Archives mensuelles : avril 2020

les garanties en matière de construction

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En matière de travaux de construction, qu’il s’agisse d’une première construction ou de travaux de rénovation, plusieurs garanties peuvent être actionnées en cas de défauts, de malfaçons ou de difficultés liées à la construction.

Ces garanties constituent un système spécifique au droit français ; elles sont organisées par la loi relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction du 4 janvier 1978 (loi 78-12), dite « Loi Spinetta » appliquée depuis le 1° janvier 1979,

Ces garanties sont souvent peu ou mal connues des propriétaires car elles s’enchevêtrent, se juxtaposent, se superposent et surtout ne peuvent jouer que dans des délais précis, d’où les confusions, les erreurs, et les sentiments de victimisation trop souvent répandus.

Que couvrent-elles ? Comment fonctionnent-elles ? Quand les faire jouer ?

Quelles qu’elles soient ces garanties ont un « dénominateur » commun : leur point de départ.

1 – La réception des travaux, point de départ de toutes les garanties liées à la construction :

La réception des travaux marque la fin du chantier. Elle intervient avant l’entrée dans les lieux lorsqu’il s’agit d’une construction neuve, à l’achèvement des travaux en matière de rénovation.

– Pour une construction neuve, c’est le constructeur ou le maître d’oeuvre qui convoquera le maître d’ouvrage pour constater l’achèvement du chantier et vérifier sa conformité avec le projet initial. Les différents artisans et entrepreneurs ayant participé à la construction prendront part à la réception

  • Dans une copropriété c’est le syndic (professionnel ou non) qui réceptionnera en prenant l’avis du conseil syndical, qui lui aura au préalable communiqué ses éventuelles réserves.

La réception peut être faite avec ou sans réserve ; elle donne généralement lieu à la rédaction d’un procès-verbal (PV) en bonne et due forme, co-signé par l’ensemble des présents. Toutefois l’établissement de ce PV n’est pas systématique. La jurisprudence considère qu’il y a réception des travaux « tacite » lorsque le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et que les travaux ont été intégralement payés.

La réception des travaux peut également être refusée par le maître d’ouvrage s’il considère que les travaux ne sont pas achevés à la date qui lui est proposée. Les différents corps de métier devront lui proposer une autre date. En cas de désaccord le maître d’ouvrage pourra saisir le juge des référés pour demander l’achèvement des travaux.

Il sera judicieux d’insérer au contrat de construction une clause spécifique de « retenue de garantie » (loi du 16 juillet 1971) qui permettra au maître d’ouvrage de retenir, pendant un an, 5% au maximum du prix des travaux s’il estime que l’entrepreneur n’a pas remédié aux vices constatés à la réception des travaux. Cette somme doit être remise entre les mains d’un tiers pendant un an, mais le plus souvent elle est conservée par le client.

A noter que les contrats de vente en état futur d’achèvement (VEFA) ne sont pas concernés par cette clause

C’est à partir de la date de réception des travaux que courent les garanties offertes par les différentes assurances-construction

2 – Les garanties en matière de construction :

Ces garanties qui bénéficient aux propriétaires imposent au constructeur de s’assurer pour les couvrir. Ce sont des garanties légales (organisées par la loi) ; elles sont d’ordre public c’est à dire qu’elles sont obligatoires et que toute clause au contrat de construction qui les exclurait ou les limiterait serait nulle.

2.1 – La garantie de parfait achèvement (art. 1792-6 CC) :

A la charge de l’entrepreneur, cette garantie couvre  tous types de désordres :

  • signalés par le maître de l’ouvrage (l’acquéreur, ou, plus généralement, celui pour le compte de qui sont réalisés les travaux) et notés au procès verbal de réception des travaux
  • apparus dans l’année qui suit la réception des travaux et notifiés au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception(LRAR) – (art. 1792-6, CC).

Ces désordres peuvent résulter de malfaçons ou de travaux non conformes à la commande. En revanche cette garantie ne couvre pas les désordres liés à un mauvais entretien de la part du client, à l’usure normale ou à l’usage du bien, ou encore ceux qui n’auraient pas été signalés lors de la réception des travaux alors qu’ils étaient apparents.

L’entrepreneur concerné a l’obligation de procéder aux réparations dans les délais fixés avec le maitre de l’ouvrage. Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais convenus le maitre de l’ouvrage peut saisir la justice dans l’année qui suit la date de réception des travaux afin de demander des indemnités de retard, voire d’obtenir l’autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise et d’en exiger ensuite le remboursement auprès de l’entrepreneur défaillant

2.2 – La garantie de bon fonctionnement (dite aussi garantie biennale – art. 1792-3 CC ; et R111-27 et R111-28 du Code de la construction et de l’habitation) :

Elle concerne tous les constructeurs d’ouvrage c’est à dire l’architecte, l’entrepreneur, le technicien, le maître d’ouvrage le promoteur immobilier.

Cette garantie concerne tous les « équipements » c’est à dire tous les éléments qui peuvent être retirés et désolidarisés du bâti sans dégradation ou destruction de celui-ci (ballon d’eau chaude, faux-plafond, volets, chaudière …). Cette garantie ne s’applique qu’aux vices non apparus lors de la réception.

Cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou de remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement et dont les défauts de fonctionnement apparaissent au cours des 2 années qui suivent la date de réception des travaux, d’où son nom de garantie biennale.

Pour actionner cette garantie la victime du désordre devra le notifier au plus vite à l’entrepreneur concerné par LRAR, et lui demander d’intervenir à ses frais dans un délai rapide. Si l’entreprise n’intervient pas dans le délai convenu, la victime pourra saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige (Tribunal d’instance -TI- jusqu’à 10.000€ ; Tribunal de grande instance -TGI- au delà de 10.000 €)

Cette garantie est très souvent incluse dans le contrat de vente ou de construction. Elle est de deux ans à compter de la date de réception des travaux, mais certains professionnels proposent à titre commercial d’en étendre la durée à 4 ou 5 ans.

2.3 – La garantie décennale ou assurance de responsabilité civile décennale (art. 1792 et 1792-2 CC):

Elle concerne tous les constructeurs d’ouvrage (entrepreneur, promoteur immobilier, lotisseur, maître d’œuvre, architecte, technicien, bureau d’étude, ingénieur-conseil) impliqués dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant. Cela signifie que tout constructeur engage sa responsabilité en cas de dommage à l’égard du propriétaire (maître d’ouvrage) actuel ou futur pendant une durée de 10 ans.

Les sous-traitants sont exclus du champ d’application de la loi car ils n’ont pas de lien direct avec le maître d’ouvrage.

Cette garantie concerne les vices ou dommages de construction

lorsqu’ils affectent la solidité de l’ouvrage et de ceux de ses équipements qui ne peuvent en être dissociés

lorsqu’ils rendent l’ouvrage inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (défaut d’étanchéité ; fissures très importantes…)

Le terme « d’ouvrage » désigne ici le « gros ouvrage » (murs, toiture, charpente) par opposition aux « menus ouvrages (portes et fenêtres…) . Il peut s’agir aussi d’un élément d’équipement lorsque les vices qui l’affectent rendent le bien impropre à sa destination.

Avant l’ouverture du chantier le constructeur devra produire à son client un justificatif du contrat en responsabilité civile décennale qu’il a souscrit pour couvrir cette garantie

Cette garantie pourra être mise en oeuvre dans les 10 ans à compter de la date de réception des travaux

2-4 – L’assurance dommages-ouvrage dite aussi « assurance D-O » :

Cette assurance garantit et assure le coût de réparation des désordres affectant un ouvrage immobilier, lors de sa construction, de son agrandissement ou de sa rénovation.

Elle a été imaginée pour garantir une réparation rapide aux victimes de désordres affectant leur construction.

Cette assurance assure le bien et se transmet donc à ses propriétaires successifs.

Cette assurance est obligatoire. Elle est souscrite par le maître d’ouvrage avant le début du chantier. Son objet est de pré-financer le coût des réparations des dommages dont sont responsables les constructeurs selon l’article 1792 et alinéas suivants du code civil

La garantie court à partir du terme de la première année suivant la réception des travaux (procès-verbal de réception faisant foi), elle prend ainsi la suite de la garantie de parfait achèvement et prend fin au terme de la garantie décennale.

Ainsi peut-on dire que le système français est un système « à double détente » :

  • L’assureur dommages ouvrage indemnise le propriétaire dans des délais et conditions fixés par les clauses types ;
  • L’assureur dommages ouvrage exerce ensuite des recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs en responsabilité décennale.

Ce système permet une indemnisation rapide du maître de l’ouvrage et assure une protection efficace du consommateur.

Nom de la garantie

Souscripteur

Bénéficiaire

Objet de la garantie

Point de départ de la garantie

Durée de la garantie

Garantie de parfait achévement

constructeur

Maître de l’ouvrage

Tous types de désordres

PV de réception des travaux

1 an

Garantie de bon fonctionnement

Tous les constructeurs d’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Vices concernant les équipements non apparus lors de la réception

PV de réception des travaux

2 ans

Garantie décennale

Tous les constructeurs d’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Vices et désordres affectant la solidité ou l’usage normal de l’ouvrage

PV de réception des travaux

10 ans

Assurance dommages ouvrage

Maître de l’ouvrage

Maître de l’ouvrage

Tous vices et désordres affectant l’ouvrage

Terme de la 1° année suivant la réception des travaux

9 ans

 

 

 

La mise en concurrence du syndic

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La charge de mettre en concurrence son syndic (qu’il soit professionnel ou bénévole) existait depuis la Loi ALUR. Revue par la loi Macron du 6 aout 2015 cette disposition a été reprise et précisée par l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 qui stipule en son art.21 :

En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente. Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet

Que comprendre exactement de ce texte ? Comment le respecter pour le Conseil Syndical (CS) ?

1 – Que signifie le texte pour le Conseil syndical ?

  • On notera d’abord que le texte ne comporte pas le mot « obligation » ; cela signifie que si le CS est tenu de procéder à cette mise en concurrence il n’y est pas contraint pour autant. Il en résulte que le non respect de la mise en concurrence n’entraine pas la nullité de la désignation du syndic en fonction : la réélection du syndic en fonction reste valable.
  • Cette mise en concurrence a normalement lieu à chaque désignation du syndic c’est à dire au moins tous les 3 ans, ce qui est la durée maximale du contrat de syndic.
  • Par ailleurs l’Assemblée Générale (AG) peut dispenser le CS de la mise en concurrence. Pour ce faire le CS devra faire inscrire à l’ordre du jour de la réunion de l’AG la question de la dispense. Celle-ci pour être valable devra être votée « à la majorité des voix de tous les copropriétaires », c’est à dire à la majorité de l’art. 25. Cette dispense lorsqu’elle est votée, n’interdit ni au CS, ni aux autres copropriétaires de mettre en concurrence le syndic en place lors d’une AG ultérieure.
  • Cette mise en concurrence doit se faire au moyen d’une (ou de plusieurs) proposition(s) de mandat de syndic type, « le contrat socle » et accompagné(s) « d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. »
  • Enfin dans un arrêt du 16 mai 2018 (RG 16/ 17765) la Cour d’Appel de Paris rappelle que s’il appartient au CS de mettre en concurrence le syndic, celui-ci a un devoir d’information et de conseil, et que les copropriétaires doivent être informés en amont de l’AG de l’absence de mise en concurrence pour pouvoir, le cas échéant, soumettre à l’examen de l’AG d’autres projets de contrat. D’après la Cour la violation de ce devoir d’information engage la responsabilité du syndic.

2 – Comment le CS doit-il procéder ?

  • Dans l’hypothèse où l’AG n’aurait pas, lors d’une réunion antérieure, voté la dispense de mise en concurrence, le CS, au moment de la préparation de l’Ordre du jour de l’AG, doit exiger du syndic qu’il inscrive une résolution « désignation du syndic » (et non réélection).
  • Le CS devra fournir au syndic la liste des cabinets-candidats proposés avec pour chacun son contrat de syndic et les services afférents
  • Chacun des candidats devra être entendu par l’AG individuellement et hors la présence de ses concurrents. Chacun d’eux devra se présenter, présenter son agence, le contrat qu’il soumet et ses projets pour l’immeuble
  • Après avoir entendu chaque candidat, et hors de leur présence, l’AG devra voter successivement pour chacun d’eux. Le vote se fait selon la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25). Celui qui obtient la majorité requise est élu.
  • Si aucun d’eux n’obtient la majorité absolue mais si l’un des deux obtient au moins le 1/3 des millièmes de tous les copropriétaires on pourra revoter lors de la même AG à la majorité simple de l’art.24 (majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents ou représentés).
  • Si aucun candidat n’obtient le tiers des voix de tous les copropriétaires, le syndic en exercice , si la durée de son mandat le lui permet, devra convoquer une nouvelle AG pour désigner son remplaçant à la majorité simple. S’il ne s’exécute pas ou si son mandat expire avant que cette nouvelle réunion n’ait pu avoir lieu, le président du CS devra « sans tarder » convoquer une nouvelle AG. Sans quoi la copropriété passera sous administration provisoire.
  • Dans l’hypothèse de l’élection d’un nouveau syndic, il sera judicieux de prévoir une date de prise d’effet de son contrat, qui en tout état de cause ne pourra intervenir au plus tôt qu’un jour franc après la tenue de l’AG (art. 18-VII, ord. ELAN).

3 – Les conséquences de la procédure :

Deux hypothèses doivent ici être envisagées :

  • Le syndic déjà en place est réélu : dans ce cas l’AG se poursuit normalement. Les candidats évincés quittent la réunion. Le syndic s’il a été désigné « secrétaire de séance » conserve cette responsabilité
  • Un nouveau syndic est élu. Il prendra ses fonctions soit un jour franc après la tenue de l’AG (art. 18-VII, ord. ELAN), soit à une date ultérieur précisée et acceptée au moment de sa désignation. Cela signifie que l’ancien syndic assurera la tenue de l’AG jusqu’à son terme et en assurera le secrétariat s’il a été désigné comme secrétaire de séance.

Organisation et fonctionnement de la copropriété

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Les informations contenues ci-dessous constituent quelques « premiers pas » utiles à tout nouveau copropriétaire. Elles sont destinées à l’éclairer sur l’organisation et le fonctionnement élémentaires de la copropriété. Elles ne dispensent en rien de la lecture d’autres documents plus complets et plus techniques.

La copropriété

Une copropriété désigne tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative (c’est à dire appartenant exclusivement à son copropriétaire) et une quote-part de parties communes (c’est à dire des parties de bâtiments ou de terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires).

Toute copropriété d’immeubles bâtis est régie et organisée sur la base des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 complétée par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ces textes ont été amendés et modifiés par diverses ordonnances ou décrets et notamment très récemment par « l’ordonnance copropriété », n° 2019-1101, du 30 octobre 2019

Le Syndicat des copropriétaires :

C’est l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Le simple fait d’acheter un logement (ou un local commercial, un garage, une cave, etc.) dans une copropriété fait de l’acquéreur l’un des membres de droit du syndicat. Le syndicat des copropriétaires a la personnalité civile.

Ce syndicat a un objet défini par la loi : conserver l’immeuble et en administrer les parties communes. Ces dernières ne lui appartiennent pas, puisqu’elles sont  la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux, mais c’est le syndicat, en tant que tel, qui doit les administrer, les entretenir, etc.. Il le fait en collaboration avec le syndic de copropriété, assisté du Conseil Syndical des copropriétaires.

Lorsqu’une même copropriété est un ensemble de plusieurs immeubles, une organisation en « Syndicat Principal » et « Syndicats Secondaires » peut être créée dans le souci de faciliter la gestion. Il pourra alors y avoir autant de Syndicats secondaires que d’immeubles indépendants. L’ensemble de la copropriété est alors dénommé « Syndicat principal ». L’intérêt de cette organisation réside dans la spécialisation de la gestion des charges par bâtiment. Ainsi :

  • chaque Syndicat secondaire est autonome dans la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de son bâtiment. Il a son propre budget ;
  • chaque Syndicat secondaire a son propre Conseil syndical ;
  • chaque Syndicat secondaire peut avoir son propre Syndic ;
  • chaque Syndicat secondaire organise sa propre Assemblée Générale.

 Enfin, tout ce qui ne relève pas expressément de la compétence de l’un ou l’autre des Syndicats secondaires, est du ressort du Syndicat principal (gardiennage de la copropriété, lampadaires extérieurs …)

Le Syndicat principal agit de même dans le périmètre des espaces dont il a la charge.  Ainsi :

  • Le Syndicat principal assure la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties communes dont il a la charge ; pour ce faire il a son propre budget.
  • Le Syndicat principal a son propre Conseil syndical au sein duquel doit être représenté chacun des syndicats secondaires.
  • Le Syndicat principal peut avoir son propre syndic.
  • Le Syndicat principal organise sa propre Assemblée Générale. Doivent y être convoqués et représentés les copropriétaires de l’ensemble de la copropriété.

Le Conseil syndical (CS) :

Le mot désigne un groupe de copropriétaires élu par le syndicat de la copropriété réuni en  Assemblée Générale. « Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat » art. 21 loi 65-257 du 10 juillet 1965. Le conseil syndical n’avait aucun pouvoir de décision, sauf s’il était expressément mandaté et de façon limitée par l’Assemblée Générale. Avec la réforme initiée par l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019, applicable au 1° juin 2020 le CS pourra se voir déléguer par l’Assemblée Générale le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l’art. 24 (à l’exception toutefois de l’approbation des comptes, de la fixation du budget prévisionnel et de l’adaptation du règlement de copropriété). En raison des pouvoirs accrus qui peuvent désormais être confiés au CS, la loi désormais impose au syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle pour chacun des conseillers.

Le CS est présidé par un président élu en son sein au cours de l’une de ses réunions.

Les conseillers sont tous bénévoles, mais peuvent prétendre à des remboursements de frais mineurs engagés au bénéfice de la copropriété.

La plupart des règles de fonctionnement du conseil syndical sont définies par le règlement de copropriété et/ou par l’Assemblée Générale. Le conseil peut aussi se fixer un règlement intérieur (réunion mensuelle, compte -rendu des réunions …). Dans les grandes copropriétés, le conseil est organisé en commissions, chacune travaillant dans un domaine : comptabilité et finances, maintenance technique, gros travaux…

Face à l’évolution des cabinets de syndics professionnels, qui fusionnent au sein de groupes nationaux voire multi-nationaux, le conseil syndical, par sa présence sur place, devient l’intermédiaire incontournable entre le gestionnaire de plus en plus éloigné du terrain et la copropriété qu’il administre. Beaucoup de présidents deviennent ainsi l’« homme-à-tout-faire » dans les petites copropriétés, ce qui peut amener certains d’entre eux à sortir des limites de leur mission.

Le Président du Conseil syndical (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) :

Le Président du conseil syndical des copropriétaires est élu par le Conseil Syndical (CS) en son sein au cours de l’une de ses réunions (en principe lors de la première réunion qui suit la tenue de l’Assemblée générale au cours de laquelle les membres du CS ont été désignés).

Cette élection n’est pas obligatoire mais elle est préférable. Elle a lieu à la majorité des membres du CS pour une durée de 3 ans.

Le rôle du président du CS est important. C’est lui qui réunit le CS, fixe l’ordre du jour des réunions, anime les débats et fait procéder aux votes s’il y a lieu. Les décisions y sont prises à la majorité des votants. Au cas de partage égal des voix, celle du Président est prépondérante. Il assure la liaison entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. En principe c’est aussi lui qui prépare et présente de compte-rendu annuel d’activité qui doit être joint à la convocation de l’Assemblée Générale.

Bien que la loi ne l’y oblige pas, il peut rédiger un compte-rendu à l’issue des réunions du CS et le diffuser au sein de la copropriété à titre de bulletin d’information.

La fonction de Président du CS est gratuite. Toutefois le Président du CS peut obtenir remboursement sur justificatif des menus frais qu’il engagerait pour la copropriété dans l’exercice de son mandat (correspondance, achat de matériel : sécateur, ampoules, cadenas …). Ces dépenses de fonctionnement doivent figurer aux comptes annuels de la copropriété.

Dans certains cas particuliers, le Président du CS peut convoquer lui-même et sous certaines conditions l’Assemblée générale (art.8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Enfin, dans certaines situations, et bien que le CS ne dispose pas de la personnalité morale, son Président peut saisir lui-même la justice dans deux cas :

  • Lorsque suite à un changement de syndic, l’ancien syndic tarde à s’exécuter dans les délais (15 jours, 1 ou 2 mois selon les documents),le Président du CS peut saisir le président du Tribunal de Grande Instance (procédure accélérée) pour faire condamner  celui-ci sous astreinte à la restitution des fonds et des divers documents du syndicat (18-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié).
  • lorsque le syndic, après avoir d’une part refusé au CS la communication de divers documents relatifs à l’administration de la copropriété, et d’autre part refusé l’imputation des pénalités pour retard sur ses honoraires, le Président du CS pourra saisir la justice (procédure accélérée) pour condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

Le syndic de copropriété :

C’est une personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat de copropriété et de l’administration des parties communes d’une copropriété.

Le syndic de copropriété est responsable de la bonne gestion de l’immeuble, avec l’assistance et sous le contrôle du conseil syndical.

Le syndic de copropriété est élu à la majorité absolue des membres du syndicat des copropriétaires, pour une durée déterminée, plafonnée à trois ans, renouvelable indéfiniment, par l’Assemblée Générale des copropriétaires, soit parmi les titulaires de la carte professionnelle de « gestion immobilière » (Syndic de copropriété professionnel), soit parmi les copropriétaires (Syndic de copropriété non professionnel ou encore Syndic bénévole). Il s’engage sur la base d’un contrat qui détermine:

  • la durée de son mandat;
  • le détail de ses prestations;
  • le montant de ses honoraires.

Ce contrat, dit « contrat de mandat »  doit être approuvé par l’Assemblée Générale des copropriétaires. Ce contrat doit être impérativement  notifié dans la convocation de l’Assemblée Générale.

Toute copropriété peut changer de syndic. Les copropriétaires doivent alors démettre le syndic en exercice. S’offrent à eux deux solutions :

  • s’organiser en syndic de copropriété bénévole;
  • faire le choix d’un autre syndic professionnel. Dans ce cas ils doivent en faire la demande par lettre recommandée avec accusé  de réception au syndic en exercice et exiger que soit inscrit à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale ordinaire le changement de syndic en produisant le contrat de mandat du ou des concurrents. (c’est alors une simple non-reconduite de contrat)

 

 

 

 

Le règlement de copropriété

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C’est le document qui définit les règles de fonctionnement spécifiques à la copropriété, fixe les droits et les obligations des copropriétaires et de manière générale de tous les résidents de la copropriété.

Le règlement de copropriété précise quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives.

 Le règlement de copropriété intègre l’ « état descriptif de division » qui détaille la division en « lots » de l’immeuble et les affecte chacun d’un numéro qui lui est propre. Le règlement de copropriété indique à quel usage est destiné chaque lot (habitation, commerce, garage, cave…) et fixe le nombre de tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots que comporte l’immeuble.

A chacun des lots de l’immeuble est rattachée une quote-part de parties communes représentée par des millièmes (ou tantièmes) de copropriété. Chaque copropriétaire est ainsi propriétaire d’une quote-part des parties communes. Il est redevable des charges et travaux portant sur les parties communes en fonction de ses tantièmes.

Le règlement de copropriété organise généralement les modalités de jouissance des parties communes. Il est en quelque sorte le règlement intérieur de l’immeuble. Par exemple il précise les règles de stationnement des vélos, des poussettes, des voitures (s’il y a lieu), les heures  d’ouverture des portes de l’immeuble, les consignes en cas d’incendie, les modalités d’usage de l’ascenseur, les règles d’utilisation des terrasses et des balcons etc.

Le règlement de copropriété ne peut être modifié librement.

  • Toute modification concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes  doit être votée en Assemblée générale à la double majorité de l’art. 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
  • Toute modification relative à la destination des parties privatives ( : transformation d’un local d’habitation en local commercial) ou à la répartition des charges doit être votée à l’unanimité.

Lors de l’acquisition d’un bien de copropriété le règlement de copropriété doit être remis à l’acquéreur par le notaire qui enregistre l’acte de vente. Il doit être de même remis à tout nouveau locataire par le propriétaire bailleur.

Le règlement de copropriété d’un immeubles ancien contient souvent des dispositions inadaptées ou obsolètes et non conformes aux dernières dispositions législatives. La décision d’une mise en conformité (ou « adaptation »)de ces textes doit être votée en Assemblée Générale à la majorité de l’art. 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

L’organisation financière et comptable de la copropriété

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Les informations contenues dans ces « premiers pas » sont destinées à éclairer tout nouveau copropriétaire sur l’organisation financière et comptable de la copropriété. Elles ne dispensent en rien de la lecture d’autres documents plus complets et plus techniques.

Le Budget :

C’est le document qui permet de planifier les dépenses courantes (ou de fonctionnement) qui devront être engagées par la copropriété pendant les douze mois à venir.

Il est préparé par le syndic en collaboration avec le Conseil syndical, à partir du budget de l’exercice en cours et des frais effectivement engagés pour le fonctionnement courant.

Il est soumis au vote (majorité simple de l’art. 24) de l’Assemblée Générale des copropriétaires. Ce vote doit avoir lieu dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Exemple :  si l’exercice comptable s’achève le 31 mai 2019, le budget prévisionnel pour l’année 2019-2020 devra être voté avant 1° janvier 2020. 

 Le vote du budget prévisionnel permet au syndic de réclamer aux copropriétaires des « avances sur charges » destinées à payer les frais de  fonctionnement de la copropriété. Ces avances sur charges ou provisions donnent lieu à l’établissement par le syndic  de 4 « appels de charges » par an, exigibles le premier jour de chaque trimestre (art 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 35-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). L’Assemblée Générale des copropriétaires peut opter, par un vote à la majorité simple, pour des modalités différentes de perception des provisions (mensuellement ou semestriellement).

Figurent dans ce budget les honoraires du syndic, les charges inhérentes à l’entretien courant de la copropriété : contrats de maintenance divers (ascenseur, extincteurs, chaufferie…), contrats d’entretien des parties communes (espaces verts, ménage…)

Les charges courantes de copropriété :

Elles sont définies par la loi (art.14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce sont les dépenses courantes d’administration, de fonctionnement et de maintenance des parties communes et des équipements communs de la copropriété.

Par dépenses courantes d’administration, on entend tous les frais de convocation et d’organisation des Assemblées Générales, les honoraires de syndic, les primes d’assurance, les salaires des personnels affectés régulièrement à l’entretien de l’immeuble (gardien, jardinier…).

Les dépenses de fonctionnement sont celles liées aux divers contrats de fourniture (énergies, eau… ) et d’entretien des équipements collectifs (contrats de maintenance divers : chaufferie, ascenseur, nettoyage, espaces verts …).

Les dépenses de maintenance sont constituées par les travaux d’entretien courant dont le but est de maintenir la copropriété en bon état (remplacement d’un interrupteur dans les parties communes, d’une vitre brisée, d’un ferme-porte déficient…).

Les charges exceptionnelles :

Ce sont les charges ponctuelles que l’on qualifie souvent de « travaux ». Elles sont énumérées dans l’ art 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elles ne figurent pas dans le budget prévisionnel et doivent faire l’objet d’un vote séparé en Assemblée générale. Si elles sont votées elles feront l’objet d’un appel spécifique de charges par le syndic , selon des modalités (1, 2, 3 …… appels successifs) et un calendrier, votés également en AG.

Ce sont :

  • les gros travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble  ( réfection de la toiture ou de son étanchéité, ravalement, réfection de l’électricité dans les parties communes…),
  • les gros travaux concernant les équipements communs (remplacement de la chaudière ou de l’ascenseur…),
  • les travaux d’amélioration, de création ou de transformation des équipements communs (création d’un local à vélos…),
  • les diagnostics et études techniques (plomb, amiante, diagnostic énergétique…).