La charge de mettre en concurrence son syndic (qu’il soit professionnel ou bénévole) existait depuis la Loi ALUR. Revue par la loi Macron du 6 aout 2015 cette disposition a été reprise et précisée par l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 qui stipule en son art.21 :

En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente. Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet

Que comprendre exactement de ce texte ? Comment le respecter pour le Conseil Syndical (CS) ?

1 – Que signifie le texte pour le Conseil syndical ?

• On notera d’abord que le texte ne comporte pas le mot « obligation » ; cela signifie que si le CS est tenu de procéder à cette mise en concurrence il n’y est pas contraint pour autant. Il en résulte que le non respect de la mise en concurrence n’entraine pas la nullité de la désignation du syndic en fonction : la réélection du syndic en fonction reste valable.
• Cette mise en concurrence a normalement lieu à chaque désignation du syndic c’est à dire au moins tous les 3 ans, ce qui est la durée maximale du contrat de syndic.

• Par ailleurs l’Assemblée Générale (AG) peut dispenser le CS de la mise en concurrence. Pour ce faire le CS devra faire inscrire à l’ordre du jour de la réunion de l’AG la question de la dispense. Celle-ci pour être valable devra être votée « à la majorité des voix de tous les copropriétaires », c’est à dire à la majorité de l’art. 25. Cette dispense lorsqu’elle est votée, n’interdit ni au CS, ni aux autres copropriétaires de mettre en concurrence le syndic en place lors d’une AG ultérieure.

• Cette mise en concurrence doit se faire au moyen d’une (ou de plusieurs) proposition(s) de mandat de syndic type, « le contrat socle » et accompagné(s) « d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. »

• Enfin dans un arrêt du 16 mai 2018 (RG 16/ 17765) la Cour d’Appel de Paris rappelle que s’il appartient au CS de mettre en concurrence le syndic, celui-ci a un devoir d’information et de conseil, et que les copropriétaires doivent être informés en amont de l’AG de l’absence de mise en concurrence pour pouvoir, le cas échéant, soumettre à l’examen de l’AG d’autres projets de contrat. D’après la Cour la violation de ce devoir d’information engage la responsabilité du syndic.

2 – Comment le CS doit-il procéder ?

• Dans l’hypothèse où l’AG n’aurait pas, lors d’une réunion antérieure, voté la dispense de mise en concurrence, le CS, au moment de la préparation de l’Ordre du jour de l’AG, doit exiger du syndic qu’il inscrive une résolution « désignation du syndic » (et non réélection).

• Le CS devra fournir au syndic la liste des cabinets-candidats proposés avec pour chacun son contrat de syndic et les services afférents
• Chacun des candidats devra être entendu par l’AG individuellement et hors la présence de ses concurrents. Chacun d’eux devra se présenter, présenter son agence, le contrat qu’il soumet et ses projets pour l’immeuble

• Après avoir entendu chaque candidat, et hors de leur présence, l’AG devra voter successivement pour chacun d’eux. Le vote se fait selon la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25). Celui qui obtient la majorité requise est élu.

• Si aucun d’eux n’obtient la majorité absolue mais si l’un des deux obtient au moins le 1/3 des millièmes de tous les copropriétaires on pourra revoter lors de la même AG à la majorité simple de l’art.24 (majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents ou représentés).

• Si aucun candidat n’obtient le tiers des voix de tous les copropriétaires, le syndic en exercice , si la durée de son mandat le lui permet, devra convoquer une nouvelle AG pour désigner son remplaçant à la majorité simple. S’il ne s’exécute pas ou si son mandat expire avant que cette nouvelle réunion n’ait pu avoir lieu, le président du CS devra « sans tarder » convoquer une nouvelle AG. Sans quoi la copropriété passera sous administration provisoire.

• Dans l’hypothèse de l’élection d’un nouveau syndic, il sera judicieux de prévoir une date de prise d’effet de son contrat, qui en tout état de cause ne pourra intervenir au plus tôt qu’un jour franc après la tenue de l’AG (art. 18-VII, ord. ELAN).

3 – Les conséquences de la procédure :

Deux hypothèses doivent ici être envisagées :

• Le syndic déjà en place est réélu : dans ce cas l’AG se poursuit normalement. Les candidats évincés quittent la réunion. Le syndic s’il a été désigné « secrétaire de séance » conserve cette responsabilité

• Un nouveau syndic est élu. Il prendra ses fonctions soit un jour franc après la tenue de l’AG (art. 18-VII, ord. ELAN), soit à une date ultérieur précisée et acceptée au moment de sa désignation. Cela signifie que l’ancien syndic assurera la tenue de l’AG jusqu’à son terme et en assurera le secrétariat s’il a été désigné comme secrétaire de séance.