Archives mensuelles : décembre 2024

Convocation d’une AG par un syndic dont le mandat a expiré

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Le cas nous est très souvent exposé et se pose la validité de cette convocation et de cette assemblée générale.

Il est patent que dans tout syndicat de copropriété, le syndic doit convoquer au moins une fois par an une assemblée générale comme le stipule l’article 7 du décret du 14 mars 1967 : « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. ».

Mais il est nécessaire pour que la convocation soit réglementaire, que le syndic soit en fonction (c’est-à-dire dont le mandat n’a pas encore expiré) au moment de l’envoi aux copropriétaires. Il est de jurisprudence constante que tout pouvoir est dénié au syndic dès lors que son mandat a expiré (la cour de cassation condamne la notion de « syndic de fait » [1]).

Ainsi, si malgré l’expiration de son mandat, le syndic convoque une assemblée générale, sa convocation est illégale et rend l’assemblée générale annulable. [2]

Suite à la tenue de l’Assemblée générale, tout copropriétaire défaillant ou opposant peut, dans un délai de deux mois, contester l’assemblée générale et agir en ce sens dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’AG faite par le syndic, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et demander la nullité de l’assemblée générale.

Il est quand même à noter, que si aucune contestation n’est faite dans le délai de deux mois, l’assemblée générale devient définitive, et ce, malgré le fait que la convocation était irrégulière. [3] [4]

Références

[1] Cass. 3ème ch. civ, 14 octobre 1987, pourvoi n° 85-18.749, bull. civ. III n° 172

[2] Cass. 3ème ch. civ, 7 septembre 2011, pourvoi n° 10-18.312

[3] Cass. 3ème ch. civ, 2 février 2005, pourvoi n° 02-11.034

[4] Cass. 3ème ch. civ, 7 avril 2009, pourvoi n° 08-15.204

Les locations meublées de tourisme

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La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale est parue au Journal Officiel du 20 novembre 2024

Elle apporte les modifications et obligations suivantes, qui ont pour objet de réguler ce type de location :

1 – Modifications de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965  sur les Copropriétés :

11 – Création de l’article 8-1-1 :

Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme.

12 – Création de l’article 9-2 :

Lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration prévue à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

13 – Ajout du d) à l’article 26 :

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

2 – Modification du Code du Tourisme :

Loueur et preuve de résidence principale

Le loueur doit apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale (enregistrement auprès d’un téléservice national), par le biais de la fourniture de son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme.

21 – Tout propiétaire qui offre à la location un meublé de tourisme sera tenu de souscrire une déclaration auprès d’un téléservice national opéré par un organisme public unique. ( Voir article L324-1-1, et les versions qui seront modifiées au 01/01/2025 et au 20/05/2026 )

22 – A partir du 1er janvier 2025 :

Article L324-1-1:

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.

3 – Modification du Code de la Construction et de l’Habitation :

Performance énergétique :

Il sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage. Ces logements devront attester d’un DPE classé :

  • au moins F en 2025 ;
  • E en 2028 ;
  • entre A et D à partir de 2034 pour tous les meublés de tourisme actuels et futurs.

Le maire peut demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme le DPE en cours de validité. Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour le fournir. À l’expiration de ce délai, l’absence de transmission du DPE est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour, recouvrée au profit de la commune. Le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance d’un logement décent […] est puni d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local concerné.

Article L631-10 du CCH :

I.-Pour l’obtention de l’autorisation préalable prévue à l’article L. 631-7 ou à l’article L. 631-7-1 A en vue d’une mise en location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, les propriétaires des locaux concernés présentent un diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du présent code, dont le niveau, au sens de l’article L. 173-1-1, doit être compris entre les classes A et E ou, à compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D.

4 – Modification de la fiscalité :

  • à 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 71 % aujourd’hui dans la limite de 188 700 €) ;
  • à 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels (contre 50 % aujourd’hui dans la limite de 77 700 €).

 

5 – Pouvoirs des Maires :

À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd’hui). Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.

D’autre part, les maires pourront prononcer 2 nouvelles amendes administratives de :

  • 10 000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme ;
  • 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

De plus, les communes dotées d’un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.