⚖️Civ.3°, 9 sept. 2021, C 20-11.743
Le contrat de syndic ne peut être conclu qu’entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
La propagation du contrat de syndic doit être votée au cours de l’AG décidant de son renouvellement
Chaque résolution d’Assemblée Générale ne peut avoir qu’un seul objet
Le rappel de travaux précédemment approuvés à l’article 25, mais non réalisés au jour d’une AG suivante doit respecter la procédure de mise en concurrence de plusieurs devis et contrats ainsi que la procédure prévue à l’art. 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Le mandat des conseillers syndicaux prend fin au terme exact pour lequel ils ont été désignés
LES FAITS
Le 6 septembre 2012, le syndic “société d’études et de gestion immobilière “ alias “SEGIM“ tient l’assemblée générale (AG) annuelle de la copropriété “Les Bruyères II“ dont il est mandataire.
Au cours de cette AG, plusieurs décisions sont votées notamment le renouvellement du contrat de syndic et les questions afférentes : élection du syndic, prolongation éventuelle du mandat, honoraires … (résolution n°7) ; la réalisation de travaux (résolution n° 23). Enfin, comme il est de tradition des mandats de représentation, nominatifs, représentent certains copropriétaires empêchés et désireux d’être représentés.
Suite à la tenue de cette AG, Monsieur (N.) copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic en annulation des résolutions n° 7 et 23 et en annulation de l’AG pour non respect des règles relatives à la validité des mandats.
Les prétentions du requérant se fondent sur plusieurs arguments :
- La résolution n° 7 qui acte la désignation du syndic est de rédaction maladroite, et confuse : elle rassemble plusieurs objets pour une seule mise au vote : l’élection du syndic, l’approbation de son contrat, celle de sa rémunération, la prorogation éventuelle de son contrat… . En outre la rédaction de cette résolution fait apparaître les copropriétaires comme signataires à titre individuel du contrat de syndic ce qui est illégal.
- La résolution n° 23 relative aux votes de travaux est contestée au motif que, ces travaux, déjà approuvés lors de l’AG du 6 janvier 2010 mais non encore réalisés lors de l’AG du 6 septembre 2012 auraient dû venir à concours avec des devis concurrents et être soumis à la procédure des votes successifs telle que prévue à l’article 19 du décret du 17 mars 1967.
- Quant au mandat de représentation donné au “ Président du conseil syndical(CS) “, Monsieur (C.), il est invalide. En effet les conseillers syndicaux, élus lors de l’AG tenue le 20 juin 2010 pour un mandat allant du 21 juin 2010 au 30 juin 2012, et leur mandat n’ayant pas été renouvelé depuis, le pouvoir confié au “président du CS“ doit être considéré comme nul, le mandataire ne répondant plus dès lors aux conditions de sa désignation.
LES QUESTIONS DE DROIT
L’affaire occupera la justice pendant près de 10 ans. Elle fera l’objet de plusieurs recours dont 2 en cassation. Les arguments avancés par le requérant et les différentes cours d’appel font apparaître plusieurs questions de droit qui seront tranchés par le juge de la Haute Cour
La première concerne la question de savoir qui est partie au contrat de syndic. Est-ce le syndicat des copropriétaires en tant que personne morale de droit privé, ou bien chacun des copropriétaires composant le syndicat.
La seconde est relative à la désignation du syndic et à la prorogation de son mandat. En cas de majorité insuffisante pour la désignation du syndic la question de la prorogation de son mandat peut-elle être tranchée par une autre AG que celle connaissant du renouvellement de celui-ci.
La troisième a trait à la rédaction des résolutions d’une AG. Une seule résolution peut-elle avoir plusieurs objets : en l’espèce l’élection du syndic, l’approbation de son contrat, celle de sa rémunération, l’éventuelle prorogation de son contrat…
La quatrième pose la question de la durée du mandat des conseillers syndicaux. Elus par l’AG pour 3 ans maximum, à la majorité de l’article 25, les conseillers sont-ils investis pour un mandat limitativement défini, c’est à dire de date à date, ou bien peut-on considérer que ce mandat prend fin seulement lors de la désignation des successeurs, y compris si cette désignation s’effectue au-delà de l’achèvement du mandat des prédécesseurs.
La cinquième concerne les modalités de vote des travaux. Antérieurement votés mais non réalisés lors de la tenue d’une AG suivante leur vote doit-il respecter la procédure habituelle à savoir mise en concurrence avec d’autres devis et vote sur la base de l’article 25 pour chacun des devis proposés. Puis, éventuellement recours à un second vote à l’article 24 pour les propositions qui ont obtenu la majorité requise pour bénéficier de “la passerelle“. Ou bien peuvent-ils faire l’objet d’un simple rappel.
LES RÉPONSES DU JUGE :
Question 1 : – Une résolution stipulant que parce que le contrat de syndic est opposable aux copropriétaires, ceux-ci y adhérent individuellement , revient à les rendre partie à ce contrat. Cette affirmation est illicite car contrevenant aux art. 18 et 18-1 de la loi 65-557 du 10 Juillet 1965, et à l’art. 29 du décret 67-223 du 17 mars 1967. De plus une telle interprétation viole le principe de la liberté contractuelle (nul ne peut être forcé d’adhérer à un contrat) posé par l’art. 1102 du code civil
Question 2 : – En cas de défaut d’obtention d’une majorité suffisante pour le renouvellement du contrat de syndic, la question de la prorogation de ce mandat doit être tranchée par l’AG connaissant du renouvellement
Question 3 : – Chaque résolution soumise à une AG ne peut avoir qu’un seul objet
Question 4 : – Le juge rappelle les termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967 : “Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables“. Il précise que, passé ce délai, les conseillers ne sont plus membres du conseil sauf à ce que leurs fonctions soient renouvelés. ; qu’en l’espèce enfin, le pouvoir confié au“président du CS“ lors de l’AG du 6 septembre 2012 alors que son mandat était expiré et n’avait pas été renouvelé, doit être considéré comme nul.
Question 5 : – Le fait que les travaux bien qu’approuvés lors d’une AG précédente n’aient pas été réalisés ne dispense en rien du respect de la procédure prévue à l’article 19 du décret du 17 mars 1967 à savoir la mise en concurrence de ces travaux avec d’autres contrat et devis, le vote sur chacune des propositions, et l’utilisation de la procédure dite de “la passerelle“ pour ceux des contrats ayant obtenu la majorité requise .