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En 2024 « Ma Prime Rénov » continuera d’évoluer

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MaPrimeRénov’ est une aide de l’État à destination des propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique au sein de leur logement qu’ils habitent ce dernier ou qu’ils le proposent à la location. Quels travaux sont éligibles à cette aide ? Quel en est le montant selon votre situation ?

En 2024, MaPrimeRénov’ continuera d’évoluer selon deux piliers :

  • Un pilier « performance » pour financer les rénovations performantes au sens de la loi, c’est-à-dire des rénovations d’ampleur. Les barèmes seront rendus plus incitatifs, en vue de s’approcher d’un reste à charge minimal pour les ménages les plus modestes s’engageant dans des rénovations d’ampleur.
  • Un pilier « efficacité » qui permettra de poursuivre les aides MaPrimeRénov pour les changements de chaudière et les petits bouquets de travaux combinant des gestes d’isolation et d’équipement de chauffage décarboné.

MaPrimeRénov’ : qu’est-ce que c’est ?

Lancée le 1er janvier 2020, MaPrimeRénov’ remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Agence nationale de l’Habitat (Anah) « Habiter mieux agilité » et «Habiter mieux sérénité».

C’est une aide publique accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés de logements, construites depuis au moins 15 ans. Elle concerne les logements occupés à titre de résidence principale (par le propriétaire lui-même ou par un locataire) et sert à aider à financer des travaux pour améliorer la performance énergétique d’un logement.

MaPrimeRénov’ : qui peut en bénéficier ?

 MaPrimeRénov’ est ouverte à l’ensemble des propriétaires, quels que soient leurs revenus, qu’ils occupent le logement à rénover ou le louent.

La prime peut concerner jusqu’à trois logements mis en location sur une période de cinq années consécutives à partir de la date de paiement du solde de la prime.

Si vous souhaitez bénéficier de MaPrimeRénov’ en tant que propriétaire bailleur vous vous engagez :

  • à louer votre logement en tant que résidence principale pour une durée égale ou supérieure à cinq ans et pendant huit mois par an (durée calculée à compter du jour du versement de la prime à la rénovation),
  • à informer le locataire de la réalisation de travaux financés par la prime,
  • en cas de réévaluation du loyer, à déduire le montant de la prime du montant total des travaux justifiant cette réévaluation et à en informer votre locataire.

MaPrimeRénov’ est aussi accessible aux copropriétés pour les travaux dans les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple, isolation des fenêtres).

MaPrimeRénov’ : pour quels montants et quels travaux ?

MaPrimeRénov’ permet de financer les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif. Les travaux doivent avoir été effectués par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes de l’environnement).

Le montant de la prime est forfaitaire. Il est calculé en fonction des revenus du foyer et du gain écologique permis par les travaux.

Les plafonds de ressources ont été catégorisés en quatre profils/couleurs selon les différents niveaux de revenus (des ménages les plus modestes aux ménages les plus aisés) :

  • MaPrimeRénov’Bleu
  • MaPrimeRénov’Jaune
  • MaPrimeRénov’Violet
  • MaPrimeRénov’Rose.

Un cinquième profil MaPrimeRénov’Copropriété a été établi pour fixer les barèmes de MaPrimeRénov’ lorsque les travaux sont réalisés par les copropriétés.

Pour chaque profil, correspond un montant de prime en fonction de la nature des travaux engagés. Un simulateur Simul’Aid€s vous permet de savoir à quel profil vous appartenez et à quel niveau d’aide vous avez droit.

Cette simulation nécessitera de décrire votre projet de travaux et votre situation personnelle.

ACCEDER AU SIMULATEUR SIMULAIDES

Travaux pris en charge par MaPrimeRénov 2023 :

Version en vigueur depuis le 01 juin 2023

Modifié par Décret n°2023-416 du 30 mai 2023 – art. 4

DÉPENSES ÉLIGIBLES À LA PRIME DE TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

Les dépenses suivantes, lorsqu’elles satisfont les critères techniques fixés par l’arrêté mentionné au VIII de l’article 2 du présent décret, sont éligibles à la prime :

1. (Abrogé) ;

2. Equipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant au bois ou autres biomasses :

a) Chaudières à alimentation automatique fonctionnant au bois ou autre biomasse ;

b) Chaudières à alimentation manuelle fonctionnant au bois ou autres biomasses ;

c) Equipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire indépendants fonctionnant au bois ou autres biomasses ;

3. Equipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique ou avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide :

a) Equipements de production de chauffage fonctionnant à l’énergie solaire thermique ;

b) Equipements de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique pour les immeubles situés en France métropolitaine ;

c) Equipements de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie solaire thermique pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

d) Equipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire fonctionnant avec des capteurs solaires hybrides thermiques et électriques à circulation de liquide ;

4. Pompes à chaleur, autres qu’air/air, dont la finalité essentielle est la production de chauffage ou d’eau chaude sanitaire :

a) Pompes à chaleur géothermiques ou solarothermiques, ainsi que l’échangeur de chaleur souterrain associé ;

b) Pompes à chaleur air/eau ;

c) Pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire ;

5. Equipements de raccordement, ou droits et frais de raccordement pour leur seule part représentative du coût de l’acquisition et de la pose de ces mêmes équipements, à un réseau de chaleur ou de froid, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou de récupération ;

6. Dépose d’une cuve à fioul ;

7. Systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux autoréglables ou hygroréglables ;

8. Réalisation, en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire, d’un audit énergétique, à la condition de l’attribution simultanée d’au moins une prime pour une dépense éligible prévue à la présente annexe, hors les dépenses prévues aux 6,8 et 14 de cette même annexe. Pour un même logement, un seul audit énergétique ouvre droit à la prime de transition énergétique ;

9. Isolation thermique des parois vitrées, à la condition que les matériaux installés viennent en remplacement de parois en simple vitrage ;

10. Isolation des murs en façade ou pignon ;

11. Isolation des rampants de toiture et plafonds de combles ;

12. Isolation des toitures terrasses ;

13. Equipements ou matériaux de protection des parois vitrées ou opaques contre les rayonnements solaires, pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

13-1. Sur-toitures ventilées pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

13-2. Bardages ventilés pour les immeubles situés à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

14. Prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage ;

15. En immeuble bâti individue situé en France métropolitaine, un ensemble de travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance globale du logement et permettant d’atteindre une efficacité énergétique minimale fixée par arrêté.


Conformément à l’article 5 du décret n° 2023-416 du 30 mai 2023, ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2023 et s’appliquent aux demandes de prime déposées à compter de cette même date.

MaPrimeRénov’ : comment en bénéficier ?

Les dossiers de demande d’aide MaPrimeRénov’ peuvent être déposés sur le site www.maprimerenov.gouv.fr.

Cette aide est déclinée en plusieurs volets :

  • Ma Prime Rénov Sérénité : les plafonds de travaux permettant de bénéficier de cette prime sont revalorisés de 30 000 à 35 000 €. Ma Prime Rénov Sérénité concerne les propriétaires occupants à revenus modestes ou très modestes qui envisagent des travaux de rénovation permettant un gain énergétique d’au minimum 35 %.
  • Ma Prime Rénov Copropriétés : cette prime permet de financer des travaux de rénovation énergétique globale (gain d’au moins 35 %) sur les parties communes des copropriétés. Les plafonds sont relevés de 15 000 à 25 000 €. Les primes individuelles complémentaires versées aux ménages qui résident dans la copropriété sont doublées : elles passent à 3 000 € pour les propriétaires très modestes et à 1 500 € pour les propriétaires modestes.
  • Forfaits « rénovations globales » : afin d’inciter les Français à rénover leur logement de manière globale, le forfait « rénovation globale » augmente pour les ménages aux ressources intermédiaires (violets) et supérieures (roses). Ces forfaits sont relevés : ils passent respectivement de : 7 000 à 10 000 € et 3 500 à 5 000 €. La rénovation globale consiste à réaliser un ensemble de travaux de rénovation nécessaires à l’amélioration des performances énergétiques de votre logement.

Il est nécessaire de bien vérifier l’éligibilité des travaux prévus et le montant de l’aide à laquelle vous pouvez prétendre selon votre profil.

Vous pouvez utiliser le simulateur Simul’Aid€s pour vérifier votre profil.

Évolution de MaPrimeRénov’ en 2023

  • Depuis le 1er janvier 2023, il est obligatoire de se faire accompagner par un tiers de confiance, l’Accompagnateur Rénov’, si vous souhaitez recourir à l’aide MaPrimeRénov’ Sérénité. Cet accompagnement obligatoire concerne dans un premier temps les travaux bénéficiant des aides à la rénovation énergétique de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour lesquelles les aides MaPrimeRénov’ Sérénité (MPRS) sont mobilisées.
  • La prime ne s’applique plus à l’achat d’une chaudière à gaz, y compris celles à très haute performance énergétique (condensation) depuis le 1er janvier 2023.
  • Fin de l’aide sur certains projets d’isolation dits « monotâche » destinés aux ménages aux ressources supérieures : aménagement de combles, isolation des toits-terrasses, isolation de murs par l’extérieur (ITE) ou l’intérieur (ITI) à partir du 1er avril 2023.
  • Fin du bonus de 1 000 € versé pour le remplacement d’une chaudière au fioul ou à gaz par un équipement d’énergie renouvelable à partir du 1er avril 2023.

MaPrimeRénov’ : est-elle cumulable avec d’autres aides ?

Oui, MaprimeRénov’ est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme les Certificats d’économie d’énergie (CEE), ou encore les aides des collectivités locales ou celles d’Action logement.

Notez également que MaPrimeRénov’ est cumulable avec un éco-PTZ d’un montant maximum de 30 000 € pour financer le coût des travaux de rénovation énergétique non couvert par MaPrimeRénov’. Elle est également cumulable avec le chèque énergie.

Par ailleurs, vos travaux bénéficient d’un taux réduit de TVA à 5,5 %.

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Application au syndic de pénalités de retard en cas d’absence de transmission de pièces : comment faire ?

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Syndic-pénalités retard

APPLICATION AU SYNDIC DES PENALITES DE RETARD EN CAS D’ABSENCE DE TRANSMISSION DES PIECES : COMMENT FAIRE  ?

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, depuis la loi « ELAN », une sanction financière en cas d’inexécution par le syndic de son obligation de transmettre les documents demandés par le conseil syndical.

Ainsi, le syndic récalcitrant devra imputer sur sa rémunération forfaitaire annuelle, lors de l’établissement des comptes définitifs à soumettre à l’assemblée générale pour approbation, des pénalités de retard dont le montant a été fixé à QUINZE   EUROS par jour de retard (décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, art. 2).

À défaut pour celui-ci de liquider spontanément ces pénalités, le président du conseil syndical pourra l’y contraindre par décision de justice.

 Il est en effet habilité, par l’article 21 précité, à demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la PROCEDURE ACCELEREE AU FOND (PAF), la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Cette action peut être exercée sans que le président du conseil syndical ait à obtenir une autorisation de l’assemblée générale et devra être précédée d’une dernière mise en demeure au syndic de régulariser amiablement la situation.

ATTENTION ! Si le montant du litige n’excède pas 5000 €, et compte tenu de l’absence de précisions dans les textes actuels, il est prudent de procéder à une tentative de résolution amiable du litige en saisissant une conciliation ou un médiateur de justice avant de saisir le tribunal. A défaut, votre demande risque d’être déclarée irrecevable par le juge.

Toutefois, vous serez dispensé de cette obligation dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ceci précisé, et en cas d’échec des démarches précédentes, comment le Président du Conseil Syndical doit-il procéder pour mettre concrètement en place cette procédure ?

Voici un schéma expliquant les différentes étapes à respecter :

Réservation d’une date d’audience (date et heure) auprès du greffe du

du tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble

La demande peut être faite par téléphone, télécopie ou par voie électronique.

Cette  date d’audience doit être reportée sur  l’assignation.

Rédaction de l’assignation 

Si le litige est inférieur à 10000 €, la représentation par avocat n’est pas obligatoire donc, c’est le Président du Conseil Syndical qui devra rédiger l’assignation en respectant les prescriptions du code de procédure civile à peine de nullité (Modèle de lettre d’Assignation ).

Il  faudra impérativement annexer à l’assignation les pièces de votre dossier listées et numérotées

(dans un document appelé bordereau récapitulatif).

Envoi par mail de l’assignation à un huissier (ou commissaire de justice) du lieu où siège le syndic afin que l’assignation lui soit délivrée

Renvoi au Président du conseil syndical par l’huissier (ou commissaire de justice) du second original de l’assignation

Dès réception du second original, le Président du conseil syndical doit l’envoyer au greffe du tribunal judiciaire en demandant l’enrôlement de l’assignation

C’est à partir de cet enrôlement  que le tribunal est officiellement saisit.

L’envoi au greffe doit être fait de préférence  en lettre recommandée avec accusé de réception.

IMPORTANT :

1/ la copie de l’assignation doit être déposée au plus tard QUINZE JOURS avant la date de l’audience

2/ il faudra envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception une copie de vos pièces au syndic AVANT l’audience pour que le débat puisse être contradictoire.

Déroulement de l’audience

La procédure a un caractère oral ce qui impose la présence physique des parties à l’audience(1) à peine d’irrecevabilité de leurs écritures.

(1) Les parties peuvent donner leur accord pour que la procédure se déroule sans audience dans l’acte d’assignation ou à tout moment de la procédure par déclaration remise ou adressée au greffe indiquant et justifiant de l’identité de chacune des parties ayant donné son accord.

Le juge organise les échanges entre les parties qui formulent leur moyen et prétention par écrit par courrier recommandé avec avis de réception.

Les parties doivent respecter le calendrier de procédure et procéder aux échanges indiqués avant la date, fixée par le juge, de communication au greffe des prétentions, moyens et pièces de chacune des parties. À cette date, le greffe informe les parties de la date du délibéré.

Toutefois, s’il l’estime nécessaire ou si une partie en fait la demande, le juge peut toujours décider de tenir audience.

Condamnation du syndic à verser les pénalités dues « sous astreinte »

Le jugement est exécutoire de droit (sauf décision contraire du juge).

IMPORTANT : il faudra faire valider les astreintes devant le tribunal pour pouvoir être indemnisé.

Voies de recours ouvertes aux parties au procès

Le délai de contestation du jugement par voie d’appel ou d’opposition est de QUINZE JOURS à compter de la signification du jugement par huissier ou commissaire de justice(2)

(2)La décision rendue par le premier président de la cour d’appel ou le jugement rendu en dernier ressort en raison du montant de la demande n’est pas susceptible d’appel.

Contestation des mandats de représentation en A.G de copropriété

Jurisprudence
Contestation mandat AG

⚖️ Cass. 3e civ. 7-12-2022 n° 21-23.915 FS-B

Faits et Procédure :

Dans cette affaire, Monsieur B. , copropriétaire dans la résidence La Bruyère II, a donné mandat à l’un des copropriétaires de cette résidence de le représenter lors de l’Assemblée Générale (AG) du 3 septembre 2013. Monsieur X. également copropriétaire dans cette résidence et présent en séance constate que  la signature apposée sur certains pouvoirs et celle figurant pour la feuille de présence au regard du mandataire ne sont pas identiques. Il en déduit que les pouvoirs sont irréguliers et assigne le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic gestionnaire en annulation de l’AG.
Le Tribunal judiciaire puis la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 novembre 2019 déboutent successivement le demandeur de ses prétentions en soutenant que « seuls les copropriétaires représentés par pouvoir sont recevables à contester le pouvoir établi lors de l’assemblée ».

S’estimant lésé, le copropriétaire introduit  un pourvoi en cassation.

Question de droit :

Qui est fondé à contester les mandats de représentation donnés à l’occasion d’une AG de copropriétaires ? Tout copropriétaire en a-t-il le  droit  ou au contraire ce droit est-il exclusivement réservé aux copropriétaires représentés par pouvoir ?

La Réponse du juge :

La Haute Juridiction casse l’arrêt de la cour d’appel par un attendu de principe au visa de l’article 22 alinea 3 de la loi du 10 juillet 1965.

           « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier   soit ou non membre du syndicat. 

Elle retient que dès lors que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote, tout copropriétaire est fondé à contester la régularité des mandats donnés en vue d’une assemblée générale.

Elle rappelle que le juge doit appliquer stricto sensu les dispositions légales. L’irrégularité des pouvoirs entraîne la nullité de l’AG sans que le juge n’ait à rechercher si ceux-ci étaient de nature à modifier le sens du vote.

Cette jurisprudence s’inscrit dans la logique que tout copropriétaire a intérêt à faire respecter les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965.

Défaut d’entretien de l’immeuble et paiement des charges

Jurisprudence
havana-apartment

⚖️  Cour de cassation, 3eme Civ., 26 mai 2016, n°15-17378

Faits et Procédure :

Dans cette affaire, dans un immeuble très dégradé le syndicat des copropriétaires a été placé sous administration judiciaire suite à d’importantes difficultés d’ordre financier ; l’immeuble fait l’objet d’un projet de rénovation pour réhabilitation.

La SCI SAGA, propriétaire de commerces se situant au RDC de l’immeuble,  compte parmi les copropriétaires.  Débitrice (refus du paiement des charges qui lui incombent) , elle se voit assignée par le syndicat.

En premier ressort, le jugement donne gain de cause au syndicat. La SCI a alors interjeté appel de la décision et demandé en outre à être indemnisée en raison du préjudice qu’elle subit du fait de l’état de l’immeuble. Par un arrêt rendu le 18 février 2015, la cour d’appel de Paris, a condamné la SCi au paiement des charges dont elle est redevable et l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Insatisfaite de cette issue, la SCI s’est pourvue en cassation. En effet, elle confirme ses prétentions initiales : elle est victime d’un préjudice engendré par l’absence d’entretien de l’immeuble par le syndicat et considère en conséquence qu’elle  n’est pas contrainte de régler ses charges.

La question de droit :

Dans une copropriété, l’absence d’entretien des parties communes est-il un motif exonérant le copropriétaire de l’obligation du paiement de ses charges ?

La réponse du juge :

A cette question, la Cour de cassation a tranché par la négative dans un arrêt rendu le 26 mai 2016 par sa 3eme chambre et rejette le pourvoi au motif que le défaut d’entretien ou la responsabilité du syndic ne sont pas constitutif d’une exonération à l’obligation du paiement des charges. La Haute Cour reprend le fondement  de l’argumentaire développé par les juges lors des instances précédentes  à savoir l’obligation de chaque copropriétaire posée par  l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

La haute juridiction ajoute que le défaut d’entretien ne peut en l’espèce être avancé par la SCI en raison de l’adoption en AG d’importants travaux de rénovation. Le prétexte du défaut d’entretien est considéré comme inopérant puisque la SCI, en ne réglant pas ses charges, contribue à une absence de trésorerie ne permettant pas d’exécuter les travaux nécessaires à la réhabilitation du bâtiment. En agissant de la sorte, la SCI a causé un préjudice au syndicat dont elle ne peut se prévaloir.

Conclusion de l’ARC :

A la lumière de cet arrêt, il apparaît que le défaut d’entretien d’une copropriété ou la responsabilité du syndic ne sont  pas des  arguments permettant aux copropriétaires de s’exonérer du paiement de leurs charges. Ainsi, si d’aventure l’idée de retenir vos charges vous effleure l’esprit, sachez que vous risquez davantage d’empirer la situation de votre copropriété et que vous vous exposez à une procédure en recouvrement des impayés.

Changement d’usage d’un lot : que doit faire le locataire ?

Jurisprudence
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⚖️ Cass. Civ. 3, 15 fév. 2023, n°22-10187

Faits et procédures :
La société JLP Fidji, propriétaire d’un local à usage d’habitation situé à Paris, le loue à une autre société « Habitat parisien » qui organise sur cet appartement des locations saisonnières régulières et de courte durée pour une clientèle de passage.

La ville de Paris a assigné les deux sociétés devant le président du Tribunal de grande instance (TGI) , sur le fondement des articles L. 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle souhaite les voir condamner au paiement d’une amende civile  pour avoir changé l’usage du local sus évoqué en le louant régulièrement à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Le TGI statuant en la forme des référés condamne la société « Habitat parisien » au paiement d’une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions des deux articles pré cités (absence de demande d’autorisation du changement d’usage aux services de l’urbanisme et paiement d’une amende sanctionnant la violation de cette obligation).

La Cour d’appel saisie par ladite société confirme la décision du Tribunal.

La société « Habitat parisien « se pourvoit alors en cassation au motif

  • que le contrat de bail souscrit entre la société JLP Fidji et la société « habitat parisien » prévoyait que le locataire puisse sous-louer voire prêter ce logement de manière temporaire à une clientèle de passage
  • qu’il appartient au bailleur et non au locataire de déclarer aux services de l’urbanisme le changement d’usage
  • que dès lors la société « Habitat Parisien » doit être exonérée du paiement de l’amende qui doit incomber exclusivement à la société bailleresse.

Le problème de droit :

A qui, du bailleur ou du preneur appartient l’obligation de solliciter auprès des services municipaux de l’urbanisme l’autorisation de changer l’usage d’un local ?

Qui du bailleur ou de preneur doit acquitter l’amende civile sanctionnant la violation de cette obligation ?

La réponse du juge :

La Haute Cour rappelle

  • qu’au terme de l’art. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans certaines communes le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. C’est le cas pour la ville de Paris.
  • qu’aux termes de l’al. 6 du même article le fait de louer un local meublé destiné а l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article
  • que toute personne qui ne respecte pas les dispositions de l’art. 631-7 encourt une amende civile
  • que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 précité est passible d’une condamnation au paiement d’une telle amende
  • qu’il appartenait à la société «Habitat parisien» de s’assurer de l’obtention de l’autorisation du changement d’usage par la société JLP Fidji
  • que la souscription d’un avenant au contrat de bail garantissant à la société locataire la licéité de la location meublée de courte durée, ne pouvait exonérer la société Habitat Parisien de sa responsabilité

Dès lors, la Cour de Cassation confirme l’analyse de la Cour d’appel selon laquelle il appartenait au locataire de s’assurer de l’autorisation du changement d’usage. L’attestation sur l’honneur du propriétaire-bailleur de la « licéité de la location meublée de courtes durées » était donc inefficace en l’espèce pour exonérer le locataire de sa responsabilité, d’autant plus qu’il était un professionnel de la location de courte durée…