Depuis 2011 le législateur se mobilise sur la question des frais de chauffage en copropriété avec un triple souci :

• souci d’équité afin d’évaluer les frais de chauffage pour chaque lot et de facturer à chacun ce qu’il  a réellement consommé
• souci d’économie d’énergie
• souci de responsabilisation des occupants en leur faisant prendre conscience de la réalité de leur consommation

Pour ce faire, il a multiplié les textes afin d’étendre progressivement l’obligation d’individualisation à la plupart des bâtiments et limiter les exceptions : Ordonnance n° 2011-504 du 5 mai 2011 et arrêté du 27 aout 2012 complétés par la loi n° 2015-992 du 17 aout 2015 puis en 2018 par la loi ELAN qui a étendu le dispositif initial aux frais de refroidissement. Des décrets et arrêtés  sont intervenus plus récemment encore, en 2019 pour compléter  le dispositif (décret n° 2019-496 du 22 mai 2019  et arrêté du 6 septembre 2019 ) enfin en 2020 (décret n° 2020-886 du 21 juillet 2020 pris en application de l’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet). Cet ensemble de textes permettent de dégager les principes et leurs applications.

La règle  :

Tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu

• soit d’une installation centrale de chauffage
• soit alimenté par un réseau de chaleur

doit comporter une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif  (art. 241-9 code de l’énergie).

Enfin, s’il y a un local professionnel dans l’immeuble, il doit aussi avoir son propre compteur (ou, sinon, un répartiteur ou une autre méthode).

Les outils permettant de déterminer la consommation des frais de chauffage peuvent être soit des compteurs individuels d’énergie thermique (CIET), soit des répartiteurs de frais de chaleur (RFC), et ce en fonction des caractéristiques techniques de l’installation initiale. Quant à la régulation elle suppose l’installation systématique de robinets thermo-statiques sur tous les radiateurs.

L’ensemble des appareils doivent avoir été installés avant le 25 octobre 2020

Depuis la loi ELAN, cette obligation s’applique également aux immeubles qui ont une installation de centrale de froid ou alimentés par un réseau de froid.

Les exceptions :

Sont dispensés de ces installations :

• Les immeubles dont les valeurs de consommation de chauffage ou de froid sont inférieures à 80 kWh/m²/an

La consommation de chauffage d’une copropriété se  calcule à partir de la consommation de chaleur moyenne relevée sur les 3 dernières années, divisée par la surface habitable définie à l’article R. * 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Les consommations d’eau chaude sanitaire doivent être déduites des consommations de chaleur

• Les Immeubles dans lesquels, il est techniquement impossible d’installer des RFC. Ces cas on identifiés dans l’arrêté du 6 septembre 2019. Il s’agit des cas dans lesquels

• • l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ;
  • l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ;
  • l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud non réversibles ;
  • l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ;
  • l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.
•  Les Immeubles pour lesquels il aura été justifié que l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de RFC entraîne un coût excessif avec une absence de rentabilité sur 10 ans (mode de calcul précisé dans l’arrêté du 6 septembre 2019). Dans ce cas, le propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif.

Les sanctions :

L’autorité administrative peut être amenée à effectuer des contrôles pour s’assurer du respect des obligations légales en la matière. Dans ce cas la copropriété (représentée par son syndic) devra  fournir l’ensemble des documents prouvant le respect de la loi ou les raisons justifiant qu’elle en est dispensée, dans un délai d’un mois à compter de la réception de la requête.

En cas de manquement à l’obligation d’individualisation, et parce que le syndic, représentant du syndicat est responsable de l’installation, l’autorité administrative met la copropriété en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine. En l’absence de réponse à la requête initiale dans le délai d’un mois, ou lorsque l’intéressé ne s’est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l’autorité administrative peut prononcer à son encontre chaque année, jusqu’à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par immeuble qui ne peut excéder 1 500 € par logement .

La facturation individuelle :

• Les frais communs de combustibles représentent 30 % de la dépense totale de combustible ou d’énergie de l’immeuble et sont partagés équitablement entre les occupants sur la base des tantièmes affectés à cette clé de répartition.
• Les frais individuels sont obtenus par différence entre le total des frais de combustible ou d’énergie et les frais communs, puis répartis en fonction des indications fournies par les CET ou RFC
• Les autres frais communs de chauffage (entretien et maintenance, consommation électrique de l’installation…) sont répartis en fonction des règles applicables dans l’immeuble.

L’individualisation des frais de chauffage ne porte donc de fait que sur 70 % des consommations individuelles

Les nouvelles obligations du syndic :

Elles ont été définies dans le décret du 21 juillet 2020 qui détermine les obligations respectives du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic et du bailleur.

Ainsi :

Dans les copropriétés dotées de dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables et dans les immeubles raccordés à un réseau de chaleur ou de froid, le syndic doit indiquer l’état de la consommation aux propriétaires qui devront ensuite en informer leurs locataires.

Ces informations doivent être transmises :

• tous les 6 mois jusqu’au 31 décembre 2021 ;
• mensuellement à partir du 1er janvier 2022 ;
• trimestriellement à la demande du locataire ou du copropriétaire.

En outre, avant la tenue de l’assemblée générale, le syndic est tenu : 

• de transmettre à chaque copropriétaire, en même temps que la convocation à l’assemblée générale, une note d’information sur la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son logement ; 
• de tenir à la disposition des copropriétaires, entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’assemblée générale, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Enfin, tout locataire peut demander à son propriétaire (ou tout copropriétaire à son syndic) de transmettre l’historique de consommation d’énergie du logement à un fournisseur d’énergie.

Enfin le syndic doit afficher dans les parties communes de l’immeuble la moyenne des consommations annuelles de chauffage ou de refroidissement sur les trois dernières années.

Comment procéder à l’individualisation des frais de chauffage :

Bien que l’installation des divers appareils nécessaires à l’individualisation des frais de chauffage soit obligatoire depuis le 25 octobre 2020, les statistiques ont montré que fin décembre 2020, seuls 30% des immeubles concernés en étaient équipés. Dès lors, comment procéder ?

Le syndic de copropriété doit mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de cette installation accompagnée des devis correspondant aux divers travaux d’individualisation des frais de chauffage ou de froid.

L’installation des équipements doit être votée à la majorité absolue dite majorité de l’article 25. Elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Le coût des travaux est à la charge des copropriétaires de l’immeuble.