⚖️ Civ. 3e, 10 sept. 2020, FS-P+B+I, n° 19-13.373

L’action engagée contre un syndicat des copropriétaires est irrecevable dès lors que le dommage invoqué trouve son origine dans des parties définies comme privatives dans le règlement de copropriété.

Les faits :

Les copropriétaires d’un immeuble géré selon le statut de la copropriété, et situé en limite de propriété avaient fait percer des fenêtres dans le mur de façade et dans la toiture du bâtiment. Ces travaux avaient été réalisés avec l’autorisation de l’Assemblée Générale.

Un voisin, propriétaire d’une maison d’habitation dont le terrain jouxtait l’immeuble reprochait à ces ouvertures de créer des vues droites chez lui, et considérait que les tablettes de ces ouvertures empiétaient en surplomb sur son terrain. Sur la base de ces arguments qui à ses dires constituaient un abus de droit, le propriétaire engagea une action contre le syndicat des copropriétaires.

La question de droit :

la question de l’abus de droit ne sera pas ici débattue. Seule la question de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera abordée sur la base d’une question simple : de quelles parties de l’immeuble le syndicat doit-il répondre ? En l’espèce les ouvertures réalisées doivent-elles être considérées comme parties privatives ou parties communes. Dès lors l’action engagée par le plaignant est-elle recevable.

La réponse du juge :

Pour répondre à cette question les juges ont procédé à une analyse minutieuse du Règlement de copropriété.

La juridiction d’appel débouta le plaignant au motif que certes les ouvertures considérées avaient été réalisées dans le mur de la façade et dans la toiture de l’immeuble qualifiés de parties communes dans le règlement de copropriété (RC), néanmoins les fenêtres, ouvertures diverses et tablettes figuraient, elles, dans la liste des parties privatives dans le même règlement. Sur cette base la Cour déclara irrecevable la requête du plaignant car ne pouvant être engagée contre le syndicat des copropriétaires responsable exclusivement de la gestion des parties communes. Le dommage soulevé par le voisin ne résultait pas d’une partie commune ; il aurait fallu agir contre les copropriétaires ayant fait percer ces ouvertures litigieuses.

La Haute Cour fut alors saisie par le propriétaire éconduit sur la base d’un nouvel argument fondé sur les articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipulant que le syndicat a pour objet “la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes“ ce qui lui donne qualité pour veiller à la sauvegarde de ses droits. Pour le requérant, sans évoquer pour autant une faute, le syndicat en laissant se réaliser la construction des ouvertures litigieuses aurait donc failli à la défenses des droits de la copropriété.

La Cour de Cassation rejeta une nouvelle fois la demande. Elle rejeta notamment le nouveau moyen présenté par le plaignant en soulignant qu’il ne résultait « ni des conclusions ni de l’arrêt que [le propriétaire] ait soutenu que le syndicat des copropriétaires ait commis une faute en autorisant le percement des fenêtres et jours dans le mur et toiture ». Elle insista en revanche sur l’argument développé par la cour d’appel selon lequel les ouvertures litigieuses étaient définies comme privatives dans le RC bien que pratiquées dans le mur de façade et la toiture définies elles, comme parties communes. En conséquence « l’action ne pouvait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires »

Nos Recommandations :

L’analyse de cette décision démontre l’importance du règlement de copropriété et l’intérêt qu’il y a à s’y référer prioritairement lors d’un conflit ou d’un problème d’interprétation. En effet le Règlement de copropriété prime toujours car il est le document contractuel formant la charte fédératrice de la copropriété.

Rappelons en outre l’importance qu’il y a à définir minutieusement dans tout RC les parties communes et privatives. En effet, si l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 propose une liste de parties communes, il n’en précise pas moins que cette énumération n’a vocation à être mise en œuvre que « dans le silence ou la contradiction des titres ». Ce qui revient à dire que ce n’est que lorsque les documents de la copropriété sont muets ou ambigus sur la qualification d’un élément de l’immeuble que les critères soit « d’usage ou d’utilité » soit « d’usage exclusif » (art. 2) à un copropriétaire sont sollicités par les juges pour qualifier soit en partie commune, soit en partie privative l’élément litigieux.