétal et de causer un préjudice aux copropriétaires.

Ceci dit, l’expérience montre que l’élagage peut se heurter aux intérêts contradictoires des copropriétaires : ceux qui occupent les niveaux inférieurs de l’immeuble y seront plus  favorables que ceux situés dans les étages supérieurs….

*Si par extraordinaire, l’urgence imposait l’élagage d’un arbre, voir infra les prérogatives du syndic en la matière.

  1. L’ABATTAGE : la suppression d’arbres aura inévitablement une incidence directe sur le cadre de vie des occupants donc sur l’une des composantes de la destination de l’immeuble définit par la loi et la jurisprudence. Plusieurs situations doivent être envisagées :
  • Si l’abattage présente un caractère d’urgence (dépérissement ou déracinement de l’arbre), le syndic est habilité à agir d’office en vertu des prérogatives qu’il tient des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967.
  • En dehors du cas précédent, le syndic ne peut intervenir que sur décision de l’assemblée générale.

Mais à quelle majorité cette décision doit elle être prise ?

  • S’il s’agit d’arracher un seul arbre et dès lors que les circonstances le justifient réellement, une cour d’appel a estimé que la majorité de l’article 24 serait suffisante (CA Paris ch. 4-2, 10 mai 2017) ; mais il s’agit là d’un arrêt isolé. En effet, la jurisprudence est souvent plus sévère en exigeant soit le consentement unanime des copropriétaires dès lors qu’il y a atteinte à la destination de l’immeuble et aux conditions de jouissance des parties privatives, soit la double majorité de l’article 26 (avec possibilité -le cas échéant- d’un second vote à l’article 25 en application de l’article 26-1) dès lors que l’on peut assimiler l’abattage à une aliénation de parties communes non nécessaires au maintien de la destination de l’immeuble.
  • Lorsque le syndicat propose de supprimer plusieurs arbres, la décision doit être prise à l’unanimité car «ils  peuvent constituer des éléments décoratifs, procurer de l’ombrage, de la fraicheur et leur suppression peut transformer le genre de l’immeuble et modifier les avantages qu’il comporte » (TGI Paris 30 janvier 1979 ; CA Rouen 19 octobre 2005).

ATTENTION ! En vertu de l’article L 130-1 du code l’urbanisme, le syndic devra vérifier si une autorisation administrative préalable n’est pas nécessaire en vertu du plan local d’urbanisme pour procéder à la coupe ou l’abattage d’arbres.

  1. L’imputation des frais d’élagage et d’abattage : ils sont à la charge du syndicat des copropriétaires (article 10 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

 

  1. POUR LES ARBRES SITUES DANS LES PARTIES PRIVATIVES

Par arbres implantés dans les parties privatives, il faut entendre les arbres situés :

  • soit sur des sols exclusivement privatifs,
  • soit sur des parties communes faisant l’objet d’un droit de jouissance exclusive (jardins, terrasses,…).

C’est au copropriétaire de maintenir les arbres en bon état et de veiller à leur entretien pour éviter qu’ils nuisent aux autres copropriétaires.

  1. CLAUSES PARTICULIERES DU REGLEMENT DE COPROPRIETE ET ROLE DU SYNDIC
  • Si le règlement de copropriété fixe les modalités d’entretien auxquelles les copropriétaires doivent se conformer concernant les arbres existants sur les parties communes concédées en jouissance exclusive, il appartient au syndicat, représenté par le syndic, de veiller au respect de ses clauses.
  • Par ailleurs, le règlement de copropriété peut stipuler que l’ensemble des dépenses d’entretien incombera au copropriétaire bénéficiant du droit d’usage exclusif ; dans le cas contraire, la jurisprudence admet un partage des dépenses entre le syndicat et le bénéficiaire du droit, ce dernier n’assumant que ce qui correspond à l’entretien courant.

En pratique, la distinction n’est pas toujours aisée…

  • En tout état de cause, ces parties communes demeurent sous la garde et l’administration du syndicat qui dispose à la fois d’un droit de contrôle ou de regard sur ces plantations et d’un droit d’intervention lorsque les carences du copropriétaire risquent de causer un dommage aux tiers.

CONCLUSION : Soyez vigilant à l’évolution de vos espaces verts. Pour cela, le syndic et le conseil syndical doivent agir de concert. En effet, on n’est jamais trop attentif à ces petites tracasseries de voisinage qui peuvent altérer, parfois irrémédiablement, l’harmonie des relations entre les résidents !

Le président de séance – Le scrutateur et le vote par correspondance

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Le vote par correspondance est envoyé par le Copropriétaire au Syndic sous forme d’un formulaire pré-défini qui comporte pour chaque résolution les choix: 

–  » POUR « 

–  » CONTRE « 

–  » ABSTENTION « 

Le rôle du Président de séance, dés son élection est de vérifier les  » Formulaires de Vote par correspondance  » et leurs contenus, surtout les votes  » POUR « 

En effet, l’article 17-1-A prévoit le cas où la résolution est  » amendée « .

Dans ce cas, le copropriétaire est considéré défaillant, c’est à dire ne prenant pas part au vote

Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le Président de séance doit aussi avertir le Scrutateur de cette règle pour les résolutions pouvant présenter ce risque : 

– Modification du montant d’un budget indiqué dans la convocation

– Modification du montant de travaux

– ……

Afin qu’il vérifie que les votes par correspondance soient bien enregistrés par le Secrétaire conformément à cet article 17-1-A

D’autre part, les votes par correspondance ne peuvent pas prendre part aux votes pour une :

– Candidature présentée en séance pour être : Président de séance – Scrutateur – Secrétaire

– Candidature présentée en séance pour être Conseiller Syndical

Troubles de voisinage : Que faire quand le locataire en est l’auteur ?

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Les développements qui suivent sont pour partie issus dru magazine  « Informations Rapides de la Copropriété », n° 688 du mois de mai dernier.

Les troubles de voisinage sont hélas fréquents et inhérents à la vie en collectivité. Dans les très grands immeubles dans lesquels nombreux sont les appartements aux mains de bailleurs, la question est plus délicate encore que lorsque les troubles incombent aux copropriétaires eux-mêmes. Les arguments des plus indélicats d’entr’eux consistent à avancer que le paiement des charges les autorise à vivre dans l’immeuble en toute liberté voire à perturber la quiétude d’autrui. Peut-on agir contre un locataire indélicat et comment ? Plusieurs possibilités s’offrent au syndicat :

1 – Se prévaloir du règlement de copropriété (RC) :

Le locataire est un ayant cause à titre particulier du copropriétaire ce qui signifie que le locataire est provisoirement titulaire d’une partie des droits du propriétaire sur le bien, ce transfert étant opéré sur la base ici d’un contrat de bail.

D’après l’art. 13 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. »

Ce qui signifie que

  • le RC s’impose au locataire qui est tenu de le respecter. Il est d’ailleurs recommandé de communiquer un exemplaire du RC à tout locataire lors de la signature du contrat de bail. Cette obligation a maintes fois été reconnue par la jurisprudence
  • à condition toutefois que le texte du RC et ses modifications successives, s’il y en a, aient été enregistrées au service de la publicité foncière

Le locataire ne pourra donc se prévaloir d ‘éventuelles clauses de son bail qui contreviendraient au RC (ex. : dans un immeuble dans lequel le RC interdit le développement de toute activité commerciale, le locataire ne pourra se prévaloir d’un bail qui lui autoriserait l’exercice d’une telle activité. )

2 – La « jouissance paisible du locataire » :

Il s’agit d’un obligation imposée au locataire par plusieurs textes :

Le code civil d’abord qui stipule en son art. 1728 CC :

« Le preneur est tenu d’user de la chose louée   «raisonnablement», et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention… »

Ensuite l’art. 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs… qui précise à son tour dans une longue liste des obligations qui incombent au locataire qu’il est tenu

« … b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location .

Enfin l’ art. 9 de la loi du 10 juillet 1965 fondement essentiel du droit de la copropriété qui précise que

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Certains RC jugent également utile de rappeler aux occupants qu’un usage paisible des lieux s’impose à eux. C’est dire que le locataire, ayant cause du copropriétaire bailleur est tenu des mêmes obligations et que par un comportement transgressant ces obligations il engage sa responsabilité à l’égard du bailleur, à l’égard des autres occupants de l’immeuble, voire à l’égard du syndicat des copropriétaires.

3 – La  faute du locataire et ses conséquences sur le bailleur:

La liste des comportements jugés fautifs pourrait être longue et ne serait pas exhaustive. La jurisprudence dans de nombreuses décisions a qualifié de « fautifs » des comportements soit en raison de leur nature, soit   en raison de leur caractère excessif ou outrancier. Ainsi ont été jugés fautifs des comportements injurieux et agressifs à l’égard d’un autre résident, le fait de faire de la musique à des heures tardives et de manière répétée, le fait d’occuper sans droit des parties communes ou d’exercer une activité prohibée par le règlement de copropriété… Dans tous ces cas jugés fautifs, le locataire  engage sa responsabilité on l’a dit mais il engage également celle du  bailleur. La jurisprudence a ainsi reconnu la responsabilité du propriétaire bailleur lorsque le locataire enfreint par son comportement les dispositions du RC  (Cass. 3°Civ. 16 juillet 1996) ou lorsqu’il  tarde exagérément à délivrer un congé à son locataire alors que celui-ci perturbait lourdement la quiétude de l’immeuble (CA. Paris 29 mai 1987, D. 1987 IR 167).

Il est donc de la responsabilité du bailleur de tout faire pour faire cesser au plus vite les troubles occasionnés par son locataire. Plusieurs moyens sont à sa disposition :

  • le bailleur peut renoncer à renouveler le bail et délivrer un congé en respectant le délai de préavis requis (Cf. art.15 loi du 6 juillet 1989) selon les situations. La décision devra être argumentée et fondée sur un motif « légitime et sérieux ».
  • dans le cas de troubles particulièrement importants et sérieux  le propriétaire pourra sans attendre la fin du bail  saisir la justice afin que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat.

Dans l’hypothèse où le bailleur ne ferait rien pour faire cesser les désordres et notamment lorsque les agissements du locataire sont contraires au dispositions du RC, le syndicat des copropriétaires  (Cass. 3° civ. 14 nov. 1985, n° 14-15 577) ainsi que tout copropriétaires individuel (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327) pourra exercer une action en résiliation du bail . Cette modalité d’intervention est dite « action oblique », c’est la faculté pour le créancier d’une obligation d’exercer les droits de son débiteur en cas de carence de celui-ci (cf. notre art. sur ce site ). Toutefois, pour que l’action oblique soit recevable, il faudra rapporter la preuve de la carence du bailleur.

4 – Et le syndic ?

Le locataire est un tiers au sein de la copropriété ; le syndic ne doit normalement pas interférer dans l’exécution du bail. Cependant, le syndic est tenu à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété ;  il devra donc intervenir auprès des occupants ou du copropriétaire-bailleur afin de demander que les troubles cessent. Par ailleurs, selon le contexte, le syndic devra envisager l’opportunité ou non d’exercer une action oblique pour le compte de la copropriété