⚖️ Cass. 3° civ. pourvoi n° 13-21 745, RTDI n° 4 2014

Faits et procédure :

Mme X…, propriétaire d’un lot à usage d’habitation situé au quatrième étage d’un immeuble en copropriété a donné ce bien en location à un cabinet médical

Le 17 janvier 2011 se tient une Assemblée Générale (AG) de la copropriété au cours de laquelle est votée une modification de la répartition des charges afférentes à ce lot, notamment d’ascenseur,  à la suite du changement d’usage de celui-ci.

Madame X. intente alors une action en justice contre le syndicat des copropriétaires (Ilot V47) pour contester cette décision. Pour elle, en effet le règlement de copropriété (RC) prévoit que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une activité libérale. Dès lors en louant ce bien à un cabinet médical elle n’a en rien changé la destination de  son bien puisque celui-ci avait été potentiellement envisagé dans le RC.

Le 15 mai 2013, la Cour d’appel de Rouen fait justice à madame X. en considérant qu’il n’y a pas eu changement d’usage au sens de l’article 25e) de la loi du 10 juillet 1965 car la copropriétaire n’a fait qu’user de son lot conformément aux stipulations du règlement de copropriété.

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

…………

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.

Le problème de droit :

Il ne s’agit pas ici de savoir si la modification de la réparation des charges s’impose ou non en cas de changement de destination d’une lot. Cette modification est de droit puisque imposée par la loi  (art. 10 loi de 1965) et dépend de l’utilité objective des services dont bénéficie le lot

La question est de savoir si la mention d’une possibilité de changement d’usage clairement exprimée dans le RC, lorsqu’elle se réalise, doit être ou non considérée comme un changement d’usage (ou de destination )

La réponse du Juge :

La Haute Cour casse et annule dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 15 mai 2013 entre les parties, par la cour d’appel de Rouen au motif qu’en considérant que, parce que la possibilité d’affecter le lot considéré à l’exercice d’une profession libérale avait été envisagée par le RC, il n’y avait  pas eu en l’espèce changement d’usage au sens de l’art. 25 e) de la loi dru 10 juillet 1965 la Cour a violé les dispositions de l’article en question .

CONCLUSION :

 Le fait que le règlement de copropriété prévoit une destination mixte et donc plusieurs usages potentiels pour le lot n’exclut pas que le changement de l’usage initial puisse entraîner une augmentation des charges.