La réforme du droit de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur au 1er juin 2020 a remis en cause les possibilités existantes de mettre un terme au contrat de syndic.
Ainsi, il n’est plus possible pour ce dernier de démissionner. En revanche, s’il ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndicat des copropriétaires, il devra les prévenir à l’avance, pour que le conseil syndical et tout copropriétaire puisse proposer un nouveau syndic en assemblée générale.
Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires souhaite mettre un terme au contrat de syndic, il doit démontrer une ou plusieurs inexécutions suffisamment graves reprochées au syndic.
Cependant, si le conseil syndical ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndic, il peut y mettre un terme avant la date d’échéance du contrat de syndic.
En conséquence, selon l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965 « Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité ». C’est cette possibilité que nous allons étudier.
I – La résiliation anticipée initiée par le conseil syndical
Lorsque le conseil syndical ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndic, celui-ci peut lui demander d’inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic et la date de fin de contrat anticipée.
Pour pouvoir exercer cette possibilité, il n’y a pas besoin de démontrer une quelconque faute commise par le syndic, il n’y a pas non plus besoin de se justifier auprès du syndic.
La seule exigence impérative est la tenue de l’assemblée générale dans un délai de trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic. C’est bien la tenue de l’assemblée générale qui doit se tenir dans les trois mois.
Ainsi, si le contrat de syndic se termine au 30 juin 2022, l’assemblée générale devra se tenir au plus tôt au 30 mars 2022.
Si par malheur l’assemblée générale était tenue avant ce délai, alors le syndicat des copropriétaires devrait des indemnités au syndic, car la rupture du contrat ne serait pas justifiée.
Il est donc très important d’être vigilant sur ce point.
Pour prévenir la rupture anticipée, le conseil syndical devra en amont rechercher les candidats-syndics qu’il proposera en remplacement de celui-ci en assemblée générale. Rappelons qu’à cette demande devront être joints le contrat de syndic ainsi que la fiche d’information de chaque candidat proposé.
Le conseil syndical devra alors demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour deux questions :
- La question de la désignation d’un nouveau syndic
- La question de la fixation d’une date anticipée du contrat de syndic
Il appartiendra naturellement à l’assemblée générale de décider sur les deux questions.
II – La résiliation anticipée par le syndic
Afin de sauvegarder l’intérêt du syndicat des copropriétaires, le législateur a prévu que si le syndic ne souhaitait plus conclure un nouveau contrat avec le syndicat des copropriétaires, il devait respecter un délai de prévenance minimal.
Cette résiliation anticipée intervient également dans les trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic. A savoir la tenue de l’assemblée générale doit se tenir dans les trois mois précédent le terme du contrat de syndic.
Ainsi, selon l’article 18 VII « Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de l’assemblée générale ».
Pendant ce délai, le conseil syndical et tout copropriétaire pourra prospecter de nouveau candidats et les soumettre en assemblée générale en joignant à la convocation leur contrat et fiche d’information.
Sur la convocation devra être inscrite les questions de désignation d’un nouveau syndic et celle de la date anticipée de la fin dudit contrat.
La rémunération du syndic devra s’arrêter à la date fixée par l’assemblée générale, le conseil syndical devra être vigilant sur ce point.
Le syndic n’a pas à se justifier sur son choix de ne pas renouveler son contrat auprès du syndicat des copropriétaires, néanmoins, il devra assurer la totalité de ses fonctions jusqu’au dernier jour de leur exercice.
En conclusion, si l’assemblée générale fixe une date anticipée du contrat de syndic, celle-ci ne peut intervenir qu’un jour franc après la date de l’assemblée générale. A fortiori la date du début du contrat du nouveau syndic ne peut intervenir qu’un jour franc après la date de l’assemblée générale.
Autrement dit, si l’assemblée générale se tient le 12 avril, elle peut fixer au plus tôt la date de fin de contrat du syndic au 14 avril et le début du contrat du nouveau au 14.