Archives mensuelles : juillet 2022

PENALITES EN CAS DE NON TRANSMISSION PAR LE SYNDIC DES DOCUMENTS DEMANDES PAR LE CONSEIL SYNDICAL

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Grâce à l’intervention de l’ARC, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit des pénalités à l’égard du syndic qui s’élèvent à 15 € par jour si ce dernier tarde à transmettre, au-delà d’un délai d’un mois, les documents réclamés par le conseil syndical.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a sécurisé le dispositif en précisant que les pénalités devaient être imputées, en fin d’exercice, sur la « rémunération forfaitaire annuelle du syndic ».

Ce même article précise qu’en cas de défaut d’application de ces pénalités par le syndic, le président du conseil syndical est habilité à engager une procédure judiciaire pour condamner le syndic au paiement de ces pénalités.

Néanmoins, même si la loi ne prévoit pas de formalisme précis pour faire la demande, il est nécessaire de suivre une procédure afin de pouvoir réclamer judiciairement ces pénalités en cas d’entrave du syndic.

Pour cela, il est indispensable de verrouiller la demande en respectant plusieurs critères.

Précisons les différents éléments.

I – L’identité du demandeur

Afin d’éviter toute ambiguïté sur l’identité du demandeur, il est impératif que le courrier soit signé par un membre du conseil syndical ou mieux par son président.

Dans tous les cas, il faut que sur le courrier figure la qualité du demandeur afin d’éviter toute interprétation sur le fait qu’il s’agit d’une demande personnelle du copropriétaire, ou bien du copropriétaire en sa qualité de conseiller syndical disposant d’un mandat de l’assemblée générale.

II – Les documents à réclamer

Le courrier doit préciser sans ambiguïté les documents que doit fournir le syndic. Il faut donc être précis sur le libellé du ou des documents ainsi que sur les dates.

A titre d’exemple, il ne faudra pas demander la délivrance des « documents comptables » mais du « grand livre comptable » allant du 1er juillet 2021 au 1er avril 2022. L’intérêt de cette précision est d’éviter que le syndic présente un document approximatif qui ne fournit pas les informations clé que souhaite contrôler le conseil syndical.

III – Une demande notifiée

Afin de pouvoir déterminer si le délai d’un mois est dépassé, il est essentiel d’identifier la date de la demande.

Pour cela, l’idéal est de faire la demande par voie de recommandé avec accusé de réception, permettant à un tiers de confiance qui est la Poste, d’attester du jour de la demande.

Rappelons qu’un courrier type est disponible sur le guide « Conseil syndical : comment être un contre pouvoir efficace », en pages 11 et 12.

MODALITES POUR RESILIER LE CONTRAT DE SYNDIC EN COURS DE MANDAT

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La réforme du droit de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur au 1er juin 2020 a remis en cause les possibilités existantes de mettre un terme au contrat de syndic.

Ainsi, il n’est plus possible pour ce dernier de démissionner. En revanche, s’il ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndicat des copropriétaires, il devra les prévenir à l’avance, pour que le conseil syndical et tout copropriétaire puisse proposer un nouveau syndic en assemblée générale.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires souhaite mettre un terme au contrat de syndic, il doit démontrer une ou plusieurs inexécutions suffisamment graves reprochées au syndic.

Cependant, si le conseil syndical ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndic, il peut y mettre un terme avant la date d’échéance du contrat de syndic.

En conséquence, selon l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965 «  Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité ». C’est cette possibilité que nous allons étudier.

I – La résiliation anticipée initiée par le conseil syndical

Lorsque le conseil syndical ne souhaite plus conclure de nouveau contrat avec le syndic, celui-ci peut lui demander d’inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic et la date de fin de contrat anticipée.

Pour pouvoir exercer cette possibilité, il n’y a pas besoin de démontrer une quelconque faute commise par le syndic, il n’y a pas non plus besoin de se justifier auprès du syndic.

La seule exigence impérative est la tenue de l’assemblée générale dans un délai de trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic. C’est bien la tenue de l’assemblée générale qui doit se tenir dans les trois mois.

Ainsi, si le contrat de syndic se termine au 30 juin 2022, l’assemblée générale devra se tenir au plus tôt au 30 mars 2022.

Si par malheur l’assemblée générale était tenue avant ce délai, alors le syndicat des copropriétaires devrait des indemnités au syndic, car la rupture du contrat ne serait pas justifiée.

Il est donc très important d’être vigilant sur ce point.

Pour prévenir la rupture anticipée, le conseil syndical devra en amont rechercher les candidats-syndics qu’il proposera en remplacement de celui-ci en assemblée générale. Rappelons qu’à cette demande devront être joints le contrat de syndic ainsi que la fiche d’information de chaque candidat proposé.

Le conseil syndical devra alors demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour deux questions :

  • La question de la désignation d’un nouveau syndic
  • La question de la fixation d’une date anticipée du contrat de syndic

Il appartiendra naturellement à l’assemblée générale de décider sur les deux questions.

II – La résiliation anticipée par le syndic

Afin de sauvegarder l’intérêt du syndicat des copropriétaires, le législateur a prévu que si le syndic ne souhaitait plus conclure un nouveau contrat avec le syndicat des copropriétaires, il devait respecter un délai de prévenance minimal.

Cette résiliation anticipée intervient également dans les trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic. A savoir la tenue de l’assemblée générale doit se tenir dans les trois mois précédent le terme du contrat de syndic.

Ainsi, selon l’article 18 VII « Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de l’assemblée générale ».

Pendant ce délai, le conseil syndical et tout copropriétaire pourra prospecter de nouveau candidats et les soumettre en assemblée générale en joignant à la convocation leur contrat et fiche d’information.

Sur la convocation devra être inscrite les questions de désignation d’un nouveau syndic et celle de la date anticipée de la fin dudit contrat.

La rémunération du syndic devra s’arrêter à la date fixée par l’assemblée générale, le conseil syndical devra être vigilant sur ce point.

Le syndic n’a pas à se justifier sur son choix de ne pas renouveler son contrat auprès du syndicat des copropriétaires, néanmoins, il devra assurer la totalité de ses fonctions jusqu’au dernier jour de leur exercice.

En conclusion, si l’assemblée générale fixe une date anticipée du contrat de syndic, celle-ci ne peut intervenir qu’un jour franc après la date de l’assemblée générale. A fortiori la date du début du contrat du nouveau syndic ne peut intervenir qu’un jour franc après la date de l’assemblée générale.

Autrement dit, si l’assemblée générale se tient le 12 avril, elle peut fixer au plus tôt la date de fin de contrat du syndic au 14 avril et le début du contrat du nouveau au 14.

INFRASTRUCTURE COLLECTIVE DE RECHARGE ELECTRIQUE EN COPROPRIETE : LES NOUVEAUTES

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Le succès des mouvements écologiques de tous ordres relayé par des épisodes climatiques de plus en plus violents et inquiétants a conduit  le législateur depuis déjà quelques années à intervenir sur la question du recours à “l’Electrique“. C’est vrai de dire qu’aujourd’hui véhicules électriques et hybrides ont le vent en poupe, mais ils sont chers et posent le problème de leur rechargement. Les pouvoirs publics ont répondu déjà depuis un certain temps à la question du coût en allouant des aides financières à l’acquisition de véhicules électriques ou hybrides censés être moins polluants. Aujourd’hui, afin de poursuivre et d’accélérer le mouvement il se penche sur la question de leur recharge électrique pour la faciliter.
Dès 2020, l’ARC s’est mobilisée sur la question , proposant à ses adhérents les premières informations relatives à ce qu’il est convenu de qualifier le “droit à la prise“ (cf. notre article publié sur ce site )
Depuis lors la “Loi climat et résilience“  n° 2021-1104 du 22 août 2021, en son article 111 a instauré un système de préfinancement de bornes de recharge pour véhicules électriques à destination des résidents en habitat collectif. Ainsi, la copropriété souhaitant mettre en œuvre une infrastructure collective au sein de son parc de stationnement à usage privatif peut y avoir recours à moindre coût auprès d’un gestionnaire du réseau public de distribution (C. énergie, art. L. 353-12). Le décret n° 2022-959 du 29 juin 2022 vient préciser ce dispositif en fixant le régime des conventions sans frais conclues entre les opérateurs d’infrastructures de recharge pour véhicules électriques et les propriétaires, ou syndicats des copropriétaires, pour l’installation d’une infrastructure collective dans l’immeuble.
Les dispositions du décret  sont applicables à compter du 1° juillet 2022.

Quelles sont-elles ?

1 – Préalablement à la signature de la convention d’installation, est obligatoire la réalisation d’un diagnostic technique  précisant si les infrastructures d’accueil sont suffisantes,  ou si des travaux sont éventuellement nécessaires pour pouvoir accueillir l’infrastructure collective de recharge, lesquels seront à la charge exclusive des copropriétaires.

2 – La convention signé entre l’opérateur et le syndicat des copropriétaires doit comporter les éléments suivants (art. R.353-13-3, C. énergie):

  • les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement de l’infrastructure collective par l’opérateur (nature, durée et importance des travaux) ;
  • les conditions d’exécution de suivi et de réception des travaux qui devront s’achever impérativement six mois maximum après la signature de la convention
  • les responsabilités et les assurances de l’opérateur
  • les conditions dans lesquelles l’opérateur interviendra et accédera aux parties communes de l’immeuble pour la mise en œuvre du dispositif ;
  • les modalités de gestion et d’entretien de l’infrastructure collective.
  • les modalités d’information du syndicat notamment sur la localisation des installations, les plans et schémas électriques, leurs éventuelles modifications, les compte-rendus de contrôle
  • la durée de la convention et les conditions de son renouvellement ou de sa résiliation avec éventuellement les conditions dans lesquelles sera assurée une continuité de gestion au cas de changement d’opérateur
  • la propriété des installations à l’issue de la convention et le montant des indemnités en cas de résiliation`
  • La gratuité pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des prestations d’installation et d’évolution, tant technique que de puissance, de l’infrastructure collective de recharge pour toute la durée de la convention ;
  • Le nombre, les emplacements et les puissances maximales des raccordements individuels que l’infrastructure collective de recharge peut supporter, la puissance maximale totale de l’infrastructure ainsi que les modalités techniques et tarifaires de création d’un ouvrage de branchement individuel alimenté par cette infrastructure ;
  • Les éventuelles conditions de modification de la convention en cas de demande de raccordement individuel faisant dépasser le nombre ou la puissance maximale que l’infrastructure collective de recharge peut supporter, tels que précisés au point précédent

3 –  Au-delà des éléments précédemment énoncés et dont la présence est obligatoire dans la convention, celle-ci devra respecter les dispositions suivantes :

  • L’opérateur signataire est responsable de tous les dommages causés par les travaux ou par ses installations et équipements. Il contracte au préalable les assurances nécessaires pour couvrir les éventuels dommages matériels ou corporels.
  • L’opérateur transmet, le cas échéant, au propriétaire ou syndicat des copropriétaires la description des caractéristiques que doivent présenter les infrastructures d’accueil pour permettre l’installation, la gestion, l’entretien et le remplacement des infrastructures de recharge ;
  • L’opérateur signataire peut mandater un tiers pour réaliser certaines opérations relatives à la gestion, à l’entretien ou au remplacement de l’infrastructure collective dont il a la charge, mais il reste responsable de ces opérations à l’égard du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires. Il en avertit ces derniers préalablement. L’opérateur signataire et les éventuels tiers mandatés respectent le règlement intérieur de l’immeuble ou le règlement de copropriété, ainsi que les normes applicables et les règles de l’art ;
  • Dans le cas où l’ouvrage de branchement individuel est géré par l’opérateur lui-même ou par une société qui lui est contractuellement liée, la convention précise l’ensemble des conditions notamment les conditions tarifaires pour l’utilisateur, le cas échéant différenciées en fonction de la puissance individuelle, les modalités de révision tarifaire, les conditions d’entretien et de maintenance ainsi que les conditions de résiliation ;
  • Les conditions prévues par la convention ne peuvent faire obstacle à la mise en œuvre d’autres solutions de recharge pour les emplacements de stationnement de l’immeuble collectif. »

4 –  L’opérateur et le syndicat des copropriétaires dressent un état des lieux contradictoire après achèvement des travaux d’installation. En cas de dégradations imputables aux travaux, la remise en état est à la charge de l’opérateur signataire.

5 – La convention sus évoquée est conclue après avis du Conseil Syndical lorsque celui-ci a été institué.

6 – La décision de conclure une convention avec le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité  ou avec un opérateur d’infrastructures de recharge ayant pour objet l’installation, sans frais pour le syndicat des copropriétaires, d’une infrastructure collective qui rend possible l’installation ultérieure de points de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables, dans les conditions prévues à l’article L. 353-12 du code de l’énergie est acquise à la majorité de l’art. 24  (art. 24-5-1 loi 10 juillet 1965)

Conclusion :
Une infrastructure collective permet de recharger plusieurs véhicules en même temps. Elle est donc incitative pour la population encouragée à investir ainsi dans le non -sinon moins- polluant. Les aides financières ainsi attribuées participent bien sur à cet encouragement, de même que le recours à une majorité simple (art. 24) pour arrêter la décision.

ALIENATION DES PARTIES COMMUNES SPECIALES

Jurisprudence

⚖️ Civ. 3e, 1er juin 2022, FS-B, n° 21-16.232

Les faits et la procédure :

Le litige concerne un immeuble situé dans un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments et géré par la société Foncia. Ces bâtiments comportent tous des parties communes spéciales (c’est à dire des parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires).

Dans l’un d’entr’eux, le bâtiment H., l’un des copropriétaires, Monsieur Y. a sollicité la cession d’une partie du couloir jouxtant son appartement. D’après les documents officiels de la copropriété ce morceau de couloir fait partie des “parties communes spéciales“. A la demande de Monsieur Y., le syndic a proposé au vote de l’Assemblée Générale (AG) tenue le 5 juillet 2016 et réunissant la totalité des copropriétaires de l’ensemble immobilier, deux résolutions autorisant cette cession et ses conséquences sous condition préalable d’une modification de l’état descriptif de division (EDD) et du règlement de copropriété (RC). Cette cession a été approuvée dans les conditions de majorité requises.

Deux copropriétaires, propriétaires de lots situés dans ce même bâtiment H ont alors assigné le syndicat des copropriétaires, le syndic gestionnaire et la société Foncia dont il dépend en annulation des deux résolutions et en paiement de dommages-intérêts. Leurs prétentions se fondent

  • sur l’art. 3 de   la loi du 10 juillet 1965 qui définit les parties communes comme étant celles “affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux“. Ils en déduisent que l’objet de la cession ne concernant que les copropriétaires du bâtiment H, la décision d’autoriser ou non la cession n’appartenait pas à la totalité des copropriétaires de l’ensemble immobilier (AG Plénière)  mais aux seuls copropriétaires du bâtiment H.
  • sur le fait que certaines des dispositions des résolutions votées impliquent une répartition du prix entre la totalité des copropriétaires de l’ensemble immobilier. Ce faisant, arguent-ils, les résolutions ont violé l’art. 16-1 de la  même loi qui stipule  que “Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. “
  • sur le fait  que l’AG en statuant à une majorité obtenue sans le consentement des requérants a violé l’art. 26 de la même loi, ainsi que l’art. 544 du code civil car,  en tout état de cause, l’AG ne saurait, à quelque majorité que ce soit, priver un copropriétaire d’une partie de ses droits sur les parties communes contenues dans son lot

Art. 26 loi 10 juillet 1965 : … L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété…

Art. 544 CC : … Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

La Cour d’Appel dans un arrêt rendu le 18 mars 2021, sans rependre la totalité des arguments avancés,  rejette leur demande d’annulation aux motifs

  • que la cession considérée, parce qu’elle est  subordonnée à la modification de l’EDD et du RC, suppose la création d’un nouveau lot avec les conséquences afférentes (affectation d’une quote-part des parties communes spéciales, d’une quote-part des parties communes générales et des charges afférentes) et exige donc l’approbation de l’ensemble de la collectivité.
  • que distinguer la question de la cession  qui ne relèverait que des seuls copropriétaires du bâtiment H. de la délicate question de la modification de l’EDD qui relève elle de la copropriété toute entière, reviendrait à faire dépendre la décision d’une AG plénière de la décision d’une assemblée restreinte.

Elle en conclut que  la cession des parties communes spéciales doit être soumise à l’approbation de l’ensemble des copropriétaires

Peu satisfaits des arguments avancés par la Cour d’appel et par le rejet de leur requête, les deux copropriétaires déboutés intentent un pourvoi devant la Haute Cour. Ils reprennent une partie des arguments précédemment avancés et notamment celui de la violation de l’art. 3 de la loi du 10 juillet 1965 pour affirmer devant la Cour  “que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales qui en ont la propriété indivise, peuvent décider de leur aliénation ; qu’en jugeant que la résolution n° 28, et la résolution n° 29 subséquente, ayant pour objet la cession d’une partie du couloir du bâtiment H, avait été valablement votée par l’ensemble des copropriétaires de la résidence bien qu’elle ait, elle-même, relevé que le bâtiment H constituait une partie commune spéciale ce dont il résultait qu’une telle décision ne pouvait être votée que par les copropriétaires de ce bâtiment, la cour d’appel a violé l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. »

La question de droit :

C’est celle de la compétence en matière d’aliénation des parties communes spéciales :

  • est-ce celle de l’ensemble du syndicat des copropriétaires réunis en AG plénière
  • ou est-ce celle, exclusive, des seuls propriétaires concernés du fait qu’ils sont eux aussi propriétaires d’une quote part de ces parties communes spéciales.

La réponse du juge :

La cour de cassation s’appuie à son tour sur l’art. 3 mais aussi l’art. 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

Art. 3 : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux…..

…….
Art.4 : Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Elle en déduit que la Cour d’Appel par sa décision a violé  les deux articles pré-cités et réaffirme que seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci.