Archives mensuelles : juin 2022

L’ACTION engagée contre le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES suppose une ATTEINTE aux PARTIES COMMUNES …

Jurisprudence 
⚖️ Civ. 3e, 10 sept. 2020, FS-P+B+I, n° 19-13.373

L’action engagée contre un syndicat des copropriétaires est irrecevable dès lors que le dommage invoqué trouve son origine dans des parties définies comme privatives dans le règlement de copropriété.

Les faits :

Les copropriétaires d’un immeuble géré selon le statut de la copropriété, et situé en limite de propriété avaient fait percer des fenêtres dans le mur de façade et dans la toiture du bâtiment. Ces travaux avaient été réalisés avec l’autorisation de l’Assemblée Générale.

Un voisin, propriétaire d’une maison d’habitation dont le terrain jouxtait l’immeuble reprochait à ces ouvertures de créer des vues droites chez lui, et considérait que les tablettes de ces ouvertures empiétaient en surplomb sur son terrain. Sur la base de ces arguments qui à ses dires constituaient un abus de droit, le propriétaire engagea une action contre le syndicat des copropriétaires.

La question de droit :

la question de l’abus de droit ne sera pas ici débattue. Seule la question de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera abordée sur la base d’une question simple : de quelles parties de l’immeuble le syndicat doit-il répondre ? En l’espèce les ouvertures réalisées doivent-elles être considérées comme parties privatives ou parties communes. Dès lors l’action engagée par le plaignant est-elle recevable.

La réponse du juge :

Pour répondre à cette question les juges ont procédé à une analyse minutieuse du Règlement de copropriété.

La juridiction d’appel débouta le plaignant au motif que certes les ouvertures considérées avaient été réalisées dans le mur de la façade et dans la toiture de l’immeuble qualifiés de parties communes dans le règlement de copropriété (RC), néanmoins les fenêtres, ouvertures diverses et tablettes figuraient, elles, dans la liste des parties privatives dans le même règlement. Sur cette base la Cour déclara irrecevable la requête du plaignant car ne pouvant être engagée contre le syndicat des copropriétaires responsable exclusivement de la gestion des parties communes. Le dommage soulevé par le voisin ne résultait pas d’une partie commune ; il aurait fallu agir contre les copropriétaires ayant fait percer ces ouvertures litigieuses.

La Haute Cour fut alors saisie par le propriétaire éconduit sur la base d’un nouvel argument fondé sur les articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipulant que le syndicat a pour objet “la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes“ ce qui lui donne qualité pour veiller à la sauvegarde de ses droits. Pour le requérant, sans évoquer pour autant une faute, le syndicat en laissant se réaliser la construction des ouvertures litigieuses aurait donc failli à la défenses des droits de la copropriété.

La Cour de Cassation rejeta une nouvelle fois la demande. Elle rejeta notamment le nouveau moyen présenté par le plaignant en soulignant qu’il ne résultait « ni des conclusions ni de l’arrêt que [le propriétaire] ait soutenu que le syndicat des copropriétaires ait commis une faute en autorisant le percement des fenêtres et jours dans le mur et toiture ». Elle insista en revanche sur l’argument développé par la cour d’appel selon lequel les ouvertures litigieuses étaient définies comme privatives dans le RC bien que pratiquées dans le mur de façade et la toiture définies elles, comme parties communes. En conséquence « l’action ne pouvait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires »

Nos Recommandations :

L’analyse de cette décision démontre l’importance du règlement de copropriété et l’intérêt qu’il y a à s’y référer prioritairement lors d’un conflit ou d’un problème d’interprétation. En effet le Règlement de copropriété prime toujours car il est le document contractuel formant la charte fédératrice de la copropriété.

Rappelons en outre l’importance qu’il y a à définir minutieusement dans tout RC les parties communes et privatives. En effet, si l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 propose une liste de parties communes, il n’en précise pas moins que cette énumération n’a vocation à être mise en œuvre que « dans le silence ou la contradiction des titres ». Ce qui revient à dire que ce n’est que lorsque les documents de la copropriété sont muets ou ambigus sur la qualification d’un élément de l’immeuble que les critères soit « d’usage ou d’utilité » soit « d’usage exclusif » (art. 2) à un copropriétaire sont sollicités par les juges pour qualifier soit en partie commune, soit en partie privative l’élément litigieux.

LA GARANTIE de « PARFAIT ACHEVEMENT » : la notification des désordres est un préalable nécessaire à l’assignation …

Jurisprudence

⚖️ Civ. 3e, 15 avr. 2021, FS-P, n° 19-25.748

Une assignation en justice, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut tenir lieu de la notification préalable à l’entrepreneur des désordres apparus postérieurement à la réception. 

Les faits :

Monsieur et Mme “Z“ se portent acquéreurs d’un logement neuf dans un immeuble collectif d’habitation pour lequel la réception des travaux est intervenue le 6 novembre 2014. Ils constatent très rapidement que le parquet de ce logement est exceptionnellement fragile et manifestement inadapté à des lieux de vie. Ils se tournent vers le Maître d’Ouvrage (MO) qui le 24 juillet 2015 assigne l’entrepreneur. Les moyens qui fondent l’assignation en justice sont doubles :

les désordres sont intervenus certes après la réception des travaux mais moins d’un an après celle-ci (art. 1792-6 CC)

l’entrepreneur a engagé sa responsabilité contractuelle en n’assurant pas sa mission de conseil auprès du MO à qui il aurait du signaler la fragilité du parquet posé et son inadaptation à l’utilisation envisagée.



Les questions de droit :

1 – L’assignation en justice pour désordres survenus et constatés avant l’expiration du délai d’un an prévu part l’art. 1792-6 vaut-elle notification des désordres considérés ?

2 – Le constructeur est-il tenu d’une obligation de conseil auprès du MO ?



Les réponses du juge :

Sur le premier moyen :

Dans un premier temps la Cour d’Appel saisie rejette les prétentions du MO au motif que les désordres n’ont pas été spécifiquement notifiés au constructeur préalablement à l’assignation.

Le MO décide alors de se pourvoir en cassation en argumentant que l’assignation a été délivrée dans l’année qui a suivi la réception des travaux, et qu’une assignation en justice vaut notification à son destinataire des prétentions qui y sont formulées.

La Haute Cour confirme la décision de la Cour d’appel en précisant “qu’en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer…“

Sur le second moyen :

La Cour d’Appel rejette la demande au motif qu’étant donné qu’aucun défaut de pose ou d’exécution n’’était imputable à l’entrepreneur, il était de la responsabilité exclusive du MO de choisir les matériaux utilisés.

La Cour de Cassation censure la décision de la Cour d’Appel en reconnaissant la responsabilité de l’entrepreneur pour manquement à son obligation de conseil. En effet il est de jurisprudence constante qu’une obligation d’information et de conseil incombe à tout installateur de matériaux ; celui-ci doit attirer l’attention du MO sur les inconvénients des produits choisis compte tenu de l’usage auquel ils sont destinés (Civ. 1re, 20 juin 1995, n° 93-15.801, D. 1996. 12). Ce n’est que lorsque le MO a les compétences suffisantes pour apprécier les propriétés du matériaux ou des procédés ou qu’il a délibérément accepté les risques, que le constructeur est exonéré de sa responsabilité. Mais cela suppose que l’entrepreneur ait délivré une complète information et l’ait mis en garde (Civ. 1re, 21 janv. 1997, n° 94-19.380, RDI 1997. 240)



Nos Recommandations et Rappels  :

Rappel du fonctionnement de la “garantie de parfait achèvement“ :

A la fin d’un chantier, le Maître d’Ouvrage (MO) procède à la réception des travaux en présence du Maître d’oeuvre (entrepreneur ou artisan).

* Si rien d’anormal n’est relevé, les parties dressent un procès-verbal de réception. A cette date s’ouvre la “garantie de parfait achèvement“ (art. 1792-6 cc), qui impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres susceptibles d’être signalés au cours de l’année qui suit la réception.

* Si lors de la réception des travaux sont constatés des désordres apparents dans la construction, ceux-ci devront être mentionnés dans le procès verbal de réception. C’est ce que l’on appelle les “réserves“. Les deux parties conviennent alors des modalités de reprise des désordres et notamment du délai dans lequel les réparations devront être effectuées. Si ce délai n’est pas respecté, le MO pourra saisir le tribunal judiciaire pour obtenir réparation. Il peut aussi, après mise en demeure demeurée infructueuse, faire exécuter les travaux par une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. Les travaux de remise en ordre pourront être effectués au delà du délai de 1 an.

* Si au cours de l’année qui suit la réception des travaux apparaissent des désordres non signalés précédemment, le MO devra les notifier (LRAR) à l’entrepreneur. Cette notification et la reconnaissance par l’entrepreneur de sa responsabilité dans les désordres survenus et notifiés, suspendent le délai de forclusion initial et ouvre un nouveau délai d’un an. Les travaux de remise en ordre pourront être effectués au delà du délai de 1 an.

Au delà de l’année au cours de laquelle court la garantie de parfait achèvement, tout signalement de désordre, toute action à l’encontre du constructeur fondée sur des désordres constatés trop tard serait irrecevable.

Remarque :

Attention à ne pas confondre :  » Réception  » et  » Livraison  »

– La  » Réception »  des Lots se fait entre le Maître d’Ouvrage ( MO ) et les  » Entreprises ou Maître d’Oeuvre  » qui ont effectués les travaux

– La  » Livraison  » des Lots se fait entre le Maître d’Ouvrage ( MO ) et les  » Copropriétaires  »

Assemblée Générale – Contrat de syndic – Vote des travaux – Durée du mandat des conseillers syndicaux …..

Jurisprudence

⚖️Civ.3°, 9 sept. 2021, C 20-11.743

  • Le contrat de syndic ne peut être conclu qu’entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

  • La propagation du contrat de syndic doit être votée au cours de l’AG décidant de son renouvellement

  • Chaque résolution d’Assemblée Générale ne peut avoir qu’un seul objet

  • Le rappel de travaux précédemment approuvés à l’article 25, mais non réalisés au jour d’une AG suivante doit respecter la procédure de mise en concurrence de plusieurs devis et contrats ainsi que la procédure prévue à l’art. 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

  • Le mandat des conseillers syndicaux prend fin au terme exact pour lequel ils ont été désignés

  • LES FAITS

Le 6 septembre 2012, le syndic “société d’études et de gestion immobilière “ alias “SEGIM“ tient l’assemblée générale (AG) annuelle de la copropriété “Les Bruyères II“ dont il est mandataire.

Au cours de cette AG, plusieurs décisions sont votées notamment le renouvellement du contrat de syndic et les questions afférentes : élection du syndic, prolongation éventuelle du mandat, honoraires … (résolution n°7) ; la réalisation de travaux (résolution n° 23). Enfin, comme il est de tradition des mandats de représentation, nominatifs, représentent certains copropriétaires empêchés et désireux d’être représentés.

Suite à la tenue de cette AG, Monsieur (N.) copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic en annulation des résolutions n° 7 et 23 et en annulation de l’AG pour non respect des règles relatives à la validité des mandats.

  • Les prétentions du requérant se fondent sur plusieurs arguments :

    • La résolution n° 7 qui acte la désignation du syndic est de rédaction maladroite, et confuse : elle rassemble plusieurs objets pour une seule mise au vote : l’élection du syndic, l’approbation de son contrat, celle de sa rémunération, la prorogation éventuelle de son contrat… . En outre la rédaction de cette résolution fait apparaître les copropriétaires comme signataires à titre individuel du contrat de syndic ce qui est illégal.
    • La résolution n° 23 relative aux votes de travaux est contestée au motif que, ces travaux, déjà approuvés lors de l’AG du 6 janvier 2010 mais non encore réalisés lors de l’AG du 6 septembre 2012 auraient dû venir à concours avec des devis concurrents et être soumis à la procédure des votes successifs telle que prévue à l’article 19 du décret du 17 mars 1967.
    • Quant au mandat de représentation donné au “ Président du conseil syndical(CS) “, Monsieur (C.), il est invalide. En effet les conseillers syndicaux, élus lors de l’AG tenue le 20 juin 2010 pour un mandat allant du 21 juin 2010 au 30 juin 2012, et leur mandat n’ayant pas été renouvelé depuis, le pouvoir confié au “président du CS“ doit être considéré comme nul, le mandataire ne répondant plus dès lors aux conditions de sa désignation.

LES QUESTIONS DE DROIT

L’affaire occupera la justice pendant près de 10 ans. Elle fera l’objet de plusieurs recours dont 2 en cassation. Les arguments avancés par le requérant et les différentes cours d’appel font apparaître plusieurs questions de droit qui seront tranchés par le juge de la Haute Cour

  • La première concerne la question de savoir qui est partie au contrat de syndic. Est-ce le syndicat des copropriétaires en tant que personne morale de droit privé, ou bien chacun des copropriétaires composant le syndicat.

  • La seconde est relative à la désignation du syndic et à la prorogation de son mandat. En cas de majorité insuffisante pour la désignation du syndic la question de la prorogation de son mandat peut-elle être tranchée par une autre AG que celle connaissant du renouvellement de celui-ci.

  • La troisième a trait à la rédaction des résolutions d’une AG. Une seule résolution peut-elle avoir plusieurs objets : en l’espèce l’élection du syndic, l’approbation de son contrat, celle de sa rémunération, l’éventuelle prorogation de son contrat…

  • La quatrième pose la question de la durée du mandat des conseillers syndicaux. Elus par l’AG pour 3 ans maximum, à la majorité de l’article 25, les conseillers sont-ils investis pour un mandat limitativement défini, c’est à dire de date à date, ou bien peut-on considérer que ce mandat prend fin seulement lors de la désignation des successeurs, y compris si cette désignation s’effectue au-delà de l’achèvement du mandat des prédécesseurs.

  • La cinquième concerne les modalités de vote des travaux. Antérieurement votés mais non réalisés lors de la tenue d’une AG suivante leur vote doit-il respecter la procédure habituelle à savoir mise en concurrence avec d’autres devis et vote sur la base de l’article 25 pour chacun des devis proposés. Puis, éventuellement recours à un second vote à l’article 24 pour les propositions qui ont obtenu la majorité requise pour bénéficier de “la passerelle“. Ou bien peuvent-ils faire l’objet d’un simple rappel.

LES RÉPONSES DU JUGE :

Question 1 : – Une résolution stipulant que parce que le contrat de syndic est opposable aux copropriétaires, ceux-ci y adhérent individuellement , revient à les rendre partie à ce contrat. Cette affirmation est illicite car contrevenant aux art. 18 et 18-1 de la loi 65-557 du 10 Juillet 1965, et à l’art. 29 du décret 67-223 du 17 mars 1967. De plus une telle interprétation viole le principe de la liberté contractuelle (nul ne peut être forcé d’adhérer à un contrat) posé par l’art. 1102 du code civil

Question 2 : – En cas de défaut d’obtention d’une majorité suffisante pour le renouvellement du contrat de syndic, la question de la prorogation de ce mandat doit être tranchée par l’AG connaissant du renouvellement

Question 3 : – Chaque résolution soumise à une AG ne peut avoir qu’un seul objet

Question 4 : – Le juge rappelle les termes de l’article 22 du décret du 17 mars 1967 : “Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables“. Il précise que, passé ce délai, les conseillers ne sont plus membres du conseil sauf à ce que leurs fonctions soient renouvelés. ; qu’en l’espèce enfin, le pouvoir confié au“président du CS“ lors de l’AG du 6 septembre 2012 alors que son mandat était expiré et n’avait pas été renouvelé, doit être considéré comme nul.

Question 5 : – Le fait que les travaux bien qu’approuvés lors d’une AG précédente n’aient pas été réalisés ne dispense en rien du respect de la procédure prévue à l’article 19 du décret du 17 mars 1967 à savoir la mise en concurrence de ces travaux avec d’autres contrat et devis, le vote sur chacune des propositions, et l’utilisation de la procédure dite de “la passerelle“ pour ceux des contrats ayant obtenu la majorité requise .

L’action oblique du syndicat des copropriétaires

Jurisprudence
INC-Le Conseil syndical 267-227

C.Cas. 3°civ, 14 novembre 1985, n° 84-15.577

 

DÉFINITION DE L’ACTION OBLIQUE :

Il s’agit d’une action exercée par un créancier à l’encontre d’un débiteur de son débiteur afin de pallier l’inertie du débiteur qui compromet les droits du créancier (article 1341-1 du Code civil). Le créancier exerce les droits et actions du débiteur pour le compte de ce dernier.

En cas de carence d’un copropriétaire bailleur, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exercer l’action en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété.

LES FAITS :
Deux copropriétaires, Mme X et M. A ont donné à bail à la société ANLO plusieurs locaux à usage commercial et d’habitation dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Sans aucune autorisation ni des bailleurs, ni de l’Assemblée Générale de la copropriété, la société locataire a transformé un local à usage d’habitation en cuisine de restaurant. Cette société a de plus exercé son activité commerciale dans des conditions qui nuisent à la tranquillité des copropriétaires.
Les bailleurs plusieurs fois alertés, n’ont pu obtenir qu’il soit mis fin à ces agissements. Dès lors le syndicat des copropriétaires a assigné la société ANLO et son liquidateur en résiliation du contrat de bail et expulsion.

La Cour d’Appel de Paris ayant fait droit à ces demandes (CA Paris, 12 juin 1984), la société ANLO et son liquidateur introduisent un pourvoi

LES QUESTIONS DE DROIT :
1 – Le syndicat des  copropriétaires peut-il agir en résiliation du contrat de bail alors qu’aucun lien de droit direct n’existe entre le syndicat et la société ANLO, locataire d’un lot constituant une partie privative. Le seul lien de droit existant est le contrat conclu entre les propriétaires bailleurs et la société locataire. cf. l’art. 1134 CC. “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise“
2 – Le règlement de copropriété est-il opposable aux locataires ?

LA RÉPONSE DU JUGE :

1 – Aux termes de l’art. 1166 CC (rédaction 1804) “…les créanciers peuvent exercer les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux exclusivement attachés à la personne.“

2 – Chaque copropriétaire est responsable des agissements de ses locataires. Dès lors à partir du moment où les agissements des locataires causent préjudice aux autres copropriétaires, le fait pour le propriétaire de ne pouvoir parvenir à faire cesser les troubles constitue bien une carence légitimant le syndicat des copropriétaires à exercer l’action en résiliation du bail

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016  a réglé cette question en créant un art. 1341-1 qui stipule :
“Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.“

On retiendra  que lorsque le copropriétaire est défaillant, la justice a reconnu la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’agir en justice sur la base de l’action oblique en de nombreuses affaires :

  • Pour expulser des squatters (CA Paris, 6° ch., C, 20 juin 2020, n° 1999/09131)

  • Contre le locataire d’un bailleur auteur de troubles de voisinage ( CA Paris, 16°ch., sect.B, 22 février 2007, n° 06/00147)

  • Pour demander la résiliation d’un bail en cas de violation du règlement de copropriété (C.Cas.3° civ., 22 juin 2005, N° 04-12.540 ; C.Cas., 3° civ., 22 juin 2005, n°04-12540 ; C.Cas., 3° civ.8 avril 2021, n° J 20-18.327)

Envoi des copies des justificatifs de charges par courrier postal

Jurisprudence

⚖️ Civ. 3e, 9 févr. 2022, FS-B, n° 21-11.197

Le syndic n’est pas tenu d’envoyer par voie postale une copie des pièces justificatives des charges de la copropriété aux copropriétaires qui en font la demande

Les faits :

Madame N. copropriétaire dans la copropriété X. gérée par le cabinet de syndic SARL MALLET Guy Immobilier, demande au syndic de bien vouloir lui adresser par courrier postal une copie des justificatifs de charges de copropriété. Madame N. joint à son courrier un chèque pour dédommagement des frais engagés par le syndic pour accéder à sa demande. Sans réponse du syndic et considérant que ce silence lui cause préjudice, Madame N. introduit une action en justice pour dédommagement du préjudice subi.

La question de droit :

Le syndic a -t-il l’obligation de transmettre par courrier postal,  une copie des justificatifs de charges de copropriété à tout copropriétaires qui en ferait la demande.

Là encore l’affaire donnera lieu à plusieurs recours.

Le 20 novembre 2020, la Cour d’appel de Limoges rejette la demande d’indemnisation de la requérante pour absence d’obligation en ce sens à la charge du syndic.

Madame N. décide alors de se porter devant la Cour de Cassation et de joindre sa requête aux moyens précédemment évoqués (Cf. art. sur “Qui peut demander la nullité du mandat de syndic ?“)

La réponse du juge :

Le juge de la Haute Cour reprend l’argumentaire développé par la Cour d’Appel :aucun texte à ce jour ne stipule l’obligation faite au syndic d’adresser par voie postale une copie des pièces justificatives des charges (énumérées à l’art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965) à tout copropriétaire qui en ferait la demande,

Dès lors la Cour conclut que si le syndic a l’obligation de remettre aux copropriétaires qui en font la demande une copie des pièces justificatives des charges, à défaut de texte prévoyant l’ obligation de les leur faire parvenir par voie postale, il n’est pas tenu de  les envoyer, fut-ce aux frais du copropriétaire.

La Cour de Cassation confirme ainsi la décision rendue précédemment par la Cour d’appel de Limoges et rejette le pourvoi introduit par Mme N.

C’est la première fois que la Cour de Cassation est amenée à statuer sur cette question

Rappel de l’ARC : depuis le décret de 2015 (décr. n° 2015-1907 du 30 déc. 2015) transposé dans l’art.9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les copropriétaires peuvent consulter les pièces justificatives des charges ainsi qu’il le leur est impérativement précisé dans la convocation à l’Assemblée Générale. Cette mise à disposition est obligatoire pour le syndic ; la durée de cette mise à disposition ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être appropriée à la taille de la copropriété. Le non respect de cette obligation par le syndic engage sa responsabilité.