Archives mensuelles : janvier 2022

L’hypothèque légale remplace le privilège spécial immobilier au 1er janvier 2022

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Loi 65-557 Article 19 – premier alinéa en vigueur aujourd’hui

Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Loi 65-557 Article 19-1

Aujourd’hui

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil.

Au 1er Janvier 2022

Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil.

Article 2402 alinéa 3°du code civil au 1er Janvier 2022

Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :

3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ;

Article 2418 du code civil au 1er Janvier 2022

Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.

Par exception, l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.

Lorsque plusieurs inscriptions sont prises le même jour relativement au même immeuble, leur rang respectif est déterminé comme suit, quel que soit l’ordre qui résulte du registre prévu à l’article 2447 :


-l’inscription d’une hypothèque légale est réputée d’un rang antérieur à celui de l’inscription d’une hypothèque judiciaire ou conventionnelle ; et s’il y a plusieurs inscriptions d’hypothèques légales, elles viennent en concurrence, sauf s’il s’agit de l’hypothèque spéciale du vendeur et de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde ;

-en présence de plusieurs inscriptions d’hypothèques conventionnelles ou judiciaires, celle qui est prise en vertu du titre portant la date la plus ancienne est réputée d’un rang antérieur ; et si les titres ont la même date, elles viennent en concurrence.

Commentaires :

– L’hypothèque légale remplace le privilège immobilier spécial

– De ce fait, les créances exigibles englobent tous les appels de fonds votés en assemblée générale

( budget, travaux, avances, solidarité,…)

– Les dettes d’un copropriétaire seront réglées en général, lors de la mutation de ses lots suite à une vente directe ou à une vente forcée.

– Néanmoins si ce copropriétaire à une dette d’une antériorité supérieure à cinq ans, des difficultés se présentent quant à leurs recouvrements.

– Il convient donc lorsque le Syndicat des Copropriétaires se trouvent confrontés à des appels de fonds impayés de manière récurrente par un copropriétaire, de s’assurer que le Syndic prend toutes les mesures nécessaires afin que la dette spécifique de chaque année soit réglée au plus tôt et avant ce délai de cinq ans.

Rénover son logement

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Un nouveau service public pour rénover son logement à compter du 1er janvier 2022

À compter du 1er janvier 2022, le nouveau service public unique France Renov’ mis en place par le ministère de la Transition écologique, accompagnera les ménages souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Prévu dans le cadre de loi climat et résilience, ce service donnera des conseils neutres, gratuits et personnalisés. L’aide Habiter mieux sérénité deviendra MaPrimeRénov’ Sérénité.

Le nouveau service public France Rénov’ a pour objectifs de donner aux usagers, un égal accès à l’information, les orienter tout au long de leur projet de rénovation et assurer une mission sociale auprès des ménages aux revenus les plus modestes.

Les informations et conseils délivrés faciliteront la mobilisation des aides financières et permettront de guider les ménages vers des professionnels compétents en s’appuyant sur :

  • un site internet unique france-renov.gouv.fr qui réunira des informations nécessaires au projet de rénovation, un outil de simulation sur les aides financières disponibles, un annuaire des artisans qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ;
  • un numéro de téléphone national unique (0 808 800 700) pour joindre les conseillers France Rénov’ ;
  • un réseau de plus de 450 guichets uniques Espaces Conseil France Rénov’ réparti sur l’ensemble du territoire. Ce réseau va rassembler les Espaces Conseil FAIRE et les Points rénovation information de l’Anah (PRIS), et poursuivra son développement en partenariat avec les collectivités locales.

Les ménages souhaitant rénover leur logement pourront être accompagnés, par un interlocuteur de confiance : Mon Accompagnateur Rénov’. Ce dernier aura pour mission de simplifier le parcours de travaux, grâce à un suivi pluridisciplinaire tout au long du projet : technique, administratif, financier, voire social le cas échéant.

  À savoir : Dès le 1er janvier 2022, l’aide Habiter mieux sérénité permettant de soutenir la rénovation énergétique des ménages les plus modestes, et prioritairement ceux habitant dans des passoires thermiques par une rénovation globale deviendra MaPrimeRénov’ Sérénité, grâce à :

  • des taux de financement avantageux pour inciter à des travaux ambitieux, jusqu’à 50 % des travaux réalisés, plafonnés à 30 000 €, cumulable avec des primes spécifiques et des aides des collectivités locales ;
  • un gain énergétique minimum de 35 %, attesté par une évaluation énergétique ;
  • un accompagnement individuel systématique ;
  • la possibilité de bénéficier à partir du 1er juillet 2022, des primes CEE par geste ou de la prime CEE Coup de pouce rénovation performante .

Le barème des aides MaPrimeRénov est maintenu au 1er janvier 2022, les logements éligibles sont ceux de plus de 15 ans. Une enveloppe budgétaire de 2 milliards d’euros sera consacrée à cette prime en 2022.

Article extrait de la Lettre service-public.fr n° 1045 du 18 novembre 2021

Syndicat secondaire

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LETTRE DE L’IMMOBILIER MARS – AVRIL 2019

La création d’un secondaire ne peut être implicite

Cass. civ. 3ème, 14 mars 2019, n°18-10.214

Ce qu’il faut retenir :
Le fait que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour approfondir :

Le propriétaire d’un lot dans un ensemble immobilier composé de deux immeubles soumis aux statuts de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale qui avait réuni les propriétaires d’un seul immeuble de cet ensemble.

La cour d’appel a déclaré irrecevable cette demande, en retenant que l’ensemble immobilier comprenait deux immeubles collectifs et que l’article 5 du règlement de copropriété indiquait que les charges communes de chaque immeuble collectif comprenaient toutes les dépenses nécessaires à la jouissance commune de l’immeuble. La cour d’appel a estimé qu’il en résultait que le règlement de copropriété avait prévu une gestion autonome de chaque bâtiment avec spécialisation de charges, ce qui aboutissait à l’existence d’un syndicat secondaire, peu important que ce terme n’ait pas été expressément employé dans le règlement.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel, au visa des articles 3, 4 et 27 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation considère que « La circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires ».

La Cour de cassation exclue donc que les dispositions insérées à l’article 5 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges permettent, à elles seules, de déduire l’existence d’un syndicat secondaire.

Ce faisant, elle apporte un éclairage sur la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu’un syndicat des copropriétaires secondaire peut être créé, soit ab initio dans le règlement de copropriété, soit ultérieurement, par une assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès la constitution du syndicat secondaire, les membres du syndicat secondaire supportent seuls les frais afférents à leur bâtiment, mais ne financeront plus les dépenses inhérentes aux autres bâtiments. Ils continuent toutefois à contribuer au paiement des charges exposées dans l’intérêt de tous les membres du syndicat principal (entretien des espaces verts, gestion des voies privées, d’une chaufferie…). Il est donc nécessaire d’établir une nouvelle répartition des charges qui sera décidée par chaque assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer. Pour la Haute cour, ces circonstances ne sont pas de nature à caractériser l’existence d’un syndicat secondaire. La création d’un syndicat secondaire doit donc toujours être explicite, que ce soit dans le règlement de copropriété ou dans la décision d’assemblée générale portant sur sa création.

Syndicat secondaire
Rappel de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 
  • Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.
  • Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.
  • Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.