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Le règlement de copropriété

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C’est le document qui définit les règles de fonctionnement spécifiques à la copropriété, fixe les droits et les obligations des copropriétaires et de manière générale de tous les résidents de la copropriété.

Le règlement de copropriété précise quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives.

 Le règlement de copropriété intègre l’ « état descriptif de division » qui détaille la division en « lots » de l’immeuble et les affecte chacun d’un numéro qui lui est propre. Le règlement de copropriété indique à quel usage est destiné chaque lot (habitation, commerce, garage, cave…) et fixe le nombre de tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots que comporte l’immeuble.

A chacun des lots de l’immeuble est rattachée une quote-part de parties communes représentée par des millièmes (ou tantièmes) de copropriété. Chaque copropriétaire est ainsi propriétaire d’une quote-part des parties communes. Il est redevable des charges et travaux portant sur les parties communes en fonction de ses tantièmes.

Le règlement de copropriété organise généralement les modalités de jouissance des parties communes. Il est en quelque sorte le règlement intérieur de l’immeuble. Par exemple il précise les règles de stationnement des vélos, des poussettes, des voitures (s’il y a lieu), les heures  d’ouverture des portes de l’immeuble, les consignes en cas d’incendie, les modalités d’usage de l’ascenseur, les règles d’utilisation des terrasses et des balcons etc.

Le règlement de copropriété ne peut être modifié librement.

  • Toute modification concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes  doit être votée en Assemblée générale à la double majorité de l’art. 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
  • Toute modification relative à la destination des parties privatives ( : transformation d’un local d’habitation en local commercial) ou à la répartition des charges doit être votée à l’unanimité.

Lors de l’acquisition d’un bien de copropriété le règlement de copropriété doit être remis à l’acquéreur par le notaire qui enregistre l’acte de vente. Il doit être de même remis à tout nouveau locataire par le propriétaire bailleur.

Le règlement de copropriété d’un immeubles ancien contient souvent des dispositions inadaptées ou obsolètes et non conformes aux dernières dispositions législatives. La décision d’une mise en conformité (ou « adaptation »)de ces textes doit être votée en Assemblée Générale à la majorité de l’art. 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

L’organisation financière et comptable de la copropriété

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Les informations contenues dans ces « premiers pas » sont destinées à éclairer tout nouveau copropriétaire sur l’organisation financière et comptable de la copropriété. Elles ne dispensent en rien de la lecture d’autres documents plus complets et plus techniques.

Le Budget :

C’est le document qui permet de planifier les dépenses courantes (ou de fonctionnement) qui devront être engagées par la copropriété pendant les douze mois à venir.

Il est préparé par le syndic en collaboration avec le Conseil syndical, à partir du budget de l’exercice en cours et des frais effectivement engagés pour le fonctionnement courant.

Il est soumis au vote (majorité simple de l’art. 24) de l’Assemblée Générale des copropriétaires. Ce vote doit avoir lieu dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Exemple :  si l’exercice comptable s’achève le 31 mai 2019, le budget prévisionnel pour l’année 2019-2020 devra être voté avant 1° janvier 2020. 

 Le vote du budget prévisionnel permet au syndic de réclamer aux copropriétaires des « avances sur charges » destinées à payer les frais de  fonctionnement de la copropriété. Ces avances sur charges ou provisions donnent lieu à l’établissement par le syndic  de 4 « appels de charges » par an, exigibles le premier jour de chaque trimestre (art 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 35-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). L’Assemblée Générale des copropriétaires peut opter, par un vote à la majorité simple, pour des modalités différentes de perception des provisions (mensuellement ou semestriellement).

Figurent dans ce budget les honoraires du syndic, les charges inhérentes à l’entretien courant de la copropriété : contrats de maintenance divers (ascenseur, extincteurs, chaufferie…), contrats d’entretien des parties communes (espaces verts, ménage…)

Les charges courantes de copropriété :

Elles sont définies par la loi (art.14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce sont les dépenses courantes d’administration, de fonctionnement et de maintenance des parties communes et des équipements communs de la copropriété.

Par dépenses courantes d’administration, on entend tous les frais de convocation et d’organisation des Assemblées Générales, les honoraires de syndic, les primes d’assurance, les salaires des personnels affectés régulièrement à l’entretien de l’immeuble (gardien, jardinier…).

Les dépenses de fonctionnement sont celles liées aux divers contrats de fourniture (énergies, eau… ) et d’entretien des équipements collectifs (contrats de maintenance divers : chaufferie, ascenseur, nettoyage, espaces verts …).

Les dépenses de maintenance sont constituées par les travaux d’entretien courant dont le but est de maintenir la copropriété en bon état (remplacement d’un interrupteur dans les parties communes, d’une vitre brisée, d’un ferme-porte déficient…).

Les charges exceptionnelles :

Ce sont les charges ponctuelles que l’on qualifie souvent de « travaux ». Elles sont énumérées dans l’ art 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elles ne figurent pas dans le budget prévisionnel et doivent faire l’objet d’un vote séparé en Assemblée générale. Si elles sont votées elles feront l’objet d’un appel spécifique de charges par le syndic , selon des modalités (1, 2, 3 …… appels successifs) et un calendrier, votés également en AG.

Ce sont :

  • les gros travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble  ( réfection de la toiture ou de son étanchéité, ravalement, réfection de l’électricité dans les parties communes…),
  • les gros travaux concernant les équipements communs (remplacement de la chaudière ou de l’ascenseur…),
  • les travaux d’amélioration, de création ou de transformation des équipements communs (création d’un local à vélos…),
  • les diagnostics et études techniques (plomb, amiante, diagnostic énergétique…).

 

Le stationnement abusif en copropriété

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La question du stationnement en copropriété est souvent source de difficultés voire de litiges entre copropriétaires soit parce que le nombre d’emplacements prévus à cet effet est insuffisant, soit parce que les places n’ont pas été matérialisées, soit enfin parce que certains copropriétaires (ou locataires) font preuve de beaucoup d’indélicatesse au motif que le paiement de leurs charges leur confèrerait le droit de faire « tout et n’importe quoi ».

Lorsque les conflits s’enveniment il est bon de savoir qui doit agir et comment.

La question suppose que soient distinguées deux situations différentes :

1 – Les places de parking sont attachées au lot :

Cela signifie que les places sont réparties nominativement, souvent affectées d’un numéro, donnent lieu au paiement de charges spécifiques en échange de quoi le copropriétaire détenteur bénéficie de tantièmes supplémentaires définis dans le règlement de copropriété. Dans ce cas l’emplacement de parking est privé. C’est donc son propriétaire qui est responsable. C’est à lui et à lui seul de régler le problème de ce stationnement gênant.

  • Si le propriétaire du véhicule est connu
    • le copropriétaire lésé lui adressera une mise en demeure de retirer le véhicule sous 8 jours.
    • Celle-ci restée sans effet, au terme des 8 jours le copropriétaire pourra s’adresser à l’officier de police en justifiant la mise en demeure et lui demander l’enlèvement du véhicule.
  • Si le propriétaire du véhicule encombrant est inconnu
    • le copropriétaire lésé devra faire une « demande d’identification «  aux forces de l’ordre qui se chargeront de la mise en demeure et de l’enlèvement.
  •  

Tous les frais inhérents à ces démarches sont à la charge du propriétaire de l’emplacement de parking.

Toutefois le syndic gestionnaire de l’immeuble pourra intervenir dans deux cas :

  • si si le véhicule stationné présente un danger ou un risque pour la copropriété et ses occupants
  • si le règlement de copropriété lui en donne l’autorisation suite à l’accomplissement d’une formalité tel l’enregistrement de la plaque d’immatriculation du véhicule du propriétaire auprès du cabinet de gestion.

2 – La copropriété dispose d’un espace commun où le stationnement de véhicules est possible ou interdit par le règlement de copropriété, sans pour autant que des emplacements soient matérialisés ou rattachés à un lot.

Pour que le stationnement soit défini comme abusif il faut que le véhicule encombrant ait stationné plus de 7 jours sans interruption sur un même emplacement qu’il soit considéré comme « ventouse » (en état de marche), ou « épave » ( privé d’éléments indispensables à son utilisation). Dans ce cas la gestion du stationnement abusif relève du syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires. Les frais inhérents aux procédures d’enlèvement sont à la charge du syndicat.

– Si le propriétaire du véhicule encombrant est connu :

    • Le CS informe le syndic de la situation
    • Le syndic adresse au propriétaire du véhicule une mise en demeure de le retirer sous 8 jours à réception de la LRAR
    • Si rien ne se passe, et après vérification de l’identité du propriétaire le syndic adresse à l’officier de police judiciaire territorialement compétent une demande d’enlèvement
  • Si le propriétaire du véhicule encombrant est inconnu :
    • Le syndic devra adresser à l’officier de police territorialement compétent une demande d’identification jointe à la demande d’enlèvement.
    • Après identification les forces de l’ordre adresseront au propriétaire du véhicule une mise en demeure de retirer son véhicule sous huit jours puis sans résultat commanderont la fourrière.
    • Cette procédure pourra être accélérée si le véhicule encombrant est un véhicule volé

 

Le nouveau conseil syndical

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Nouvelles dispositions applicables à partir du 1° juin 2020

L’ordonnance du 30 octobre 2019 s’inscrit dans l’effort de modernisation et d’adaptation du statut de la copropriété, engagé dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, d’où son nom de « ordonnance ELAN ». Cette ordonnance vise notamment à faciliter le processus décisionnel au sein des copropriétés. Son objectif est d’en faciliter la gestion, de simplifier les prises de décision, d’encourager l’investissement des copropriétaires, et d’adapter la copropriété aux exigences de notre siècle. Ce texte doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique.

Ce texte de 42 articles aborde la totalité des questions majeures en copropriété : le syndicat des copropriétaires et ses droits et obligations, l’assemblée générale et le vote des décisions qui y sont prises, le syndic de copropriété, le conseil syndical…. Qu’en est-il précisément de ce conseil syndical (CS) rénové ?

1 – La composition du CS : (art. 21 ordonnance ELAN)

Elle est élargie à de nouvelles personnes. Dans la liste on retrouve bien sur les copropriétaires, les associés, les accédants et les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Y sont ajoutés désormais les ascendants ou descendants de copropriétaires.

Elle précise les possibilités pour une personne morale lorsqu’elle est élue au CS de s’y faire représenter « soit par son un représentant légal ou statutaire soit par un fondé de pouvoir socialement habilité à cet effet » ; mai elle exclut de cette représentation « Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme. »

2 – Les missions du CS

Les missions du CS diffèrent peu dans leur énoncé.

  • Le Conseil syndical en tant que « émanation » du syndicat des copropriétaires hérite de par son statut des missions du syndicat. L’ordonnance les précise en reprenant l’objet traditionnel du syndicat : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Elle y ajoute l’amélioration de l’immeuble. « Il (le syndicat des copropriétaires) a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes » (art. 14 ord. ELAN). Le CS va donc être le « fer de lance » de cette amélioration.
  • « Dans tout syndicat de copropriétaires, un Conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion » (art. 21 ordonnance ELAN). Dans le cadre de ce contrôle le CS pourra accéder à « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété ». Pour ce faire
      • Le CS devra respecter des règles : aviser les syndic
      • Il pourra accéder aux documents demandés soit en en obtenant copie, soit en allant les consulter sur place
      • Le syndic quant à lui encourt des pénalités s’il tarde ou refuse de répondre à la sollicitation du CS 
      • Passé le délai de 1 mois, s’il ne s’est pas exécuté le syndic encourt une pénalité de 15 € par jour de retard. Le montant des pénalités est « déduit de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’AG pour approbation.» (décret n° 2019-53 du 23 mai 2019)
      • en cas de défaut ou de refus de paiement de la pénalité le Président du CS peut demander au Président du tribunal la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités.
      •  

3- Les pouvoirs du CS : art. 21 et 25 a), ordonnance ELAN n°2019-1101

La loi de 1965, si elle définissait les missions du CS ne lui reconnaissait en revanche aucun pouvoir décisionnel. Désormais et sur la base de l’ordonnance ELAN, le CS pourra bénéficier d’une délégation de pouvoir.

Cette délégation est encadrée par des règles strictes :

    • elle est attribuée par un vote en AG obtenu à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25)
    • elle n’est possible que pour les CS composés d’au moins 3 membres
    • elle ne peut être accordée que pour une durée de 2 ans maximum, mais elle est reconductible par décision expresse (prise selon la même majorité)
    • les pouvoirs décisionnels conférés au CS ne concernent que les décisions normalement votées en AG à la majorité simple (art. 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance). Mais sont exclus de la délégation le pouvoir d’approuver les comptes, de déterminer le budget prévisionnel, et d’arrêter les adaptations du règlement de copropriété exigées par les évolutions législatives ou règlementaires.
    • Pour lui permettre d’exercer ses pouvoirs, l’AG votera des crédits au CS. Les sommes ainsi allouées au CS sont également votées globalement par l’AG et donc sans affectation particulière, ce qui assure au CS une certaine efficacité tout en limitant ses risques. 
    • Dans le cadre de sa délégation le CS arrête ses décisions à la majorité de ses membres ; en cas de partage des voix le président du CS a voix prépondérante. 

4 – les Obligations du CS : art. 21-5 de l’ordonnance n° 2019-1101 dite Ordonnance ELAN :

  • L’ordonnance reprend pour la préciser l’obligation faite au CS de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic . Ces contrats devront être conformes au contrat-type « Tout-sauf » et accompagnés d’une « fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté »(art. 18-1A de l’ordonnance ELAN) . Mais le CS peut se faire dispenser de cette mise en concurrence en portant à l’ordre du jour de l’AG la question de cette dispense qui sera votée à la majorité de tous les copropriétaires (art. 25).  
  • Possiblement investi de nouveaux pouvoirs (art. 21 et 25 a de l’ordonnance ELAN), le Conseil syndical a désormais l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile pour chacun de ses membres
    • le CS doit rendre compte de sa délégation devant l’Assemblée Générale (pas de vote)
    • le CS doit établir un rapport pour l’information de l’ensemble des copropriétaires.

 

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Bornes de recharge électrique – Droit à la prise

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Le « droit à la prise » est le droit de tout occupant d’un immeuble, utilisateur d’un véhicule électrique ou désirant le devenir, de demander à installer à ses frais une borne de recharge sur une place de parking de la copropriété.

Ce droit est néanmoins soumis à conditions :

  • L’immeuble concerné doit comporter plus de deux logements
  • il doit disposer d’un parc de stationnement clos et couvert.

Ce droit a été instauré par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 dite loi Grenelle II et l’article L.111 du code de la construction et de l’habitation. La loi est entrée en vigueur le 1° janvier 2015.

Ces textes répondent à la mobilisation des pouvoirs publics en faveur de l’environnement et au souci d’encourager le développement progressif des véhicules hybrides ou électriques (voitures et plus récemment vélos).

Concernant l’organisation de ce droit, il y a leu de distinguer plusieurs situations :


Immeubles de construction récente :

Tous les immeubles construits depuis le 1° juillet 2012 ont l’obligation de pré-équiper au moins 10% de leurs places de stationnement en vue de l’installation de bornes de recharge électrique. Cela signifie que

  • une alimentation du parking en électricité devra être prévue
  • des fourreaux et des chemins de câbles devront être installés afin de faciliter l’installation ultérieure des bornes de rechargement.

Immeubles construits avant 2012 :

1 – L‘article 57 de la loi du 12 juillet 2010 a inséré dans l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 un alinéa spécifique donnant au syndic de ces immeubles anciens non équipés l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale la question de l’installation de ces équipements

 Art. 24-5.-Lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé des installations électriques intérieures permettant l’alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et des conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »

La décision est votée à la majorité de l’article 24.

2 – Par ailleurs tout résident légitime, copropriétaire ou locataire, a le droit d’effectuer la demande d’installation d’une borne de recharge.

– Le propriétaire qui en fait la demande soit pour lui s’il est résident, soit pour son locataire demandeur

  • doit notifier au syndic (LRAR) la demande d’installation d’une borne de rechargement avec inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine AG. Cette demande doit être accompagnée d’un descriptif précis des travaux à entreprendre et proposer un schéma d’installation .
    • le syndic dispose alors d’un délai de 6 mois pour réunir l’AG et porter au vote de celle-ci la question du principe de l’installation. Ce principe est voté à la majorité simple de l’art. 24 (art.24-i)

« I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques. »

  • Le locataire devra d’abord notifier (LRAR) à son propriétaire la demande d’installation accompagnée du descriptif des travaux et du schéma d’installation. Le propriétaire devra alors se soumettre à la procédure décrite ci-dessus.

Suite à cette requête plusieurs situations sont possibles :

Le syndic peut ne pas donner suite à la demande. Dans ce cas le demandeur pourra réaliser les travaux qui seront à sa charge exclusive.

L’AG peut s’opposer au projet et décider dans les 6 mois d’entreprendre des travaux pour équiper de bornes de rechargement toutes les places de stationnement. Cette installation collective sera supportée par la copropriété

L’AG peut également s’opposer pour des motifs sérieux et légitimes ; le syndic devra alors saisir le tribunal d’instance compétent dans un délai de 6 mois suivant réception de la demande pour qu’il valide la décision de refus.

L’AG peut également s’opposer mais ne pas saisir la justice. le demandeur pourra alors réaliser les travaux qui seront à sa charge exclusive.

L’AG peut donner son accord ce qui autorise le demandeur à entreprendre aussitôt les travaux qui seront à sa charge exclusive.

Selon le type de demande et les décisions de l’AG plusieurs installations sont envisageables :

– Une installation reliée à un appartement : la borne est raccordée au tableau électrique de l’appartement concerné avec câble passant par les parties communes pour le relier au point d’alimentation de la voiture situé dans le parking de la copropriété.
– Une installation reliée aux services communs : la borne est reliée au tableau électrique général et s’alimente donc sur la consommation générale de la copropriété. Une répartition intervient ensuite au prorata des consommations individuelles.
– La création d’un nouveau point d’alimentation : elle suppose l’installation d’un compteur individuel. Cependant, cette installation est la plus coûteuse.

Enfin toute modification de l’installation électrique générale commune générée par l’installation de la borne de rechargement devra être votée à la majorité de l’art. 25

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des  véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ; »

Le décret n° 2011-873 du 25 juillet 2011 relatif aux « installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou  hybrides rechargeables dans les bâtiments et aux infrastructures pour le stationnement sécurisé des vélos » fixe les modalités du raccordement électrique nécessaire au fonctionnement de la borne de recharge.

Le coût d’installation d’une borne s’établit entre 800 et 1000€ .