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Quand le mandat du syndic s’achève-t-il ?

Jurisprudence

⚖️ C. Cas., 3° civ, 22 septembre 2004, n° 02-21416

Le mandat de syndic prend fin à l’arrivée de la date exacte du terme de son contrat

Les Faits :

Au cours de leur Assemblée Générale (AG) annuelle tenue le 22 mai 1997,  les copropriétaires de la résidence N. ont renouvelé le mandat du syndic gestionnaire (Société SATRAG) pour une durée de 1 an. Les comptes de l’exercice de cette copropriété  sont calés sur l’année civile et sont donc clôturés au 31 décembre de chaque année. La prochaine AG qui devra approuver les comptes de l’exercice clos (1997)  devra donc se tenir au plus tard le 22 mai 1998.

La société SATRAG convoque la prochaine AG pour le 8 juin 1998. Au cours de cette AG son mandat n’est pas renouvelé. Le 12 juin 1998, la société SATRAG convoque en urgence une nouvelle AG pour le 24 juin 1998. A l’occasion de cette nouvelle AG elle obtient le renouvellement de son mandat.

Or considérant qu’ils n’ont plus de syndic depuis le 22 mai 1998, trois copropriétaires  saisissent la justice  pour désignation d’un administrateur provisoire à charge pour lui de réunir une nouvelle AG en vue de la désignation d’un nouveau syndic. Une ordonnance leur fait droit le 23 juin 1998. Le 26 novembre 1998 une nouvelle AG est réunie et désigne le cabinet POSTIC comme syndic.

Ces différentes “gesticulations“ ont conduit le syndicat des copropriétaires à engager des frais.  Considérant qu’il a été ainsi lésé du fait de  la poursuite de son activité de syndic sans droit car au-delà de la limite de son mandat, le syndicat assigne la société SATRAG pour remboursement de ces sommes…

Le 26 septembre 2002, la Cour d’Appel accueille favorablement la demande du syndicat au motif que le mandat de la société SATRAG ayant été renouvelé pour un an le 22 mai 1997, celui-ci s’est achevé le 22 mai 1998. Dès lors, la société SATRAG ne pouvait après cette date convoquer une AG en toute légalité  ; la cour condamne ladite société au paiement des sommes engagées par le syndicat du fait du maintien illicite de l’activité de syndic de la société Satrag.

La société SATRAG introduit alors un pourvoi.

La question de droit :

A quel moment le contrat de syndic prend-t-il fin ?

Est- ce à la date exacte d’arrivée du terme de son mandat (c’est ce qu’a retenu la Cour d’Appel) ?

Ou bien, la durée maximale du mandat de syndic, telle qu’autorisée par les textes (art. 28 décret n° 67-223 du 17 mars 1967), étant de trois ans,  lorsque le syndic est renouvelé pour une année seulement son mandat n’expire que lors d’une AG, qui après épuisement de l’ordre du jour  refuse son renouvellement (c’est l’argument avancé par la société appelante).

La réponse du juge :

Le juge rejette l’argument avancé par la société SATRAG  et déclare irrecevable le pourvoi qu’elle forme   ;   elle confirme la décision précédemment rendue en appel.

QUI ASSIGNER … Syndicat ou Syndic ?

Jurisprudence

⚖️ Cas., 3° civ., 17 novembre 2021, n°20-21.482

Le copropriétaire victime de dégâts dont l’origine se trouve dans des parties privatives doit assigner le syndic gestionnaire en tant que représentant du syndicat des copropriétaires.

Les faits:

Monsieur N. est copropriétaire dans la copropriété (X) gérée par le syndic “Quadral immobilier“.

Monsieur N. se plaint d’infiltrations provenant d’une terrasse relevant des “ parties communes“ d’après le règlement de copropriété de la résidence. Le 11 septembre 2018,Monsieur N. assigne la société Quadral immobilier, « ès qualités de syndic de la copropriété » en condamnation à effectuer les travaux de réfection de la terrasse fuyarde.

Dans un arrêt du 9 juillet 2020, la Cour d’Appel de Metz, déclare l’irrecevabilité de l’action au motif que si l’assignation délivrée le 11 septembre 2018 a été délivrée à la société Quadral immobilier, ès qualités de syndic de la résidence (X), aucun acte n’a été délivré au syndicat des copropriétaires lui-même. La Cour en conclut que les actions en justice doivent être diligentées contre le syndicat des copropriétaires et non directement contre son syndic.

Monsieur N. contestant la décision redue par la Cour d’Appel, introduit un pourvoi devant la Haute Cour au motif “que le syndic représente le syndicat des copropriétaires ; qu’en l’espèce, pour déclarer irrecevable l’action de M. [N], la cour d’appel a retenu que si l’assignation délivrée le 11 septembre 2018 a été délivrée à la société Quadral immobilier, ès qualités de syndic de la copropriété (X), aucun acte n’a été délivré au syndicat des copropriétaires lui-même ; qu’en statuant ainsi, alors que le syndic avait été assigné non pas à titre personnel mais ès qualité de représentant du syndicat de copropriété, la cour d’appel a violé les articles 15 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965“.

Or, que disent respectivement ces textes au sujet des structures impliquées  :

  • art. 15 : “Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.“
  • art. 18 : “Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :….de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi…“

La question de droit :

L’action en justice introduite par un copropriétaire pour condamnation à exécution de travaux de réparation sur des parties communes d’un immeuble géré en copropriété doit-elle être introduite contre le syndicat des copropriétaires ou contre le syndic gestionnaire ?

La réponse du juge :

La Cour rappelle d’abord qu’au terme de l’art. 15 de la loi du 10 juillet 1965 “le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense“. Il précise ensuite que  “selon le second (art. 18), le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice“.

Elle conclut : “En statuant ainsi alors qu’elle (la cour d’appel) avait relevé que le syndic avait été assigné en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés car le syndic avait été assigné non pas à titre personnel mais ès qualité de représentant du syndicat de copropriété“.

La Haute Cour casse et annule la décision rendue en appel par la Cour de Metz le 9 juillet 2020, remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Colmar .

Vente d’une partie commune

Bénévoles Arcna

Objet : Vente d’une partie commune 

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De : Barbier Jacques <jakbarbier@yahoo.fr>  
Envoyé : lundi 31 janvier 2022 09:42:36  À : ARCNA
Objet : achat d’un palier

Bonjour
Le copropriétaire du dernier étage à muré le palier devant son appartement.
Il argumente qu’il a acheté ces 2 mètres carré avec l’ancienne propriétaire mais sans présenter d’acte de vente.
Ce palier dessers son appartement et l’accè au toit.
Il souhaite inscrire cette achat à la prochaine assemblée générale pour valider son action.
Quelle est la marche à suivre en tant que syndic bénévole?
le vote en AG doit il etre à majorité absolue?
qui finance le nouveau règlement de copropriété, l’acheteur ou tous les copropriétaires ?
droit de passage pour accéder au toit?
merci de vos conseils – Jacques Barbier -56S508

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Bonsoir Monsieur, 
Je fais suite à notre communication téléphonique.

L’un des copropriétaires de votre immeuble a fermé un bout du palier attenant à son appartement. Il souhaite aujourd’hui régulariser la situation et acheter cette partie commune à la copropriété.

Le copropriétaire acquéreur doit demander au syndic d’inscrire la proposition à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il ne doit pas oublier d’y joindre les conditions de son achat : plan, croquis, photos, prix proposé.

En tant que syndic vous allez inscrire cette question à l’ordre du jour et joindre à la convocation le dossier complet comprenant : la création d’un lot supplémentaire, l’affectation des tantièmes, la nouvelle répartition des charges, l’état descriptif de division ainsi que la modification du règlement de copropriété, le prix proposé, les projets de travaux…

Si la conservation de cette partie commune n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, la décision doit être prise à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires. En pratique, pour savoir si l’aliénation d’une partie commune porte ou non atteinte à « la destination de l’immeuble », on apprécie selon les particularités de chaque cas. On considère en général que les parties communes ne présentent pas d’utilité pour la collectivité lorsque leur aliénation n’affecte pas les conditions de confort et d’agrément dont jouissent les copropriétaires. Si, au contraire cette aliénation porte atteinte à la destination de l’immeuble, l’unanimité des copropriétaires est requise.

Suite à notre échange il parait nécessaire de proposer un vote de cette décision à l’unanimité si le copropriétaire acquéreur ne laisse pas un libre accès au toit de l’immeuble.

Il s’agit bien pour vous d’une perte de jouissance et de confort.

Une autre possibilité serait de créer un autre accès au toit aux frais du copropriétaire acquéreur, est-ce envisageable ?

Tous les frais inhérents à cette vente de partie commune sont à la charge de l’acquéreur (modificatif du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, création de lot par un géomètre expert, acte de vente et de la publication de l’ensemble au bureau des hypothèques…)

Si le copropriétaire acquéreur refusent les conditions de l’acquisition telles que vous le souhaitez (avec un accès libre au toit), il devra remettre le palier à l’état initial puisqu’il s’agit aujourd’hui d’une appropriation illégale de partie commune.

Espérant avoir répondu à vos interrogations,
Bien cordialement 
Myriam Lethelier 

 

L’intérêt du contrôle du Grand Livre comptable de la copropriété

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​Article de l’ARC du 03/12/2021
Nombreux conseillers syndicaux ne contrôlent pas le grand livre comptable de leur copropriété, au motif  qu’à travers ce document ne figure que des données comptables n’ayant aucun intérêt sur la gestion financière de la copropriété.

Cette approche est inexacte et démontre une difficulté à lire et à exploiter le grand livre qui est le document comptable le plus complet, à partir duquel l’ensemble des autres pièces sont produites (balance, journaux, annexes).

L’analyse du grand livre permet de faire une « IRM » de la copropriété afin de déceler d’éventuelles anomalies voire des malversations dans les écritures comptables ou dans la gestion  financière de la copropriété.

Afin d’expliquer l’intérêt de ce document, nous allons présenter une analyse partielle  d’un grand livre afin de mettre en exergue les différentes interrogations que cela peut susciter et les conséquences qu’elles peuvent engendrer pour la copropriété.

Lire l’article complet de l’ARC 

 

La Loi ELAN – Ce qui change pour les copropriétés

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Applicable depuis le 23 novembre 2018, la loi Elan portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a modifié beaucoup de choses pour les copropriétés.

Son objectif ? Simplifier et faciliter le droit à la copropriété. Parties communes, logements, aménagements ou encore numérisation des procédures, tout y passe ! Mais concrètement, qu’est-ce que la loi Elan change pour les copropriétés ? On vous explique tout !

Les 6 principales mesures introduites par la loi Elan

  • tension de l’obligation du Syndic vis-à-vis de l’extranet

La loi portant sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, entrée en vigueur le 25 novembre 2018 (ELAN, n°2018-1021) vient préciser la liste minimale des documents dématérialisés qui doivent être mis à disposition des copropriétaires et du conseil syndical. Ils sont au nombre de 20.

Cette liste précise les documents à fournir à minima. Le syndic peut, s’il le souhaite, fournir tous les documents complémentaires qu’il jugera utiles et nécessaires aux copropriétaires.

–-> 9 Documents obligatoirement accessibles à tous les copropriétaires

  • Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les différents actes publiés y ajoutant des modifications ;
  • la dernière fiche synthétique rédigée par le syndic ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • les diagnostics techniques des parties communes de l’immeuble ;
  • les contrats d’assurance de l’immeuble en cours de validité souscrit au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • tous les contrats et marchés en cours conclus par le syndic ;
  • les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ;
  • les procès verbaux des trois dernières assemblées générales ainsi que les devis de travaux qui y ont été approuvés ;
  • le contrat de syndic en cours.

–> 4 Documents obligatoirement accessibles au copropriétaire de son propre lot

  • Un compte individuel arrêté après approbation des comptes par l’assemblée générale ;
  • le montant des charges clôturé et payé par le copropriétaire lors des deux derniers exercices ;
  • la part du fonds travaux rattachée à son propre lot défini selon l’approbation des comptes par l’assemblée générale ;
  • les différents avis d’appels de fonds reçus au cours des trois dernières années.

–>  Documents obligatoirement accessibles au Conseil Syndical

  • La liste de tous les copropriétaires ;
  • les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires ;
  • le relevé des charges et produits de l’exercice échu ;
  • les relevés périodiques des comptes bancaires ;
  • les assignations en justice relatives aux procédures judiciaires en cours ainsi que les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;
  • la carte professionnelle du syndic ;
  • une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle et de garantie financière au nom du syndic.

Si le syndic ne respecte pas cette liste de documents établie, c’est le rôle du conseil syndical de veiller au respect de cette liste. Il devra ainsi réclamer au syndic, tout document manquant à l’extranet.

–> La réforme de l’Assemblée Générale

La loi Elan prévoit également des changements sur le déroulement de l’assemblée générale et le vote afin de les faciliter et d’éviter les blocages :

  • un seul copropriétaire peut demander une convocation de l’assemblée générale de copropriété. Notez toutefois que le coût de l’AG sera à sa charge seule et qu’il ne pourra pas ajouter des sujets concernant ses droits à l’ordre du jour ;
  • l’assemblée générale peut être tenue en face à face mais aussi par visioconférence. En effet, avec le vote par correspondance, la distance ou encore le temps consacré par les copropriétaires ne sera plus un frein à la participation des assemblées générales ;
  • un copropriétaire peut désormais recevoir un nombre de mandats illimités et n’est plus limité à 3 mandats. Il peut ainsi représenter autant de copropriétaires qui ne pourraient pas assister à l’assemblée générale, dans la limite de 10% du total des voix (la sienne incluse) ;
  • les travaux (votés lors de l’assemblée générale) doivent attendre un délai de 2 mois avant de démarrer. Le but de cette mesure est de permettre à un potentiel copropriétaire absent lors de l’AG de contester, s’il le souhaite, cette décision et de saisir le Tribunal judiciaire.

–> Le renforcement du pouvoir du Conseil Syndical

Afin de faciliter la gestion quotidienne des copropriétés, la loi Elan prévoit de donner au conseil syndical un rôle renforcé et plus de contrôle :

  • les ascendants et les descendants d’un copropriétaire peuvent intégrer le conseil syndical. Un parent retraité peut par exemple choisir de s’impliquer dans le syndic pour ses enfants.
  • le conseil syndical a un pouvoir de contrainte et peut maintenant exiger l’obtention des documents relatifs à la copropriété auprès du syndic.

Le syndic qui refuse de fournir les documents demandés risque une pénalité minimale de 15 € par jour de retard.

  • L’assemblée générale pourra déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions en majorité simple grâce à une délégation expresse. Avant l’application de la loi Elan, le conseil syndical pouvait obtenir une délégation uniquement sur « un acte ou décision déterminée ». La différence ? Il peut maintenant avoir une délégation de pouvoir pour tout ce qui tourne autour de la gestion courante, notamment des travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture, etc).

La délégation sera accordée pour une durée maximale de deux ans, mais pourra être renouvelée sur demande de l’A.G.

  • Le président du conseil syndical pourra aussi assigner le syndic en justice sur demande de l’assemblée générale, à la majorité des voix. La condition ? Que l’assemblée générale considère que le syndic a lésé les copropriétaires d’une quelconque manière et qu’il ne transmette pas les pièces demandées dans un délai d’un mois.

Bon à savoir : si le président du conseil syndical demande à ce que le syndic soit condamné par le tribunal judiciaire au versement de compensations financières au profit du syndicat des copropriétaires, cela interviendra en plus de l’amende forfaitaire qui sera calculée à la date de clôture des comptes.

–> L’élargissement des règles de recouvrement des charges impayées

Si un copropriétaire ne paie pas à temps ses charges et ses provisions, il recevra une mise en demeure avec un délai de paiement de 30 jours. Si malgré cette mise en demeure, il ne s’acquitte toujours pas de ses charges liées aux provisions du budget prévisionnel, il devra régler immédiatement l’intégralité des provisions des trimestres à venir.

Notez également que cet élargissement des règles de recouvrement des charges s’appliquent maintenant aux dépenses de travaux et aux cotisations du fond de travaux, même ceux qui n’étaient initialement pas inclus dans le budget prévisionnel tel que l’entretien, les équipements communs, la maintenance ou encore les diagnostics et autres études techniques.

–> Des précisions apportées sur l’usage des parties communes

Grâce à la loi Elan du 23 novembre 2018, la définition des parties communes dans une copropriété est devenue beaucoup plus complète. En effet, l’objectif était de mettre en conformité la législation avec la jurisprudence.

Dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, les parties communes sont définies comme toutes : « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »

Généralement précisé en détails dans le règlement de copropriété, des éléments liés au gros œuvre font maintenant aussi partie des parties communes, tel que les garde-corps, les solives, etc.

Mais ce n’est pas tout ! La loi Elan révoque tout droit de construire, de creuser ou de surélever une partie commune. Si par exemple, vous voulez construire une cabane dans une partie commune, cela n’est donc plus possible.

Pour en savoir plus sur l’évolution de la définition d’une partie commune, rendez-vous dans notre article dédié sur les parties communes en copropriété !

–> La mise en conformité du règlement de copropriété

Depuis l’application de la loi Elan, les copropriétés doivent mettre à jour leur RCP pour tenir compte de l’évolution de la loi sur les parties communes, notamment par rapport aux parties communes à usage privatif / jouissance exclusive.

Pour cela, vous avez jusqu’au 23 novembre 2021 pour organiser votre assemblée générale et mettre en conformité le règlement de copropriété.

Votre assemblée générale annuelle est déjà passée et vous n’avez pas voté la mise en conformité du règlement de copropriété ? Pas de panique, vous pouvez alors convoquer une assemblée générale extraordinaire pour le vote avant le 23 novembre 2021.

Le jour du vote, la décision de mise en conformité doit être prise à la majorité simple conformément à l’article 24 de la loi de 1965.

Après le vote, le notaire obligatoirement doit publier les modifications effectuées afin de rendre les dispositions du règlement de copropriété opposables à tous (aux copropriétaires actuels mais aussi aux futurs acquéreurs de l’immeuble). Le coût du notaire sera bien-sûr réparti entre les copropriétaires, selon leur part détenue des parties communes.

–> Les autres nouveautés

En plus des 6 principales mesures introduites par la loi Elan évoquées ci-dessus, d’autres aménagements ont été prévus comme :

  • le bail réel solidaire (BRS) : ce nouveau dispositif permet en fait de dissocier sur une longue durée (au moins 18 ans) le foncier du bâti pour faire baisser le prix des logements. Il s’adresse aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un organisme foncier solidaire (OFS) pour y faire construire leur logement. De la sorte, « la signature d’un bail réel solidaire est assimilée à une mutation et le preneur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur« . L’avantage ? Permettre aux propriétaires de trouver des logements dans des zones plus variées ;
  • la réduction du délai de prescription sur les actions entre copropriétaires afin de s’aligner sur le délai prévu par le droit commun. Conformément à l’article 2224 du code civil, le délai de prescription du droit de la copropriété a ainsi été réduit à 5 ans, au lieu de 10 ans. Il est donc précisé que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
  • l’individualisation des frais de chauffage devient obligatoire. En effet, l’article 71 de la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 vient modifier les obligations en matière d’individualisation des frais de chauffage et précise que « Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique. » Le but étant de déterminer la quantité de chaleur utilisée pour chaque logement et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.

En sensibilisant et responsabilisant les occupants des immeubles sur leurs consommations énergétiques, l’individualisation des frais de chauffage a déjà permis de réaliser une économie d’énergie entre 15 % à 20 % par foyer.

  • La définition de la restauration immobilière a été modifiée et élargie. En effet, la loi définissait la restauration immobilière comme étant des « travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble. » Depuis la loi Elan, la restauration immobilière comprend en plus les travaux d’aménagement (y compris par démolition) d’accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie. Le but ? Permettre d’élargir le type de travaux pouvant être déclarés d’utilité publique et d’améliorer les immeubles.
  • le développement de la fibre optique dans les immeubles est encouragé dans les copropriétés. Si un opérateur fait une proposition tarifaire pour installer la fibre, cela doit maintenant être traité lors de la prochaine assemblée générale. De plus, tous les ans, le syndic doit décider ou non s’il demande l’installation de la fibre optique.