Archives de catégorie : Jurisprudence

VOTES DE TRAVAUX EN ASSEMBLEE GENERALE et CONDITONS ESSENTIELLES DU CONTRAT

Jurisprudence

Le Syndic n’avait pas notifié les conditions essentielles des contrats mis en concurrence pour la prise de décision. 

Rappel des Articles 11 et 13 du Décret 67-223 du 17 mars 1967

Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

Cour de cassation – Troisième chambre  février 2023 / n° 22-10.565

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 17 novembre 2021), M. [F], copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) en annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2017 et, subsidiairement, de certaines de ses résolutions.

Enoncé du moyen

3. M. [F] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’annulation des résolutions n° 29-1, 29-2, 29-3, 30-1, 30-2, 30-3, 31-1 et 31-2 relatives aux travaux d’installation d’une vidéosurveillance dans le parking de l’immeuble, alors « qu’en toute hypothèse, l’assemblée générale ne prend de décision valable 
sur la conclusion d’un contrat de travaux que si les conditions essentielles du contrat, ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, ont 
été notifiées aux copropriétaires lors de leur convocation, en même temps que l’ordre du jour ; qu’en retenant, pour débouter M. [F] de sa demande 
d’annulation des résolutions 29-1, 29-2, 29-3, 30-1, 30-2, 30-3, 31- 1, 31-231-3, que la résolution n°12 du 12 juin 2015 et les article 21 deuxième 
alinéa de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 « n’exig[ai]ent pas que les éléments de cette mise en concurrence figurent dans les convocations d’assemblée générale préalables à tous votes d’une résolution portant sur des travaux » et que « le syndic justifi[ait] avoir réuni trois 
devis avant de soumettre sa demande de subvention de la commune de Genevilliers pour la réalisation de travaux d’installation d’une 
vidéosurveillance, travaux ayant été votés par les résolutions litigieuses » de sorte que « M. [F] ne prouv[ait] pas que le syndic n’a[vait] pas mis en 
concurrence le marché relatif à l’installation de la vidéosurveillance, objet des résolutions litigieuses », alors qu’il appartenait au syndicat et à son 
syndic d’établir avoir annexé à la convocation les devis relatifs à la mise en concurrence pour les marchés de travaux supérieurs à 1 € sur lesquels 
les copropriétaires devaient voter ou à défaut tous les éléments relatifs aux conditions essentielles des différents contrats envisagés pour leur 
permettre de se prononcer en connaissance de cause, la cour d’appel a violé les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 11 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
 
4. Selon le premier de ces textes, sont, pour la validité de la décision, notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.
 
5. Selon le second, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions précitées.
 
6. Pour rejeter la demande d’annulation des résolutions précitées, l’arrêt retient que la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 12 juin 2015 a décidé que le syndic devait effectuer une mise en concurrence pour les marchés et contrats supérieurs à un euro et disposer au minimum de trois propositions.
 
7. Il ajoute, qu’alors qu’il n’est pas exigé que les éléments de cette mise en concurrence figurent dans les convocations d’assemblée générale, le syndic justifie avoir réuni trois devis avant de soumettre sa demande de subvention pour la réalisation de travaux d’installation d’une vidéosurveillance, en sorte que M. [F] ne prouve pas que le syndic n’a pas mis en concurrence le marché relatif à l’installation de la vidéosurveillance, objet des résolutions litigieuses.
 
8. En statuant ainsi, alors qu’il appartenait au syndic de justifier de l’accomplissement des formalités de notification des conditions essentielles des contrats mis en concurrence, la cour d’appel, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande d’annulation des résolutions n° 29-1, 29-2, 29-3, 30-1, 30-2, 30-3, 31-1 et 31-2 de l’assemblée générale du 8 juin 2017, l’arrêt rendu le 17 novembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;
 
Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;
 
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux dépens ;

Changement d’usage d’un lot : que doit faire le locataire ?

Jurisprudence

⚖️ Cass. Civ. 3, 15 fév. 2023, n°22-10187

Faits et procédures :

La société JLP Fidji, propriétaire d’un local à usage d’habitation situé à Paris, le loue à une autre société « Habitat parisien » qui organise sur cet appartement des locations saisonnières régulières et de courte durée pour une clientèle de passage.

La ville de Paris a assigné les deux sociétés devant le président du Tribunal de grande instance (TGI) , sur le fondement des articles L. 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle souhaite les voir condamner au paiement d’une amende civile  pour avoir changé l’usage du local sus évoqué en le louant régulièrement à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Le TGI statuant en la forme des référés condamne la société « Habitat parisien » au paiement d’une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions des deux articles pré cités (absence de demande d’autorisation du changement d’usage aux services de l’urbanisme et paiement d’une amende sanctionnant la violation de cette obligation).

La Cour d’appel saisie par ladite société confirme la décision du Tribunal.

La société « Habitat parisien « se pourvoit alors en cassation au motif

  • que le contrat de bail souscrit entre la société JLP Fidji et la société « habitat parisien » prévoyait que le locataire puisse sous-louer voire prêter ce logement de manière temporaire à une clientèle de passage
  • qu’il appartient au bailleur et non au locataire de déclarer aux services de l’urbanisme le changement d’usage
  • que dès lors la société « Habitat Parisien » doit être exonérée du paiement de l’amende qui doit incomber exclusivement à la société bailleresse.

Le problème de droit :

A qui, du bailleur ou du preneur appartient l’obligation de solliciter auprès des services municipaux de l’urbanisme l’autorisation de changer l’usage d’un local ?

Qui du bailleur ou de preneur doit acquitter l’amende civile sanctionnant la violation de cette obligation ?

La réponse du juge :

La Haute Cour rappelle

  • qu’au terme de l’art. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans certaines communes le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. C’est le cas pour la ville de Paris.
  • qu’aux termes de l’al. 6 du même article le fait de louer un local meublé destiné а l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de cet article
  • que toute personne qui ne respecte pas les dispositions de l’art. 631-7 encourt une amende civile
  • que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 précité est passible d’une condamnation au paiement d’une telle amende
  • qu’il appartenait à la société «Habitat parisien» de s’assurer de l’obtention de l’autorisation du changement d’usage par la société JLP Fidji
  • que la souscription d’un avenant au contrat de bail garantissant à la société locataire la licéité de la location meublée de courte durée, ne pouvait exonérer la société Habitat Parisien de sa responsabilité

Dès lors, la Cour de Cassation confirme l’analyse de la Cour d’appel selon laquelle il appartenait au locataire de s’assurer de l’autorisation du changement d’usage. L’attestation sur l’honneur du propriétaire-bailleur de la « licéité de la location meublée de courtes durées » était donc inefficace en l’espèce pour exonérer le locataire de sa responsabilité, d’autant plus qu’il était un professionnel de la location de courte durée…

Défauts d’entretien de l’immeuble et paiement des charges

Jurisprudence

⚖️  Cour de cassation, 3eme Civ., 26 mai 2016, n°15-17378

Faits et Procédure :

Dans cette affaire, dans un immeuble très dégradé le syndicat des copropriétaires a été placé sous administration judiciaire suite à d’importantes difficultés d’ordre financier ; l’immeuble fait l’objet d’un projet de rénovation pour réhabilitation.

La SCI SAGA, propriétaire de commerces se situant au RDC de l’immeuble,  compte parmi les copropriétaires.  Débitrice (refus du paiement des charges qui lui incombent) , elle se voit assignée par le syndicat.

En premier ressort, le jugement donne gain de cause au syndicat. La SCI a alors interjeté appel de la décision et demandé en outre à être indemnisée en raison du préjudice qu’elle subit du fait de l’état de l’immeuble. Par un arrêt rendu le 18 février 2015, la cour d’appel de Paris, a condamné la SCi au paiement des charges dont elle est redevable et l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Insatisfaite de cette issue, la SCI s’est pourvue en cassation. En effet, elle confirme ses prétentions initiales : elle est victime d’un préjudice engendré par l’absence d’entretien de l’immeuble par le syndicat et considère en conséquence qu’elle  n’est pas contrainte de régler ses charges.

La question de droit :

Dans une copropriété, l’absence d’entretien des parties communes est-il un motif exonérant le copropriétaire de l’obligation du paiement de ses charges ?

La réponse du juge :

A cette question, la Cour de cassation a tranché par la négative dans un arrêt rendu le 26 mai 2016 par sa 3eme chambre et rejette le pourvoi au motif que le défaut d’entretien ou la responsabilité du syndic ne sont pas constitutif d’une exonération à l’obligation du paiement des charges. La Haute Cour reprend le fondement  de l’argumentaire développé par les juges lors des instances précédentes  à savoir l’obligation de chaque copropriétaire posée par  l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

La haute juridiction ajoute que le défaut d’entretien ne peut en l’espèce être avancé par la SCI en raison de l’adoption en AG d’importants travaux de rénovation. Le prétexte du défaut d’entretien est considéré comme inopérant puisque la SCI, en ne réglant pas ses charges, contribue à une absence de trésorerie ne permettant pas d’exécuter les travaux nécessaires à la réhabilitation du bâtiment. En agissant de la sorte, la SCI a causé un préjudice au syndicat dont elle ne peut se prévaloir.

Conclusion de l’ARC :

A la lumière de cet arrêt, il apparaît que le défaut d’entretien d’une copropriété ou la responsabilité du syndic ne sont  pas des  arguments permettant aux copropriétaires de s’exonérer du paiement de leurs charges. Ainsi, si d’aventure l’idée de retenir vos charges vous effleure l’esprit, sachez que vous risquez davantage d’empirer la situation de votre copropriété et que vous vous exposez à une procédure en recouvrement des impayés.

Contestation des mandats de représentation en A.G de copropriété

Jurisprudence
Contestation mandat AG

⚖️ Cass. 3e civ. 7-12-2022 n° 21-23.915 FS-B

Faits et Procédure :

Dans cette affaire, Monsieur B. , copropriétaire dans la résidence La Bruyère II, a donné mandat à l’un des copropriétaires de cette résidence de le représenter lors de l’Assemblée Générale (AG) du 3 septembre 2013. Monsieur X. également copropriétaire dans cette résidence et présent en séance constate que  la signature apposée sur certains pouvoirs et celle figurant pour la feuille de présence au regard du mandataire ne sont pas identiques. Il en déduit que les pouvoirs sont irréguliers et assigne le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic gestionnaire en annulation de l’AG.
Le Tribunal judiciaire puis la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 novembre 2019 déboutent successivement le demandeur de ses prétentions en soutenant que « seuls les copropriétaires représentés par pouvoir sont recevables à contester le pouvoir établi lors de l’assemblée ».

S’estimant lésé, le copropriétaire introduit  un pourvoi en cassation.

Question de droit :

Qui est fondé à contester les mandats de représentation donnés à l’occasion d’une AG de copropriétaires ? Tout copropriétaire en a-t-il le  droit  ou au contraire ce droit est-il exclusivement réservé aux copropriétaires représentés par pouvoir ?

La Réponse du juge :

La Haute Juridiction casse l’arrêt de la cour d’appel par un attendu de principe au visa de l’article 22 alinea 3 de la loi du 10 juillet 1965.

           « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier   soit ou non membre du syndicat. 

Elle retient que dès lors que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote, tout copropriétaire est fondé à contester la régularité des mandats donnés en vue d’une assemblée générale.

Elle rappelle que le juge doit appliquer stricto sensu les dispositions légales. L’irrégularité des pouvoirs entraîne la nullité de l’AG sans que le juge n’ait à rechercher si ceux-ci étaient de nature à modifier le sens du vote.

Cette jurisprudence s’inscrit dans la logique que tout copropriétaire a intérêt à faire respecter les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965.

Défaut d’entretien de l’immeuble et paiement des charges

Jurisprudence
havana-apartment

⚖️  Cour de cassation, 3eme Civ., 26 mai 2016, n°15-17378

Faits et Procédure :

Dans cette affaire, dans un immeuble très dégradé le syndicat des copropriétaires a été placé sous administration judiciaire suite à d’importantes difficultés d’ordre financier ; l’immeuble fait l’objet d’un projet de rénovation pour réhabilitation.

La SCI SAGA, propriétaire de commerces se situant au RDC de l’immeuble,  compte parmi les copropriétaires.  Débitrice (refus du paiement des charges qui lui incombent) , elle se voit assignée par le syndicat.

En premier ressort, le jugement donne gain de cause au syndicat. La SCI a alors interjeté appel de la décision et demandé en outre à être indemnisée en raison du préjudice qu’elle subit du fait de l’état de l’immeuble. Par un arrêt rendu le 18 février 2015, la cour d’appel de Paris, a condamné la SCi au paiement des charges dont elle est redevable et l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Insatisfaite de cette issue, la SCI s’est pourvue en cassation. En effet, elle confirme ses prétentions initiales : elle est victime d’un préjudice engendré par l’absence d’entretien de l’immeuble par le syndicat et considère en conséquence qu’elle  n’est pas contrainte de régler ses charges.

La question de droit :

Dans une copropriété, l’absence d’entretien des parties communes est-il un motif exonérant le copropriétaire de l’obligation du paiement de ses charges ?

La réponse du juge :

A cette question, la Cour de cassation a tranché par la négative dans un arrêt rendu le 26 mai 2016 par sa 3eme chambre et rejette le pourvoi au motif que le défaut d’entretien ou la responsabilité du syndic ne sont pas constitutif d’une exonération à l’obligation du paiement des charges. La Haute Cour reprend le fondement  de l’argumentaire développé par les juges lors des instances précédentes  à savoir l’obligation de chaque copropriétaire posée par  l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

La haute juridiction ajoute que le défaut d’entretien ne peut en l’espèce être avancé par la SCI en raison de l’adoption en AG d’importants travaux de rénovation. Le prétexte du défaut d’entretien est considéré comme inopérant puisque la SCI, en ne réglant pas ses charges, contribue à une absence de trésorerie ne permettant pas d’exécuter les travaux nécessaires à la réhabilitation du bâtiment. En agissant de la sorte, la SCI a causé un préjudice au syndicat dont elle ne peut se prévaloir.

Conclusion de l’ARC :

A la lumière de cet arrêt, il apparaît que le défaut d’entretien d’une copropriété ou la responsabilité du syndic ne sont  pas des  arguments permettant aux copropriétaires de s’exonérer du paiement de leurs charges. Ainsi, si d’aventure l’idée de retenir vos charges vous effleure l’esprit, sachez que vous risquez davantage d’empirer la situation de votre copropriété et que vous vous exposez à une procédure en recouvrement des impayés.