⚖️ C. Cas., 3° civ, 22 septembre 2004, n° 02-21416

Le mandat de syndic prend fin à l’arrivée de la date exacte du terme de son contrat

Les Faits :

Au cours de leur Assemblée Générale (AG) annuelle tenue le 22 mai 1997,  les copropriétaires de la résidence N. ont renouvelé le mandat du syndic gestionnaire (Société SATRAG) pour une durée de 1 an. Les comptes de l’exercice de cette copropriété  sont calés sur l’année civile et sont donc clôturés au 31 décembre de chaque année. La prochaine AG qui devra approuver les comptes de l’exercice clos (1997)  devra donc se tenir au plus tard le 22 mai 1998.

La société SATRAG convoque la prochaine AG pour le 8 juin 1998. Au cours de cette AG son mandat n’est pas renouvelé. Le 12 juin 1998, la société SATRAG convoque en urgence une nouvelle AG pour le 24 juin 1998. A l’occasion de cette nouvelle AG elle obtient le renouvellement de son mandat.

Or considérant qu’ils n’ont plus de syndic depuis le 22 mai 1998, trois copropriétaires  saisissent la justice  pour désignation d’un administrateur provisoire à charge pour lui de réunir une nouvelle AG en vue de la désignation d’un nouveau syndic. Une ordonnance leur fait droit le 23 juin 1998. Le 26 novembre 1998 une nouvelle AG est réunie et désigne le cabinet POSTIC comme syndic.

Ces différentes “gesticulations“ ont conduit le syndicat des copropriétaires à engager des frais.  Considérant qu’il a été ainsi lésé du fait de  la poursuite de son activité de syndic sans droit car au-delà de la limite de son mandat, le syndicat assigne la société SATRAG pour remboursement de ces sommes…

Le 26 septembre 2002, la Cour d’Appel accueille favorablement la demande du syndicat au motif que le mandat de la société SATRAG ayant été renouvelé pour un an le 22 mai 1997, celui-ci s’est achevé le 22 mai 1998. Dès lors, la société SATRAG ne pouvait après cette date convoquer une AG en toute légalité  ; la cour condamne ladite société au paiement des sommes engagées par le syndicat du fait du maintien illicite de l’activité de syndic de la société Satrag.

La société SATRAG introduit alors un pourvoi.

La question de droit :

A quel moment le contrat de syndic prend-t-il fin ?

Est- ce à la date exacte d’arrivée du terme de son mandat (c’est ce qu’a retenu la Cour d’Appel) ?

Ou bien, la durée maximale du mandat de syndic, telle qu’autorisée par les textes (art. 28 décret n° 67-223 du 17 mars 1967), étant de trois ans,  lorsque le syndic est renouvelé pour une année seulement son mandat n’expire que lors d’une AG, qui après épuisement de l’ordre du jour  refuse son renouvellement (c’est l’argument avancé par la société appelante).

La réponse du juge :

Le juge rejette l’argument avancé par la société SATRAG  et déclare irrecevable le pourvoi qu’elle forme   ;   elle confirme la décision précédemment rendue en appel.