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Diagnostics obligatoires pour les parties communes

Archives, Législation

Tout propriétaire d’un logement désireux de vendre ou de louer son bien doit être en mesure de produire un certain nombre de diagnostics : performance énergétique, amiante, termites, plomb….

Nombre de copropriétaires ignorent que les parties communes de toute copropriété doivent elles aussi faire l’objet de diagnostics. Leur but est d’informer les occupants, les locataires et acquéreurs potentiels d’un lot, de préserver la santé et la salubrité publique et d’informer l’ensemble des copropriétaires ainsi que toute personne intéressée de l’état exact de la coporpriété. Trois diagnostics sont actuellement obligatoires :

Le diagnostic plomb (CREP):
Ou « Constat de Risque d’Exposition au Plomb »(CREP), il est obligatoire depuis 2008 pour toutes les copropriétés construites avant 1949.

Ce diagnostic doit être fourni en annexe de tout contrat de location

Il doit être inséré dans le dossier technique annexé à la promesse de vente

NB – Si le constat révèle une présence de plomb avec des concentrations supérieures aux taux règlementaires, il devra dater de moins d’un an pour une promesse de vente ou un contrat de location.

Le diagnostic amiante (DTA) :
Tout syndicat des copropriétaires d’une copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1° juillet 1997 (date à laquelle l’utilisation de l’amiante a été interdite) a l’obligation ( Décret du 3 juin 2011- n° 2011-629) ; Art. R. 1334-29-5 du code de la santé publique) de constituer un Dossier Technique Amiante (DTA) établi sur la base d’un repérage étendu c’est à dire concernant les flocages, calorifugeages, faux-plafonds, dalles de sol, plaques de toiture, canalisations en amiante-ciment… autant de matériaux susceptibles d’être dangereux en cas d’intervention de réparation ou de destruction.

Ce document devra être obligatoirement annexé à tout compromis de vente d’un lot. Le DTA est consultable par les tiers. Il contient:

  • Les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ;
  • Le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l’amiante et des mesures conservatoires mises en oeuvre ;
  • Les recommandations générales de sécurité à l’égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d’intervention, y compris les procédures de gestion et d’élimination des déchets ;
  • Une fiche récapitulative.

Deux situations sont à envisager :

  • Si aucune trace d’amiante n’a été détectée le DTA est définitif
  • Si de l’amiante a été décelée, un autre contrôle devra être réalisé dans les 3 ans à compter du premier rapport .

NB – si le DTA n’est pas fourni avec le compromis de vente l’acquéreur pourra saisir le TI afin d’obtenir une diminution du prix, voire faire annuler la vente pour vice caché.

Le Diagnostic Technique Global (DTG) :
Depuis janvier 2017, la Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 exige la réalisation du Diagnostic technique global, ou DTG, pour toute copropriété construite depuis plus de 10 ans. Cette disposition a été prise afin de protéger les copropriétaires, d’informer les membres du syndicat de la copropriété de l’état de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux à mettre en œuvre dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux.

La réalisation du DTG doit être confiée à un diagnostiqueur pouvant justifier de compétences dans le domaine des techniques du bâtiment et d’un diplôme fixés réglementairement.

Le DTG comporte les éléments suivants :

Le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation.

Si le diagnostic démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic de copropriété doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit sa réalisation la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les conditions générales de sa mise en œuvre.

 

Ordonnance 2020-304 du 25/03/2020 – Art.22

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Plusieurs ordonnances sont parues jeudi 26 mars 2020 au Journal Officiel en vue de faire face aux conséquences de l’épidémie du Covid-19. L’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 s’intéresse aux règles applicables aux contrats de syndic arrivant à échéance pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire prévue le 24 mai 2020.

Selon le texte de l’ordonnance, les contrats de syndic qui expirent ou ont expirés pendant cette période seront « renouvelés » et non pas « prolongés » dans les mêmes termes. Cela, jusqu’à la prise du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

JORF n°0074 du 26 mars 2020 – texte n° 5

Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété

Titre II : DISPOSITIONS EN MATIÈRE DE COPROPRIÉTÉ

Article 22     

Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.