⚖️  Cour de cassation, 3eme Civ., 26 mai 2016, n°15-17378

Faits et Procédure :

Dans cette affaire, dans un immeuble très dégradé le syndicat des copropriétaires a été placé sous administration judiciaire suite à d’importantes difficultés d’ordre financier ; l’immeuble fait l’objet d’un projet de rénovation pour réhabilitation.

La SCI SAGA, propriétaire de commerces se situant au RDC de l’immeuble,  compte parmi les copropriétaires.  Débitrice (refus du paiement des charges qui lui incombent) , elle se voit assignée par le syndicat.

En premier ressort, le jugement donne gain de cause au syndicat. La SCI a alors interjeté appel de la décision et demandé en outre à être indemnisée en raison du préjudice qu’elle subit du fait de l’état de l’immeuble. Par un arrêt rendu le 18 février 2015, la cour d’appel de Paris, a condamné la SCi au paiement des charges dont elle est redevable et l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Insatisfaite de cette issue, la SCI s’est pourvue en cassation. En effet, elle confirme ses prétentions initiales : elle est victime d’un préjudice engendré par l’absence d’entretien de l’immeuble par le syndicat et considère en conséquence qu’elle  n’est pas contrainte de régler ses charges.

La question de droit :

Dans une copropriété, l’absence d’entretien des parties communes est-il un motif exonérant le copropriétaire de l’obligation du paiement de ses charges ?

La réponse du juge :

A cette question, la Cour de cassation a tranché par la négative dans un arrêt rendu le 26 mai 2016 par sa 3eme chambre et rejette le pourvoi au motif que le défaut d’entretien ou la responsabilité du syndic ne sont pas constitutif d’une exonération à l’obligation du paiement des charges. La Haute Cour reprend le fondement  de l’argumentaire développé par les juges lors des instances précédentes  à savoir l’obligation de chaque copropriétaire posée par  l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

La haute juridiction ajoute que le défaut d’entretien ne peut en l’espèce être avancé par la SCI en raison de l’adoption en AG d’importants travaux de rénovation. Le prétexte du défaut d’entretien est considéré comme inopérant puisque la SCI, en ne réglant pas ses charges, contribue à une absence de trésorerie ne permettant pas d’exécuter les travaux nécessaires à la réhabilitation du bâtiment. En agissant de la sorte, la SCI a causé un préjudice au syndicat dont elle ne peut se prévaloir.

Conclusion de l’ARC :

A la lumière de cet arrêt, il apparaît que le défaut d’entretien d’une copropriété ou la responsabilité du syndic ne sont  pas des  arguments permettant aux copropriétaires de s’exonérer du paiement de leurs charges. Ainsi, si d’aventure l’idée de retenir vos charges vous effleure l’esprit, sachez que vous risquez davantage d’empirer la situation de votre copropriété et que vous vous exposez à une procédure en recouvrement des impayés.