Tous les articles par Lionel FONTAINE

Notification du procès verbal de l’A.G

Non classé

3e Civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708, (B), FS

Rejet

Syndicat des copropriétaires – Décision – Action en contestation – Délai – Point de départ – Notification – Présentation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception – Caractère suffisant – Contrôle de conventionnalité – Proportionnalité

En application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir.

Une cour d’appel qui, procédant au contrôle de conventionnalité qui lui était demandé, relève que cette disposition a pour objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale, en déduit exactement qu’en l’absence de disproportion avec le droit d’un copropriétaire de pouvoir contester les décisions prises par l’assemblée générale, elle ne porte pas une atteinte injustifiée au droit d’accès à un tribunal garanti par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Colmar, 1er juillet 2021), le 5 janvier 2017, la société DESS (la société), propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de l’assemblée générale du 30 mars 2015, et subsidiairement, de diverses décisions prises lors de cette assemblée.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. La société fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevables ses demandes, alors :

« 1°/ que le délai de contestation d’une assemblée de copropriétaires commence à courir le lendemain du jour de la première présentation au domicile du destinataire de la lettre recommandée contenant le procès-verbal de cette assemblée ; que, toutefois, ce délai ne court pas lorsque le pli n’a jamais été retiré, le syndic de copropriété devant, dans cette hypothèse, notifier le procès-verbal d’assemblée générale par voie de signification ; qu’en jugeant que le délai de contestation d’une assemblée générale courait automatiquement le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, peu important que le pli ait ou non effectivement été réceptionné, la cour d’appel a violé l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’en relevant d’office, sans provoquer les explications des parties, le moyen tiré de ce que l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2000-293 du 4 avril 2000, avait pour objectif de sécuriser la gestion des copropriétés, en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions de l’assemblée générale, de sorte que ce texte ne portait pas d’atteinte disproportionnée au droit du copropriétaire à un recours effectif et à un procès équitable, la cour d’appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l’article 16 du code de procédure civile ;

3°/ qu’en tout état de cause, un délai d’action ou de recours ne peut courir si l’intéressé n’est pas en mesure d’agir ; qu’en jugeant que le délai de contestation d’une assemblée générale courait automatiquement le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, peu important que le pli ait ou non effectivement été réceptionné, et donc même si l’intéressé n’était pas effectivement en mesure d’agir, la cour d’appel a violé l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

4°/ qu’à tout le moins, tout jugement doit être motivé, et ne peut reposer sur une simple supposition du juge ; que la cour d’appel a elle-même relevé que la date de première présentation de la lettre de notification n’était, en l’espèce, pas renseignée ; qu’en énonçant pourtant qu’au vu de la date d’envoi du courrier, la première présentation était nécessairement antérieure de plus de deux mois à l’assignation délivrée le 5 janvier 2017, la cour d’appel, qui s’est, ce faisant, livrée à une supposition gratuite, a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

3. En premier lieu, la cour d’appel a énoncé, à bon droit, qu’en application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir, dès lors que l’article 670-1 du code de procédure civile, qui invite les parties à procéder par voie de signification, concerne la seule notification des décisions de justice.

4. En deuxième lieu, procédant au contrôle de conventionnalité qui lui était demandé, elle a relevé que cette disposition avait pour objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale.

5. En troisième lieu, elle en a exactement déduit que cette disposition, en l’absence de disproportion avec le droit d’un copropriétaire de pouvoir contester les décisions prises par l’assemblée générale, ne portait pas une atteinte injustifiée au droit d’accès à un tribunal garanti par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

6. En quatrième lieu, ayant constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2015 avait été adressé à la société par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 avril 2015, cachet de la poste faisant foi, et que cette lettre avait été retournée à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé », la cour d’appel, motivant sa décision, a souverainement retenu que, bien que la date n’en soit pas renseignée, la première présentation était nécessairement antérieure de plus de deux mois à l’assignation délivrée le 5 janvier 2017.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.

Arrêt rendu en formation de section.

– Président : Mme Teiller – Rapporteur : Mme Schmitt – Avocat général : M. Sturlèse – Avocat(s) : SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol ; SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel –

Textes visés :

Article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Article extrait du Bulletin de la Cour de Cassation de Juin 2023

Charte pour la qualité des relations entre le syndic et le conseil syndical

Non classé

Le 18 Septembre 2024 ………

L’ANGC (Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété) et la F.N.A.C.C. (Fédération Nationale des Associations de Copropriétaires et de Colotis) se sont rapprochés pour établir la présente Charte.

Cette signature s’est déroulée dans les locaux de l’ARCC AURA ( Association Régionale des Copropriétaires et des Colotis de Auvergne – Rhone-Alpes ) à Lyon, en présence des Présidents de l’ANGC – Mr Frémont, de la FNACC – Mr Gosset, de l ‘ARCC AURA – Mme Baulu, de plusieurs membres  lyonnais de l’ ANGC,  premiers adoptants de cette charte.

Cette Charte a pour vocation de favoriser des relations harmonieuses et respectueuses entre le Syndic de Copropriété et le Conseil Syndical. Elle énonce les principes et bonnes pratiques à suivre pour garantir une gestion efficace et sereine de la Copropriété.

Chaque partie reconnaît et respecte le rôle, les compétences et les responsabilités de l’autre. À ce titre, il est rappelé les dispositions liminaires de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Dans tout Syndicat de Copropriétaires, un Conseil Syndical assiste le Syndic et contrôle sa gestion ». 

Article 1. Organisation du Conseil Syndical

Le Conseil Syndical s’engage à élire parmi ses membres un Président, qui sera l’interlocuteur privilégié du Syndic.

Les décisions du Conseil Syndical sont prises à la majorité de ses membres, et il est préférable que le Conseil soit constitué d’un nombre impair de membres.

Le Conseil Syndical peut se doter de commissions internes spécialisées (juridique, travaux, finances), en fonction de la taille de la Copropriété. Chaque commission peut être ouverte ponctuellement à d’autres Copropriétaires qualifiés dans le domaine concerné.

En cas de pluralité de bâtiments, le Conseil Syndical désigne un référent pour chaque bâtiment.

Le Conseil Syndical s’engage à se former régulièrement afin de mieux comprendre ses rôles et responsabilités.

Article 2. Communication

Les échanges doivent se dérouler dans un esprit de respect mutuel, de courtoisie et de politesse.

Les décisions et comptes-rendus du Conseil Syndical sont communiqués au Syndic par le Président.

Les consultations et demandes d’avis du Syndic auprès du Conseil Syndical sont adressées au Président qui les répercute aux membres du Conseil Syndical. 

Le Syndic s’engage à répondre aux sollicitations, questions et demandes du Conseil Syndical dans un délai maximum de 48 heures. Réciproquement, le Conseil Syndical s’engage à répondre aux demandes d’avis du Syndic dans les mêmes délais.

Le Président du Conseil Syndical recueille et transmet au Syndic les anomalies relevées par les Copropriétaires concernant les parties communes.  

Le Syndic recueille directement les anomalies relevées par les Copropriétaires sur leurs lots privatifs. 

Le Syndic met en copie le Conseil Syndical des ordres de services adressés aux Entreprises.

Le Syndic et le Conseil Syndical mettent en place des outils de communication facilitant leurs relations de travail (adresse électronique dédiée, tableau de suivi partagé, etc.).

Le Syndic et le Président du Conseil Syndical favorisent entre eux les échanges téléphoniques et informels afin de maintenir la qualité de leurs relations.

Les conflits doivent être résolus par le dialogue et la recherche de solutions consensuelles.

Article 3. Réunions

Le Syndic et le Conseil Syndical travaillent en étroite collaboration dans l’intérêt général de la Copropriété.

Les réunions du Conseil Syndical en présence du Syndic ont lieu en journée et portent principalement sur les projets de travaux, les visites d’immeuble, et la préparation de l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.

Les réunions sans la présence du Syndic concernent les questions de gestion courante de la Copropriété.

Le Syndic et le Conseil Syndical favorisent entre eux les réunions en visioconférence pour permettre une participation maximale.

Le Syndic met en œuvre les décisions prises par le Conseil Syndical dans les meilleurs délais.

Article 4. Assemblées Générales

4.1 Préparation de l’Assemblée Générale

Le Syndic fixe l’ordre du jour, la date et l’heure de l’Assemblée Générale, en concertation avec le Conseil Syndical.

Le Syndic propose au Conseil Syndical un ordre du jour et une date d’Assemblée Générale au moins 90 jours avant sa tenue.

Le Conseil Syndical répercute aux Copropriétaires la date prévisionnelle de la prochaine Assemblée Générale. 

Le Conseil Syndical communique au Syndic ses demandes d’inscription à l’ordre du jour au moins 30 jours avant l’envoi des convocations, lorsque ces demandes nécessitent l’établissement de plusieurs devis.

Le Conseil Syndical propose à l’Assemblée Générale de fixer un seuil de consultation du Conseil Syndical proportionnel au budget et adapté à la taille de la Copropriété afin de fluidifier le processus décisionnel.

4.2 Déroulement de l’Assemblée Générale

Le Syndic remet au Président du Conseil Syndical, avant l’émargement de la feuille de présence, l’ensemble des pouvoirs et votes par correspondance réceptionnés.

Le Syndic remet au Président du Conseil Syndical, à l’issue de l’Assemblée Générale, une copie de la feuille de présence (sous format papier ou électronique de préférence). 

Le Syndic, en accord avec le Président du Conseil Syndical, propose d’utiliser un vidéoprojecteur pour la présentation de l’ordre du jour, des devis et des résultats des votes.

Article 5. Extranet

Le Syndic s’engage à fournir toutes les informations nécessaires à la bonne compréhension des dossiers et des décisions à prendre.

Le Syndic met à jour régulièrement toutes les informations et documents devant figurer sur l’extranet, conformément au décret du 23 mai 2019 :

  • Nouveaux contrats avec les prestataires dès leur signature.

  • Modificatifs au règlement de Copropriété dès leur enregistrement notarial.

  • Procès-verbaux d’Assemblée Générale dès leur diffusion.

Et s’engage à mettre à disposition à la première demande et dans la limite de quatre fois par an :

  • Le Grand Livre de tous les comptes

  • Le relevé général des dépenses

La présente charte peut être revue et adaptée régulièrement pour répondre aux évolutions de la Copropriété et aux besoins du Syndic, du Conseil Syndical et des Copropriétaires.

Les impacts de la Loi 2024-232 du 9 avril 2024

Législation

Cette loi modifie une vingtaine d’articles de la loi  65-557 du 10 juillet 1965 sur les thèmes suivants :

  • Les missions et responsabilités du syndic
  • Les archives de la copropriété
  • Le changement de syndic
  • L’information du syndic
  • Les règles de majorité pour le vote de travaux
  • Travaux d’isolation thermique de la toiture et du plancher
  • Le prêt collectif
  • Les unions de syndicats de copropriété
  • Les pouvoirs l’Administrateur provisoire
  • Le recouvrement de charges impayées
  • Imputation de frais de l’Administrateur provisoire
  • La Police de sécurité et de salubrité
  • Les notifications et les mises en demeure 

Encombrants stockés dans les parties communes … Que faire ?

Bénévoles Arcna

Je suis propriétaire depuis plusieurs années d’un appartement en copropriété.
Il y a quelques mois, un des appartements de mon immeuble a été vendu et les nouveaux propriétaires ont pris l’habitude d’encombrer le hall d’entrée avec des vélos et une poussette.
Cette utilisation des parties communes avait jusqu’ici été tolérée par l’ensemble de la copropriété, le dérangement causé étant minime. Mais dernièrement, les mêmes copropriétaires ont réalisé des travaux dans leur appartement et ont entreposé dans l’entrée de l’immeuble des objets beaucoup plus volumineux (matériaux de construction, planches, rouleaux de moquette usagée, etc.) et semblent les avoir oubliés là.
Cet encombrement des parties communes non seulement gêne l’accès de tous à l’immeuble, mais bloque aussi en partie l’entrée de mon appartement qui est situé au rez-de-chaussée.
Que puis-je faire, pousser le syndic à agir …. ou agir seul ?

Lire la suite … 

Le commissaire de justice

Non classé

1 – SA FONCTION et  LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ( Cliquez sur les liens en gras de couleur bleu )

La profession de commissaire de justice existe depuis le 1er juillet 2022. Elle résulte de la fusion de deux professions : celle d’huissier de justice et celle de commissaire-priseur judiciaire.

Le commissaire de justice assure une mission de service public qui lui est déléguée par le ministre de la Justice. Il s’agit d’une profession libérale réglementée. Le commissaire de justice est placé sous l’autorité du procureur général près la cour d’appel du ressort dans lequel il exerce.

D’ici 2026, les professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire seront supprimées et remplacées par la profession de commissaire de justice.

Juriste de proximité et garant de la bonne exécution des décisions de justice

Le commissaire de justice reprend les attributions de l’huissier de justice.

Il participe à la bonne exécution des procédures judiciaires.

Il accomplit les formalités nécessaires au bon déroulement de la procédure, notamment la remise de l’assignation ou de la citation. Ces documents informent le défendeur de sa convocation au tribunal.

Le commissaire de justice est également chargé de transmettre les décisions de justice et de les faire exécuter. Cela peut être l’obligation de payer une certaine somme ou de remettre l’objet d’une vente à un acheteur par exemple.

Il s’occupe du recouvrement amiable et judiciaire des créances. Excepté dans le cas du recouvrement amiable, il peut procéder à des saisies ou à des expulsions permettant d’obtenir le recouvrement forcé d’une créance.

Il établit les constats d’état des lieux. Il peut également dresser des procès-verbaux de constats, recevables en justice.

Le commissaire de justice peut exercer des activités complémentaires :

  • désignation par un juge : l’activité de liquidateur (dans une procédure de liquidation judiciaire), d’assistant du juge commis, de technicien qui procède à des constatations, réalise une consultation ou une expertise,

  • il peut exercer librement les activités suivantes : séquestre, administrateur d’immeubles, agent d’assurances, médiateur judiciaire ou à titre conventionnel.

Texte extrait su site  » Service-Public.fr  » ; Liens en gras de couleur bleu vers le site  » commissaire-justice.fr « 

2 – LA PROCEDURE SIMPLIFIEE DE RECOUVREMENT DES IMPAYES

Elle a été créée par la LOI 2015-990 du 6 Août 2015 dite  » Loi Macron « 

Elle permet sans passer par un Avocat d’obtenir un titre exécutoire en cas d’obtention d’un accord avec le débiteur

Elle est à la charge du créancier

Elle s »applique aux créances inférieures à 5000 euros

Elle est de courte durée : 1 mois

Article L125-1 du Code des Procédures civiles d’exécution

Modifié par LOI n°2019-222 du 23 mars 2019 – art. 14

Une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances peut être mise en œuvre par un huissier de justice à la demande du créancier pour le paiement d’une créance ayant une cause contractuelle ou résultant d’une obligation de caractère statutaire et inférieure à un montant défini par décret en Conseil d’Etat.

Cette procédure se déroule dans un délai d’un mois à compter de l’envoi par l’huissier d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’un message transmis par voie électronique invitant le débiteur à participer à cette procédure. L’accord du débiteur, constaté par l’huissier de justice, suspend la prescription.

L’huissier de justice qui a reçu l’accord du créancier et du débiteur sur le montant et les modalités du paiement délivre, sans autre formalité, un titre exécutoire.

Les frais de toute nature qu’occasionne la procédure sont à la charge exclusive du créancier.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article, notamment les règles de prévention des conflits d’intérêts lors de la délivrance par l’huissier de justice d’un titre exécutoire.

Article R125-1  du Code des Procédures civiles d’exécution

Version en vigueur depuis le 01 janvier 2020

La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances prévue à l’article L. 125-1 peut-être mise en œuvre par un huissier de justice du ressort de la cour d’appel où le débiteur a son domicile ou sa résidence.

Le montant de la créance en principal et intérêts ne doit pas excéder 5 000 euros.

I.-La lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou le message transmis par voie électronique par lequel l’huissier de justice invite le débiteur à participer à la procédure simplifiée de recouvrement mentionne :

1° Le nom et l’adresse de l’huissier de justice mandaté pour mener la procédure ;

2° Le nom ou la dénomination sociale du créancier, son adresse ou son siège social ;

3° Le fondement et le montant de la somme due en principal et intérêts, en distinguant les différents éléments de la dette.

II.- La lettre ou le message reproduit les dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 125-1 du présent code et de l’article 2238 du code civil.

III-La lettre ou le message indique que :

1° Son destinataire peut accepter ou refuser de participer à la procédure simplifiée de recouvrement ;

2° Si son destinataire accepte de participer à la procédure, il lui appartient de manifester son accord dans un délai d’un mois à compter de l’envoi de la lettre ou du message, soit par l’envoi d’un formulaire d’acceptation par courrier postal ou par voie électronique, soit par émargement de la lettre effectué le cas échéant par toute personne spécialement mandatée ;

3° Si son destinataire refuse de participer à la procédure, il peut manifester ce refus par la remise ou l’envoi d’un formulaire de refus ou par tout autre moyen ;

4° L’absence de réponse dans le délai d’un mois vaut refus implicite ;

5° En cas de refus exprès ou implicite, le créancier pourra saisir le juge afin d’obtenir un titre exécutoire.

IV.-La lettre, le message électronique et les formulaires qui l’accompagnent sont rédigés conformément à des modèles définis par arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice.

L’huissier de justice constate, selon le cas, l’accord ou le refus du destinataire de la lettre ou du message transmis par voie électronique pour participer à la procédure simplifiée de recouvrement.

Lorsque le destinataire de la lettre ou du message transmis par voie électronique accepte de participer à la procédure simplifiée de recouvrement, l’huissier de justice lui propose un accord sur le montant et les modalités du paiement.

La procédure simplifiée de recouvrement prend fin lorsque l’huissier de justice constate, par un écrit qui peut être établi sur support électronique :

1° Le refus de participer à la procédure simplifiée de recouvrement, par le destinataire de la lettre ou du message transmis par voie électronique, dans les conditions prévues au 3° du III de l’article R. 125-2 ;

2° L’expiration du délai d’un mois, à compter de l’envoi par l’huissier de justice de la lettre ou du message transmis par voie électronique invitant le débiteur à participer à la procédure, sans qu’un accord soit établi sur le montant et les modalités de paiement ;

3° Le refus exprès donné par le débiteur, dans le même délai, sur le montant ou les modalités de paiement proposés ;

4° La conclusion d’un accord, dans le même délai, portant sur le montant et les modalités du paiement.