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Les garanties en matière de construction

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En matière de travaux de construction, qu’il s’agisse d’une première construction ou de travaux de rénovation, plusieurs garanties peuvent être actionnées en cas de défauts, de malfaçons ou de difficultés liées à la construction.

Ces garanties constituent un système spécifique au droit français ; elles sont organisées par la loi relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction du 4 janvier 1978 (loi 78-12), dite « Loi Spinetta » appliquée depuis le 1° janvier 1979,

Ces garanties sont souvent peu ou mal connues des propriétaires car elles s’enchevêtrent, se juxtaposent, se superposent et surtout ne peuvent jouer que dans des délais précis, d’où les confusions, les erreurs, et les sentiments de victimisation trop souvent répandus.

Que couvrent-elles ? Comment fonctionnent-elles ? Quand les faire jouer ?

Quelles qu’elles soient ces garanties ont un « dénominateur » commun : leur point de départ.

1 – La réception des travaux, point de départ de toutes les garanties liées à la construction :

La réception des travaux marque la fin du chantier. Elle intervient avant l’entrée dans les lieux lorsqu’il s’agit d’une construction neuve, à l’achèvement des travaux en matière de rénovation.

– Pour une construction neuve, c’est le constructeur ou le maître d’oeuvre qui convoquera le maître d’ouvrage pour constater l’achèvement du chantier et vérifier sa conformité avec le projet initial. Les différents artisans et entrepreneurs ayant participé à la construction prendront part à la réception

Dans une copropriété c’est le syndic (professionnel ou non) qui réceptionnera en prenant l’avis du conseil syndical, qui lui aura au préalable communiqué ses éventuelles réserves.

La réception peut être faite avec ou sans réserve ; elle donne généralement lieu à la rédaction d’un procès-verbal (PV) en bonne et due forme, co-signé par l’ensemble des présents. Toutefois l’établissement de ce PV n’est pas systématique. La jurisprudence considère qu’il y a réception des travaux « tacite » lorsque le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et que les travaux ont été intégralement payés.

La réception des travaux peut également être refusée par le maître d’ouvrage s’il considère que les travaux ne sont pas achevés à la date qui lui est proposée. Les différents corps de métier devront lui proposer une autre date. En cas de désaccord le maître d’ouvrage pourra saisir le juge des référés pour demander l’achèvement des travaux.

Il sera judicieux d’insérer au contrat de construction une clause spécifique de « retenue de garantie » (loi du 16 juillet 1971) qui permettra au maître d’ouvrage de retenir, pendant un an, 5% au maximum du prix des travaux s’il estime que l’entrepreneur n’a pas remédié aux vices constatés à la réception des travaux. Cette somme doit être remise entre les mains d’un tiers pendant un an, mais le plus souvent elle est conservée par le client.

A noter que les contrats de vente en état futur d’achèvement (VEFA) ne sont pas concernés par cette clause

C’est à partir de la date de réception des travaux que courent les garanties offertes par les différentes assurances-construction

2 – Les garanties en matière de construction :

Ces garanties qui bénéficient aux propriétaires imposent au constructeur de s’assurer pour les couvrir. Ce sont des garanties légales (organisées par la loi) ; elles sont d’ordre public c’est à dire qu’elles sont obligatoires et que toute clause au contrat de construction qui les exclurait ou les limiterait serait nulle.

2.1 – La garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 CC) :

A la charge de l’entrepreneur, cette garantie couvre  tous types de désordres signalés par le maître de l’ouvrage (l’acquéreur, ou, plus généralement, celui pour le compte de qui sont réalisés les travaux) et notés au procès verbal de réception des travaux apparus dans l’année qui suit la réception des travaux et notifiés au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception(LRAR) – (art. 1792-6, CC).

Ces désordres peuvent résulter de malfaçons ou de travaux non conformes à la commande. En revanche cette garantie ne couvre pas les désordres liés à un mauvais entretien de la part du client, à l’usure normale ou à l’usage du bien, ou encore ceux qui n’auraient pas été signalés lors de la réception des travaux alors qu’ils étaient apparents.

L’entrepreneur concerné a l’obligation de procéder aux réparations dans les délais fixés avec le maitre de l’ouvrage. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais convenus le maitre de l’ouvrage peut saisir la justice dans l’année qui suit la date de réception des travaux afin de demander des indemnités de retard, voire d’obtenir l’autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise et d’en exiger ensuite le remboursement auprès de l’entrepreneur défaillant

2.2 – La garantie de bon fonctionnement (dite aussi garantie biennale – art. 1792-3 CC ; et R111-27 et R111-28 du Code de la construction et de l’habitation) :

Elle concerne tous les constructeurs d’ouvrage c’est à dire l’architecte, l’entrepreneur, le technicien, le maître d’ouvrage le promoteur immobilier.

Cette garantie concerne tous les « équipements » c’est à dire tous les éléments qui peuvent être retirés et désolidarisés du bâti sans dégradation ou destruction de celui-ci (ballon d’eau chaude, faux-plafond, volets, chaudière …). Cette garantie ne s’applique qu’aux vices non apparus lors de la réception.

Cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou de remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement et dont les défauts de fonctionnement apparaissent au cours des 2 années qui suivent la date de réception des travaux, d’où son nom de garantie biennale.

Pour actionner cette garantie la victime du désordre devra le notifier au plus vite à l’entrepreneur concerné par LRAR, et lui demander d’intervenir à ses frais dans un délai rapide. Si l’entreprise n’intervient pas dans le délai convenu, la victime pourra saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige (Tribunal d’instance -TI- jusqu’à 10.000€ ; Tribunal de grande instance -TGI- au delà de 10.000 €)

Cette garantie est très souvent incluse dans le contrat de vente ou de construction. Elle est de deux ans à compter de la date de réception des travaux, mais certains professionnels proposent à titre commercial d’en étendre la durée à 4 ou 5 ans.

2.3 – La garantie décennale ou assurance de responsabilité civile décennale (art. 1792 et 1792-2 CC):

Elle concerne tous les constructeurs d’ouvrage (entrepreneur, promoteur immobilier, lotisseur, maître d’œuvre, architecte, technicien, bureau d’étude, ingénieur-conseil) impliqués dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant. Cela signifie que tout constructeur engage sa responsabilité en cas de dommage à l’égard du propriétaire (maître d’ouvrage) actuel ou futur pendant une durée de 10 ans.

Les sous-traitants sont exclus du champ d’application de la loi car ils n’ont pas de lien direct avec le maître d’ouvrage.

Cette garantie concerne les vices ou dommages de construction

– lorsqu’ils affectent la solidité de l’ouvrage et de ceux de ses équipements qui ne peuvent en être dissociés

– lorsqu’ils rendent l’ouvrage inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (défaut d’étanchéité ; fissures très importantes…)

Le terme « d’ouvrage » désigne ici le « gros ouvrage » (murs, toiture, charpente) par opposition aux « menus ouvrages (portes et fenêtres…) . Il peut s’agir aussi d’un élément d’équipement lorsque les vices qui l’affectent rendent le bien impropre à sa destination.

Avant l’ouverture du chantier le constructeur devra produire à son client un justificatif du contrat en responsabilité civile décennale qu’il a souscrit pour couvrir cette garantie

Cette garantie pourra être mise en oeuvre dans les 10 ans à compter de la date de réception des travaux

2-4 – L’assurance dommages-ouvrage dite aussi « assurance D-O » :

Cette assurance garantit et assure le coût de réparation des désordres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, de son agrandissement ou de sa rénovation.

Elle a été imaginée pour garantir une réparation rapide aux victimes de désordres affectant leur construction.

Cette assurance assure le bien et se transmet donc à ses propriétaires successifs.

Cette assurance est obligatoire. Elle est souscrite par le maître d’ouvrage avant le début du chantier. Son objet est de pré-financer le coût des réparations des dommages dont sont responsables les constructeurs selon l’article 1792 et alinéas suivants du code civil

La garantie court à partir du terme de la première année suivant la réception des travaux (procès-verbal de réception faisant foi), elle prend ainsi la suite de la garantie de parfait achèvement et prend fin au terme de la garantie décennale.

Ainsi peut-on dire que le système français est un système « à double détente » :

– L’assureur dommages ouvrage indemnise le propriétaire dans des délais et conditions fixés par les clauses types ;

– L’assureur dommages ouvrage exerce ensuite des recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs en responsabilité décennale.

Ce système permet une indemnisation rapide du maître de l’ouvrage et assure une protection efficace du consommateur.



Nom de la garantie

Souscripteur

Bénéficiaire

Objet de la garantie

Point de départ de la garantie

Durée de la garantie

Garantie de parfait achévement

constructeur

Maître de l’ouvrage

Tous types de désordres

PV de réception des travaux

1 an

Garantie de bon fonctionnement

Tous les constructeurs d’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Vices concernant les équipements non apparus lors de la réception

PV de réception des travaux

2 ans

Garantie décennale

Maître de l’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Vices et désordres affectant la solidité ou l’usage normal de l’ouvrage

PV de réception des travaux

10 ans

Assurance dommages ouvrage

Maître de l’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Tous vices et désordres affectant l’ouvrage

Terme de la 1° année suivant la réception des travaux

9 ans

Répartition frais de chauffage

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Articles extraits du site Légifrance au 10/09/2019

Article 1


L’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs est renommé ainsi :
« Arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ».

Article 2


L’article 1er de l’arrêté du 27 août 2012 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes :


« Art. 1. – I. – Les immeubles mentionnés au 2° du II de l’article R. 241-7 pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur consommée par chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels :


« – la distribution du chauffage n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots ;
« – l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;
« – l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ;
« – l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles ;
« – l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ;
« – l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.


« Le seuil mentionné au 3° du II de l’article R. 241-7 est pris égal à 80 kWh/m2SHAB.an. La surface à considérer est la surface habitable définie à l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
« II. – Les immeubles mentionnés au 1° du III de l’article R. 241-7 pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des répartiteurs de frais de chauffage pour déterminer la quantité de chaleur consommée par chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels :


« – l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;
« – l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ;
« – l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles ;
« – l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ;
« – l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.


« Le seuil mentionné au 2° du III de l’article R. 241-7 est pris égal à 80 kWh/m2SHAB.an. La surface à considérer est la surface habitable définie à l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
« III. – En application du 4° du II de l’article R. 241-7, la note justifiant de l’impossibilité technique ou du coût excessif de l’installation de compteurs individuels contient :


« – soit la justification de l’impossibilité technique au regard du I du présent article ;
« – soit la justification de l’absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II ;
« – le cas échéant, la mention du dispositif installé qui permet l’individualisation des frais de chauffage.


« En application du 3° du III de l’article R. 241-7, la note justifiant de l’impossibilité technique et du coût excessif de l’installation de répartiteurs de frais de chauffage contient :


« – soit la justification de l’impossibilité technique au regard du II du présent article ;
« – soit la justification de l’absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II ;
« – le cas échéant, la mention du dispositif installé qui permet l’individualisation des frais de chauffage.


« Pour ce qui concerne les méthodes alternatives, objet du dernier paragraphe de l’article R. 241-7, la note citée précédemment justifie leur utilisation en indiquant :


« – le principe de détermination de la quantité de chaleur, contenant a minima la méthode de calcul utilisée. »

Article 3


L’article 2 de l’arrêté du 27 août 2012 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes :


« Art. 2. – I. – Les immeubles mentionnés au 2° du II de l’article R. 241-8 pour lesquels il est techniquement impossible d’installer des compteurs individuels pour déterminer la quantité de froid consommée par chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels :


« – la distribution du refroidissement n’est pas assurée par une boucle indépendante pour chacun des lots ;
« – l’émission de froid se fait par dalle rafraîchissante sans mesure possible par local ;
« – l’installation de refroidissement est équipée d’émetteurs de froid montés en série (monotubes en série) ;
« – l’installation de refroidissement est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau froide, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de refroidissement.


« Le seuil mentionné au 3° du II de l’article R. 241-8 est pris égal à 80 kWh/m2SHAB.an. La surface à considérer est la surface habitable définie à l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
« II. – En application du 4° du II de l’article R. 241-8, la note justifiant de l’impossibilité technique ou du coût excessif de l’installation de compteurs individuels contient :


« – soit la justification de l’impossibilité technique au regard du I du présent article ;
« – soit la justification de l’absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II ;
« – le cas échéant, la mention du dispositif installé qui permet l’individualisation des frais de refroidissement. »

Article 4


L’article 3 de l’arrêté du 27 août 2012 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes :


« Art. 3. – Pour les immeubles mentionnés aux articles 1er et 2 du présent arrêté, pour déterminer la consommation de chauffage ou de refroidissement de l’immeuble, le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage ou au refroidissement de l’immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable définie à l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation. La part des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires à la production d’eau chaude sanitaire ainsi déduite doit être représentative de la consommation réelle d’eau chaude sanitaire de l’immeuble. L’annexe I du présent arrêté précise les modalités de réalisation du calcul de la moyenne des consommations annuelles de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années.
« Dans le cas d’un groupe d’immeubles desservis par une installation commune de chauffage ou de refroidissement, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d’immeuble, les comparaisons mentionnées ci-dessus sont réalisées à l’échelle du groupe d’immeubles. Les immeubles doivent alors être équipés d’appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même entité. »

Article 5


L’article 5 de l’arrêté du 27 août susvisé est remplacé par les dispositions suivantes :


« Art. 5. – Pour la répartition des frais annuels de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage ou au refroidissement prévue à l’article R. 241-13 du code de l’énergie, s’appliquent les dispositions suivantes :
« En cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et envoie chaque année au propriétaire de chaque local qui l’adresse ou le fait adresser à son tour à son (ses) locataire(s), le cas échéant, un relevé de la consommation d’énergie pour le chauffage dudit local. Sur ce relevé figureront en outre des indicateurs de suivi de sa consommation. Il s’agit, a minima, de la consommation d’énergie pour le chauffage ou le refroidissement du local pour la même période de l’année précédente, si elle est disponible, et de la consommation d’énergie moyenne pour le chauffage ou le refroidissement de l’ensemble de l’immeuble. Cette période inclut a minima les mois de fonctionnement de l’installation de chauffage ou de refroidissement de l’immeuble.
« La moyenne des consommations annuelles de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années, calculée à l’article 3 du présent arrêté, est affichée dans les parties communes de l’immeuble.
« Dans le cas d’un groupe d’immeubles desservis par une installation commune de chauffage ou de refroidissement, il est possible de prendre en compte les configurations thermiquement défavorables pouvant exister entre ces différents immeubles. »

Article 6


Dans l’arrêté du 27 août 2012 susvisé, l’annexe I est remplacé par les dispositions suivantes :


« ANNEXE I
« FACTEURS DE CONVERSION


« Les seuils définis aux articles 1er et 2 du présent arrêté sont exprimés en kWh d’énergie finale par unité de surface. La moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage ou au refroidissement réalisée sur les trois dernières années, définie à l’article 3 du présent arrêté, doit également être exprimée en kWh d’énergie finale par unité de surface. La présente annexe précise les conversions à effectuer selon le type d’énergie.
« En cas d’utilisation de plusieurs combustibles ou énergies pour le chauffage ou le refroidissement, les conversions nécessaires devront être réalisées pour chacun de ces combustibles ou énergies.


« Gaz naturel


« a) Dans la majeure partie des cas, les relevés de consommations de gaz naturel figurant sur les factures des fournisseurs de gaz mentionnent des valeurs de consommations en kWh PCS. Dans ce cas, aucune conversion n’est nécessaire et la valeur est divisée par la surface.
« b) Si tel n’est pas le cas, et que les relevés sont quantifiés en volume, le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic obtient la consommation en kWh PCS en multipliant la valeur de m3 (n) mentionnée sur la facture par 12,91. Le résultat ainsi obtenu est divisé par la surface.
« Le mètre cube normal, noté m3 (n), est un volume d’un mètre cube de gaz mesuré dans des conditions normales de température et de pression (à une température de 0 °C et à une pression atmosphérique moyenne de 1 013 hectopascals).


« Bois


« Le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic convertit la quantité de bois en fonction de la nature du bois selon le tableau suivant :


BOIS

Plaquettes d’industrie
2 442 kWhPCS par tonne

Plaquettes forestières
3 064 kWhPCS par tonne

Granulés, briquettes
5 106 kWhPCS par tonne

Bûches
1 865 kWhPCS par stère


« Le résultat ainsi obtenu est divisé par la surface.


« Réseaux de chaleur ou de froid


« Les relevés de consommations figurant sur les factures remises par les exploitants des réseaux de chaleur ou de froid mentionnent des valeurs de consommations en kWh. Dans ce cas, aucune conversion n’est nécessaire et la valeur est divisée par la surface.


« Autres énergies


« Pour les énergies autres que le gaz naturel et le bois, et dans les autres cas que celui d’une fourniture d’énergie par les réseaux de chaleur ou de froid, si la facture n’est pas déjà exprimée en kWh, il convient de convertir la grandeur représentative de la consommation en kWh PCS à l’aide des tableaux suivants.


GAZ PROPANE OU BUTANE
En kWh PCS par tonne
En kWh PCS par litre

Propane
15 042
/

Butane
13 930
7,5

FIOUL DOMESTIQUE

Pétrole brut, gazole, fioul domestique
10,67 kWh PCS par litre

CHARBON

Houille
7 511 kWh PCS par tonne

Coke de houille
8 089 kWh PCS par tonne

Agglomérés et briquettes de lignite
9 245 kWh PCS par tonne

Lignite et produits de récupération
4 911 kWh PCS par tonne


».

Article 7


Dans l’arrêté du 27 août 2012 susvisé, il est ajouté une annexe II ainsi rédigée :


« ANNEXE II


« Justification de l’absence de rentabilité
« La justification repose sur un calcul en coût global actualisé sur 10 ans (CGA). Les principales hypothèses permettant de justifier de l’absence de rentabilité de la mise en place des compteurs individuels d’énergie thermique (CET) ou, le cas échéant, de répartiteurs de frais de chauffage (RFC) sont les suivantes :


« Coûts pris en compte :


« – l’installation, la location, l’entretien et la relève ainsi que les options des CET ou RFC sur 10 ans ;
« – l’installation de robinets thermostatiques lorsque ceux-ci sont absents ;


« Coûts non pris en compte :


« – le désembouage et l’équilibrage, qui constituent des mesures d’entretien normales ;
« – le remplacement des robinets thermostatiques lorsqu’ils sont déjà présents.


« Données d’entrée :


« – la moyenne de la consommation énergétique de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années, avant mise en place des CET ou RFC ;
« – les coûts, exposés ci-dessus, établis à partir d’au moins un devis réel ;
« – le nombre de RFC à installer par logement, s’il s’agit de CET ce nombre est égal à 1, ainsi que le nombre de robinets thermostatiques à installer par logement
« – le coût de l’énergie utilisée.


« Hypothèses de calcul :


« – le gain apporté par l’individualisation des frais de chauffage ou de refroidissement est de 15 %.


« La formule à utiliser est la suivante :
« CGA (€) = I + A*9 – B*10
« Avec :
« I : Coût d’installation en euros des CET ou, le cas échéant, des RFC et, le cas échéant, des robinets thermostatiques
« A : Coûts annuels en euros liés à la location, à l’entretien et à la relève des CET ou, le cas échéant, des RFC
« B : Gain en euros lié à la mise en place de CET ou, le cas échéant, de RFC et, le cas échéant, de robinets thermostatiques. B se calcule en multipliant la consommation en chauffage ou en refroidissement de l’immeuble, en kWh, par le coût de l’énergie utilisée, en euros par kWh, et le gain apporté par l’individualisation pris égal à 15 %.
« Lorsque le CGA est strictement supérieur à 0, l’absence de rentabilité est avérée. »

Le nouveau conseil syndical

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d’après l’Ordonnance ELAN n° 2019-1101 du 30/10/2019 complétée par le décret n° 2020-834 du 3 juillet 2020

Nouvelles dispositions applicables à partir du 1° juin 2020 et pour certaines le 31/12/2020

dernière mise à jour le 29/09/2020

L’ordonnance du 30 octobre 2019 s’inscrit dans l’effort de modernisation et d’adaptation du statut de la copropriété, engagé dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, d’où son nom de « ordonnance ELAN ». Cette ordonnance vise notamment à faciliter le processus décisionnel au sein des copropriétés. Son objectif est d’en faciliter la gestion, de simplifier les prises de décision, d’encourager l’investissement des copropriétaires, et d’adapter la copropriété aux exigences de notre siècle. Ce texte doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique.

Ce texte de 42 articles aborde la totalité des questions majeures en copropriété  : le syndicat des copropriétaires et ses droits et obligations, l’assemblée générale et le vote des décisions qui y sont prises, le syndic de copropriété, le conseil syndical…. Qu’en est-il précisément de ce conseil syndical (CS) rénové ? 

1 – La composition du CS : (art. 21 ordonnance ELAN)

Elle est élargie à de nouvelles personnes.  Dans la liste on retrouve  bien sur les copropriétaires, les associés, les accédants et les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Y sont ajoutés désormais les ascendants ou descendants de copropriétaires. 

Elle précise les possibilités pour une personne morale lorsqu’elle est élue au CS de s’y faire représenter « soit par son un représentant légal ou statutaire soit par un fondé de pouvoir socialement habilité à cet effet » ; mai elle exclut de cette représentation « Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme. »

2 – Les missions du CS

Les missions du CS diffèrent peu dans leur énoncé. 

  • Le Conseil syndical en tant que « émanation » du syndicat des copropriétaires hérite de par son statut des missions du syndicat. L’ordonnance les précise en reprenant l’objet traditionnel du syndicat : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Elle y ajoute l’amélioration de l’immeuble. « Il (le syndicat des copropriétaires) a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes » (art. 14 ord. ELAN). Le CS va donc être le « fer de lance »  de cette amélioration. 
  • « Dans tout syndicat de copropriétaires, un Conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion » (art. 21 ordonnance ELAN). Dans le cadre de ce contrôle le CS pourra accéder à « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété ». Pour ce faire
      • Le CS devra respecter des règles  : aviser les syndic
      • Il pourra accéder aux documents demandés soit en en obtenant copie, soit en allant les consulter sur place
      • Le syndic quant à lui encourt des pénalités s’il tarde ou refuse de répondre à la sollicitation du CS :
        • Passé le délai de 1 mois, s’il ne s’est pas exécuté le syndic encourt une pénalité de 15 € par jour de retard. Le montant des pénalités est  « déduit de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’AG pour approbation.» (décret n° 2019-53 du 23 mai 2019,
        • en cas de défaut ou de refus de paiement de la pénalité le Président du CS peut demander au Président du tribunal la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités.

3-  Les pouvoirs du CS : art. 21 et 25 a), ordonnance ELAN n°2019-1101 

La loi de 1965, si elle définissait les missions du CS ne lui reconnaissait en revanche aucun pouvoir décisionnel. Désormais et sur la base de l’ordonnance ELAN, le CS pourra bénéficier d’une délégation de pouvoir.

Cette délégation est encadrée par des règles strictes :

    • elle est attribuée par un vote en AG obtenu à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25)
    • elle n’est possible que pour les CS composés d’au moins 3 membres
    • elle ne peut  être accordée que pour une durée de 2 ans maximum, mais elle est reconductible par décision expresse (prise selon la même majorité)
    • les pouvoirs décisionnels conférés au CS ne concernent que les décisions normalement votées en AG à la majorité simple (art. 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance).  Mais sont exclus de la délégation le pouvoir d’approuver les comptes, de déterminer le budget prévisionnel, et d’arrêter les adaptations du règlement de copropriété exigées par les évolutions législatives ou règlementaires. 
    • Pour lui permettre d’exercer ses pouvoirs, l’AG votera des crédits spécifiques au CS. Les sommes ainsi allouées au CS sont également votées globalement par l’AG et donc sans affectation particulière, ce qui assure au CS une certaine efficacité tout en limitant ses risques. Toutefois, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’AG précise le montant maximum alloué pour chacune d’elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les mêmes modalités que celles prévues au second alinéa du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. (applicable au 31/12/2020)
    • Dans le cadre de sa délégation le CS arrête ses décisions à la majorité de ses membres ; en cas de partage des voix le président du CS a voix prépondérante. 

4 – les Obligations du CS : art. 20 de l’ordonnance n° 2019-1101 dite Ordonnance ELAN :

  • L’ordonnance reprend pour la préciser l’obligation faite au CS de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic .  Ces contrats devront être conformes au contrat-type « Tout-sauf » et accompagnés d’une « fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté »(art. 18-1-A de l’ordonnance ELAN) . Mais le CS peut se faire dispenser de cette mise en concurrence en portant à l’ordre du jour de l’AG la question de cette dispense qui sera votée à la majorité de tous les copropriétaires (art. 25).    

  • Possiblement investi de nouveaux pouvoirs (art. 21 et 25 a de l’ordonnance ELAN), 
      • le CS a désormais l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile pour chacun de ses membres
      • le CS doit rendre compte de sa délégation devant l’Assemblée Générale (pas de vote)
      • le CS doit établir un rapport pour l’information de l’ensemble des copropriétaires. 

Le contenu différencié du nouvel extranet

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Un nouvel extranet bien différencié

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan dispose en son article 205, l’obligation pour le syndic professionnel de proposer aux copropriétaires des immeubles qu’il gère, l’accès via internet, à certains documents de la copropriété :

« Lorsque le syndic de copropriété est un syndic professionnel, il est tenu de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. »

Le décret annoncé dans ce texte, publié quatre ans plus tard  (décret n° 2019-502 du 23 mai 2019  ) est venu préciser  le contenu de ce qu’il est convenu d’appeler un « extranet ». 

Le 1° juillet tous les syndics professionnels devront mettre en ligne ce nouvel extranet pour chacune des propriétés dont ils ont la gestion..

Cet extranet, pour être conforme aux textes, devra comporter 3 espaces distincts dont le contenu et l’accès différeront en fonction du statut de chacun des copropriétaires au sein de la copropriété. Ainsi :

Tous les copropriétaires auront accès aux documents suivants : 

  • le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
  • la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;
  • les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
  • l’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
  • les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
  • les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
  • le contrat de syndic en cours.

Chaque copropriétaire aura son espace réservé contenant :

  • le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Les conseillers syndicaux disposeront d’un espace propre contenant :

  • les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;
  • le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;
  • la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
  • la carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970.

Précisons enfin que la liste des documents devant figurer dans chacun de ces espaces n’est pas limitative et peut être complétée sur demande et après avis de l’AG. 

Climatiser son appartement – Comment faire ?

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A l’approche de l’été nombreux sont les propriétaires d’appartements anciens qui envisagent d’installer un système de climatisation. En effet depuis 2012, la règlementation thermique (RT 2012) prend en compte ce qu’il est convenu d’appeler « le confort d’été » dans les immeubles construits à partir de cette date. Or cette installation soulève divers problèmes en copropriété et appelle au respect d’un certain nombre de règles.

Quel système utiliser ? 

Il existe deux grands systèmes 

  • un système sans groupe extérieur. Que l’appareil de rafraichissement soit fixe ou mobile il s’installe dans les parties privatives et ne nécessite donc aucune autorisation particulière.
  • un système avec groupe extérieur constitué de deux unités, l’une installée à l’intérieur de l’appartement, l’autre en extérieur. L’installation intérieure ne pose aucun problème puisqu’il s’agit de parties privatives. En revanche l’installation extérieure suppose l’obtention d’un certain nombre d’autorisations car qu’elle soit accrochée à la façade extérieure de l’immeuble ou installée sur un balcon (partie commune à usage privatif) cette unité extérieure est visible et modifie donc l’aspect extérieur de l’immeuble . 

Procédure à suivre pour une installation comptant 2 unités 

1 – Consulter le règlement intérieur de copropriété pour prendre connaissance de ce qu’il stipule en la matière. Au cas de silence du texte il faudra

2 – Adresser un courrier au syndic par Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) demandant l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale d’une résolution portant autorisation d’une telle installation. Ce courrier devra être accompagné des documents techniques utiles à sa demande (description des matériels, plans …). Ni l’un des copropriétaires fut-il président du Conseil syndical (CS) , ni le CS ne peuvent valablement donner une telle autorisation.

Le vote de cette résolution se fera à la majorité absolue de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965. Si la majorité n’est pas atteinte mais qu’au moins un tiers de voix a approuvé la décision, la même assemblée peut décider de procéder à un second vote obtenu lui, à la majorité simple ; si moins d’un tiers des voix a été atteint, il est possible de convoquer une nouvelle AG dans les trois mois.

En cas de refus de l’AG, le requérant pourra saisir le tribunal de grande instance en vue d’obtenir l’autorisation des travaux. Mais en général, ceux-ci ne sont autorisés que si le refus cause un préjudice manifestement illicite au copropriétaire (CA. Colmar, Ch. Civ. 2, 23 janvier 2014 n° 55/2014, 12/02557). 

3 – Dès lors que l’installation modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, une déclaration préalable de travaux doit être déposée auprès du service de l’urbanisme de la mairie du lieu où est situé l’immeuble (l’article R421-17 du Code de l’Urbanisme).
La déclaration préalable est instruite dans un délai d’un mois à compter de la réception en mairie du dossier complet. Ce délai peut être de deux mois si l’installation est située dans un secteur sauvegardé. Pendant ce délai, le maire peut s’opposer au projet par une décision qui doit être motivée. A défaut de réponse dans le délai d’un ou deux mois, la demande est considérée comme acceptée.
Par ailleurs, dans certaines communes, les PLU conditionnent l’autorisation de la pose d’unité extérieure de climatisation à leur intégration dans le volume bâti. Des raisons esthétiques interdisent qu’elles soient posées en saillie et imposent qu’elles soient totalement cachées afin d’être invisibles depuis les espaces publics. Se renseigner auprès du service d’urbanisme de la mairie de la commune  concernée. 

Que se passe-t-il 

1 – Si d’autres copropriétaires ont déjà procédé à l’installation de telles unités ?

Des installations antérieures ne dispensent pas d’une information en AG. En effet l’autorisation ayant été précédemment obtenue par d’autres copropriétaires il’AG ne pourra pas s’opposer à une nouvelle installation à condition que celle-ci respecte les consignes ou les contraintes  imposées précédemment. Dès lors l’installation pourra se faire avant la tenue de l’AG.  

2 – Si l’installation est faite sans autorisation préalable de l’AG ? 

Le syndicat des copropriétaires pourra en demander le démontage devant les tribunaux pendant un délai de dix ans, délai courant à compter du début des travaux (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »)

3 – Si l’installation génère des nuisances sonores importantes ?

Le compresseur de l’appareil se trouvant dans l’unité extérieure, le système peut s’avérer bruyant. Si ce bruit est répétitif, intense, prolongé, il peut être considéré comme un trouble anormal du voisinage. De 22h à 7h du matin, il peut même être assimilé à du tapage nocturne. Certains voisins gênés par le bruit peuvent faire constater la nuisance sonore par huissier et/ou par différents témoignages et porter le litige devant les tribunaux. Le juge peut alors ordonner l’insonorisation de l’installation voire son démontage.

Est-il utile de préciser que les frais de cette installation sont à la charge exclusive du propriétaire concerné (art. 25 loi du 10 juillet 1965).