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DIAGNOSTIQUEURS : Des anomalies encore trop fréquentes

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Performance énergétique, présence de plomb ou de termites : les diagnostics immobiliers visent à informer l’acquéreur ou le locataire sur certains aspects du logement qu’il projette d’acheter ou de louer. Cette enquête de la DGCCRF visait à vérifier les informations transmises aux clients et à contrôler les aptitudes professionnelles des diagnostiqueurs.

Globalement, les entreprises contrôlées respectaient leurs obligations concernant les formations et les certifications. En revanche, des irrégularités ont été constatées quant à l’information précontractuelle du consommateur et la signature en ligne  ou à domicile des contrats de vente.

Un point sur l’enquête

Cette enquête de la DGCCRF, menée en 2019, avait pour objectif de vérifier la loyauté des informations précontractuelles fournies par les diagnostiqueurs à l’occasion de l’établissement des diagnostics immobiliers, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen pour réduire la consommation d’énergie des bâtiments et limiter les émissions de gaz à effet de serre. Les enquêteurs ont également contrôlé la mise en œuvre par les diagnostiqueurs immobiliers des règles relatives à l’information du consommateur, leur aptitude professionnelle et leur indépendance vis-à-vis de certains professionnels de l’immobilier.

La DGCCRF a ciblé ses interventions à partir de plaintes reçues de consommateurs (86) et en privilégiant les diagnostiqueurs immobiliers n’ayant jamais été contrôlés au cours des précédentes enquêtes et qui avaient recours à des supports de communication publicitaires (internet, presse spécialisée, prospectus commerciaux, etc.).

Le prix de l’électricité en 7 questions

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Le bouclier tarifaire(nouvelle fenêtre) sur l’énergie prévu dans la loi de finances 2022 et prolongé jusqu’à la fin 2022 par la loi de finances rectificative, limite la hausse du prix réglementé de l’électricité à 4%. La loi prévoit également le gel du tarif réglementé du gaz(nouvelle fenêtre) qui ne doit pas dépasser le tarif d’octobre 2021.

Pour atteindre ce plafond de 4%, le gouvernement a notamment prévu de baisser la contribution au service public de l’électricité (CSPE), ex-taxe intérieure de l’électricité (TICFE). Cette mesure, prévue par l’article 29 de la loi de finances pour 2022(nouvelle fenêtre), est entré en application le 1er février 2022.

1 – Prix réglementé, prix fixe : quelle différence ?

Depuis l’ouverture à la concurrence, les consommateurs peuvent choisir plusieurs tarifs d’électricité(nouvelle fenêtre) :

  • tarif réglementé (« tarif bleu » d’EDF) fixé par les pouvoirs publics et proposé par les fournisseurs historiques, EDF et les entreprises locales de distribution (ELD) ;
  • tarif fixe et identique pendant toute la durée du contrat ;
  • tarif indexé qui suit l’évolution des prix réglementés ;
  • prix du marché qui peut changer en cours de contrat selon l’évolution du prix du marché de gros.

Les particuliers peuvent revenir à tout moment à un contrat au tarif réglementé. 

2 – Pourquoi le prix de l’électricité augmente-t-il ?

Le prix de l’électricité dépend de plusieurs facteurs : 

Plus précisément, la hausse actuelle du prix de l’électricité est liée à plusieurs facteurs :

  • augmentation du prix du gaz et risque d’un arrêt des importations de gaz russe (les marchés anticipent la baisse des livraisons de la Russie);
  • production réduite d’énergie nucléaire (arrêt de réacteurs après la découverte de corrosion, calendrier des maintenances retardé par la crise sanitaire)

Concrètement, la production s’ajuste à chaque instant à la demande. Le prix de l’électricité est déterminé par les coûts de la dernière centrale appelée pour assurer l’équilibre entre l’offre et la demande. Avec la reprise forte de l’activité économique mi-2021, on assiste à « un pic de demande d’électricité satisfaite par la mise en service de centrales à gaz, dont le coût a fortement augmenté« , selon une étude de la banque publique d’investissement (Bpifrance(nouvelle fenêtre)).

De 50 euros/MWh en début d’année 2021, le prix de gros est passé à 222 euros/MWh en décembre 2021. Au cours de l’été 2022, il a pu monter jusqu’à 700 euros. Cette évolution a une répercussion sur la facture finale des consommateurs. Les fournisseurs revendent plus cher aux particuliers. Le « bouclier tarifaire 2022 » vise à limiter la hausse de la facture à 38 euros/an pour un particulier et à environ 60 euros/an pour un professionnel. 

3 – Quel est l’impact des quotas de CO2 sur le prix de l’électricité ?

Le prix de l’électricité est lié notamment à la quantité de carbone produite par les centrales. En Europe, les producteurs d’énergie doivent acheter des droits d’émission en CO2 pour avoir le droit d’en émettre sur le marché d’échanges de quotas d’émission. Plus la production d’électricité émet du CO2, plus la centrale doit acheter des quotas. Certaines centrales françaises, qui produisent de l’électricité « en renfort » pour faire face aux besoins ponctuels (en hiver par exemple), fonctionnent au charbon ou au gaz.

Quand le prix du quota d’émissions de CO2 augmente (80 euros la tonne en décembre 2021, soit multiplié par 2,4 depuis janvier 2021), celui de l’électricité aussi. Après l’invasion russe en Ukraine, le prix de la tonne de CO2 s’est effondré.

4 – Comment fonctionne le marché de l’électricité ?

En France, l’électricité provient très majoritairement des centrales de production (parc nucléaire et autres) et des importations en provenance d’autres pays européens. L’électricité est achetée à des pays voisins, essentiellement l’Allemagne, quand elle est moins chère et en cas de panne ou de maintenance des centrales ou de hausse des besoins intérieurs.

Avant d’être proposée aux particuliers et aux entreprises (sur le marché de détails(nouvelle fenêtre)), l’électricité est vendue et achetée sur le marché de gros(nouvelle fenêtre). Le marché s’adresse aux producteurs d’électricité(nouvelle fenêtre) (centrales électriques) et aux fournisseurs qui s’approvisionnent en électricité pour la vendre aux particuliers et aux entreprises. Ils peuvent acheter ou vendre de l’énergie soit la veille pour le lendemain (marché spot) ou pour une fourniture dans les jours, les semaines jusqu’aux années à venir (marché à terme).

Les prix de référence pour le marché français sont basés sur des calculs complexes réalisés par les opérateurs du marché. Ils sont fixés tous les jours par des enchères communes.

Les fournisseurs historiques (EDF et les entreprises locales de distribution(nouvelle fenêtre)) ou les fournisseurs alternatifs proposent ensuite des contrats au consommateur final selon différents tarifs : tarifs réglementés, tarifs fixes etc. 

5 – Depuis quand l’électricité est-elle ouverte à la concurrence en France ?

L’ouverture à la concurrence(nouvelle fenêtre) du marché européen de l’électricité a commencé en 1996 avec la première directive européenne « paquet énergie ». Service public en monopole (EDF-GDF) depuis l’après-guerre, le marché français de l’électricité et du gaz a été ouvert à la concurrence en 1999 pour les entreprises et en 2007 pour les particuliers. L’objectif était de mettre en place des règles communes aux pays membres de l’UE pour construire un unique marché intérieur de l’énergie. Cette libéralisation consistait en :

6 – Pourquoi EDF vend-elle de l’électricité à ses concurrents ?

Depuis la loi NOME (Nouvelle organisation du marché de l’électricité) du 7 décembre 2010, EDF doit vendre un quart de sa production d’électricité aux fournisseurs qui n’en produisent pas. Le prix est de 42  euros/MWh. 

Au-delà de ce plafond, les concurrents doivent se fournir sur le marché. Avant 2011, les fournisseurs dit alternatifs se fournissaient aux prix du marché, très fluctuants, et la production nucléaire française était réservée à EDF.

Créé en 2010 dans le cadre de l’ouverture du marché à la concurrence, cet accès régulé à l’énergie nucléaire historique (Arenh) (nouvelle fenêtre)est prévu jusqu’en 2025. Il permet aux concurrents d’EDF de proposer des tarifs compétitifs à leurs clients. Le gouvernement a demandé à EDF d’augmenter la quantité d’électricité vendue à bas prix aux autres fournisseurs au 1er avril 2022. Ces concurrents sont toutefois tenus à des obligations de service public en contrepartie.

7 – Quel est le rôle de la Commission de régulation de l’énergie (CRE) ?

La Commission de régulation de l’énergie (CRE)(nouvelle fenêtre) s’assure du bon fonctionnement des marchés de l’électricité et du gaz en France en cohérence avec les objectifs de la politique énergétique. Créée en 2000, cette autorité administrative indépendante veille à ce que les consommateurs obtiennent le meilleur service et paient le juste prix.

Deux fois par an, la Commission propose une révision du tarif réglementé de l’électricité (TRVE), dit « tarif bleu » d’EDF, qui concerne la majorité des foyers. Pour 2022, les montants proposés(nouvelle fenêtre), qui reflètent la hausse des prix de gros de l’électricité, s’élèvent à :

  • +44,5% HT (+57,22 euros/MWh HT), pour les tarifs bleus applicables aux particuliers ;
  • +44,7% HT (+59,22 eurros/MWh HT), pour les tarifs bleus applicables à certains professionnels.

Par ailleurs, la Commission doit veiller à ce que les fournisseurs acheteurs d’électricité à bas prix répercutent effectivement cette baisse sur la facture du consommateur en 2022.

Article paru dans la Lettre du Service-Public du 01 Septembre 2022

Mon accompagnateur Rénov’

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Vous souhaitez prochainement effectuer des travaux de rénovation énergétique performante ou globale dans votre logement et bénéficier de MaPrimeRénov’ ? Sachez qu’un tiers de confiance, l’Accompagnateur Rénov’, deviendra obligatoire à partir de 2023 pour bénéficier de subventions pour des travaux de rénovation énergétique d’un certain montant. Service-Public.fr vous présente ce nouveau dispositif.

Le décret du 23 juillet 2022 précise les modalités de mise en place du réseau national d’accompagnateurs France Rénov’, prévu dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

La délivrance de MaPrimeRénov’ et des aides à la rénovation énergétique par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) est progressivement conditionnée au recours à un accompagnement pour certaines rénovations énergétiques « performantes ou globales ».

Quel rôle pour l’accompagnateur Rénov’ ?

Mon Accompagnateur Rénov’ est un assistant à maîtrise d’ouvrage ou un opérateur agréé par l’État ou désigné par une collectivité locale. Appuyé par l’Anah, ce professionnel est chargé d’assister les particuliers dans leur projet de travaux de rénovation énergétique.

Ses missions :

  • définition des travaux : visite, diagnostic, préconisations de travaux adaptés ;
  • conseils pour la sélection des entreprises et choix des devis ;
  • appui aux démarches administratives ;
  • aide spécifique pour les ménages en situation de précarité ;
  • mobilisation des financements ;
  • conseils en fin de chantier.
3 étapes obligatoires

L’objectif du dispositif est de simplifier le parcours de rénovation avec un accompagnement personnalisé et de traiter chaque étape du projet dans ses différentes dimensions : technique, sociale, administrative ou financière. L’accompagnement doit obligatoirement comporter 3 étapes :

  • une évaluation de l’état du logement et de la situation du ménage ;
  • un audit énergétique ou la présentation d’un audit énergétique existant ;
  • la préparation et l’accompagnement à la réalisation du projet.
Dans quels cas l’accompagnement sera-t-il obligatoire ?

Les travaux conditionnés à l’accompagnement obligatoire sont les suivants :

  • À partir du 1er janvier 2023 : les travaux bénéficiant des aides à la rénovation énergétique de l’Anah conditionnées à une amélioration de la performance énergétique globale du logement (MaPrimeRénov’ Sérénité). La demande d’aide doit être déposée à compter du 1er janvier 2023 et son coût supérieur à 5 000 € TTC (aide accordée aux ménages modestes pour la réalisation de travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35 %).
  • À partir du 1er septembre 2023 : les travaux de deux gestes ou plus pouvant bénéficier de la prime de transition énergétique (décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020), dont le coût est supérieur à 5 000 € TTC et qui font l’objet d’une demande d’aide (MaPrimeRénov’) supérieure à 10 000 euros.
  • Sont également concernés les travaux qui font l’objet de demandes d’aides distinctes dépassant ces seuils et intervenant dans un délai de 3 ans à compter de la première demande d’aide formulée.

À savoir : l’accompagnement peut être gratuit si votre collectivité a mis en place un financement dédié pour cet accompagnement. Vous pouvez contacter un conseiller France Rénov’ pour savoir si vous êtes éligible : france-rénov.gouv.fr

Si la collectivité n’a pas mis en place un financement dédié, l’Anah cofinance l’accompagnement avec un forfait pouvant aller jusqu’à 875 € selon votre projet de travaux et vos ressources.

Textes de loi et références

PENALITES EN CAS DE NON TRANSMISSION PAR LE SYNDIC DES DOCUMENTS DEMANDES PAR LE CONSEIL SYNDICAL

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Grâce à l’intervention de l’ARC, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit des pénalités à l’égard du syndic qui s’élèvent à 15 € par jour si ce dernier tarde à transmettre, au-delà d’un délai d’un mois, les documents réclamés par le conseil syndical.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a sécurisé le dispositif en précisant que les pénalités devaient être imputées, en fin d’exercice, sur la « rémunération forfaitaire annuelle du syndic ».

Ce même article précise qu’en cas de défaut d’application de ces pénalités par le syndic, le président du conseil syndical est habilité à engager une procédure judiciaire pour condamner le syndic au paiement de ces pénalités.

Néanmoins, même si la loi ne prévoit pas de formalisme précis pour faire la demande, il est nécessaire de suivre une procédure afin de pouvoir réclamer judiciairement ces pénalités en cas d’entrave du syndic.

Pour cela, il est indispensable de verrouiller la demande en respectant plusieurs critères.

Précisons les différents éléments.

I – L’identité du demandeur

Afin d’éviter toute ambiguïté sur l’identité du demandeur, il est impératif que le courrier soit signé par un membre du conseil syndical ou mieux par son président.

Dans tous les cas, il faut que sur le courrier figure la qualité du demandeur afin d’éviter toute interprétation sur le fait qu’il s’agit d’une demande personnelle du copropriétaire, ou bien du copropriétaire en sa qualité de conseiller syndical disposant d’un mandat de l’assemblée générale.

II – Les documents à réclamer

Le courrier doit préciser sans ambiguïté les documents que doit fournir le syndic. Il faut donc être précis sur le libellé du ou des documents ainsi que sur les dates.

A titre d’exemple, il ne faudra pas demander la délivrance des « documents comptables » mais du « grand livre comptable » allant du 1er juillet 2021 au 1er avril 2022. L’intérêt de cette précision est d’éviter que le syndic présente un document approximatif qui ne fournit pas les informations clé que souhaite contrôler le conseil syndical.

III – Une demande notifiée

Afin de pouvoir déterminer si le délai d’un mois est dépassé, il est essentiel d’identifier la date de la demande.

Pour cela, l’idéal est de faire la demande par voie de recommandé avec accusé de réception, permettant à un tiers de confiance qui est la Poste, d’attester du jour de la demande.

Rappelons qu’un courrier type est disponible sur le guide « Conseil syndical : comment être un contre pouvoir efficace », en pages 11 et 12.

MODALITES POUR RESILIER LE CONTRAT DE SYNDIC EN COURS DE MANDAT

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La réforme du droit de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur au 1er juin 2020 a remis en cause les possibilités existantes de mettre un terme au contrat de syndic.

Ainsi, il n’est plus possible pour ce dernier de démissionner. En revanche, s’il ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndicat des copropriétaires, il devra les prévenir à l’avance, pour que le conseil syndical et tout copropriétaire puisse proposer un nouveau syndic en assemblée générale.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires souhaite mettre un terme au contrat de syndic, il doit démontrer une ou plusieurs inexécutions suffisamment graves reprochées au syndic.

Cependant, si le conseil syndical ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndic, il peut y mettre un terme avant la date d’échéance du contrat de syndic.

En conséquence, selon l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965 «  Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité ». C’est cette possibilité que nous allons étudier.

I – La résiliation anticipée initiée par le conseil syndical

Lorsque le conseil syndical ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndic, celui-ci peut lui demander d’inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic et la date de fin de contrat anticipée.

Pour pouvoir exercer cette possibilité, il n’y a pas besoin de démontrer une quelconque faute commise par le syndic, il n’y a pas non plus besoin de se justifier auprès du syndic.

La seule exigence impérative est la tenue de l’assemblée générale dans un délai de trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic. C’est bien la tenue de l’assemblée générale qui doit se tenir dans les trois mois.

Ainsi, si le contrat de syndic se termine au 30 juin 2022, l’assemblée générale devra se tenir au plus tôt au 30 mars 2022.

Si par malheur l’assemblée générale était tenue avant ce délai, alors le syndicat des copropriétaires devrait des indemnités au syndic, car la rupture du contrat ne serait pas justifiée.

Il est donc très important d’être vigilant sur ce point.

Pour prévenir la rupture anticipée, le conseil syndical devra en amont rechercher les candidats-syndics qu’il proposera en remplacement de celui-ci en assemblée générale. Rappelons qu’à cette demande devront être joints le contrat de syndic ainsi que la fiche d’information de chaque candidat proposé.

Le conseil syndical devra alors demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour deux questions :

  • La question de la désignation d’un nouveau syndic
  • La question de la fixation d’une date anticipée du contrat de syndic

Il appartiendra naturellement à l’assemblée générale de décider sur les deux questions.

II – La résiliation anticipée par le syndic

Afin de sauvegarder l’intérêt du syndicat des copropriétaires, le législateur a prévu que si le syndic ne souhaitait plus conclure un nouveau contrat avec le syndicat des copropriétaires, il devait respecter un délai de prévenance minimal.

Cette résiliation anticipée intervient également dans les trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic. A savoir la tenue de l’assemblée générale doit se tenir dans les trois mois précédent le terme du contrat de syndic.

Ainsi, selon l’article 18 VII « Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de l’assemblée générale ».

Pendant ce délai, le conseil syndical et tout copropriétaire pourra prospecter de nouveau candidats et les soumettre en assemblée générale en joignant à la convocation leur contrat et fiche d’information.

Sur la convocation devra être inscrite les questions de désignation d’un nouveau syndic et celle de la date anticipée de la fin dudit contrat.

La rémunération du syndic devra s’arrêter à la date fixée par l’assemblée générale, le conseil syndical devra être vigilant sur ce point.

Le syndic n’a pas à se justifier sur son choix de ne pas renouveler son contrat auprès du syndicat des copropriétaires, néanmoins, il devra assurer la totalité de ses fonctions jusqu’au dernier jour de leur exercice.

En conclusion, si l’assemblée générale fixe une date anticipée du contrat de syndic, celle-ci ne peut intervenir qu’un jour franc après la date de l’assemblée générale. A fortiori la date du début du contrat du nouveau syndic ne peut intervenir qu’un jour franc après la date de l’assemblée générale.

Autrement dit, si l’assemblée générale se tient le 12 avril, elle peut fixer au plus tôt la date de fin de contrat du syndic au 14 avril et le début du contrat du nouveau au 14.