Les deux expressions sont souvent utilisées indifféremment pas les vendeurs ou les acquéreurs potentiels d’un bien immobilier. Il s’agit en réalité de deux actes différents, tous deux incontournables lorsqu’il s’agit d réaliser un projet de vente/acquisition d’un bien immobilier. Il faut savoir qu’ils ne produisent pas les mêmes effets.
Nous vous proposons dans un tableau un comparatif de ces actes
| Promesse de vente | Compromis de vente | |
| Nature de l’acte | avant contrat | avant contrat |
| Qui s’engage ? | le vendeur seul s’engage à vendre son bien à M. X à un certain prix | le vendeur et le futur acquéreur – accord sur la chose et le prix |
| Forme de l’acte | acte sous-seing privé ou notarié | acte sous-seing privé ou notarié |
| Clauses annexes | Possibilité d’introduction de clauses suspensives (par ex. obtention de prêt…….) | Possibilité d’introduction de clauses suspensives (par ex. obtention de prêt…….) |
| Contenu de l’acte | Coordonnées des parties Description du bien Origine de propriété Prix de vente du bien (préalablement négocié) Inventaire des biens d’équipement cédés avec le bien Délais d’acceptation Clauses suspensives (par.ex. Obtention d’un prêt) | Coordonnées des parties Description du bien Origine de propriété Prix de vente du bien (préalablement négocié) Inventaire des biens d’équipement cédés avec le bien Délais d’acceptation Clauses suspensives (par.ex. Obtention d’un prêt) |
| Effets de l’acte | Le vendeur ne peut pas se rétracter – L’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation – 10% du prix d’achat. | L’acquéreur verse au vendeur ou à l’intermédiaire qui réalise la vente un « dépôt de garantie » assimilé à des arrhes d’un montant de 5 à 10% du prix d’acquisition |
| Formalités annexes | La promesse sous-seing privé doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature – Droits d’enregistrement : 125Euros | |
| Rétractation | Délai de rétractation légal de 10 jours au bénéfice de l’acquéreur. Ce délai court à compter du lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant l’acte | Délai de rétractation légal de 10 jours au bénéfice de l’acquéreur. Ce délai court à compter du lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant l’acte |
| Forme de la rétractation | Par écrit et adressée par LRAR. L’acte doit indiquer, sous peine d’amende, (3000 à 15000 Euros selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale) de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice de ce droit de rétractation (art.78, Loi ELAN du 23 novembre 2018, n° 2018-1021). | Par écrit et adressée par LRAR. L’acte doit indiquer, sous peine d’amende, (3000 à 15000 Euros selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale) de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice de ce droit de rétractation (art.78, Loi ELAN du 23 novembre 2018, n° 2018-1021). |
| Suites possibles | 1 – L’acquéreur a introduit une clause suspensive d’obtention de prêt ; le prêt lui est refusé; il se retire de la vente sans pénalité : il récupère son indemnité d’immobilisation . 2 – L’acquéreur n’avait introduit dans l’acte aucune clause suspensive et se retire du projet (on dit qu’il « ne lève pas l’option » ) il perd son indemnité d’immobilisation. 3 – Si la vente ne se réalise pas alors que les parties ont eu recours à une agence immobilière, celle-ci ne pourra pas prétendre à la perception de ses honoraires mais pourra agir en justice pour percevoir des dommages intérêts. 4 – La vente se réalise ; l’acquéreur acquitte le prix établi dont il déduit le montant de l’indemnité d’immobilisation. | 1 – L’acquéreur renonce à la vente de bonne foi car l’une des clause suspensives se réalise : il se retire de la vente sans pénalité. 2 – L’une des parties renonce à la vente au delà du délai de rétractation (10 jours) et en dehors de toute réalisation de clause suspensive, l’autre peut l’assigner en justice pour la contraindre à s’exécuter. 3 – L’acquéreur se retire de la vente en dehors de la réalisation de toute clause suspensive, il perd le dépôt de garantie. 4 – Le vendeur se retire de la vente, il doit restituer le dépôt de garantie au double. 5 – Si la vente n’a pas lieu et si les parties ont eu recours à une agence immobilière la commission d’agence devra être acquittée . 6 – La vente se réalise : le montant du dépôt de garantie s’impute sur le prix convenu |