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L’hypothèque légale remplace le privilège immobilier

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A compter du 1er janvier 2022,
l’hypothèque légale remplace le privilège immobilier

Loi 65-557 Article 19 – premier alinéa en vigueur aujourd’hui

Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Loi 65-557 Article 19-1

Aujourd’hui

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil.

Au 1er Janvier 2022

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil.

Article 2402 alinéa 3°du code civil au 1er Janvier 2022

Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :

3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ;

Article 2418 du code civil au 1er Janvier 2022

Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.

Par exception, l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.

Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, leur rang respectif est déterminé comme suit, quel que soit l’ordre qui résulte du registre prévu à l’article 2447 :

-l’inscription d’une hypothèque légale est réputée d’un rang antérieur à celui de l’inscription d’une hypothèque judiciaire ou conventionnelle ; et s’il y a plusieurs inscriptions d’hypothèques légales, elles viennent en concurrence, sauf s’il s’agit de l’hypothèque spéciale du vendeur et de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde ;

-en présence de plusieurs inscriptions d’hypothèques conventionnelles ou judiciaires, celle qui est prise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d’un rang antérieur ; et si les titres ont la même date, elles viennent en concurrence.

Commentaires :

– L’hypothèque légale remplace le privilège immobilier spécial

– De ce fait, les créances exigibles englobent tous les appels de fonds votés en assemblée générale

( budget, travaux, avances, solidarité,…)

– Les dettes d’un copropriétaire seront réglées en général, lors de la mutation de ses lots suite à une vente directe ou à une vente forcée.

– Néanmoins si ce copropriétaire à une dette d’une antériorité supérieure à cinq ans, des difficultés se présentent quant à leurs recouvrements.

– Il convient donc lorsque le Syndicat des Copropriétaires se trouvent confrontés à des appels de fonds impayés de manière récurrente par un copropriétaire, de s’assurer que le Syndic prend toutes les mesures nécessaires afin que la dette spécifique de chaque année soit réglée au plus tôt et avant ce délai de cinq ans.

Rénover son logement

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Un nouveau service public pour rénover son logement à compter du 1er janvier 2022

À compter du 1er janvier 2022, le nouveau service public unique France Renov’ mis en place par le ministère de la Transition écologique, accompagnera les ménages souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Prévu dans le cadre de loi climat et résilience, ce service donnera des conseils neutres, gratuits et personnalisés. L’aide Habiter mieux sérénité deviendra MaPrimeRénov’ Sérénité.

Le nouveau service public France Rénov’ a pour objectifs de donner aux usagers, un égal accès à l’information, les orienter tout au long de leur projet de rénovation et assurer une mission sociale auprès des ménages aux revenus les plus modestes.

Les informations et conseils délivrés faciliteront la mobilisation des aides financières et permettront de guider les ménages vers des professionnels compétents en s’appuyant sur :

  • un site internet unique france-renov.gouv.fr qui réunira des informations nécessaires au projet de rénovation, un outil de simulation sur les aides financières disponibles, un annuaire des artisans qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ;
  • un numéro de téléphone national unique (0 808 800 700) pour joindre les conseillers France Rénov’ ;
  • un réseau de plus de 450 guichets uniques Espaces Conseil France Rénov’ réparti sur l’ensemble du territoire. Ce réseau va rassembler les Espaces Conseil FAIRE et les Points rénovation information de l’Anah (PRIS), et poursuivra son développement en partenariat avec les collectivités locales.

Les ménages souhaitant rénover leur logement pourront être accompagnés, par un interlocuteur de confiance : Mon Accompagnateur Rénov’. Ce dernier aura pour mission de simplifier le parcours de travaux, grâce à un suivi pluridisciplinaire tout au long du projet : technique, administratif, financier, voire social le cas échéant.

  À savoir : Dès le 1er janvier 2022, l’aide Habiter mieux sérénité permettant de soutenir la rénovation énergétique des ménages les plus modestes, et prioritairement ceux habitant dans des passoires thermiques par une rénovation globale deviendra MaPrimeRénov’ Sérénité, grâce à :

  • des taux de financement avantageux pour inciter à des travaux ambitieux, jusqu’à 50 % des travaux réalisés, plafonnés à 30 000 €, cumulable avec des primes spécifiques et des aides des collectivités locales ;
  • un gain énergétique minimum de 35 %, attesté par une évaluation énergétique ;
  • un accompagnement individuel systématique ;
  • la possibilité de bénéficier à partir du 1er juillet 2022, des primes CEE par geste ou de la prime CEE Coup de pouce rénovation performante .

Le barème des aides MaPrimeRénov est maintenu au 1er janvier 2022, les logements éligibles sont ceux de plus de 15 ans. Une enveloppe budgétaire de 2 milliards d’euros sera consacrée à cette prime en 2022.

Article extrait de la Lettre service-public.fr n° 1045 du 18 novembre 2021

Plan pluriannuel de travaux

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Plan pluriannuel de travaux obligatoire
Loi Climat et Résilience 

Mon Immeuble – 5 octobre 2021Plan pluriannuel de travaux obligatoire : loi Climat et Résilience

 

Depuis de nombreuses années, les instances législatives réfléchissent au plan pluriannuel de travaux (PPT). Formalisée une première fois par l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’idée avait été abandonnée. D’ailleurs, nous l’avions titré dans l’article “Réforme du droit de la copropriété: disparition du plan de travaux”. Désormais, avec la“loi Climat et Résilience”, ce plan entre en vigueur. Quels sont les apports de ce texte pour les copropriétaires ?

Pour quelles copropriétés le plan pluriannuel de travaux devient-il obligatoire ?

En premier lieu, vous devez savoir que certaines copropriétés sont exclues du champ d’application de ce dispositif de financement des travaux. Puisqu’il concerne uniquement les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation. Aussi, les copropriétés dites “tertiaires” sont donc exclues de la loi.

 

De surcroît, seules les copropriétés ayant plus de 15 ans sont soumises à l’obligation du plan pluriannuel de travaux. À savoir, le décompte des années commence dès la réception des travaux de construction de l’immeuble. Concrètement, à la publication de la Loi Climat et Résilience le 22 août 2021, étaient exclues les copropriétés réceptionnées après le 22 août 2006.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les dix années suivant son élaboration.

À terme, les copropriétés concernées devront justifier de cette dispense ou renouveler leur plan de travaux tous les dix ans.

Quel est l’agenda de mise en œuvre ?

La date d’entrée en vigueur de la loi diffère selon la taille des copropriétés concernées :

  • Plus de 200 lots : à partir du 1er janvier 2023,
  • Entre 50 et 200 lots : à partir du 1er janvier 2024,
  • À partir du 1er janvier 2025 pour les autres.

Un processus à respecter en 3 étapes

Une mission attribuée à un professionnel

Pour les copropriétés concernées par le dispositif du plan pluriannuel de travaux, le Syndic inscrit cette résolution à l’ordre du jour. Lors de l’assemblée générale, le Syndicat des copropriétaires missionne un professionnel dont les compétences et garanties doivent encore être déterminées par décret.

Dans le procès-verbal d’assemblée générale, la résolution détaille les modalités d’élaboration de ce projet de plan pluriannuel de travaux. À savoir, elle doit être votée à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

En cas de travaux à réaliser urgemment, une deuxième possibilité consiste à la validation de la mission directement par le Conseil syndical. Ce qui permet de gagner du temps. En effet, la prochaine AG consistera à présenter le résultat du plan pluriannuel de travaux. Une seule condition doit être respectée : le coût de la mission rentre dans le budget d’entretien courant alloué au Conseil syndical.

Décision à prendre concernant les travaux à réaliser

Une fois le plan de travaux établi, il est présenté en assemblée générale. Dès lors, il peut préconiser des travaux pour les dix prochaines années. Or, il ne s’agit pas de tout voter d’un coup. Aussi, les résolutions peuvent adopter tout ou partie du projet. Ces résolutions requièrent la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires.

Exécution des travaux

Généralement, l’exécution des travaux de rénovation se déroule en deux phases :

  • Maîtrise d’œuvre : Élaboration d’un cahier technique par un professionnel (architecte ou bureau technique), appel d’offres et présentation du résultat en assemblée générale,
  • Suivi du chantier.

Quels travaux obligatoires comprend le plan pluriannuel de travaux ?

Fidèle au principe “anticiper pour mieux gérer”, le plan pluriannuel de travaux comprend une proposition d’échéancier pour les travaux préconisés sur les dix prochaines années.

En fait, ces travaux de rénovation comprennent deux volets. En tout premier lieu, on se préoccupe de la sécurisation des bâtiments. De sorte que les travaux préconisés sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, surtout à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.

Par la suite, il faut améliorer la performance énergétique de la copropriété. Ainsi, les travaux envisagés concerneront la réalisation d’économies d’énergies tout en réduisant les émissions de gaz à effet de serre. D’ailleurs, le plan pluriannuel de travaux va plus loin. Puisqu’il comprend une estimation du niveau de performance que les travaux visés permettent d’atteindre.

De cette façon, les copropriétaires peuvent évaluer le rendement des travaux de rénovation énergétique. Pour cela, ils ont à leur disposition deux informations. D’une part, l’estimation du coût des travaux. D’autre part, les économies réalisées avec le niveau de performance visé.

Quel est l’impact du plan pluriannuel de travaux sur le fonds travaux ?

Le plan pluriannuel de travaux a un double impact sur le fonds travaux (article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965):

  • Un effet plancher. Le montant de la cotisation annuelle au fonds travaux doit être supérieur à 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
  • Un effet plafond. Le syndicat des copropriétaires peut suspendre les cotisations au fonds travaux lorsque son montant excède 50% du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Enfin, notons que dans un souci de cohérence, le Législateur a aligné le caractère décennal du plan pluriannuel de travaux au fonds travaux. Désormais, le fonds travaux est obligatoire au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Auparavant, cette période était de cinq ans.

Tri des déchets – Information des copropriétaires

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En 2022, le syndic informera les copropriétaires
sur le tri des déchets 
Par Stéphanie Alexandre – Le Particulier – Publié 
 »

Dès le 1er janvier 2022 (Art. 18 de la Loi n° art182020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire) le syndic devra renseigner les copropriétaires des règles locales en matière de tri sélectif des ordures ménagères et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété.

 

Un Français produit chaque année 573 kg de déchets par an qui se retrouvent dans les poubelles et conteneurs de tri ainsi que dans les déchèteries. «C’est deux fois plus qu’il y a 40 ans !», rappelle l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie). Il est donc essentiel de trier ses ordures pour que les matières soient recyclées (plastique, verre, métaux ou papier) pour faciliter ensuite leur traitement.

Selon la consigne nationale, le bac vert les emballages en verre, le bac jaune les emballages à déposer en vrac (briques, carton, plastique, métal) et le bac bleu tous les papiers (journaux, magazines, livres, cahiers, enveloppes…). Pour les ordures ménagères, le bac à utiliser est souvent marron, gris ou autre. En pratique, la couleur des poubelles et les consignes de tri peuvent varier localement.

Pour aider les citoyens à s’y retrouver, la loi portant sur la lutte contre le gaspillage et l’économie circulaire prévoit qu’à partir de 2022, le syndic devra informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et leur fournir l’adresse, les horaires et les modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété.

Cette information sera affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété. Elle devra également être transmise au moins une fois par an aux occupants de l’immeuble ainsi qu’aux copropriétaires.

Article de l’ARC – 15/01/2021 – Actualité juridique 

Une nouvelle obligation à l’égard des syndics en matière d’information sur le traitement et tri des déchets 

Dans le cadre de la lutte contre le gaspillage et  l’économie circulaire, les législateurs ont prévu de nouvelles obligations d’information et de communications en matière de tri des déchets à l’égard du syndic qui entreront en vigueur au 1er janvier 2022. 

Néanmoins, il est possible que certains syndics profitent de ces nouvelles exigences pour réclamer un revalorisation de leurs honoraires du forfait de base.

Présentons les nouvelles dispositions et les contraintes que cela implique et pourquoi cela ne justifie pas une nouvelle augmentation de leur rémunération.

I. Une obligation d’information

L’article 18 de la loi n°2020-105 du 10 février 2020 prévoit une nouvelle disposition qui est insérée dans le chapitre III de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dont voici la rédaction :

                                                                                   Article 18

Le III de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

«-d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires. »    

Ainsi, après que le syndic se soit renseigné auprès de la municipalité sur les règles en matière de tri, mais également sur l’adresse et les modalités d’accès de la déchèterie pour éventuellement y déposer de gros encombrants, il doit en informer les copropriétaires.

Cette information doit être affichée dans la locale poubelle ou dans l’emplacement réservé à cet effet.

De plus, cette information doit être transmise une fois par an aux copropriétaires et aux occupants.

Si pour les copropriétaires cela ne pose pas de réelle difficulté, compte tenu qu’elle peut être mentionnée dans les avis d’appels de fonds ou même dans la convocation d’assemblée générale, se pose la question de savoir comment transmettre l’information auprès des occupants.

A priori, cela impliquerait que le syndic doive avoir connaissance des coordonnées civiles et postales des occupants qui ne sont pas forcément copropriétaires, afin de leur transmettre l’information.

Une aubaine pour certains syndics qui pourraient alors utiliser en toute illégalité et à d’autres fins, notamment commerciales, ces données pour vendre de nouveaux produits marchands commercialisés par le cabinet ou une de ses filiales.

À cela s’ajoute aussi une interrogation purement technique et économique, à savoir qui doit prendre en charge les éventuels frais d’envoi de ces informations.

C’est pour cela que le plus pratique reste une obligation basique du syndic qui est de mettre dans les boites aux lettres de l’ensemble des occupants (copropriétaires, locataires, occupants sans titre…) un rappel de ces informations essentielles.

II. Une obligation de plus, sans grand intérêt

Effectivement, cette obligation s’ajoute aux autres obligations superflues imposées au syndic.

Il n’en demeure pas moins vrai que certains syndics vont en profiter pour justifier une demande de revalorisation de leurs honoraires du forfait de base, au motif qu’il s’agit d’une nouvelle tâche qui doit être comprise dans leur forfait.

Il ne faudra bien sûr par tomber dans cette argutie, et ce pour deux raisons essentielles :

  • ils ne vont pas respecter cette obligation
  • même si c’est le cas, cela n’induit aucun investissement supplémentaire, surtout s’il s’agit d’ajouter un texte dans la convocation d’assemblée générale ou demander au gardien d’immeuble ou à défaut aux membres du conseil syndical de mettre dans les boites à lettres des « prospectus informatifs ».

En revanche, il serait plus judicieux de négocier une revalorisation des honoraires en échange d’une réelle action du syndic qui consiste à mettre en concurrence l’ensemble des prestataires, avec des objectifs de résultats qui doivent se concrétiser par une baisse des charges de copropriété.

À méditer.

Police et Pompiers – Accès aux parties communes

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Accès aux parties communes  pour les forces de l’ordre sans autorisation de la copropriété 

Policiers, gendarmes et pompiers peuvent désormais accéder aux parties communes des immeubles d’habitation sans autorisation préalable des copropriétaires.

Loi 2021-1520 du 25-11-2021 art. 20 : JO 26 texte n° 1

Publié le 14/12/2021
 
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La loi du 25 novembre 2021 « visant à consolider notre modèle de sécurité civile et valoriser le volontariat des sapeurs-pompiers et les sapeurs-pompiers professionnels » permet désormais aux forces de l’ordre ainsi qu’aux services d’incendie et de secours d’accéder aux parties communes des immeubles à usage d’habitation sans autorisation préalable des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24, h-II modifié). Les copropriétaires doivent par ailleurs s’engager à leur rendre cet accès possible. Cette disposition est entrée en vigueur le 27 novembre 2021. L’autorisation prise à la majorité de l’article 24 en assemblée générale des copropriétaires reste valable pour l’accès des parties communes de l’immeuble à la police municipale.

LOI n° 2021-1520 du 25 novembre 2021 visant à consolider notre modèle de sécurité civile  et valoriser le volontariat des sapeurs-pompiers et les sapeurs pompiers professionnels

I.-L’article L. 272-1 du code de la sécurité intérieure est ainsi rédigé :

« Art. L. 272-1.-Les propriétaires ou les exploitants d’immeubles à usage d’habitation ou leurs représentants s’assurent que les services de police et de gendarmerie nationales ainsi que les services d’incendie et de secours sont en mesure d’accéder aux parties communes de ces immeubles aux fins d’intervention.
« Ils peuvent accorder à la police municipale une autorisation permanente de pénétrer dans ces mêmes parties communes. »

II.-Le h du II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rédigé :
« h) L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ; ».