Archives de catégorie : Jurisprudence

Quand le mandat du syndic s’achève-t-il ?

Jurisprudence

⚖️ C. Cas., 3° civ, 22 septembre 2004, n° 02-21416

Le mandat de syndic prend fin à l’arrivée de la date exacte du terme de son contrat

Les Faits :

Au cours de leur Assemblée Générale (AG) annuelle tenue le 22 mai 1997,  les copropriétaires de la résidence N. ont renouvelé le mandat du syndic gestionnaire (Société SATRAG) pour une durée de 1 an. Les comptes de l’exercice de cette copropriété  sont calés sur l’année civile et sont donc clôturés au 31 décembre de chaque année. La prochaine AG qui devra approuver les comptes de l’exercice clos (1997)  devra donc se tenir au plus tard le 22 mai 1998.

La société SATRAG convoque la prochaine AG pour le 8 juin 1998. Au cours de cette AG son mandat n’est pas renouvelé. Le 12 juin 1998, la société SATRAG convoque en urgence une nouvelle AG pour le 24 juin 1998. A l’occasion de cette nouvelle AG elle obtient le renouvellement de son mandat.

Or considérant qu’ils n’ont plus de syndic depuis le 22 mai 1998, trois copropriétaires  saisissent la justice  pour désignation d’un administrateur provisoire à charge pour lui de réunir une nouvelle AG en vue de la désignation d’un nouveau syndic. Une ordonnance leur fait droit le 23 juin 1998. Le 26 novembre 1998 une nouvelle AG est réunie et désigne le cabinet POSTIC comme syndic.

Ces différentes “gesticulations“ ont conduit le syndicat des copropriétaires à engager des frais.  Considérant qu’il a été ainsi lésé du fait de  la poursuite de son activité de syndic sans droit car au-delà de la limite de son mandat, le syndicat assigne la société SATRAG pour remboursement de ces sommes…

Le 26 septembre 2002, la Cour d’Appel accueille favorablement la demande du syndicat au motif que le mandat de la société SATRAG ayant été renouvelé pour un an le 22 mai 1997, celui-ci s’est achevé le 22 mai 1998. Dès lors, la société SATRAG ne pouvait après cette date convoquer une AG en toute légalité  ; la cour condamne ladite société au paiement des sommes engagées par le syndicat du fait du maintien illicite de l’activité de syndic de la société Satrag.

La société SATRAG introduit alors un pourvoi.

La question de droit :

A quel moment le contrat de syndic prend-t-il fin ?

Est- ce à la date exacte d’arrivée du terme de son mandat (c’est ce qu’a retenu la Cour d’Appel) ?

Ou bien, la durée maximale du mandat de syndic, telle qu’autorisée par les textes (art. 28 décret n° 67-223 du 17 mars 1967), étant de trois ans,  lorsque le syndic est renouvelé pour une année seulement son mandat n’expire que lors d’une AG, qui après épuisement de l’ordre du jour  refuse son renouvellement (c’est l’argument avancé par la société appelante).

La réponse du juge :

Le juge rejette l’argument avancé par la société SATRAG  et déclare irrecevable le pourvoi qu’elle forme   ;   elle confirme la décision précédemment rendue en appel.

QUI ASSIGNER … Syndicat ou Syndic ?

Jurisprudence

⚖️ Cas., 3° civ., 17 novembre 2021, n°20-21.482

Le copropriétaire victime de dégâts dont l’origine se trouve dans des parties privatives doit assigner le syndic gestionnaire en tant que représentant du syndicat des copropriétaires.

Les faits:

Monsieur N. est copropriétaire dans la copropriété (X) gérée par le syndic “Quadral immobilier“.

Monsieur N. se plaint d’infiltrations provenant d’une terrasse relevant des “ parties communes“ d’après le règlement de copropriété de la résidence. Le 11 septembre 2018,Monsieur N. assigne la société Quadral immobilier, « ès qualités de syndic de la copropriété » en condamnation à effectuer les travaux de réfection de la terrasse fuyarde.

Dans un arrêt du 9 juillet 2020, la Cour d’Appel de Metz, déclare l’irrecevabilité de l’action au motif que si l’assignation délivrée le 11 septembre 2018 a été délivrée à la société Quadral immobilier, ès qualités de syndic de la résidence (X), aucun acte n’a été délivré au syndicat des copropriétaires lui-même. La Cour en conclut que les actions en justice doivent être diligentées contre le syndicat des copropriétaires et non directement contre son syndic.

Monsieur N. contestant la décision redue par la Cour d’Appel, introduit un pourvoi devant la Haute Cour au motif “que le syndic représente le syndicat des copropriétaires ; qu’en l’espèce, pour déclarer irrecevable l’action de M. [N], la cour d’appel a retenu que si l’assignation délivrée le 11 septembre 2018 a été délivrée à la société Quadral immobilier, ès qualités de syndic de la copropriété (X), aucun acte n’a été délivré au syndicat des copropriétaires lui-même ; qu’en statuant ainsi, alors que le syndic avait été assigné non pas à titre personnel mais ès qualité de représentant du syndicat de copropriété, la cour d’appel a violé les articles 15 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965“.

Or, que disent respectivement ces textes au sujet des structures impliquées  :

  • art. 15 : “Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.“
  • art. 18 : “Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :….de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi…“

La question de droit :

L’action en justice introduite par un copropriétaire pour condamnation à exécution de travaux de réparation sur des parties communes d’un immeuble géré en copropriété doit-elle être introduite contre le syndicat des copropriétaires ou contre le syndic gestionnaire ?

La réponse du juge :

La Cour rappelle d’abord qu’au terme de l’art. 15 de la loi du 10 juillet 1965 “le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense“. Il précise ensuite que  “selon le second (art. 18), le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice“.

Elle conclut : “En statuant ainsi alors qu’elle (la cour d’appel) avait relevé que le syndic avait été assigné en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés car le syndic avait été assigné non pas à titre personnel mais ès qualité de représentant du syndicat de copropriété“.

La Haute Cour casse et annule la décision rendue en appel par la Cour de Metz le 9 juillet 2020, remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Colmar .